原告：李某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地安徽省。
　　委托訴訟代理人：趙青，上海市諍正律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海豌豆公寓管理有限公司，住所地上海市寶山區(qū)。
　　法定代表人：余珊，經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：楊米。
　　委托訴訟代理人：余彬。
　　原告李某某與被告上海豌豆公寓管理有限公司(以下稱豌豆公司)房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序，由審判員張開(kāi)紅獨(dú)任審判，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告委托訴訟代理人趙青，被告委托訴訟代理人楊米、余彬到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告李某某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、判令被告返還租賃保證金11,730元；2、判令被告賠償原告裝飾裝修損失10萬(wàn)元。事實(shí)與理由：原、被告于2017年3月8日簽訂租賃合同，約定原告租賃被告位于上海市嘉定區(qū)馬陸鎮(zhèn)雙單路718弄永盛一號(hào)樓A7的商鋪(以下稱系爭(zhēng)房屋)用于經(jīng)營(yíng)飯館，期限三年。租金每半年支付一次，房屋租賃保證金11,730元。原告承租后對(duì)租賃物進(jìn)行了裝飾裝修并支付了裝飾裝修費(fèi)用10萬(wàn)元，被告向原告承諾可以辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，但一直未辦理下來(lái)。2018年春節(jié)前，被告采取停水停電措施要求原告搬離，因原告無(wú)法繼續(xù)經(jīng)營(yíng)且被責(zé)令停業(yè)，故原告無(wú)奈搬離。因被告行為致使原告遭受?chē)?yán)重的經(jīng)濟(jì)損失，故原告涉訴。
　　被告豌豆公寓辯稱，不同意原告的訴訟請(qǐng)求。第一，被告從未承諾可以給原告辦理任何證件，且系爭(zhēng)房屋可以辦出相關(guān)證件。被告在2018年1月接到工商部門(mén)通知要求所有經(jīng)營(yíng)商戶備案納管后，便積極聯(lián)系租戶準(zhǔn)備資料，但由于首次辦理程序相對(duì)復(fù)雜，第一批證件大約于2018年6月辦出，第二批大約于2018年7月辦出。在辦理過(guò)程中，無(wú)任何一家商鋪因?yàn)闊o(wú)法辦證被勒令停業(yè)，原告系因自身經(jīng)營(yíng)不善，不愿配合提供資料才未辦證。第二，原告從2017年12月31日起未向被告支付過(guò)房租和管理費(fèi)，被告經(jīng)催繳未果才采用合同約定的合法催繳措施包括但不限于給門(mén)窗上鎖，關(guān)閉電閘水閘來(lái)進(jìn)行正當(dāng)?shù)拇呃U行為，且被告有權(quán)單方面解除合同，不予退還租賃保證金，并可要求原告承擔(dān)相應(yīng)的違約金。
　　本案當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無(wú)異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。
　　根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：
　　2017年3月8日，李某某(乙方)與豌豆公司(甲方)簽訂一份《租賃合同》，約定甲方將位于嘉定區(qū)馬陸鎮(zhèn)雙單路XXX號(hào)永盛一號(hào)樓A7商鋪(以下稱系爭(zhēng)房屋)出租給乙方用于經(jīng)營(yíng)新安人家菜飯館，租期三年，自2017年3月9日至2020年3月8日，正式計(jì)租時(shí)間為2017年4月9日；租金自2017年4月9日至2019年4月8日為每月11,730元，自2019年4月9日至2020年4月8日為每月12,903元，租金采用先付后用原則，按季度支付，租賃保證金為1個(gè)月的租金；乙方未按約定繳納租金及其他相關(guān)費(fèi)用，甲方可先催告，催告期滿15日乙方仍未交納的，甲方有權(quán)單方面解除合同，并從乙方交納的租賃保證金中抵扣租金及相關(guān)費(fèi)用，不足抵扣的，可向乙方追償，同時(shí)，在催告期間，甲方有權(quán)采取其他合理合法的催交措施，包括但不限于給門(mén)窗上鎖、關(guān)閉電閘水閘；合同另對(duì)雙方其他權(quán)利義務(wù)作出約定。合同簽訂后，豌豆公司于2017年3月9日將系爭(zhēng)房屋交付李某某使用。同年3月15日，李某某向豌豆公司支付租賃保證金11,730元。租賃期間，李某某對(duì)系爭(zhēng)房屋進(jìn)行了裝修，并支付租金至2017年12月31日。后因雙方發(fā)生糾紛，李某某于2018年1月搬離系爭(zhēng)房屋，并將房屋交還豌豆公司。目前系爭(zhēng)房屋已由豌豆公司另行出租他人。
　　另查明，上海文海投資發(fā)展有限公司于2008年7月22日就位于上海市嘉定區(qū)馬陸鎮(zhèn)雙單路XXX弄XXX-XXX號(hào)房屋(含系爭(zhēng)房屋)取得滬房地嘉字(2008)第015457號(hào)上海市房地產(chǎn)權(quán)證。上海文海投資發(fā)展有限公司與案外人上海馬陸資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司簽訂租賃合同，將系爭(zhēng)房屋(以及其他門(mén)號(hào)的房屋)的使用權(quán)出租給上海馬陸資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司，并同意其對(duì)外轉(zhuǎn)租。2016年4月15日，上海馬陸資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司又與案外人上海戩鴻物業(yè)管理有限公司簽訂《房屋租賃合同》，將包含系爭(zhēng)房屋在內(nèi)的其他房屋出租給上海戩鴻物業(yè)管理有限公司。上海戩鴻物業(yè)管理有限公司又與豌豆公司簽訂合作協(xié)議，約定由甲方(即豌豆公司)與乙方(即上海戩鴻物業(yè)管理有限公司)合作，合作期限為15年，自2016年1月1日起至2030年12月30日。合作期間甲方以其名義對(duì)外與租客簽訂租賃協(xié)議，但甲方不從事任何與公寓具體經(jīng)營(yíng)活動(dòng)相關(guān)的工作，合作期間乙方負(fù)責(zé)公寓的實(shí)際管理、招商、運(yùn)營(yíng)、收支、發(fā)票開(kāi)具等具體工作。
　　庭審中，李某某提交了與案外人上海奧班建筑裝飾有限公司簽訂的《上海市家庭居室裝飾裝修施工合同》、裝修報(bào)價(jià)單及裝修材料及人工費(fèi)收據(jù)，證明其對(duì)系爭(zhēng)房屋裝修花費(fèi)10萬(wàn)元。經(jīng)質(zhì)證，豌豆公司表示對(duì)李某某提供的上述材料均不清楚。豌豆公司則提交案外人許某某與豌豆公司簽訂的租賃合同及便民飲食臨時(shí)備案公示卡，證明許某某租賃的位于嘉定區(qū)馬陸鎮(zhèn)雙單路XXX號(hào)永盛A幢A9號(hào)房屋可以在政府部門(mén)辦理相關(guān)備案，故系爭(zhēng)房屋同樣可以正常對(duì)外營(yíng)業(yè)，且系爭(zhēng)房屋有合法產(chǎn)權(quán)，可以辦理相關(guān)證件。經(jīng)質(zhì)證，李某某對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性予以確認(rèn)，但認(rèn)為該份證據(jù)形成于2018年7月，此時(shí)李某某早已搬離系爭(zhēng)房屋，且公示卡不能證明系爭(zhēng)房屋具有合法產(chǎn)權(quán)。
　　本院認(rèn)為，李某某與豌豆公司簽訂的租賃合同，是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，該合同合法有效，雙方均應(yīng)切實(shí)履行?，F(xiàn)李某某已搬離系爭(zhēng)房屋，豌豆公司亦已將房屋收回并另行出租，雙方事實(shí)上已不再繼續(xù)履行涉案合同，合同已解除，故豌豆公司應(yīng)當(dāng)將收取的租賃保證金11,730元返還李某某。關(guān)于裝修損失，李某某在租賃期間為經(jīng)營(yíng)之需對(duì)系爭(zhēng)房屋進(jìn)行了裝修，而雙方在合同中并未對(duì)已形成附合的裝飾裝修物的處理作明確約定。本案中，李某某稱因系爭(zhēng)房屋無(wú)產(chǎn)權(quán)證，無(wú)法辦出相關(guān)證照，致使其無(wú)法繼續(xù)在此經(jīng)營(yíng)，故搬離了系爭(zhēng)房屋，但根據(jù)滬房地嘉字(2008)第015457號(hào)上海市房地產(chǎn)權(quán)證顯示，系爭(zhēng)房屋屬合法建筑，且李某某亦未提供其他證據(jù)對(duì)系爭(zhēng)房屋系違法建筑且因此致其無(wú)法辦證的情況予以證明，故本院對(duì)其所述不予采信。而李某某在租賃期間，自2018年1月起未再向豌豆公司支付租金，且擅自搬離系爭(zhēng)房屋，致使涉案合同無(wú)法繼續(xù)履行，其行為屬違約。在豌豆公司無(wú)其他違約情形的情況下，李某某要求豌豆公司賠償裝修損失的，本院對(duì)此不予支持。據(jù)此，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十七條、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十一條第(二)項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告上海豌豆公寓管理有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)退還原告李某某租賃保證金11,730元；
　　二、原告李某某的其余訴訟請(qǐng)求不予支持。
　　負(fù)有金錢(qián)給付義務(wù)的當(dāng)事人如未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本案受理費(fèi)2,534.6元，減半收取1,267.3元，由原告李某某負(fù)擔(dān)1,134.3元，由被告上海豌豆公寓管理有限公司負(fù)擔(dān)133元(被告負(fù)擔(dān)之款應(yīng)于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院)。
　　如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。

審判員：張開(kāi)紅

書(shū)記員：陳伊菡