原告(反訴被告)：李某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)住北京市海淀區(qū)。委托訴訟代理人：田留苗，北京市東友律師事務所律師。委托訴訟代理人：楊博玉，北京市東友律師事務所律師。被告(反訴原告)：李某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)住香河縣。委托訴訟代理人：吳凌云，河北寶成律師事務所律師。第三人：香河縣齊家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司，住所地，河北省廊坊市香河縣蔣辛屯鎮(zhèn)大香公路東側(cè)富力新城小區(qū)2座1號門市法定代表人：馮善文。

原告李某某向本院提出訴訟請求:1、判令被告繼續(xù)履行雙方簽訂的《香河存量房屋買賣合同》及《資金劃轉(zhuǎn)補充協(xié)議》;2、判令被告向原告支付房屋尾款140萬元;3、本案訴訟費用全部由被告承擔。訴訟過程中，李某某增加訴訟請求：判令被告向原告支付違約金，以75萬元為基數(shù)，按照日萬分之五的標準，自2017年5月28日開始計算至實際過戶之日止。事實和理由：2017年2月28日，原被告雙方簽訂《香河存量房屋買賣合同》及《資金劃轉(zhuǎn)補充協(xié)議》約定原告將其位于香河縣大香公路115號富力香山郡小區(qū)16號樓1單元2301室出售給被告。按照合同約定、房屋總價款為215萬元，其中定金10萬元，首付款65萬元，通過銀行貸款支付尾款140萬元；最晚不晚于合同簽訂后92日共同辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。合同簽訂后，已于2017年3月21日辦理房屋網(wǎng)簽手續(xù)，隨后原告將房屋騰空，做好準備隨時向被告過戶并交付房屋。但被告卻以各種理由遲遲不辦理向銀行申請貸款手續(xù)，致使原告至今尚未收到尾款，房屋過戶手續(xù)未如期辦理完畢。原告通過中介公司已多次催促被告，均未果。綜上，原告為維護自身合法權(quán)益，特依據(jù)《民事訴訟法》之相關(guān)規(guī)定，向貴院提起訴訟，望判如所請。李某辯稱：請求人民法院駁回原告訴請，判令涉案合同因政策導致的不可抗力原因解除，答辯人與被答辯人雙方互不負違約責任。同時被答辨人返還答辯人定金及首付款75萬元。事實與理由:一、限購政策的出臺導致貸款額度降低屬于不可抗力，答辯人有權(quán)提出解除合同，且不構(gòu)成違約，不應承擔違約責任。1,涉案房屋成交價格215萬元，答辯人雖然已經(jīng)支付給被答辯人購房首付款75萬元，但是因限購政策出臺，造成房屋交易量大幅度下降，導致銀行對房屋評估價值降低，答辯人如需購買房屋只能在銀行獲得大概100萬出頭的貸款額度，相對于合同約定的擬貸款額度140萬元，答辯人即使能夠獲得銀行款，還要拿出將近40萬元另外支付給被答辯人。根據(jù)《存量房屋買賣合同》第四條約定答辯人為貸款購房。合同第四條第三款：買受人因自身原因未獲得公積金管理中心批準的，雙方同意按照第2種方式解決即買受人繼續(xù)申請其他銀行貸款，至貸款批準。然而，本案并非系答辯人自身原因?qū)е滦枰a交40來萬元，而是限購政策銀行收緊放貸所致。依照合同的約定，被上訴人無能力補齊差距高達40來萬元的購房款。2,被答辯人與答辯人簽訂合同后，答辯人依照合同的約定于2017年3月22日履行了首付款的給付義務以及依照約定進行了銀行面簽申貸手續(xù)。一直到2017年7月份被答辯人才接到中介通知貸款未獲批準。到了2017年10月份，按照中介的協(xié)調(diào)答辯人再次前往中國銀行繼續(xù)辦理銀行批貸手續(xù)，是被答辯人將已經(jīng)收取的75萬元首付款挪作他用，拒絕拿出部分首付款配合答辯人辦理銀行面簽手續(xù)，致使房屋買賣合同的履行一拖再拖。直至被答辯人起訴前，答辯人一直在積極的協(xié)商同被答辯人辦理面簽手續(xù)，居于以上事實，可以看出是被答辯人不履行銀行面簽拿出已經(jīng)支付的首付款的義務，才造成合同履行期限的拖延。因履行期間的拖延，香河限購政策出臺房產(chǎn)市場大幅度變動，退一步講即使現(xiàn)在被答辯人同意協(xié)助拿款辦理銀行面簽批貸手續(xù)，現(xiàn)在答辯人要繼續(xù)履行合同還需要另外補齊40來萬購房款，拿出此款答辯人實在無能無力。再有若將因政策原因及被答辯人的拖延導致補齊40來萬元的后果由答辯人承擔，對答辯人顯失公平，有違公平原則。3，因房價下跌，答辯人最高可獲得貸款機構(gòu)批貸100來萬，有數(shù)十萬的房款缺口履行不能，因不可抗力致被答辯人無法實現(xiàn)合同目的，再拿出將近40萬元遠遠超出答辯人的支付能力，合同明確約定余款140萬元由銀行直接支付給被答辯人，所以要答辯人自行籌集40來萬元銀行不能批貸部分的款項無合同依據(jù)。無論如何，本案均不應認定答辯人承受補交數(shù)十萬元房款的非合同義務。4，答辯人經(jīng)營著小餐館，小本經(jīng)營，收入不穩(wěn)定，上有老下有小，年可支配收入不足3萬元，上一年度交付給被答辯人的合計75萬元首付款有一大部分來源于親朋好友拆借，要補齊貸款差額的40萬元缺口已經(jīng)不可能，如果再被強行另行再墊付首付款，嚴重超出了答辯人的履行能力，且無合同依據(jù)。5，《房屋買賣合同》第十一條約定：因不可抗力不能按照約定履行本合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責任。用該條約定，被告有權(quán)提起解除合同，并不承擔違約責任。二、《資金劃轉(zhuǎn)補充協(xié)議》第二條明確約定，簽訂本合同同時乙方支付甲方購房定金10萬元；于面簽當日給付首付款65萬元，首付款已經(jīng)付清，上述定金在交易中自動轉(zhuǎn)為首付款的一部分。本案中答辯人實際支付75萬購房首付款。因不可抗力致使合同解除，被答辯人應當返還答辯人已付購房首付款75萬元。第三人齊家公司提交書面答辯稱：出賣人李某某買受人李某，就坐落于香河縣大香公路115號富力香山郡小區(qū)16號樓1單元2301室的房屋達成買賣意向，于2017年2月28日在我公司居間下簽訂香河存量房屋買賣合同并完成購房定金支付，并與我公司簽訂房屋買賣居間合同。根據(jù)合同約定買受人貸款方式為銀行商業(yè)貸款，我公司與出賣人、買受人三方在2017年3月22日至中國郵儲銀行香河支行辦理按揭貸款面簽手續(xù)，買受人當日以銀行轉(zhuǎn)賬方式支付出賣人購房首付款人民幣65萬整。雙方辦理完成面簽，并提交資料。進入銀行審核階段。2017年7月我司接到銀行方通知。買受人貸款未通過審批，我方接到通知后及時傳達與出賣人、買受人，并協(xié)調(diào)雙方進行其他銀行貸款申請事宜，雙方同意進行第二次面簽，2017年10月16日，三方至中國銀行香河支行進行面簽。三方均已到場。因銀行面簽需進行首付款監(jiān)管。出賣人拒絕拿出已收到的首付款。買方也未再次拿出首付款，致使銀行貸款申請未能進行。后就此事。我司與雙方多次協(xié)調(diào)，雙方均不同意拿出首付款以完成銀行面簽手續(xù)，致使交易無法進行。反訴原告李某向本院提出反訟請求：1、依法判令解除反訴人與被反訴人簽訂的《香河存量房屋買賣合同》；2、依法判令被反訴人向反訴人返還購房首付款人民幣75萬元；3、判令被反訴人承擔反訴的全部訴訟費用。事實及理由：2017年2月28日，反訴人與被反訴人簽訂了《香河存量房屋買賣合同》，約定被反訴人將其位于香河縣大香公路115號富力香山郡小區(qū)16號樓1單元2301室出售給反訴人。反訴人依照合同的約定向被反訴人支付了定金及首付款合計人民幣75萬元。根據(jù)合同的約定，尾款140萬元，反訴人通過銀行貸款的方式取得后直接支付給被反訴人。反訴人與被反訴人履行完相應的首付款給付及接收義務后，雙方共同辦理銀行審批手續(xù)，第一次銀行審核后拒絕收件。在后期的協(xié)商中，反訴人依照合同的約定要求被反訴人繼續(xù)協(xié)助反訴人前往其他銀行辦理貸款審批手續(xù)，被反訴人拒絕拿出已經(jīng)收取的75萬元首付款配合反訴人辦理貸款審批手續(xù)，致使該房屋買賣合同一拖再拖、隨著房屋評估價格的降低，原75萬元的首付款已經(jīng)不能滿足銀行放貸最低首付的需要，也就是說反訴人要繼續(xù)履行該合同，還要追加約35萬元左右的首付款，加之被反訴人拒絕拿出已經(jīng)支付的75萬元，反訴人無力拿出100多萬現(xiàn)金購買該房屋。因被反訴人的違約行為，造成該房屋買賣合同客觀履行不能，無奈向貴院提起上述反訴請求。請貴院依法準予其反訴請求。反訴被告李某某辯稱：不同意被告的全部反訴請求，懇請法院依法全部駁回被告的訴訟請求。理由如下：原被告雙方簽訂的房屋買賣合同中明確約定合同簽訂后交付10萬元定金和65萬元首付，剩余140萬元購房款由被告向銀行貸款并支付給原告，可見貸款義務是被告的義務而非原告的義務，其次，原告于2017年3月21日配合被告到郵政儲蓄銀行辦理了貸款及面簽手續(xù)，未成功批貸也是由于被告的個人原因，其次同年的9月份原告再次從北京到香河的中國銀行配合被告辦理貸款手續(xù)，第二次配合被告辦理的過程在第三人的答辯狀中有描述，可以看出原告為促進合同的履行，做了充足的配合工作，至于至今為何未批貸及被告遲遲未辦理貸款手續(xù)是被告的原因，與原告無關(guān)。至于需要向貸款銀行支付75萬元的銀行流水既無法律依據(jù)也無政策規(guī)定，因此被告所述的無力拿出100萬元購買房屋不屬于不可抗力情形更不屬于情勢變更情形，既無法定解除理由，根據(jù)合同法的約定原被告方的合同應該履行；請法庭注意香河縣出現(xiàn)的限購的日期為2017年3月22日而原被告雙方簽訂網(wǎng)簽的時間為3月21日，可看出本案被告合同的履行不受限購的影響，而原被告雙方合同如果解除，原告再想賣房已受到限購政策的影響，購買群體縮小，房屋價格也因限購政策有所下降，會導致原告房屋不好出售的現(xiàn)象出現(xiàn)，對原告而言顯失公平。被告遲遲不履行貸款的行為是因為房屋價格下降不想履行合同的惡意違約行為，為了維護市場的秩序，法院亦應依法駁回被告的訴訟請求，支持原告的所有訴訟請求。假設法院認為雙方的買賣合同應予解除，根據(jù)雙方房屋買賣合同約定，違約金為房屋總價款的30%.又因現(xiàn)在房屋價格下降，該套房屋售價頂多在100萬左右，也就是說由于被告原因原告遭受了一百余萬的損失，那么原告要求被告支付違約金及賠房價損失共計120萬元。同時要求解除雙方簽訂的《香河存量房屋買賣合同》網(wǎng)簽合同。經(jīng)審理查明：2017年2月28日，原被告雙方簽訂《香河存量房屋買賣合同》及《資金劃轉(zhuǎn)補充協(xié)議》，約定原告將其位于香河縣大香公路115號富力香山郡小區(qū)16號樓1單元2301室出售給被告，合同約定房屋總價款為215萬元，其中定金10萬元，首付款65萬元，通過銀行貸款支付尾款140萬元。合同簽訂后當天被告給付原告定金10萬元，2017年3月22日原被告及第三人至中國郵儲銀行香河支行辦理按揭貸款面簽手續(xù)，被告當日支付原告首付款人民幣65萬。雙方辦理完成面簽，并提交資料。進入銀行審核階段。2017年7月第三人接到銀行方通知。被告貸款申請未通過審批，第三人接到通知后告知原被告，并協(xié)調(diào)雙方進行其他銀行貸款申請事宜，雙方同意進行第二次面簽，2017年10月16日，三方至中國銀行香河支行進行面簽。三方均已到場，因銀行面簽需進行首付款監(jiān)管。出賣人不同意拿出已收到的首付款。買方也未再次拿出首付款，致使銀行貸款申請未能進行。后就此事。第三人與雙方多次協(xié)調(diào)，雙方均不同意拿出首付款以完成銀行面簽手續(xù)。上述事實有當事人陳述，原被告簽訂的合同，付款及收款憑證，視聽資料，庭審筆錄等證據(jù)證實。
原告李某某(反訴被告，以下稱原告)與被告(反訴原告，以下稱被告)李某房屋買賣合同糾紛一案，本院于2018年1月3日立案后，被告李某申請追加香河縣齊家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司（以下稱齊家公司）為本案第三人，經(jīng)審查，本院準許。依法適簡易程序，于2018年3月9日公開開庭進行了審理。原告李某某的委托訴訟代理人田留苗、楊博玉、被告李某的委托訴訟代理人吳凌云到庭參加訴訟。第三人齊家公司經(jīng)合法傳喚未到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認為：原、被告簽訂存量房屋買賣合同及資金劃轉(zhuǎn)補充后，被告按約定給付了定金預付款，合同約定余款140萬元由其申請銀行貸款后給付原告，但被告貸款申請未獲批準。雖然經(jīng)第三人協(xié)調(diào)再次申請貸款，但原告出于交易安全的考慮，被告由于履行能力的限制，雙方未能完成銀行面簽，而從雙方合同訂立到被告申請貸款期間，正是政府出臺限購限貸等房地產(chǎn)政策期間，故應認定為因受限貸政策影響，致使合同無法繼續(xù)履行，屬于不可歸責與雙方的事由。而且正是由于此間房地產(chǎn)政策的出臺引起房價大幅下滑，如繼續(xù)履行合同，被告除了面對貸款仍然不獲批準的可能外，而且確實存在獲批貸款數(shù)額大幅降低，給付房款出現(xiàn)幾十萬資金缺口的現(xiàn)實。從而造成實際無法履行。故原告請求繼續(xù)履行雙方簽訂《香河存量房屋買賣合同》及《資金劃轉(zhuǎn)補充協(xié)議》本院不予支持，應一并予以解除，其所收定金及預付款應予退還。但如前所述，雙方合同履行期間房價大幅下跌，解除合同勢必給原告造成一定損失，根據(jù)公平原則和本案實際情況，被告因適當予以分擔，本院酌情認定原告返還被告定金及預付款62萬元。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第五條，第六條、第九十四條、第九十七條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十條的規(guī)定，判決如下：

一、駁回原告李某某的訴訟請求；二、解除原告李某某、被告李某2017年2月28日簽訂的《香河存量房屋買賣合同》及《資金劃轉(zhuǎn)補充協(xié)議》；三、原告李某某返還被告李某定金及預付款62萬元；四、駁回反訴原告李某的其他訴訟請求。以上第三項于判決生效后十日內(nèi)履行。如未按本判決指定的期間履行金錢給付義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。本訴案件受理費8750元，由原告負擔；反訴案件受理費5700元，保全費4270元，原告負擔7070元，被告負擔2900元。如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省廊坊市中級人民法院。

審判員　　董浩

書記員：張歌