原告李某臻。
委托代理人饒偉明。
委托代理人周雅蕾，湖北君澤律師事務(wù)所律師。
被告湖北向往房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（下稱向往公司）。
住所地：赤壁市城北花園14棟1單元201。
法定代表人胡永松，該公司總經(jīng)理。
委托代理人周長(zhǎng)生，北京盈科（武漢）律師事務(wù)所律師。

原告李某臻訴被告向往公司房屋買賣合同糾紛一案，本院于2015年7月27日立案受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序由審判員雷春獨(dú)任審判，于2015年9月9日、2016年5月24日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告委托代理人饒偉明、周雅蕾、被告委托代理人周長(zhǎng)生到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)本院審理查明，2013年8月18日，原告與被告簽訂一份商品房買賣合同，購(gòu)買被告開(kāi)發(fā)的位于赤壁市河北大道領(lǐng)秀城商住樓25層第三棟21層2101號(hào)面積137.78㎡的房屋一套，3769.37元／㎡，總價(jià)款519343元。該建設(shè)工程規(guī)劃許可證為鄂規(guī)工程421281201200046。合同約定，原告應(yīng)于2013年8月18日前支付首期房款329343元，余款190000元應(yīng)于同年9月20日前提供辦理按揭貸款的手續(xù)。被告應(yīng)于2014年12月31日起依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定交付經(jīng)驗(yàn)收合格并符合合同約定的商品房給原告使用。逾期交房45日的，原告有權(quán)解除合同，原告要求繼續(xù)履行合同的，被告應(yīng)于2015年元月1日起至實(shí)際交付日止按原告已交付房款的日萬(wàn)分之二計(jì)算違約金。經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致下列影響到原告所購(gòu)商品房質(zhì)量或使用功能的（結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向），被告應(yīng)在有關(guān)部門批準(zhǔn)同意之日起10日內(nèi)書(shū)面通知原告。商品房到達(dá)交付使用條件后，被告應(yīng)書(shū)面通知原告辦理交付手續(xù)。雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，被告應(yīng)出示房屋經(jīng)驗(yàn)收合格的文件，并簽署房屋交接單，還需提供住宅質(zhì)量保證書(shū)、住宅使用說(shuō)明書(shū)。被告不出示證明文件或證明文件不齊全，原告有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由被告承擔(dān)。被告應(yīng)在商品房交付使用后180日內(nèi)將辦理權(quán)屬登記需由被告提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因被告的責(zé)任，原告不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的，原告可要求退房或由被告按已付房款的0.5﹪支付違約金。合同補(bǔ)充協(xié)議第九條還約定，被告將商品房單體驗(yàn)收合格交付原告使用。單體驗(yàn)收合格是指建設(shè)方、設(shè)計(jì)方、監(jiān)理方、施工方驗(yàn)收合格，并經(jīng)質(zhì)量監(jiān)督部門備案。綜合驗(yàn)收備案待領(lǐng)秀城整體竣工驗(yàn)收合格后統(tǒng)一辦理。合同補(bǔ)充協(xié)議第十二條約定，原告應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后180日內(nèi)辦理完房產(chǎn)證、土地證。如原告委托被告代辦的，必須向被告出具委托書(shū)并支付費(fèi)用，被告有權(quán)拒絕代辦，不承諾代辦權(quán)屬證書(shū)的期限及相關(guān)責(zé)任。原合同第十五條約定的被告應(yīng)在商品房交付使用后180日內(nèi)將辦理權(quán)屬登記需由被告提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，自領(lǐng)秀城小區(qū)取得綜合驗(yàn)收備案證之日開(kāi)始計(jì)算。2013年9月17日，原告交付購(gòu)房款329343元，余款190000元辦理了按揭貸款。
2014年1月16日，原、被告簽訂一份車位（庫(kù)）使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)，約定原告購(gòu)買被告領(lǐng)秀城小區(qū)地下一層026號(hào)面積為33㎡的車位。轉(zhuǎn)讓費(fèi)為130000元。2014年12月31日交付，交付符合協(xié)議約定的交付標(biāo)準(zhǔn)并達(dá)到使用條件。被告僅轉(zhuǎn)讓車位（庫(kù)）使用權(quán)，不能作為單獨(dú)物業(yè)辦理產(chǎn)權(quán)登記或租賃備案等政府手續(xù)。不辦理所有權(quán)證書(shū)。原告按本協(xié)議及有關(guān)規(guī)章制度停放車輛。協(xié)議簽訂后原告按約支付被告轉(zhuǎn)讓費(fèi)130000元。
2014年12月23日，被告在咸寧日?qǐng)?bào)上發(fā)布交房公告，并于同月30日電話通知原告收房。
2014年12月27日，被告組織建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、施工單位、勘察單位對(duì)3#樓進(jìn)行驗(yàn)收。2016年1月25日，該工程2#樓、3#樓經(jīng)赤壁市建設(shè)局竣工驗(yàn)收備案。
同時(shí)查明，合同約定原告所購(gòu)商品房建設(shè)工程規(guī)劃許可證為鄂規(guī)工程421281201200046，該證由赤壁市城鄉(xiāng)規(guī)劃局于2012年11月23日頒發(fā)，備注附圖及附件名稱（25層）。3#樓建成后實(shí)際為30層。因合同約定的總層數(shù)與實(shí)際總層數(shù)不一致導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)值減損，原告申請(qǐng)鑒定。本院依法委托咸寧市安居房地產(chǎn)估價(jià)與測(cè)量有限責(zé)任公司予以鑒定。該公司作出房地產(chǎn)司法鑒定評(píng)估報(bào)告書(shū)，評(píng)估確定因房地產(chǎn)原設(shè)計(jì)總層數(shù)與現(xiàn)狀總層數(shù)不一致導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)值減損14674元。
根據(jù)雙方當(dāng)事人的訴辯意見(jiàn)，結(jié)合原、被告的陳述，本院認(rèn)為本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)：一、被告是否有逾期交房、逾期辦證的違約行為。二、原告所購(gòu)房屋是否經(jīng)歷規(guī)劃變更。如是，被告是否承擔(dān)賠償房屋價(jià)值減損的責(zé)任。針對(duì)上述爭(zhēng)議焦點(diǎn)，本院分析如下：
一、被告是否有逾期交房、逾期辦證的違約行為。
1.關(guān)于是否逾期交房的問(wèn)題。
合同第八條約定被告應(yīng)于2014年12月31日前依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定交付經(jīng)驗(yàn)收合格并符合合同約定的商品房給原告使用。合同補(bǔ)充協(xié)議第九條約定，被告將商品房單體驗(yàn)收合格交付原告使用。單體驗(yàn)收合格是指建設(shè)方、設(shè)計(jì)方、監(jiān)理方、施工方驗(yàn)收合格，并經(jīng)質(zhì)量監(jiān)督部門備案。綜合驗(yàn)收備案待領(lǐng)秀城整體竣工驗(yàn)收合格后統(tǒng)一辦理。對(duì)此，原告認(rèn)為經(jīng)驗(yàn)收合格是指房屋經(jīng)建設(shè)局備案。只有符合交房條件，被告才能算交房。被告認(rèn)為2014年12月27日其已組織建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、施工單位、勘察單位對(duì)3#樓進(jìn)行驗(yàn)收，并驗(yàn)收合格。2014年12月23日，其在咸寧日?qǐng)?bào)上發(fā)布交房公告，并于同月30日電話通知原告收房，被告沒(méi)有逾期交房的違約行為。

本院認(rèn)為，商品房驗(yàn)收包括工程質(zhì)量驗(yàn)收和綜合驗(yàn)收。商品房竣工驗(yàn)收備案表是建設(shè)行政主管部門在對(duì)建設(shè)工程嚴(yán)格審核的基礎(chǔ)上核發(fā)的，具有可信賴性。備案登記合格并取得商品房竣工驗(yàn)收備案表是商品房驗(yàn)收合格的標(biāo)準(zhǔn)。從本案合同補(bǔ)充協(xié)議第九條內(nèi)容看，原、被告約定的是工程質(zhì)量驗(yàn)收。被告自行組織建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、施工單位、勘察單位對(duì)3#樓進(jìn)行的驗(yàn)收未經(jīng)質(zhì)量監(jiān)督部門備案，與合同約定的驗(yàn)收不符。本案訴爭(zhēng)房屋在2016年1月25日取得赤壁市建設(shè)局竣工驗(yàn)收備案證明書(shū)，遠(yuǎn)超2014年12月31日。故本院認(rèn)定被告有逾期交房的違約行為。原告愿意以當(dāng)日為被告交房日于法有據(jù)，本院準(zhǔn)許。被告辯稱2014年12月27日已組織相關(guān)單位驗(yàn)收并驗(yàn)收合格沒(méi)有逾期交房的違約行為于約不符于法無(wú)據(jù)，本院不予支持。被告逾期交房390天，應(yīng)支付原告逾期交房違約金40508元（519343元＊2／10000＊390天）。
關(guān)于原告請(qǐng)求被告支付逾期交付車庫(kù)的違約金問(wèn)題。本院認(rèn)為車位（庫(kù)）使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)未約定車位的交付標(biāo)準(zhǔn)和條件，也未約定逾期交付的違約責(zé)任。車位的轉(zhuǎn)讓也并非房屋買賣，不需要符合法定的交付條件。且原告未提供因被告逾期交付車位導(dǎo)致?lián)p失的證據(jù)。故原告請(qǐng)求被告按逾期交房的約定支付逾期交付車庫(kù)的違約金沒(méi)有合同約定，也無(wú)法律規(guī)定，本院不予支持。
2.關(guān)于是否逾期辦證的問(wèn)題。
合同第十五條約定被告應(yīng)在商品房交付使用后180日內(nèi)將辦理權(quán)屬登記需由被告提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因被告的責(zé)任，原告不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的，原告可要求退房或由被告按已付房款的0.5﹪支付違約金。合同補(bǔ)充協(xié)議第十二條約定，原告應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后180日內(nèi)辦理完房產(chǎn)證、土地證。如原告委托被告代辦，必須向被告出具委托書(shū)并支付費(fèi)用，被告有權(quán)拒絕代辦，不承諾代辦權(quán)屬證書(shū)的期限及相關(guān)責(zé)任。原合同第十五條約定的被告應(yīng)在商品房交付使用后180日內(nèi)將辦理權(quán)屬登記需由被告提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，自領(lǐng)秀城小區(qū)取得綜合驗(yàn)收備案證之日開(kāi)始計(jì)算。
本院認(rèn)為，從上述內(nèi)容看，雙方并沒(méi)有約定被告辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的明確日期，被告提供資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案的義務(wù)也從領(lǐng)秀城小區(qū)取得綜合驗(yàn)收備案證之日開(kāi)始計(jì)算，而領(lǐng)秀城小區(qū)尚未取得綜合驗(yàn)收備案。故原告訴稱被告有逾期辦證的違約行為于約無(wú)據(jù)，其訴請(qǐng)被告支付逾期辦證違約金本院不予支持。
二、原告所購(gòu)房屋是否經(jīng)歷規(guī)劃變更。
1.關(guān)于房屋是否經(jīng)歷規(guī)劃變更。
合同第一條約定原告所購(gòu)商品房建設(shè)工程規(guī)劃許可證為鄂規(guī)工程421281201200046，該證由赤壁市城鄉(xiāng)規(guī)劃局于2012年11月23日頒發(fā)，備注附圖及附件名稱（25層）。3#樓建成后實(shí)際為30層。對(duì)此被告辯稱在原告購(gòu)房前該規(guī)劃已變更且已公示，規(guī)劃局未另行出具規(guī)劃許可證，但出具了書(shū)面的證明予以證實(shí)。
本院認(rèn)為，原、被告于2013年8月18日簽訂的商品房買賣合同，合同登記的建設(shè)工程規(guī)劃許可證為鄂規(guī)工程421281201200046，該證頒發(fā)于2012年11月23。而赤壁市城鄉(xiāng)規(guī)劃局證明于2012年8月市政府批準(zhǔn)訴中房屋由25層變更為30層。該證明在時(shí)間上與事實(shí)不符，且規(guī)劃變更必須重新取得規(guī)劃許可證。故被告辯稱訴爭(zhēng)房屋在原告購(gòu)房前已變更規(guī)劃且已公示證據(jù)不足。本院認(rèn)定原告所購(gòu)房屋有規(guī)劃變更的事實(shí)。
2.被告是否承擔(dān)原告因規(guī)劃變更致房屋價(jià)值減損的責(zé)任。
合同第十條約定經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致下列影響到原告所購(gòu)商品房質(zhì)量或使用功能的（結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向），被告應(yīng)在有關(guān)部門批準(zhǔn)同意之日起10日內(nèi)書(shū)面通知原告。原告認(rèn)為被告變更規(guī)劃，通風(fēng)、采光、有影響，容積率變化，住房增多，電梯運(yùn)行變慢，影響生活質(zhì)量，導(dǎo)致其房屋價(jià)值降低。被告應(yīng)予賠償。被告辯稱樓層變更不是合同約定的書(shū)面通知原告的內(nèi)容，且不影響房屋的質(zhì)量和使用功能，不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
本院認(rèn)為，規(guī)劃方案決定了原告所購(gòu)房屋的朝向、采光、通風(fēng)、綠化、公工面積分?jǐn)偂⒐才涮自O(shè)施使用等問(wèn)題。故被告所交付的房屋必須與規(guī)劃一致。被告變更規(guī)劃構(gòu)成違約，對(duì)因此給原告造成的損失應(yīng)負(fù)違約賠償之責(zé)。咸寧市安居房地產(chǎn)估價(jià)與測(cè)量有限責(zé)任公司鑒定因總層數(shù)不一致導(dǎo)致原告房地產(chǎn)價(jià)值減損14674元。被告應(yīng)承擔(dān)原告房屋價(jià)值降低的違約賠償責(zé)任，支付原告14674元。
綜上，原、被告簽訂的房屋買賣合同是雙方真實(shí)意思的表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。合法有效的合同對(duì)雙方均具約束力。被告逾期交房構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。被告變更規(guī)劃，致原告房屋價(jià)值降低，應(yīng)賠償原告因此而造成的損失。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第一百零七條、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條第二款之規(guī)定，判決如下：

一、被告湖北向往房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效后15日內(nèi)支付原告李某臻逾期交房違約金40508元。
二、被告湖北向往房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效后15日內(nèi)支付原告李某臻房屋價(jià)值降低賠償款14674元。
三、駁回原告李某臻的其它訴訟請(qǐng)求。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案訴訟費(fèi)用4300元，減半收取2150元，由原告李某殝負(fù)擔(dān)1561元，被告湖北向往房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)589元負(fù)擔(dān)。鑒定費(fèi)5000元，保全費(fèi)1270元由被告。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省咸寧市中級(jí)人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時(shí)，根據(jù)不服本判決的上訴請(qǐng)求數(shù)額及《訴訟費(fèi)用交納辦法》第十三條第一款的規(guī)定預(yù)交上訴案件受理費(fèi)。湖北省咸寧市中級(jí)人民法院的開(kāi)戶行為：中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行咸寧市金穗支行；賬號(hào)：17×××50。上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費(fèi)用的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

審判員　　雷春

書(shū)記員：李鑫