河北省香河縣人民法院民 事 判 決 書（2018）冀1024民初1477號原告（反訴被告）：李某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，北京市順義區(qū)人，住。委托訴訟代理人：原東峰，北京市盈科律師事務(wù)所律師。委托訴訟代理人：溫奕昕，北京盈科（天津）律師事務(wù)所律師。被告（反訴原告）：香河富泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地：香河縣大香線西側(cè)河北止務(wù)村南。法定代表人：張暉，董事長。委托訴訟代理人：徐一暉，北京市豐友律師事務(wù)所律師。委托訴訟代理人：問元，北京市豐友律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。原告（反訴被告）李某某與被告（反訴原告）香河富泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱富泰公司）商品房銷售合同糾紛一案，本院于2017年5月17日作出（2017）冀1024民初1016號民事判決。原告（反訴被告）不服該判決，向廊坊市中級人民法院提起上訴。廊坊市中級人民法院于2017年11月27日作出（2017）冀10民終4703號裁定書，發(fā)回香河縣人民法院重審。本院依法另行組成合議庭，于2018年5月10日公開開庭進(jìn)行了審理。原告（反訴被告）李某某及其委托訴訟代理人原東峰、溫弈昕，被告富泰公司的委托訴訟代理人徐一暉、問元到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。原告李某某向本院提出訴訟請求：1、被告支付原告自2013年8月1日起，至2014年7月31日止的逾期交房違約金9，431.09元；2、被告支付原告自2014年8月1日起，至實(shí)際交付房屋之日止的逾期交房違約金，暫計(jì)至起訴之日即2017年1月20日的違約金69，996.77元；3、被告支付原告房屋租金損失57，500元。事實(shí)和理由：原告與被告簽訂商品房買賣合同，約定由原告購買被告建造的位于香河縣富泰花園前店子住宅一期第0006（0001）幢02單元1101號商品房。簽約后，原告按約定向被告支付了購房款，但被告未按約定交付房屋。商品房買賣合同約定了被告于2013年7月31日前交房，逾期交房的違約責(zé)任。原告多次催促被告交房未果，故提起民事訴訟。被告富泰公司辯稱，原告沒有按時辦理銀行按揭貸款，違約在先，故被告不同意原告的訴訟請求。一、原告辦理按揭貸款的義務(wù)在先，并且至今都未履行，是根本性違約。2014年，原、被告簽訂了商品房買賣合同，約定原告購買被告開發(fā)的房屋，總金額508，386元。依據(jù)商品房買賣合同第六條，雙方約定的付款方式為按揭貸款，即首付款258，386元，須于合同簽訂前全部付清；銀行按揭貸款250，000元，購房人須于簽訂合同當(dāng)日，提供全部按揭貸款材料，并協(xié)助開發(fā)商辦理銀行按揭貸款手續(xù)。至庭審之日，原告僅支付了首付款，對于貸款部分，始終都未提供按揭貸款材料，也未配合被告辦理按揭貸款手續(xù)。被告多次電話通知原告去銀行辦理按揭貸款手續(xù)，始終都沒有得到其配合辦理的回復(fù)。商品房買賣合同中明確約定，該合同的履行順序是原告先支付首付款，辦理按揭貸款，被告在收到全部房款后，才應(yīng)當(dāng)交付房屋。該履行順序，也符合我國商品房交易的法律及商業(yè)慣例。因此，原告辦理按揭貸款的義務(wù)，要先于被告的交房義務(wù)。根據(jù)原告提交的證據(jù)，僅能證明原、被告簽訂了商品房買賣合同，并且被告延期交付房屋，并沒有任何證據(jù)證明原告已經(jīng)履行了辦理銀行按揭貸款的義務(wù)。直到現(xiàn)在，原告都未辦理銀行按揭貸款，履行合同約定的付款義務(wù)。因此，原告基于被告逾期交付房屋，而提出要求被告支付違約金和租金，沒有任何事實(shí)與法律依據(jù)。二、因?yàn)樵娓拘赃`約，被告提出反訴，要求解除合同，原告賠償逾期付款違約金5，083.86元。商品房買賣合同第七條約定，買受人逾期付款超過60日后，出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計(jì)應(yīng)付款的1%向出賣人支付違約金。第十一條約定，由于買受人原因，未能按期交付的，出賣人有權(quán)解除合同，亦有權(quán)延期交房，由此產(chǎn)生的一切后果由買受人承擔(dān)。至庭審之日，原告的逾期付款時間已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過60日。反訴原告富泰公司向本院提出反訴請求：1、解除反訴原告與反訴被告簽訂的商品房買賣合同；2、反訴被告支付反訴原告逾期付款違約金5，083.86元；3、反訴費(fèi)由反訴被告負(fù)擔(dān)。事實(shí)與理由：反訴被告與反訴原告簽訂的商品房買賣合同中約定，反訴被告購買反訴原告開發(fā)的房屋，總金額508，386元。商品房買賣合同第六條約定，付款方式為按揭貸款，即首付款258，386元，須于合同簽訂前全部付清；銀行按揭貸款25萬元整，購房人（反訴被告）須簽訂合同當(dāng)日提供全部按揭資料，并協(xié)助開發(fā)商（反訴原告）辦理銀行按揭貸款。至反訴之日，反訴被告都未提供按揭資料，也未配合反訴原告辦理按揭手續(xù)。反訴原告多次通知反訴被告去銀行辦理按揭手續(xù)，始終都沒有得到明確回復(fù)。商品房買賣合同第七條約定，逾期付款超過60日后，出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計(jì)應(yīng)付款的1%向出賣人支付違約金。因反訴被告逾期付款時間已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過60日，且始終沒有辦理按揭貸款手續(xù)，繳納后續(xù)房款，故反訴原告主張解除商品房買賣合同，反訴被告支付違約金5，083.86元。反訴被告李某某反訴辯稱，不同意反訴原告的訴訟請求。根據(jù)原、被告簽訂的商品房買賣合同的約定，反訴原告應(yīng)該在2013年7月31日之前，將涉案房屋交付給反訴被告。商品房買賣合同簽訂之后，反訴被告履行相關(guān)的付款義務(wù)，但至今反訴原告仍未將涉案房屋交付給反訴被告，反訴原告已經(jīng)構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。原告李某某圍繞訴訟請求依法提交了商品房買賣合同、認(rèn)購書、儲藏室使用合同、首付款收據(jù)、延期交房告知書、錄音資料、個人信貸客戶資信調(diào)查函，被告富泰公司提交了商品房買賣合同等證據(jù)。經(jīng)審查，上述證據(jù)形式合法，要件齊全，本院予以確認(rèn)。原告提交的富泰一期4、5、6號樓工程進(jìn)展及補(bǔ)償賠付通告、延期交房告知函、對未名1898樓盤部分客戶三點(diǎn)訴求的答復(fù)、關(guān)于富泰項(xiàng)目若干問題的回復(fù)等證據(jù)均為復(fù)印件，且被告不認(rèn)可其真實(shí)性，故本院對上述證據(jù)的真實(shí)性不予認(rèn)定。本院經(jīng)審理，查明如下事實(shí)：2013年3月31日，原告與被告簽訂認(rèn)購書，購買了被告開發(fā)的富泰花園前店子住宅一期（未名1898）項(xiàng)目6號樓2單元1101號房屋。2014年1月19日，原告向被告交納首付款258，386元。此后，原、被告簽訂了合同編號為20140120008的商品房買賣合同。該合同中約定：該房屋建筑面積113.32平方米，總金額為508，386元；付款方式為按揭貸款，首付款258，386元，須于合同簽訂前全部付清，銀行按揭貸款250，000元，購房人（原告）須簽訂合同當(dāng)日提供全部按揭資料，并協(xié)助開發(fā)商（被告）辦理銀行按揭手續(xù)；買受人如未按本合同規(guī)定的時間付款，逾期超過60日后，出賣人（被告）有權(quán)解除合同，出賣人解除合同的，買受人按累計(jì)應(yīng)付款的1%向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之一的違約金；出賣人應(yīng)當(dāng)在2013年7月31日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備經(jīng)驗(yàn)收合格、經(jīng)綜合驗(yàn)收合格、經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格、取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件、經(jīng)質(zhì)量監(jiān)督部分備案驗(yàn)收條件，并符合本合同約定的商品房交付原告使用；出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將商品房交付買受人使用，逾期超過60日，買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之一的違約金；由于買受人原因，未能按期交付的，出賣人有權(quán)解除合同，亦有權(quán)延期交房，由此產(chǎn)生一切責(zé)任和后果由買受人承擔(dān)。商品房買賣合同簽訂后，原、被告還簽訂了儲藏室使用合同，被告同意將6號樓2單元地下2層編號271號，面積約16.31㎡的儲藏室給原告使用，儲藏室的使用期限至2081年1月24日止，不辦理確權(quán)手續(xù)。合同簽訂后，原告履行了交納首付款258，386元的義務(wù)，但未向被告交納剩余房款250，000元，也未辦理銀行按揭貸款。在合同約定的房屋交付期限內(nèi)，被告未向原告交付房屋。本院認(rèn)為，原告李某某與被告富泰公司簽訂的商品房買賣合同系雙方真實(shí)意思表示，合法有效，本院予以確認(rèn)。在商品房買賣合同中，原、被告未約定除首付款外的房款支付時間，但根據(jù)商品房買賣交易習(xí)慣，原告應(yīng)先履行全部付款義務(wù)，被告才需履行交付房屋的義務(wù)。原告主張因被告不為其辦理按揭貸款，導(dǎo)致其未能履行付款義務(wù)，被告有異議。原告未提交證據(jù)，證明已經(jīng)將按揭貸款所需資料提供給被告，不能證明其未支付全部房款的責(zé)任在被告。原告未履行全部付款義務(wù)的責(zé)任，且責(zé)任不在被告，被告無需履行向原告交付房屋的義務(wù)，故對原告要求被告支付逾期交房違約金的訴訟請求不予支持。原告未提交充分證據(jù)，證明其曾租賃房屋居住，并存在租金損失，故對原告要求被告支付房屋租金損失57，500元的訴訟請求，本院不予支持。買受人不能辦理按揭貸款，且商品房買賣合同不能繼續(xù)履行，商品房買賣合同才能解除。庭審中，反訴被告明確表示，其現(xiàn)在無需再按揭貸款，可直接向反訴原告支付剩余房款，商品房買賣合同的合同目的能夠?qū)崿F(xiàn)，故原、被告簽訂的商品房買賣合同能夠繼續(xù)履行。同時，反訴原告未提交充分證據(jù)，證明其曾催告反訴被告支付剩余房款和在合同規(guī)定的期限內(nèi)行駛解除權(quán)，故對反訴原告要求解除與反訴被告簽訂的商品房買賣合同的反訴請求，本院不予支持。商品房買賣合同中，反訴原告與反訴被告對支付除首付款外的房款期限約定不明，故反訴被告無需向反訴原告支付逾期付款違約金。綜上，原、被告均應(yīng)按照合同約定，積極履行各自的義務(wù)。原告同意不采用貸款的方式，用現(xiàn)金歸還剩余房款，被告應(yīng)配合原告辦理收款、交房等義務(wù)。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十四條第一款第（三）項(xiàng)、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條第一款、第二十三條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百四十條之規(guī)定，判決如下：一、駁回原告李某某的訴訟請求。二、駁回反訴原告香河富泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的反訴請求。案件受理費(fèi)2538元，由原告負(fù)擔(dān)；反訴案件受理費(fèi)75元，由反訴被告香河富泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省廊坊市中級人民法院。審　判　長　　徐天峰人民陪審員　　高建大人民陪審員　　張　沖二〇一八年六月十一日書　記　員　　李龍靜