李某某
姜洪臣（黑龍江吉相律師事務(wù)所）
鶴崗市經(jīng)緯房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司

原告李某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)。
委托代理人姜洪臣，黑龍江吉相律師事務(wù)所律師。
被告鶴崗市經(jīng)緯房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司。
法定代表人郭軍緯，職務(wù)
負(fù)責(zé)人。
原告李某某訴被告鶴崗市經(jīng)緯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院受理后，依法由審判員劉濤擔(dān)任審判長、與代理審判員陶宏博、焦興國共同組成合議庭適用普通程序公開開庭進(jìn)行了審理。原告李某某及其委托代理人姜洪臣到庭參加訴訟，被告鶴崗市經(jīng)緯房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司經(jīng)傳票傳喚未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，原告李某某與被告鶴崗市經(jīng)緯房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司之間簽訂的商品房預(yù)定協(xié)議系雙方真實(shí)意思表示，且未違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，當(dāng)屬合法有效。該預(yù)定協(xié)議不完全具備商品房買賣合同的主要條款，屬于預(yù)約合同。協(xié)議中的定金條款屬于訂約定金性質(zhì)。當(dāng)事人簽訂預(yù)定協(xié)議目的是為雙方簽訂正式的商品房買賣合同。簽訂預(yù)約只是將來存在簽訂本約的可能性，但并不是一定會簽訂本約。是否簽訂本約，當(dāng)事人仍然需要協(xié)商談判，協(xié)商后無法達(dá)成一致，最后不簽訂本約，并不需要承擔(dān)違反預(yù)約的責(zé)任。本案中，原、被告在預(yù)定協(xié)議中約定，甲方取得休閑小區(qū)2#樓《商品房（預(yù)）銷售許可證》，乙方接到甲方通知后再辦理正式簽約即簽訂正式的商品房買賣合同。但對甲方何時通知乙方簽訂正式房屋買賣合同及甲方交房的時間并沒有明確約定，現(xiàn)因甲、乙雙方就交房時間未能達(dá)成一致意見，進(jìn)而導(dǎo)致雙方未能簽訂正式商品房買賣合同。對此，雙方就該問題協(xié)商不成，不能認(rèn)定為是被告對原告拒絕履行合同，也不能認(rèn)為是任何一方當(dāng)事人違反預(yù)定協(xié)議的約定而拒絕訂立主合同。造成正式商品房買賣合同不能如約簽訂的過錯不可歸責(zé)于任何一方，雙方也均未違約，雙方對正式商品房買賣合同無法簽訂均不承擔(dān)責(zé)任。違約行為的存在，是適用定金罰則的前提條件，因此，本案不能適用定金罰則，無論主張定金雙倍返還或拒不返還定金均無法律依據(jù)。因本案商品房買賣合同的條款需原、被告重新磋商后確定，但鑒于目前雙方在訴訟中已無法磋商一致，且原告表示不再訂立《商品房買賣合同》，故雙方之間的預(yù)定協(xié)議已無法履行，原告訴請解除并無不當(dāng)，應(yīng)當(dāng)?shù)玫街С帧１桓媸杖≡娴馁彿慷ń饝?yīng)予返還。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第九十四條 ?，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?、第一百四十四條 ?之規(guī)定，缺席判決如下:
一、解除原告李某某與被告鶴崗市經(jīng)緯房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司于2013年11月29日簽訂的《休閑小區(qū)2#樓商品房預(yù)定協(xié)議書》；
二、被告鶴崗市經(jīng)緯房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司于本判決發(fā)生法律效力后10日內(nèi)返還原告李某某預(yù)約定金91，266.00元；
三、駁回原告的其他訴訟請求；
案件訴訟費(fèi)3950.60元，由原告李某某承擔(dān)1975.30元，被告鶴崗市經(jīng)緯房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司承擔(dān)1975.30元。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于鶴崗市中級人民法院。

本院認(rèn)為，原告李某某與被告鶴崗市經(jīng)緯房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司之間簽訂的商品房預(yù)定協(xié)議系雙方真實(shí)意思表示，且未違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，當(dāng)屬合法有效。該預(yù)定協(xié)議不完全具備商品房買賣合同的主要條款，屬于預(yù)約合同。協(xié)議中的定金條款屬于訂約定金性質(zhì)。當(dāng)事人簽訂預(yù)定協(xié)議目的是為雙方簽訂正式的商品房買賣合同。簽訂預(yù)約只是將來存在簽訂本約的可能性，但并不是一定會簽訂本約。是否簽訂本約，當(dāng)事人仍然需要協(xié)商談判，協(xié)商后無法達(dá)成一致，最后不簽訂本約，并不需要承擔(dān)違反預(yù)約的責(zé)任。本案中，原、被告在預(yù)定協(xié)議中約定，甲方取得休閑小區(qū)2#樓《商品房（預(yù)）銷售許可證》，乙方接到甲方通知后再辦理正式簽約即簽訂正式的商品房買賣合同。但對甲方何時通知乙方簽訂正式房屋買賣合同及甲方交房的時間并沒有明確約定，現(xiàn)因甲、乙雙方就交房時間未能達(dá)成一致意見，進(jìn)而導(dǎo)致雙方未能簽訂正式商品房買賣合同。對此，雙方就該問題協(xié)商不成，不能認(rèn)定為是被告對原告拒絕履行合同，也不能認(rèn)為是任何一方當(dāng)事人違反預(yù)定協(xié)議的約定而拒絕訂立主合同。造成正式商品房買賣合同不能如約簽訂的過錯不可歸責(zé)于任何一方，雙方也均未違約，雙方對正式商品房買賣合同無法簽訂均不承擔(dān)責(zé)任。違約行為的存在，是適用定金罰則的前提條件，因此，本案不能適用定金罰則，無論主張定金雙倍返還或拒不返還定金均無法律依據(jù)。因本案商品房買賣合同的條款需原、被告重新磋商后確定，但鑒于目前雙方在訴訟中已無法磋商一致，且原告表示不再訂立《商品房買賣合同》，故雙方之間的預(yù)定協(xié)議已無法履行，原告訴請解除并無不當(dāng)，應(yīng)當(dāng)?shù)玫街С帧１桓媸杖≡娴馁彿慷ń饝?yīng)予返還。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第九十四條 ?，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?、第一百四十四條 ?之規(guī)定，缺席判決如下:

一、解除原告李某某與被告鶴崗市經(jīng)緯房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司于2013年11月29日簽訂的《休閑小區(qū)2#樓商品房預(yù)定協(xié)議書》；
二、被告鶴崗市經(jīng)緯房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司于本判決發(fā)生法律效力后10日內(nèi)返還原告李某某預(yù)約定金91，266.00元；
三、駁回原告的其他訴訟請求；
案件訴訟費(fèi)3950.60元，由原告李某某承擔(dān)1975.30元，被告鶴崗市經(jīng)緯房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司承擔(dān)1975.30元。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

審判長：劉濤
審判員：陶宏博
審判員：焦興國

書記員：錢銘