原告（反訴被告）：李某卿，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，農(nóng)民，現(xiàn)住海興縣。委托訴訟代理人：李萍，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，海興縣小山中學(xué)教師，住海興縣，系原告之女。委托訴訟代理人：李金昭，河北滄港律師事務(wù)所律師。被告（反訴原告)：謝某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，教師，現(xiàn)住海興縣。

本訴原告李某卿向本院提出訴訟請(qǐng)求及事實(shí)理由：本訴原告李某卿訴稱，2016年8月23日原被告簽訂《房屋買賣合同》一份，按照約定原告將自己所有的健安佳園小區(qū)2號(hào)樓2單元502室轉(zhuǎn)讓給被告謝某，房屋買賣價(jià)款為40.5萬元，全部購房款支付完畢后原告將房屋交付被告。簽訂合同之日，被告交納12.5萬元（含5000元定金），對(duì)于剩余部分購房款28萬元，被告承諾于簽訂合同后一個(gè)月內(nèi)付清。但被告違反承諾，至今未能將剩余購房款予以給付，雖經(jīng)原告多次催要，被告仍拒絕履行給付剩余購房款的義務(wù)。本訴原告認(rèn)為，原被告簽訂的《房屋買賣合同》合法有效，被告應(yīng)按照約定支付購房款，被告的拒絕給付購房款28萬元的行為已構(gòu)成根本性違約，導(dǎo)致原告訂立合同的目的無法實(shí)現(xiàn)，故原告請(qǐng)求1、解除原被告的《房屋買賣合同》；2、支付違約金4.86萬元；3、訴訟費(fèi)用由被告負(fù)擔(dān)。為支持其訴訟請(qǐng)求，原告李某卿向本院提交下列證據(jù)：1、《房屋買賣合同》一份。用以證明原告與被告經(jīng)協(xié)商于2016年8月23日簽訂《房屋買賣合同》，雙方對(duì)房屋價(jià)格約定為405000元、房屋產(chǎn)權(quán)過戶費(fèi)用由謝某負(fù)擔(dān)、房款結(jié)清后交付房產(chǎn)。2、謝某給原告出具的欠條一份。用以證明被告未全面履行合同。本訴被告謝某辯稱，原告要求解除雙方簽訂的《房屋買賣合同》無事實(shí)和法律依據(jù)，該合同系雙方自愿簽訂，生效并實(shí)際履行；雙方?jīng)]有約定簽訂房屋買賣合同后一個(gè)月內(nèi)付清余款，而是約定余款待銀行貸款下發(fā)后給付原告；原告要求被告支付違約金沒有事實(shí)和法律依據(jù)。請(qǐng)求本院駁回本訴原告的訴訟請(qǐng)求。反訴原告謝某訴稱，2016年8月23日反訴原告與反訴被告簽訂《房屋買賣合同》一份，雙方約定房屋成交價(jià)格為40.5萬元，已給付反訴被告12.5萬元，剩余款項(xiàng)雙方約定由反訴原告辦理住房公積金貸款后給付反訴被告，但因涉案房屋存在土地使用權(quán)糾紛，無法辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，致使反訴原告無法辦理公積金貸款。根據(jù)雙方簽訂的合同第二條約定，反訴被告保證對(duì)所出售的房屋具有完全的所有權(quán)，沒有其他任何形式的權(quán)屬糾紛或爭(zhēng)議，但是該房屋存在土地使用權(quán)糾紛，根據(jù)雙方簽訂的合同第七條約定，反訴被告應(yīng)向反訴原告支付本合同約定成交價(jià)的20%的違約金。反訴原告認(rèn)為，雙方簽訂的《房屋買賣合同》合法有效，反訴被告違反合同約定，將有土地使用權(quán)糾紛的房屋賣于反訴原告，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。故向本院提起反訴，請(qǐng)求判令：1、反訴被告將涉案房屋交付反訴原告，由反訴被告解決涉案房屋土地使用權(quán)糾紛；2、反訴被告向反訴原告支付違約金8.1萬元；3、反訴被告承擔(dān)本案全部訴訟費(fèi)用。為支持其反訴請(qǐng)求和本訴答辯主張，反訴原告謝某向本院提交下列證據(jù)：1、《房屋買賣合同》一份。與本訴原告當(dāng)庭提交的《房屋買賣合同》不同之處有三：其一、合同第五條關(guān)于給付房款的具體方式：簽訂合同時(shí)付121500元（含定金）余款待銀行貸款打入本訴原告賬戶。其二、合同第九條約定其他事宜：儲(chǔ)藏間不作交易。其三、該合同簽章及第九條處當(dāng)事人按了手摸。2、《房屋買賣協(xié)議書》一份。該協(xié)議于2016年9月9日簽訂，協(xié)議內(nèi)容與合同基本相同，付款方式載明已付125000元，待房產(chǎn)過戶后，辦理公積金貸款，余款28萬元由銀行打入本訴原告賬戶。3、中國工商銀行股份有限公司海興支行出具的謝某信用報(bào)告為正常。4、房產(chǎn)證。證實(shí)涉案房屋所有權(quán)人已變更為謝某。5、海辦字[2017]41號(hào)文件。該文件載明涉案房屋所在健安佳園小區(qū)建筑物面積超出土地使用面積，無法落宗。以上證據(jù)用以證明雙方買賣房屋余款的給付方式及期限并非簽訂合同后一個(gè)月，而是用公積金貸款方式給付，謝某無不良征信記錄，且房產(chǎn)已過戶，不能辦理公積金貸款的原因系原告隱瞞涉案房屋存在瑕疵。以支持其抗辯主張和反訴請(qǐng)求。反訴被告李某卿辯稱，本案原被告雙方簽訂的房屋買賣合同由于被告違約拒不履行，在客觀上處于履行不能的狀態(tài)，導(dǎo)致合同的目的無法實(shí)現(xiàn)，該合同已無履行的必要和可能，應(yīng)依法解除：原告不存在違約行為，也不應(yīng)承擔(dān)違約金。原告對(duì)涉案房屋享有完全所有權(quán)，不存在任何的權(quán)利瑕疵與權(quán)利糾紛，并且原告已將涉案房屋過戶到被告名下，導(dǎo)致被告不能辦理不動(dòng)產(chǎn)證書及其他權(quán)利證書的原因，是由于涉案房屋所在小區(qū)的土地使用權(quán)存在地證不符的情形，對(duì)此原告毫不知情，屬于原告不能預(yù)見，不能避免，不能克服的情形。故請(qǐng)求依法駁回反訴原告的反訴請(qǐng)求。當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，庭審中進(jìn)行了舉證、質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。對(duì)有爭(zhēng)議的證據(jù)和事實(shí)，本院認(rèn)定如下：2016年8月23日原被告簽訂《房屋買賣合同》一份，按照約定原告將自己所有的健安佳園2號(hào)樓2單元502室轉(zhuǎn)讓給被告，不包括儲(chǔ)藏間。合同第二條約定：出賣方保證對(duì)所出售的房屋具有完全的所有權(quán)，沒有其他任何形式的權(quán)屬糾紛或爭(zhēng)議，能夠按合同將該房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓并使用?？們r(jià)款為40.5萬元，簽訂合同之日給付房款的30%，即121500元（含定金），剩余房款通過公積金貸款的方式支付。房款交清后將房屋騰空交付買方。合同第七條約定如出賣方違反本合同第二條的約定，由出賣方負(fù)責(zé)解決糾紛或爭(zhēng)議，并向買受方支付約定成交價(jià)格的20%作為違約金；如任何一方擅自解除、拒不履行合同，由違約方向?qū)Ψ街Ц斗课輰?shí)際成交價(jià)的12%作為違約金。該合同一式三份，復(fù)寫而成。簽訂合同之日被告交納121500萬元（含5000元定金），余款283500元由被告及其丈夫黨文增給原告方書寫了欠條。之后原被告如約到稅務(wù)機(jī)關(guān)交納稅費(fèi)，按照稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求，由原告之女即本案委托訴訟代理人李萍在被告謝某及向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交的合同的第五條添寫了：簽訂合同時(shí)給付121500元（含定金),余款待銀行貸款打入賣方賬戶。在合同第九條約定其他事宜加了：備注儲(chǔ)藏間不作交易，并由雙方當(dāng)事人按了手摸。在合同雙方當(dāng)事人簽章處雙方當(dāng)事人按了手摸。這也就是原被告提交的《房屋買賣合同》不完全一致的原因所在。2016年9月5日該房產(chǎn)過戶到本訴被告謝某名下。2016年9月9日，原被告到海興縣公積金管理中心辦理公積金貸款，公積金管理部門要求雙方提供書面合同，本訴被告給付本訴原告3500元，雙方按照原來《房屋買賣合同》的基本內(nèi)容，又簽訂了《房屋買賣協(xié)議書》一份，交由海興縣公積金管理中心，以備辦理公積金貸款之需。2016年10月26日，海興縣實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記制度，因涉案房屋所在小區(qū)住宅建筑面積超出土地使用權(quán)面積，無法落宗，這一縣房地產(chǎn)開發(fā)遺留問題，導(dǎo)致現(xiàn)整個(gè)小區(qū)均無法辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，沒有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，本訴被告即不能辦理公積金貸款，亦無其他方式給付購房余款，故本訴原告起訴來院，本訴被告提起反訴，雙方均對(duì)對(duì)方的起訴做出了如上答辯。另查明，因反訴原告要求反訴被告交付涉案房屋，鑒于雙方簽訂的《房屋買賣合同》中約定房款結(jié)清在前，交付房屋在后，本院當(dāng)庭要求反訴原告提供證據(jù)證明其有履行給付房屋余款的能力，反訴原告無證據(jù)提供。被告（反訴原告）要求三年內(nèi)付清房屋余款，原告（反訴被告）不接受。
委托訴訟代理：段輝，河北海之光律師事務(wù)所律師。原告(反訴被告）李某卿與被告（反訴原告）謝某房屋買賣合同糾紛一案，原告（反訴被告)李某卿于2017年11月1日向本院提起本訴，被告(反訴原告）謝某于2017年11月17日向本院提起反訴。本院受理后，依法適用普通程序，于2017年12月1日公開開庭進(jìn)行了審理。原告（反訴被告）李某卿的委托訴訟代理人李萍、李金昭，被告(反訴原告)謝某及其委托訴訟代理人段輝到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，本案系房屋買賣合同糾紛。房屋買賣合同是出賣人將所出賣的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人，買受人支付價(jià)款的合同。是雙務(wù)的、有償?shù)摹１景冈桓骐p方簽訂《房屋買賣合同》合法有效，且已部分履行，不能履行的原因是涉案房屋所在小區(qū)土地使用權(quán)存在地證不符的歷史遺留問題，恰逢與不動(dòng)產(chǎn)登記制度的沖突，導(dǎo)致涉案房屋不能辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書，進(jìn)而導(dǎo)致本訴被告不能辦理公積金貸款，使得雙方約定的其余房款給付方式不能實(shí)現(xiàn)，且本訴被告無其他替代性履行合同措施或行為，致使本訴原告賣房不能取得全部房款；本訴被告支付部分房款不能安居，雙方簽訂合同的目的均不能實(shí)現(xiàn)，故應(yīng)予以解除。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由造成合同不能履行，故對(duì)雙方要求各自對(duì)方給付違約金的訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。本訴原告因簽訂合同而取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)返還本訴被告，并應(yīng)參照《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》支付資金占用期間的利息。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第九十四條第（五）項(xiàng)、第九十七條，參照《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十九條第二款第（一）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

一、解除本訴原告李某卿與本訴被告謝某所簽訂的關(guān)于健安佳園2-中單-502房屋買賣合同。二、本訴原告李某卿返還本訴被告謝某房款125000元。三、本訴原告李某卿按年利率6%向本訴被告支付資金占用期間的利息。(其中121500元資金占用利息從2016年8月23日起計(jì)算；3500元資金占用利息從2016年9月9日起計(jì)算。）四、駁回本訴原告李某卿要求本訴被告支付違約金48600元的訴訟請(qǐng)求。五、駁回反訴原告謝某要求反訴被告李某卿將涉案房屋給付；由反訴被告李某卿解決涉案房屋土地使用權(quán)糾紛；支付違約金81000元的訴訟請(qǐng)求。本訴案件受理費(fèi)1014元。由本訴原告李某卿承擔(dān)964元，本訴被告謝某承擔(dān)50元；反訴案件受理費(fèi)912元。由反訴原告謝某承擔(dān)。如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省滄州市中級(jí)人民法院。

審判長　　常建新
審判員　　徐明松

書記員：劉盼盼