李發(fā)根
十堰中宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
諶甲軍（湖北正星律師事務(wù)所）

原告李發(fā)根，男，生于1950年9月5日，漢族，湖北省鄖西縣人，居民。
被告十堰中宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地:湖北省十堰市五堰街辦東山苑小區(qū)12棟1單元101室。
法定代表人劉愛群，現(xiàn)任該公司總經(jīng)理。
委托代理人諶甲軍，系湖北正星律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限:代為調(diào)查取證、出庭參加訴訟等一般代理。
原告李發(fā)根訴被告十堰中宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，本院于2014年7月14日立案受理。依法由代理審判員江山適用簡易程序于2014年9月3日公開開庭進(jìn)行了審理。原告李發(fā)根、被告十堰中宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的法定代表人劉愛群、委托代理人諶甲軍到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為:民事活動應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價(jià)有償、誠實(shí)信用的原則。原、被告于2012年11月28日簽訂了房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議，被告認(rèn)為協(xié)議無效并提出了三點(diǎn)抗辯意見:一、被告辯稱原告不是房屋所有權(quán)人，不具備簽訂協(xié)議的主體資格，因原告李發(fā)根及第三人鄧開蘭處置被拆遷房屋的行為經(jīng)過了所有房屋共有權(quán)人的認(rèn)可，本院對被告的該抗辯主張不予支持。二、被告辯稱其自身沒有取得相關(guān)行政許可、不具備簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議的資格，因被告系依法成立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，經(jīng)行政許可后經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)、銷售業(yè)務(wù)，具備簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議的主體資格，被告辯稱組織房屋征收與補(bǔ)償工作的單位必須由市、縣級人民政府指定，但本案中的拆遷補(bǔ)償行為系商業(yè)性質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)活動，顯然不是國家征收行為，被告將商業(yè)開發(fā)與國家征收混為一談并據(jù)此主張協(xié)議無效，本院不予支持。且關(guān)于房屋拆遷許可的相關(guān)規(guī)定是行政管理部門對房屋拆遷人資格問題上所作出的行政管理性質(zhì)的規(guī)定，不是對房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議的簽訂及其效力作出強(qiáng)制性規(guī)定，如被告的拆遷行為確實(shí)違反了相關(guān)規(guī)定，可能帶來的法律后果僅僅是其自身將受到相關(guān)行政處罰，并不能影響其與他人簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議的效力。三、被告辯稱原告乘人之危、協(xié)議內(nèi)容顯示公平，卻未提交足夠的證據(jù)予以證明，也沒有在法定期限內(nèi)行使撤銷權(quán)，本院不予支持。綜上，雙方之間簽訂的房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律、法規(guī)與政策的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，且原告已經(jīng)依照合同將房屋交由被告，被告在依據(jù)協(xié)議拆除了房屋之后便應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照合同履行義務(wù)。原告李發(fā)根與第三人鄧開蘭的補(bǔ)充約定不違反法律規(guī)定，也沒有損害合同相對人（即本案被告）的利益，本院予以確認(rèn)。協(xié)議約定“若本合同簽訂之日起一年內(nèi)不能動工興建，甲方（本案被告）無條件按2500元／平米計(jì)算現(xiàn)金支付給乙方（180平米＊2500元）”，該條款實(shí)則是原告為了避免因被告延誤施工期限致使其在較長時(shí)間內(nèi)無法獲得實(shí)物（房屋）補(bǔ)償而作的保底約定，系附生效條件的約定條款。被告辯稱合同文本表述的“動工”而非“依法動工”，現(xiàn)其已經(jīng)嘗試進(jìn)行施工并完成了部分工程，沒有繼續(xù)正常施工是由于相關(guān)行政部門不予審批導(dǎo)致，但被告作為依法成立的經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)銷售的企業(yè)法人，應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的經(jīng)驗(yàn)及能力，在簽訂協(xié)議之初便應(yīng)當(dāng)預(yù)見到商品房開發(fā)需辦理相關(guān)行政審批手續(xù)，故被告不能以行政職能部門干預(yù)施工為由免責(zé)，也不能將未經(jīng)行政許可的違法施工行為作為“動工興建”的成就要件。庭審中被告也陳述其不知何時(shí)能夠取得行政審批手續(xù)、繼續(xù)正常施工活動，可見其行為確實(shí)導(dǎo)致原告獲得房屋補(bǔ)償?shù)暮贤康脑诤侠砥谙迌?nèi)無法實(shí)現(xiàn)，雙方約定的現(xiàn)金補(bǔ)償?shù)臈l件已經(jīng)成就，故對原告李發(fā)根要求被告按合同進(jìn)行現(xiàn)金補(bǔ)償?shù)脑V訟請求予以支持。因雙方約定了被告不正常施工便進(jìn)行現(xiàn)金補(bǔ)償，被告在“合同簽訂之日起一年內(nèi)不能動工興建”實(shí)質(zhì)是雙方約定的被告對原告進(jìn)行現(xiàn)金補(bǔ)償?shù)纳l件，而不是違約行為，原告主張違約責(zé)任沒有依據(jù)，故本院對原告要求被告支付違約金25000元的訴訟請求不予支持。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條 ?第一款 ?、第四十五條 ?第一款 ?、第六十條 ?第一款 ?、第一百零七條 ?、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二條 ?第二款 ?、第五條 ?、第二十五條 ?、第二十七條 ?、第二十九條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、被告十堰中宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后10日內(nèi)向原告支付房屋拆遷補(bǔ)償款212500.00元（2500元／㎡×85㎡）。
二、駁回原告李發(fā)根的其他訴訟請求。
案件受理費(fèi)4863元，由被告十堰中宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
上述履行事項(xiàng)，如果未按本判決指定的期限履行給付金錢的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的利息。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提交副本，上訴于湖北省十堰市中級人民法院。上訴人應(yīng)在遞交上訴狀時(shí)，根據(jù)不服本判決部分的上訴請求數(shù)額及《訴訟費(fèi)用交納辦法》第十三條 ?第一款 ?第（一）項(xiàng) ?的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費(fèi)。十堰市中級人民法院上訴費(fèi)專戶名稱:十堰市財(cái)政局非稅收入?yún)R繳結(jié)算戶；開戶銀行:中國農(nóng)業(yè)銀行十堰五堰支行；帳戶:17×××33-1。通過郵局匯款的，款匯十堰市中級人民法院，郵編:442000；地址:十堰市郵電街12號。上訴人應(yīng)將注明一審案號的交費(fèi)憑證復(fù)印件同時(shí)交本院。上訴人在上訴期屆滿之次日起七日內(nèi)未預(yù)交，也未提出緩交、減交、免交上訴案件受理費(fèi)申請的，按自動撤回上訴處理（本院不再另行送達(dá)預(yù)交上訴案件受理費(fèi)通知）。

本院認(rèn)為:民事活動應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價(jià)有償、誠實(shí)信用的原則。原、被告于2012年11月28日簽訂了房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議，被告認(rèn)為協(xié)議無效并提出了三點(diǎn)抗辯意見:一、被告辯稱原告不是房屋所有權(quán)人，不具備簽訂協(xié)議的主體資格，因原告李發(fā)根及第三人鄧開蘭處置被拆遷房屋的行為經(jīng)過了所有房屋共有權(quán)人的認(rèn)可，本院對被告的該抗辯主張不予支持。二、被告辯稱其自身沒有取得相關(guān)行政許可、不具備簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議的資格，因被告系依法成立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，經(jīng)行政許可后經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)、銷售業(yè)務(wù)，具備簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議的主體資格，被告辯稱組織房屋征收與補(bǔ)償工作的單位必須由市、縣級人民政府指定，但本案中的拆遷補(bǔ)償行為系商業(yè)性質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)活動，顯然不是國家征收行為，被告將商業(yè)開發(fā)與國家征收混為一談并據(jù)此主張協(xié)議無效，本院不予支持。且關(guān)于房屋拆遷許可的相關(guān)規(guī)定是行政管理部門對房屋拆遷人資格問題上所作出的行政管理性質(zhì)的規(guī)定，不是對房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議的簽訂及其效力作出強(qiáng)制性規(guī)定，如被告的拆遷行為確實(shí)違反了相關(guān)規(guī)定，可能帶來的法律后果僅僅是其自身將受到相關(guān)行政處罰，并不能影響其與他人簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議的效力。三、被告辯稱原告乘人之危、協(xié)議內(nèi)容顯示公平，卻未提交足夠的證據(jù)予以證明，也沒有在法定期限內(nèi)行使撤銷權(quán)，本院不予支持。綜上，雙方之間簽訂的房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律、法規(guī)與政策的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，且原告已經(jīng)依照合同將房屋交由被告，被告在依據(jù)協(xié)議拆除了房屋之后便應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照合同履行義務(wù)。原告李發(fā)根與第三人鄧開蘭的補(bǔ)充約定不違反法律規(guī)定，也沒有損害合同相對人（即本案被告）的利益，本院予以確認(rèn)。協(xié)議約定“若本合同簽訂之日起一年內(nèi)不能動工興建，甲方（本案被告）無條件按2500元／平米計(jì)算現(xiàn)金支付給乙方（180平米＊2500元）”，該條款實(shí)則是原告為了避免因被告延誤施工期限致使其在較長時(shí)間內(nèi)無法獲得實(shí)物（房屋）補(bǔ)償而作的保底約定，系附生效條件的約定條款。被告辯稱合同文本表述的“動工”而非“依法動工”，現(xiàn)其已經(jīng)嘗試進(jìn)行施工并完成了部分工程，沒有繼續(xù)正常施工是由于相關(guān)行政部門不予審批導(dǎo)致，但被告作為依法成立的經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)銷售的企業(yè)法人，應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的經(jīng)驗(yàn)及能力，在簽訂協(xié)議之初便應(yīng)當(dāng)預(yù)見到商品房開發(fā)需辦理相關(guān)行政審批手續(xù)，故被告不能以行政職能部門干預(yù)施工為由免責(zé)，也不能將未經(jīng)行政許可的違法施工行為作為“動工興建”的成就要件。庭審中被告也陳述其不知何時(shí)能夠取得行政審批手續(xù)、繼續(xù)正常施工活動，可見其行為確實(shí)導(dǎo)致原告獲得房屋補(bǔ)償?shù)暮贤康脑诤侠砥谙迌?nèi)無法實(shí)現(xiàn)，雙方約定的現(xiàn)金補(bǔ)償?shù)臈l件已經(jīng)成就，故對原告李發(fā)根要求被告按合同進(jìn)行現(xiàn)金補(bǔ)償?shù)脑V訟請求予以支持。因雙方約定了被告不正常施工便進(jìn)行現(xiàn)金補(bǔ)償，被告在“合同簽訂之日起一年內(nèi)不能動工興建”實(shí)質(zhì)是雙方約定的被告對原告進(jìn)行現(xiàn)金補(bǔ)償?shù)纳l件，而不是違約行為，原告主張違約責(zé)任沒有依據(jù)，故本院對原告要求被告支付違約金25000元的訴訟請求不予支持。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條 ?第一款 ?、第四十五條 ?第一款 ?、第六十條 ?第一款 ?、第一百零七條 ?、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二條 ?第二款 ?、第五條 ?、第二十五條 ?、第二十七條 ?、第二十九條 ?之規(guī)定，判決如下:

一、被告十堰中宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后10日內(nèi)向原告支付房屋拆遷補(bǔ)償款212500.00元（2500元／㎡×85㎡）。
二、駁回原告李發(fā)根的其他訴訟請求。
案件受理費(fèi)4863元，由被告十堰中宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
上述履行事項(xiàng)，如果未按本判決指定的期限履行給付金錢的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的利息。

審判長：江山

書記員：譚亞麗