上訴人（原審被告）哈爾濱鐵路房建置業(yè)集團(tuán)有限公司佳木斯鐵路房地產(chǎn)開發(fā)分公司，住所地黑龍江省佳木斯市前進(jìn)區(qū)站前路111號(hào)。
法定代表人李志，經(jīng)理。
委托代理人戰(zhàn)洪寶，黑龍江譽(yù)嚴(yán)律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）李某某，住黑龍江省佳木斯市。
委托代理人沈宗鉉，黑龍江沈宗鉉律師事務(wù)所律師。
委托代理人李佳倩，黑龍江沈宗鉉律師事務(wù)所律師。

上訴人哈爾濱鐵路房建置業(yè)集團(tuán)有限公司佳木斯鐵路房地產(chǎn)開發(fā)分公司（以下簡(jiǎn)稱佳鐵房產(chǎn)公司）與被上訴人李某某房屋買賣合同糾紛一案，前由佳木斯市前進(jìn)區(qū)人民法院于2015年11月11日做出（2015）前民初字第214號(hào)民事判決。宣判后，被告佳鐵房產(chǎn)公司不服，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭于2016年2月25日公開開庭進(jìn)行了審理，上訴人佳鐵房產(chǎn)公司委托代理人戰(zhàn)洪寶與被上訴人李某某及其委托代理人沈宗鉉、李佳倩到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審原告李某某訴稱：原、被告于2012年8月16日簽訂《房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》一份，雙方約定原告購(gòu)買被告兩套房屋，房屋總價(jià)款分別為2278311元、417948元，合計(jì)2696259元，同時(shí)約定房屋交付時(shí)間為2013年7月30日。簽訂協(xié)議書當(dāng)日，原告即向被告支付了全部房屋價(jià)款。房屋交付時(shí)間屆滿后，被告未按約定交付房屋，導(dǎo)致原告購(gòu)買房屋目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。原、被告于2014年3月4日協(xié)商解除《房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》，同日被告向原告退還部分房款2000000元，剩余房款696259元于2015年6月29日全部退還。因被告遲延交房的行為給原告造成了經(jīng)濟(jì)損失，故訴至法院，請(qǐng)求法院判令被告按照同期貸款利率賠償原告損失314802元，案件受理費(fèi)由被告承擔(dān)。
原審被告佳鐵房產(chǎn)公司辯稱：首先，原告起訴無(wú)事實(shí)依據(jù)。原告先后在被告處購(gòu)買了兩套房產(chǎn)，其中一套房產(chǎn)與被告協(xié)商進(jìn)行了退款，第二套房產(chǎn)原告已經(jīng)轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)到案外人徐玉名下，原告的行為是對(duì)原、告簽訂的合同進(jìn)行變更，故原告訴請(qǐng)缺乏事實(shí)依據(jù)。其次，原告起訴無(wú)法律依據(jù)。依據(jù)《最高人民法院商品房買賣合同解釋》所規(guī)定的導(dǎo)致合同解除，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息，原、被告之間的買賣不存在法律規(guī)定的情節(jié)，故原告的訴請(qǐng)無(wú)法律依據(jù)。綜上，應(yīng)駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
原審判決認(rèn)定，2012年7月25日、2012年8月16日，原、被告簽訂《房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》各兩份，約定被告將其開發(fā)的J號(hào)樓000105、000205、000107號(hào)建筑面積分別為81.021平方米、81.021平方米、29.726平方米的門市房出售給原告，房屋總價(jià)款分別為2278311元、417948元，合計(jì)2696259元，同時(shí)承諾2013年7月30日前向原告交付房屋。2012年8月16日，原告向被告支付全部購(gòu)房款2696259元。后被告未能如約向原告交付房屋。至2014年3月4日，原、被告雙方解除協(xié)議書，被告于當(dāng)日返還原告2000000元購(gòu)房款，剩余房款分別于2015年6月5日返還購(gòu)房款417948元、2015年6月29日返還購(gòu)房款278311元。
原審法院認(rèn)為：合同的簽訂必須遵守自由、平等、公平原則，依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。原、被告簽訂的《房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》及補(bǔ)充的“解除條款”是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方當(dāng)事人均應(yīng)按照合同履行各自義務(wù)。根據(jù)雙方當(dāng)事人訴辯情況，本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)為被告對(duì)涉案商品房逾期交付是否應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任及賠償損失的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題。本案中，原告已按該《房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》中的約定向被告支付全部的購(gòu)房款，被告理應(yīng)按合同約定的期限及標(biāo)準(zhǔn)向原告交付涉案的房屋。此后，被告逾期至雙方解除合同時(shí)依然未能向原告交付房屋，已構(gòu)成違約。故在房屋買賣合同解除后，被告返還原告購(gòu)房款的同時(shí)，還應(yīng)向原告承擔(dān)違約責(zé)任。被告雖辯稱J號(hào)樓000107號(hào)房屋已經(jīng)由原告轉(zhuǎn)讓，被告對(duì)此不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。但對(duì)于認(rèn)購(gòu)協(xié)議書解除合同的涂改條款，被告未能給予合理解釋，且被告在庭審中稱該房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)已經(jīng)辦理入住，但并未提供任何已將房屋交付原告，房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)已由原告實(shí)際占有的證據(jù)，故被告認(rèn)為系原告自行和第三人簽訂房屋更名協(xié)議的主張，本院不予采信。關(guān)于違約金的數(shù)額，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》和相關(guān)規(guī)定，即當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失。在考慮本市房地產(chǎn)增值的現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，參照中國(guó)人民銀行同期貸款利率計(jì)算被告占用原告資金的利息（自2012年8月16日起至2015年6月29日止，為309737.31元）即為原告損失。綜上，對(duì)原告訴求之合理部分，予以支持。綜上，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同》第八條、第十條、第九十七條、第一百零七條、第一百一十三條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百三十四條、第一百四十二條，判決：1、被告哈爾濱鐵路房建置業(yè)集團(tuán)有限公司佳木斯鐵路房地產(chǎn)開發(fā)分公司賠償原告李某某違約金309737.31元，此款于本判決生效后十日內(nèi)付清；2、駁回原告的其他訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)3012元由被告哈爾濱鐵路房建置業(yè)集團(tuán)有限公司佳木斯鐵路房地產(chǎn)開發(fā)分公司承擔(dān)。
雙方當(dāng)事人均無(wú)新證據(jù)，二審查明事實(shí)與一審一致，本院對(duì)原審判決認(rèn)定的事實(shí)予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為：雙方當(dāng)事人對(duì)房屋買賣合同關(guān)系、合同訂立時(shí)間、價(jià)款支付時(shí)間及數(shù)額、雙方自行解除合同時(shí)間及返還房款時(shí)間和數(shù)額均無(wú)異議，被上訴人已經(jīng)足額收回購(gòu)房款，現(xiàn)其主張合同履行期內(nèi)上訴人占用購(gòu)房款的利息損失，符合《中華人民共和國(guó)合同法》第九十七條規(guī)定，原審依據(jù)雙方無(wú)異議的事實(shí)，判決被告賠償原告違約金309737.31元并無(wú)不當(dāng)。上訴人主張雙方解除合同時(shí)達(dá)成了只退房款、互不追究違約責(zé)任的協(xié)議，并無(wú)證據(jù)證實(shí)，其關(guān)于原審事實(shí)未查清的理由不能成立。上訴人主張涉案房屋已由被上訴人轉(zhuǎn)讓給了案外人徐玉、被上訴人無(wú)權(quán)主張損失的理由，因其所供的更名協(xié)議并非房屋買賣協(xié)議且簽訂更名協(xié)議時(shí)雙方房屋買賣合同已解除、被上訴人已無(wú)權(quán)處分該房屋，上訴人此項(xiàng)上訴理由證據(jù)不足，不能成立。因上訴人遲延履行，雙方協(xié)商延展合同履行期限，上訴人關(guān)于被上訴人未及時(shí)行使解除權(quán)而造成擴(kuò)大損失的觀點(diǎn)不能成立。被上訴人主張的違約賠償金系其所付購(gòu)房款本金在上訴人返還前所發(fā)生的孳息，上訴人主張的法律適用與本案情形不符，其所稱原審判決適用法律錯(cuò)誤的理由不能成立。綜上，上訴人的上訴理由缺少事實(shí)根據(jù)與法律依據(jù)，上訴請(qǐng)求不予支持。原審判決事實(shí)清楚，證據(jù)充分，程序合法，適用法律及判決適當(dāng)，依法應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
上訴費(fèi)6024元由上訴人哈爾濱鐵路房建置業(yè)集團(tuán)有限公司佳木斯鐵路房地產(chǎn)開發(fā)分公司承擔(dān)。
本判決為終審判決。

審　判　長(zhǎng)　　劉　瑩 代理審判員　　高明峰 代理審判員　　王雪潔

書記員：何璇