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李某與程洪某、馮某房屋買賣合同糾紛一審民事判決書

2021-07-29 塵埃 評(píng)論0

原告:李某,女,xxxx年xx月xx日出生,漢族,住青島市即墨市。
委托訴訟代理人:楊俊姣,山東聚青事務(wù)所律師。
被告:程洪某,女,xxxx年xx月xx日出生,漢族,住青島市市南區(qū)。
委托訴訟代理人:徐迎伏,北京市盈科(青島)律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人:李松穎,北京市盈科(青島)律師事務(wù)所律師。
被告:馮某,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族,住青島市青島市黃島區(qū)。
第三人:青島美佳家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司,住所地青島市。

原告李某訴被告程洪某、被告馮某、第三人青島美佳家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司房屋買賣合同糾紛一案,本院受理后,依法組成合議庭公開開庭進(jìn)行了審理。原告李某、被告程洪某委托代理人徐迎伏到庭參加訴訟;被告馮某、第三人青島美佳家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司經(jīng)本院合法傳喚未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告李某訴稱,原告于2017年2月5日與被告馮某簽訂《二手房買賣合同》,雙方約定:被告以總價(jià)人民幣109萬的價(jià)格,出售青島市市南區(qū)xx路xx號(hào)xx小區(qū)xx樓xx單元xx戶房屋(戶主為被告程洪某,與被告馮某是夫妻關(guān)系)給原告,并保證無任何權(quán)屬或債務(wù)糾紛。原告當(dāng)場(chǎng)交付人民幣4萬元購(gòu)房定金于被告馮某。原告已經(jīng)按照合同約定履行了支付定金、籌集首付款、履行通知催告的義務(wù),但是被告馮某卻因房?jī)r(jià)上漲至今未按合同約定辦妥涉案房產(chǎn)手續(xù),且明確表示拒絕履行合同,已經(jīng)嚴(yán)重?fù)p害了原告的合法權(quán)益,給原告帶來了實(shí)際性損失。涉案房產(chǎn)買賣發(fā)生在二被告婚姻存續(xù)期間,因此,被告程洪某應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任?!抖址抠I賣合同》系雙方真實(shí)意思表示,合法有效,合同雙方應(yīng)當(dāng)切實(shí)全面履行合同約定的義務(wù)。現(xiàn)原告為維護(hù)自身的合法權(quán)益,特向貴院提起訴訟,請(qǐng)求貴院依法支持原告的訴訟請(qǐng)求。訴訟請(qǐng)求:一、請(qǐng)求解除原告與二被告簽署的《二手房買賣合同》;二、二被告向原告返還定金人民幣40000元;三、二被告賠償原告所付中介費(fèi)18000元;四、二被告賠償原告違約金損失(暫計(jì)至起訴時(shí)為人民幣40000元);五、二被告承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用。
被告程洪某辯稱,本案涉案房屋系被告程洪某個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn),原告與被告馮某簽訂的所謂的涉案房產(chǎn)的買賣協(xié)議,被告程洪某認(rèn)為自始無效,請(qǐng)求法院駁回原告訴訟請(qǐng)求。
被告馮某經(jīng)本院合法傳喚未到庭參加訴訟,亦未在法律規(guī)定的期限內(nèi)提交書面答辯意見。
第三人青島美佳家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司經(jīng)本院合法傳喚未到庭參加訴訟,亦未在法律規(guī)定的期限內(nèi)提交書面答辯意見。
經(jīng)審理查明,程洪某與馮某為夫妻關(guān)系,于2011年3月2日登記結(jié)婚。2010年9月21日,程洪某購(gòu)買取得案涉房產(chǎn)青島市市南區(qū)xx路xx號(hào)xx單元xx戶的所有權(quán),該房產(chǎn)由程洪某單獨(dú)所有。2017年2月5日,馮某在青島美佳家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司與李某簽訂了《房產(chǎn)買賣合同》一份,合同甲方簽章為“程洪某馮某代”。合同約定李某購(gòu)買程洪某名下位于青島市市南區(qū)xx路xx號(hào)xx單元xx戶房屋一處,房屋成交價(jià)為109萬元,甲方保證此房產(chǎn)一切情況介紹屬實(shí),同戶籍及相關(guān)親屬及該房產(chǎn)的共同所有人同意出售,李某于合同簽訂當(dāng)日即2017年2月5日支付定金4萬元,于2017年3月15日前支付首付款20萬元(不含定金4萬元),剩余房款76萬元以銀行貸款的形式支付。合同還約定中介費(fèi)為18000元,由原告支付中介方。合同簽訂后,李某向馮某支付了定金4萬元,馮某書寫了定金收條,李某向中介支付中介費(fèi)18000元。
后李某通過短信的方式多次向馮某督促履行房屋買賣合同事宜,但雙方房屋買賣合同一直未能繼續(xù)履行。
被告程洪某提交了程洪某的護(hù)照復(fù)印件一份,護(hù)照顯示2017年1月17日至2017年4月5日期間程洪某未在國(guó)內(nèi)。原告質(zhì)證稱該證據(jù)為復(fù)印件,對(duì)其真實(shí)性不認(rèn)可。
上述事實(shí),有房產(chǎn)買賣合同、結(jié)婚證、房產(chǎn)證、定金收條等證據(jù)及當(dāng)事人當(dāng)庭陳述為憑,業(yè)已經(jīng)過本院質(zhì)證及審查。

本院認(rèn)為,依法成立的合同,對(duì)雙方當(dāng)事人具有法律拘束力,雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同的約定履行各自的義務(wù)。案涉房產(chǎn)雖為程洪某單獨(dú)所有,但馮某與其為夫妻關(guān)系,馮某持有房產(chǎn)證等有效證件在中介的參與下與李某簽訂房屋買賣合同,且房屋買賣合同第二條明確約定了“甲方保證此房產(chǎn)一切情況介紹屬實(shí),同戶籍及相關(guān)親屬及該房產(chǎn)的共同所有人同意出售”,以上事實(shí)足以使相對(duì)人李某相信馮某具有代理權(quán)。根據(jù)法律規(guī)定,行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同,相對(duì)人有理由相信行為人有代理權(quán)的,該代理行為有效。因此馮某替程洪某簽訂房屋買賣合同的行為構(gòu)成表見代理,雙方所簽訂的房屋買賣合同合法有效,馮某作為合同的相對(duì)方應(yīng)按照買賣契約的約定履行合同義務(wù)。
現(xiàn)原告方已經(jīng)交納了購(gòu)房定金,被告不同意出售房屋違反了雙方房屋買賣合同的約定,構(gòu)成違約。根據(jù)法律規(guī)定,在合同履行期限屆滿之前,當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)的,另一方可以要求解除合同。故原告要求解除與被告簽訂的《房產(chǎn)買賣合同》符合法律規(guī)定,本院予以支持。
當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的,應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金,本案原告李某交納購(gòu)房定金40000元,其有權(quán)要求違約方雙倍返還定金8萬元。原告所支付的中介費(fèi)18000元系因被告違約給原告所造成的損失,該費(fèi)用應(yīng)由違約方承擔(dān)。
被代理人對(duì)代理人的代理行為,承擔(dān)民事責(zé)任。本案房產(chǎn)為程洪某的婚前財(cái)產(chǎn),馮某為程洪某的代理人,因房屋買賣合同違約所引起的法律后果應(yīng)由被代理人馮洪某承擔(dān)。但債權(quán)人就婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻一方以個(gè)人名義所負(fù)債務(wù)主張權(quán)利的,應(yīng)當(dāng)按夫妻共同債務(wù)處理。本案馮某為程洪某的配偶,也是房屋買賣合同的經(jīng)辦人,其對(duì)程洪某違約所產(chǎn)生的債務(wù)理應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任。
被告程洪某、第三人青島美佳家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司經(jīng)本院合法傳喚未到庭參加訴訟,依法缺席判決。
綜上,依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第六十三條、《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第六十條、第九十四條、第一百零七條、第一百一十五條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定,判決如下:

一、解除原告李某與被告程洪某、被告馮某于2017年2月5日簽訂的關(guān)于青島市市南區(qū)xx路xx號(hào)xx單元xx戶房屋的《房產(chǎn)買賣合同》;
二、被告程洪某于本判決生效之日十日內(nèi)雙倍返還原告李某定金8萬元;
三、被告程洪某于本判決生效之日十日內(nèi)支付原告李某中介費(fèi)18000元;
四、被告馮某對(duì)上述一至三項(xiàng)承擔(dān)連帶責(zé)任。
如果未按本判決書指定的期間履行給付金錢義務(wù),被告應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)2250元,由被告程洪某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決,可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi),向本院遞交上訴狀,并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本,上訴于山東省青島市中級(jí)人民法院。

審判長(zhǎng) 趙方棟
人民陪審員 王曉菊
人民陪審員 余珍

書記員: 唐燕東

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