原告(反訴被告)：李光某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市浦東新區(qū)。
　　委托訴訟代理人：肖力軍，上海市恒業(yè)律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：閔三根，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市浦東新區(qū)。
　　委托訴訟代理人：錢利明，上海市徐浦律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：汪寶蕙，上海市徐浦律師事務(wù)所律師。
　　原告李光某與被告閔三根房屋租賃合同糾紛一案，本院于2017年12月5日立案受理后，依法適用簡易程序。案件審理期間，閔三根提起反訴，本院受理反訴后與本訴進行了合并審理。分別于2018年1月23日、2018年8月9日公開開庭進行了審理。李光某及其委托訴訟代理人肖力軍，閔三根及其委托訴訟代理人錢利明、汪寶蕙到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告李光某向本院提出訴訟請求：1.判令被告閔三根賠償原告李光某關(guān)于上海市浦東新區(qū)三林鎮(zhèn)天花庵村閔南隊129號北端向南依次二排原為豬棚的平房中第二層房屋拆除的損失人民幣671,290.20元(以下幣種相同)；2.判令被告閔三根支付原告李光某墊付房屋水電安裝費10,272元；3.本案訴訟費用由被告閔三根承擔。事實和理由：2005年12月1日，原、被告雙方簽署《房屋出租協(xié)議》(以下簡稱出租協(xié)議)及《房屋出租補充協(xié)議》(以下簡稱補充協(xié)議)。雙方約定，被告閔三根將上海市浦東新區(qū)三林鎮(zhèn)天花庵村閔南隊129號北端向南依次二排原為豬棚的平房(以下統(tǒng)稱系爭房屋)出租給原告李光某，從2005年12月1日起租，租期5年，非市政規(guī)劃、政府動遷，協(xié)議繼續(xù)有效，第一年租金為3.50萬元，第二年為4.50萬元，第三年為5萬元，以后逐年按年租金5萬元計算；被告同意原告在平房上添建一層，費用由原告承擔，被告承認二層樓權(quán)屬歸原告，如遇非市政規(guī)劃與政府動遷而產(chǎn)生的強制拆除，被告則賠償原告添建一層所支出的全部費用。合同簽訂后，原告依照約定履行義務(wù)，但被告未完全按照約定就系爭房屋提供配套設(shè)施，如水電安裝，由此原告墊付了水電安裝費用。2016年4月，浦東新區(qū)“三違”整治工作領(lǐng)導小組貼出公告，告知系爭房屋為違法建筑而需拆除。原告要求被告按照約定賠償添建一層所支出的所有費用，但被告不同意。原告得知被告已經(jīng)與相關(guān)部門談妥補償方案，并收到部分補償款。原告為此自行委托相關(guān)評估部門對系爭房屋添建的第二層進行評估?，F(xiàn)原告基于出租協(xié)議及補充協(xié)議的約定，要求被告賠償原告損失并支付墊付的水電安裝費用。
　　被告閔三根辯稱，系爭房屋原為生產(chǎn)隊的豬棚，由被告買下后沒有支付地租費，系爭房屋的第二層確實為原告自行添建。因?qū)ν猸h(huán)生態(tài)環(huán)境整治及河道整治，系爭房屋作為私有房屋進行拆除。為河道整治，系爭房屋中靠近河道部分的上下層已經(jīng)拆除，拆掉的墻體部分用板子封閉，還是由原告在使用。為房屋拆除，相關(guān)部門以每平米300元予以補償，并以每平米50元發(fā)放獎勵費，涉案的豬棚，國家共給被告補償款四十多萬元。現(xiàn)補償協(xié)議已經(jīng)簽署，但原告不離開系爭房屋沒法返還予以拆除，協(xié)議亦無法兌現(xiàn)。為此，被告與原告進行了協(xié)商，協(xié)商中，原告提出要求被告賠償六十多萬元，超過了被告從國家處取得的賠償金額，被告給不了那么多?，F(xiàn)被告方愿意按照政府的補償價格，即按照每平方米350元標準，以700平方米計算，另外圍墻按照每米100元，以45米計算，一共補償原告共計249,500元。被告認為系爭房屋沒有相應(yīng)的權(quán)屬證書，搭建也沒有辦理手續(xù)，合同為無效合同，原告現(xiàn)在要求依據(jù)出租協(xié)議及補充協(xié)議進行賠償，沒有依據(jù)。另外，原告對添建部位的搭建進行了評估，并沒有區(qū)分有證建筑及無證建筑，被告認為拆除的違章建筑應(yīng)按照舊材料回購，有關(guān)部門也依此進行補償，被告也只能按照政策標準予以賠償。對水電安裝費用金額本身不持異議，但該系原告為自己搭建房屋所安裝水電發(fā)生的費用，與被告無關(guān)，被告不予承擔。
　　反訴原告閔三根向本院提出訴訟請求：1.要求依法解除雙方就系爭房屋的租賃關(guān)系，并要求反訴被告李光某將房屋恢復至原一層狀態(tài)予以返還；2.要求反訴被告李光某按照每月1萬元標準，支付從2017年3月1日至遷出之日止的房屋使用費。事實與理由：2005年11月1日，雙方簽署出租協(xié)議，就系爭房屋出租給反訴被告李光某作出相應(yīng)的約定。從年租金第一年3.50萬元起，逐年遞增，至2016年年租金付至12萬元。反訴被告李光某將租金付至2017年2月底，之后再未支付過。在租賃期間，反訴被告在承租房屋上進行翻建，搭造了第二層，為此簽署了補充協(xié)議，約定在遇拆遷時，款項的30%歸反訴被告，70%部分歸反訴原告。2016年4月，浦東新區(qū)“三違”整治工作領(lǐng)導小組頒發(fā)了《關(guān)于三林鎮(zhèn)外環(huán)外區(qū)域生態(tài)環(huán)境整治工作的公告》，系爭房屋也在整治范圍內(nèi)，由于反訴原告購買該豬棚，未向生產(chǎn)隊繳納土地租費，故在整治中是依照私人房屋拆違標準進行的補償，即每平方米按照350元計算?，F(xiàn)反訴原告為維護自身利益，向法院提出相應(yīng)的訴訟請求。
　　反訴被告李光某對反訴請求辯稱，對解除雙方租賃關(guān)系不持異議，在法院處理賠償?shù)耐瑫r，反訴被告愿意遷出，第二層房屋根據(jù)國家規(guī)定本就要拆除，故無需恢復原狀。對使用費不愿意支付，反訴被告最后一次支付費用是在2017年年初，支付金額3萬元，反訴被告認為該款是付至2017年8月底的租金，之后無需再支付，并且還認為之前存在多付情況。根據(jù)合同約定，租金每年遞增，到五萬元封頂，反訴被告自2005年12月1日租賃房屋，租金實際從2008年12月1日開始計算，定價每年五萬元，年租金的周期為當年的12月1日至第二年的11月30日。年租金不是一次性支付，是有錢就支付一些，支付時間沒有固定，但總在一年周期內(nèi)付完。從2011年12月1日起反訴被告開始按照每年5.50萬元支付，其中包含合同約定的百分十的增加租金，以該標準一直支付。2016年12月1日至2017年11月30日周期中，反訴被告于2017年年初支付3萬元，之后未予付款過。雙方租金以現(xiàn)金形式支付，支付后反訴原告向反訴被告出具收據(jù)。
　　經(jīng)審理查明，上海市浦東新區(qū)三林鎮(zhèn)天花庵村村民委員會出具證明，表示閔南隊原豬棚，在1984年陳舊倒塌，出售給閔南隊村民閔三根翻修后繼續(xù)養(yǎng)豬用，現(xiàn)養(yǎng)豬已退養(yǎng)。庭審中，雙方確認該豬棚沒有相應(yīng)的權(quán)屬證明。2005年，由閔三根作為甲方與李光某作為乙方簽署出租協(xié)議，約定甲方所擁有的系爭房屋出租給乙方；第一年租金為3.50萬元，第二年租金4.50萬元，第三年為5萬元，至此，以后逐年即按此年租金5萬元計結(jié)；自2005年12月1日起租，租期5年，5年期滿，非市政規(guī)劃、政府動遷，本出租協(xié)議繼續(xù)有效；乙方一次性付清當年租金；……甲方為上述豬棚提供六分水管的自來水源，40千瓦電源接頭；乙方啟用上述豬棚后，發(fā)生的水電費由乙方負擔；逢市政規(guī)劃、政府動遷，甲乙雙方須服從政府指令，配合市政規(guī)劃與政府的動遷；……。隨后雙方又訂立補充協(xié)議，約定甲方同意乙方在出租協(xié)議所述的系爭房屋上添建一層房屋，費用全部由乙方承擔，甲方承認豬棚上乙方添建的二層樓權(quán)屬歸乙方；甲方同意乙方添建豬棚二層的同時，改建豬棚屋頂、門、廁所等，室內(nèi)裝潢，費用由乙方承擔，改裝裝潢后的底層(原豬棚)權(quán)屬仍歸甲方，與乙方無涉；添建改建及裝潢竣工后，房屋實際生產(chǎn)經(jīng)營第一足月始，乙方須在當年租金的基礎(chǔ)上，增加10%租金給付甲方，該10%比例始終以租賃協(xié)議內(nèi)規(guī)定的租金額為基數(shù)；甲方保證乙方添建一層工作的完成，在乙方工程進展中及完成后，遇非市政規(guī)劃與政府動遷而產(chǎn)生的強制拆除，甲方則賠償乙方為添建一層所支出的全部費用；豬棚被添建一層后，除市政規(guī)劃與政府動遷，甲乙任何方單方面終止租賃協(xié)議，終止方須向被終止方賠償當年一年租金，豬棚底層歸甲方，豬棚二層樓歸乙方；……乙方加層與全部裝潢完畢，除市政規(guī)劃與政府動遷，任何方不得拆除其所有的房屋，如甲方拆房，甲方須賠償乙方添層支付的資金的十倍，乙方拆房，須賠償甲方購入原豬棚支付費用的三百倍；乙方添建建設(shè)完畢后，遇市政規(guī)劃與政府動遷，乙方擁有的第二層所獲補償?shù)?0%歸甲方，乙方擁有70%，甲方所擁有的底層所獲補償100%歸甲方；……。2007年8月，閔三根出具相關(guān)承諾，表示雙方訂立租賃協(xié)議，因改建中出現(xiàn)一些麻煩，為使雙方順利配合下去，出租方按照五年的(租期)往后推三年，即2008年12月1日開始，對已收的租金，自2008年12月1日后予以扣除，房租還是每年為5萬元。
　　上述協(xié)議簽署后，李光某在承租的房屋上添建一層，面積為632.10平方米。就該搭建未辦理過合法建造手續(xù)。隨后，李光某自行安裝水、電，花費10,272元。閔三根表示，根據(jù)租賃協(xié)議約定，其已按約提供水、電；但因李光某搭建后也對外另行出租，房屋用電已超過農(nóng)用電標準，村里不允許其享受農(nóng)用電優(yōu)惠，故李光某自行做了改造。除前述的租賃協(xié)議及補充協(xié)議外，雙方之后并未再簽署書面的租賃合同，但租賃關(guān)系一直存續(xù)。租金為年付，付租周期為當年的12月1日至次年的11月30日，雙方實際履行過程中，李光某非一次性支付租金，當年期間陸續(xù)以現(xiàn)金支付，沒有固定時間，支付后由閔三根出具收據(jù)。2010年11月30日，閔三根出具證明，表示其與李光某的房費往來至2010年11月30日止，從前的往來已結(jié)清，李光某對此予以確認。之后，2010年12月1日至2013年11月30日期間，閔三根均出具收條，確認上述期間租金結(jié)清。2013年12月1日至2014年11月30日期間，閔三根出具收條確認收到的款項為4萬元、1.80萬元；2014年12月1日至2015年11月30日期間，閔三根出具收條確認收到款項為2萬元、2萬元、1.60萬元、4,203.20元，并于2015年10月8日出具收據(jù)，表示該年度房費結(jié)清；2015年12月1日至2016年11月30日期間，閔三根出具收條確認收到租金2萬元、2萬元、1.80萬元，并于2016年11月30日確認2015年12月1日至2016年11月30日房租已全部結(jié)清；2016年12月1日至2017年11月30日，閔三根出具收條確認收到租金1萬元、2萬元。庭審中，李光某表示雙方年租金按照5.50萬元予以支付，另外還會支付因租金未一次性支付而計算的利息、員工使用廁所等雜費，2016年12月1日至2017年11月30日該年度共支付了3萬元租金。閔三根表示從2015年12月1日開始，雙方按照口頭約定年租金8萬元的標準支付，2016年11月30日前李光某的租金全部付足，2016年12月1日至2017年11月30日該年度共支付了3萬元租金；除了房租支付外，因約定租金為一次性年付，李光某不能一次性支付，故按照銀行貸款利率支付一些利息和其房客使用廁所所需承擔的水費，但不是固定定額收取的。
　　2016年4月，浦東新區(qū)“三違”整治工作領(lǐng)導小組發(fā)出“關(guān)于三林鎮(zhèn)外環(huán)外區(qū)域生態(tài)環(huán)境綜合整治工作的公告”，表示對三林鎮(zhèn)外環(huán)外區(qū)域重點整治違法用地、違法建筑、違法經(jīng)營、違法排污、違法居住(下述簡稱“五違”)等問題。2017年5月17日，上海市浦東新區(qū)三林鎮(zhèn)人民政府出具“告全鎮(zhèn)村(居)民書”，表示從2017年5月起以消除五違問題為重點，進行集中整治。2017年7月，由上海市浦東新區(qū)三林鎮(zhèn)天花庵村村民委員會作為甲方與閔三根作為乙方簽署《三林鎮(zhèn)生態(tài)環(huán)境綜合整治補償協(xié)議書》(以下簡稱補償協(xié)議書)，表示包含系爭房屋在內(nèi)的被拆除建筑物列入三林鎮(zhèn)生態(tài)環(huán)境綜合整治范圍內(nèi)，其中房屋建筑面積2,185.56平方米，棚舍48.80平方米，場地204.65平方米，圍墻35米；對于建筑物、場地等補償金額為682,238元，獎勵費為109,278元，甲方對乙方采用貨幣補償，共補償為791,516元；乙方于2017年7月31日前將建筑物及場地騰空并移交甲方或甲方委托的拆房單位予以拆除，乙方移交房屋、建筑物及場地后15個工作日內(nèi)，甲方支付乙方80%補償費用，在協(xié)議通過審計并實施拆除完畢后，支付余款；……。補償協(xié)議書簽署后，上海市浦東新區(qū)三林鎮(zhèn)天花庵村村民委員會出具證明，表示根據(jù)區(qū)鎮(zhèn)要求開展“五違四必”整治，對居民拆違口徑為：磚混結(jié)構(gòu)按300元每平方米舊材料回收價，另給予50元每平方米的配合獎勵費。庭審中，閔三根同意房屋按照700平方米，以每平方米350元標準以及圍墻依照45米，每米100元標準向李光某予以補償；李光某對房屋不同意按以上述標準賠償，圍墻按照4500元進行補償不持異議。
　　案件審理期間，在法庭釋明下，李光某不要求以補償協(xié)議中作為其主張的依據(jù)，要求對其搭建申請造價評估。經(jīng)法院委托，上?，F(xiàn)代建筑設(shè)計集團工程建設(shè)咨詢有限公司對上海市浦東新區(qū)三林鎮(zhèn)天花庵村閔南隊129號北端向南依次二排原為豬棚的平房上添建的第二層進行工程審價，提出在實際現(xiàn)場勘查過程中發(fā)現(xiàn)，部分添建工程已拆除，拆除部分無法鑒定，對現(xiàn)存內(nèi)容進行鑒定造價，現(xiàn)存面積為452平方米，鑒定造價為523,855元。李光某對鑒定結(jié)論不持異議，但提出因考慮還有拆除部分，故堅持原來的主張金額。閔三根不認同鑒定意見，認為評估的房屋系違章建筑物，不能依照鑒定的工程造價作為賠償依據(jù)。
　　案件審理期間，李光某表示系爭房屋中全部物品搬空、人員已清離，房屋也未上鎖，2018年8月9日當庭要求將承租房屋返還閔三根，閔三根當庭確認收回系爭房屋，并撤回其第一項反訴訴訟請求：要求依法解除雙方就系爭房屋的租賃關(guān)系，并要求反訴被告李光某將房屋恢復至原一層狀態(tài)予以返還。
　　以上事實，由經(jīng)庭審質(zhì)證的《房屋出租協(xié)議》、《房屋出租補充協(xié)議》、證明、《關(guān)于三林鎮(zhèn)外環(huán)外區(qū)域生態(tài)環(huán)境綜合整治工作的公告》、《告全鎮(zhèn)村(居)民書》、《三林鎮(zhèn)生態(tài)環(huán)境綜合整治補償協(xié)議書》、租金收據(jù)、收條、《工程審價司法鑒定意見書》等及當事人的陳述在案佐證。
　　本院認為，依法成立的合同，自成立時生效。閔三根出租給李光某的房屋沒有相關(guān)權(quán)屬證明，李光某在原有房屋上進行搭建也未取得合法建造手續(xù)證明，相關(guān)部門也將包含系爭房屋在內(nèi)的相關(guān)建筑物納入“五違四必”的整治范圍，由此就上述房屋雙方所建立的租賃關(guān)系應(yīng)屬無效。在租賃關(guān)系本身無效下，不受租賃協(xié)議及補充協(xié)議條款的約束。
　　合同無效為自始無效。雙方租賃關(guān)系無效后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當予以返還，所發(fā)生的損失根據(jù)過錯承擔相應(yīng)的責任。雙方均確認上海市浦東新區(qū)三林鎮(zhèn)天花庵村閔南隊129號北端向南依次二排原為豬棚的平房上添建的第二層為李光某出資搭建，李光某未選擇出租方就相關(guān)部門拆除搭建部位所獲得的補償部分，而選擇要求按照造價評估由閔三根賠償搭建被拆除的損失及安裝水電費損失。對此本院認為，閔三根將沒有相關(guān)權(quán)屬證明的建筑物出租給李光某，并同意李光某在建筑物上添建二層使用，其存在過錯；李光某在承租時明確知曉房屋沒有相關(guān)的權(quán)屬證明，在不能取得合法建造手續(xù)下仍進行搭建使用，對今后存在的風險及后果亦屬明知，由此對造成的損失也存在過錯。本院考慮雙方在履行中均為獲取各自的利益，進行搭建、安裝，李光某在2007年左右搭建后客觀上使用了十年，從中得到受益；現(xiàn)鑒于相關(guān)部門對違章建筑的整治，搭建的建筑物被相關(guān)部門收回并予以拆除，本院結(jié)合搭建房屋的折舊、雙方的過錯責任及閔三根對圍墻自愿補償部分，酌情認定閔三根對房屋搭建及水、電安裝賠償李光某25萬元。閔三根主張2016年12月1日至房屋交還之日扣除已支付3萬元外的使用費，庭審中，雙方共同確認房屋已于2018年8月9日交還。李光某對使用費不同意支付，對年租金標準雙方也持有爭議，本院認為，根據(jù)雙方原先出租協(xié)議的約定，租賃到期前年租金付至5萬元，加上雙方約定增加的10%部分，年租金為5.50萬元；之后雙方并未簽署書面合同，也無證據(jù)證明租金協(xié)商過上漲至8萬元，結(jié)合李光某提供的近年租金支付閔三根出具的收條，一個租賃年周期款項總額在5.80萬元左右，扣除雙方都提到的雜費部分，更接近李光某陳述的5.50萬元標準，由此認定雙方在長年的履行中并未變更過租金。另外2017年5月相關(guān)政府部門正式發(fā)送整治的告知書，后為河道整治也先行拆除了房屋的部分部位，使用狀態(tài)已因進入環(huán)境綜合整治階段發(fā)生改變，綜合考慮到上述因素，本院酌情認定李光某在搬離前應(yīng)向閔三根承擔的房屋使用費3萬元。
　　綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第(五)項、第五十八條，最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條、第五條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告(反訴原告)閔三根于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告(反訴被告)李光某賠償款25萬元；
　　二、原告(反訴被告)李光某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付被告(反訴原告)閔三根至2018年8月9日房屋返還之日止的房屋使用費3萬元。
　　負有金錢給付義務(wù)的當事人如未按判決指定的期間履行給付義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費10,615元，減半收取計5,307.50元，鑒定費13,400元，共計18,707.50元，由原告(反訴被告)李光某負擔9,482.50元，被告(反訴原告)閔三根負擔9,225元；反訴案件受理費1,150元，由被告(反訴原告)閔三根負擔875元，原告(反訴被告)李光某負擔275元。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。
　　

審判員：張??盈

書記員：陳瑩瑤