原告：李某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住磁縣。
委托訴訟代理人：王明路，河北滏潮律師事務(wù)所律師。
被告：辛某彬，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住磁縣。

原告李某某與被告辛某彬農(nóng)村房屋買賣合同糾紛一案，本院立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告李某某及其委托訴訟代理人王明路到庭參加訴訟，被告辛某彬經(jīng)傳票傳喚無正當(dāng)理由拒不到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
李某某本院提出訴訟請(qǐng)求：1.判令辛某彬繼續(xù)履行清退房款協(xié)議，退還李某某購房款60900元和違約金12180元，共計(jì)73080元；2.案件受理費(fèi)由辛某彬承擔(dān)。事實(shí)和理由：2012年12月20日，李某某與辛某彬簽訂購房合同，李某某向辛某彬預(yù)付了購房款87000元，后因辛某彬原因致使購房合同不能履行。2014年5月21日，雙方再次簽訂一份清退房款協(xié)議，辛某彬按照約定退還李某某預(yù)交房款的30%，即26100元。此后，經(jīng)多次催要，辛某彬均以現(xiàn)在沒錢，隨后退錢為由予以搪塞，辛某彬不按照協(xié)議約定履行退還購房款的義務(wù)，屬于違約行為。為維護(hù)自己的合法權(quán)益，依法訴至法院，望法院支持李某某的訴訟請(qǐng)求。
辛某彬未到庭答辯，亦未提交書面答辯意見。
李某某圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了以下證據(jù)：1.李某某身份證復(fù)印件一份，證明其訴訟主體資格；2.購房合同一份，證明李某某與辛某彬于2012年12月20日簽訂購房合同，購買永泰花園住房一套；3.2012年12月24日收款收據(jù)一份，證明李某某向辛某彬預(yù)付購房款87000元；4.清退房款協(xié)議一份，證明雙方簽訂的購房合同已經(jīng)解除，辛某彬按照該協(xié)議退還房款及不履行該協(xié)議應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任；5.2014年5月24日收據(jù)一份，證明辛某彬退還李某某預(yù)付房款30%即26100元。本院經(jīng)審查認(rèn)為，上述證據(jù)真實(shí)、合法且與本案有關(guān)聯(lián)，本院予以認(rèn)定。
本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2012年12月20日，李某某與永泰花園項(xiàng)目部簽訂《永泰花園購房合同書》，李某某購買永泰花園（磁縣迎賓西路與107國(guó)道交叉口西南角）2號(hào)樓2單元301室，面積99.43平方米，總房款為173000元。2012年12月24日，李某某向永泰花園項(xiàng)目部預(yù)交購房款87000元。后因合同無法履行，經(jīng)磁縣人民政府和有關(guān)部門協(xié)調(diào)，永泰花園項(xiàng)目部與李某某于2014年5月21日簽訂《關(guān)于清退房款協(xié)議》，約定：（一）第一次退還房款30%，退款時(shí)間（2014年5月22日-25日）。（二）剩余房款70%于2014年12月31日前退清，逾期未能退房款70%，未退部分按20%支付違約金。辛某彬代表永泰花園項(xiàng)目部在該協(xié)議上簽名。2014年5月24日，李某某收到退房款26100元。2015年-2017年辛某彬分三次分別給付李某某現(xiàn)金2000元、1800元、300元，之后未再向李某某付款。
另查明，永泰花園項(xiàng)目系辛某彬個(gè)人承建，永泰花園項(xiàng)目部未在工商部門登記，該項(xiàng)目未辦理審批手續(xù)。

本院認(rèn)為，辛某彬未經(jīng)有關(guān)部門審批即承建房屋并對(duì)外銷售，違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，因此，永泰花園項(xiàng)目部與李某某簽訂的《永泰花園購房合同書》應(yīng)屬無效合同，因永泰花園項(xiàng)目系辛某彬個(gè)人承建，故出賣人辛某彬應(yīng)當(dāng)將取得的房屋價(jià)款返還給買受人李某某。且雙方已于2014年5月21日簽訂了《關(guān)于清退房款協(xié)議》，該協(xié)議系雙方在購房合同不能履行的情況下，就清退房款達(dá)成一致的真實(shí)意思表示，不違背法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效。協(xié)議簽訂后，辛某彬已依約向李某某退還房款26100元，剩余房款60900元辛某彬應(yīng)依約繼續(xù)履行清退義務(wù)。因此，李某某要求辛某彬退還其購房款60900元的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持。因雙方在《關(guān)于清退房款協(xié)議》中明確約定，“剩余房款70%于2014年12月31日前退清，逾期未能退房款70%，未退部分按20%支付違約金”，而2014年12月31日到期后，辛某彬未依約清退剩余70%的購房款，故已構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)按未退部分房款60900元的20%向李某某支付違約金12180元，因2014年12月31日之后辛某彬已給付李某某現(xiàn)金4100元，故該部分款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)在應(yīng)付違約金中扣除，即辛某彬應(yīng)當(dāng)向李某某支付違約金8080元。
綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第一百一十四條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：

一、被告辛某彬于本判決生效后十日內(nèi)向原告李某某退還購房款60900元，并支付違約金8080元；
二、駁回原告李某某的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)1627元，由原告李某某負(fù)擔(dān)90元，被告辛某彬負(fù)擔(dān)1537元。
如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省邯鄲市中級(jí)人民法院。

審判員 劉愛霞

書記員： 鄭麗娜