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李某與熊某某、王某某等房屋買賣合同糾紛一審民事判決書

2021-06-09 塵埃 評論0

  原告:李某,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族,住上海市浦東新區(qū)。
  委托訴訟代理人:儲華仁,上海博濟律師事務(wù)所律師。
  被告:熊某某,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族,住上海市閘北區(qū)。
  被告:王某某,女,xxxx年xx月xx日出生,漢族,住上海市浦東新區(qū)。
  被告:王書梅,女,xxxx年xx月xx日出生,漢族,住上海市楊浦區(qū)。
  上列三被告共同委托代理人嚴寒,上海四維樂馬律師事務(wù)所律師。
  被告:袁麗萍,女,xxxx年xx月xx日出生,漢族,住上海市普陀區(qū)。
  被告:王弟弟,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族,住上海市楊浦區(qū)。
  被告:王本和,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族,住上海市楊浦區(qū)。
  第三人:農(nóng)工商房地產(chǎn)集團上海匯航城市置業(yè)投資有限公司,住上海市浦東新區(qū)航頭鎮(zhèn)滬南路5962弄11幢12號101、102室。
  法定代表人:杜高強,總經(jīng)理。
  委托訴訟代理人:陶青青,女。
  
  原告李某與被告熊某某、王某某、王書梅、袁麗萍、王弟弟、王本和房屋買賣合同糾紛一案,本院于2018年7月2日立案后,經(jīng)原告申請,本院依法追加農(nóng)工商房地產(chǎn)集團上海匯航城市置業(yè)投資有限公司作為第三人參加訴訟。本案先適用簡易程序,后依法轉(zhuǎn)為普通程序,于2019年2月18日公開開庭進行了審理。原告李某及其委托訴訟代理人儲華仁到庭參加訴訟,被告熊某某、王某某、王書梅的委托訴訟代理人嚴寒、第三人農(nóng)工商房地產(chǎn)集團上海匯航城市置業(yè)投資有限公司的委托訴訟代理人陶青青到庭參加訴訟,被告袁麗萍、王弟弟、王本和經(jīng)本院公告?zhèn)鲉荆吹酵⒓釉V訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
  原告李某向本院提出訴訟請求:1、第三人協(xié)助被告辦理上海市浦東新區(qū)鶴永路XXX弄XXX號XXX室房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù);2、被告協(xié)助原告將上海市浦東新區(qū)鶴永路XXX弄XXX號XXX室房屋產(chǎn)權(quán)過戶至原告名下;3、判決被告支付逾期辦理房地產(chǎn)權(quán)證的違約金,自2018年4月8日至該房屋過戶之日止,依據(jù)合同第15條,以人民幣(以下幣種同)100萬元為基數(shù),按照日萬分之五標準計算;4、本案訴訟費由被告負擔(dān)。
  事實和理由:被告熊某某、王某某、王書梅、袁麗萍、王弟弟、王本和及傅桂英坐落于楊浦區(qū)臨青路XXX弄XXX號公租房由政府動拆遷,上海市浦東新區(qū)鶴永路XXX弄XXX號XXX室(以下簡稱系爭房屋)系上述房屋的安置供應(yīng)配套商品房。2014年3月24日,經(jīng)上海仁玉房地產(chǎn)經(jīng)紀事務(wù)所居間推介,原告與被告熊某某簽訂《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》,約定被告將系爭房屋以總房價100萬元轉(zhuǎn)讓給原告,協(xié)議就購房款的支付,房屋交付,辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)及違約責(zé)任事項均作了約定。2014年7月24日,被告熊某某將房屋鑰匙交付給原告李某。原告于2015年5月起入住該房屋至今,物業(yè)費、水電費均由原告繳納。被告方原公租房戶主、被拆遷安置人口傅桂英在2018年3月19日病亡。由于系爭房屋是動遷安置的配套商品房,原告與被告熊某某簽訂《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》時系爭房屋尚不具備過戶條件,故雙方在合同中約定,在系爭房屋能辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記時,被告應(yīng)立即協(xié)助原告辦理該房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。2018年4月8日,系爭房屋已經(jīng)具備產(chǎn)權(quán)過戶條件,原告多次聯(lián)系被告熊某某協(xié)助辦理系爭房屋的過戶手續(xù)未果。故原告起訴,請求法院判如所請。
  被告熊某某辯稱,其無權(quán)處分系爭房屋,其與原告簽訂的房地產(chǎn)買賣協(xié)議屬于無效協(xié)議。如果法院認定協(xié)議有效,認為違約金過高,要求法院予以調(diào)整。
  被告王某某辯稱,不同意全部訴訟請求。王某某是系爭房屋產(chǎn)權(quán)人,其沒有和原告簽訂過任何買賣協(xié)議,不認可原告和熊某某簽訂的協(xié)議,認為原告和熊某某惡意串通,合同無效。如果法院認定協(xié)議有效,認為違約金過高,要求法院予以調(diào)整。
  被告王書梅辯稱,不同意全部訴請。王書梅對買賣的情況完全不知情,也沒有和原告簽訂過任何協(xié)議。如果法院認定協(xié)議有效,認為違約金過高,要求法院予以調(diào)整。
  被告袁麗萍、王弟弟、王本和未到庭答辯,亦未提交證據(jù)材料。
  第三人農(nóng)工商房地產(chǎn)集團上海匯航城市置業(yè)投資有限公司述稱,第三人作為楊浦區(qū)臨青路XXX弄XXX號公租房動遷安置房的合作開發(fā)商,與上海楊浦置地有限公司簽訂合作協(xié)議,現(xiàn)所有動遷安置房已交付給上海楊浦置地有限公司,開發(fā)及房屋款項已與該公司全部結(jié)清。截止2015年4月1日,系爭房屋已具備辦理小產(chǎn)證的條件,由于楊浦區(qū)住房保障和房屋管理局未向第三人出具系爭房屋的五聯(lián)單,導(dǎo)致第三人未能與實際購房人簽訂系爭房屋的購房合同。就系爭房屋,經(jīng)法院判決或協(xié)調(diào)后,第三人積極配合協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。
  本院經(jīng)審查認定事實如下:上海市楊浦區(qū)臨青路XXX弄XXX號產(chǎn)權(quán)人為傅桂英,2013年上述房屋涉動遷拆。被征收居民安置補償審批表顯示,上述房屋內(nèi)家庭成員包括:戶主:傅桂英,女王書梅、女王某某、子王弟弟、兒媳袁麗萍、戶主王本和、引進人員婿熊某某(王書梅丈夫)。2013年9月12日,上海市楊浦區(qū)住房保障和房屋管理局作為甲方,傅桂英作為乙方(王書梅作為傅桂英的代理人)簽訂《上海市國有土地上房屋征收補償協(xié)議》,就臨青路XXX弄XXX號房屋補償事宜進行了約定,第八條約定,乙方選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換,以乙方應(yīng)得的本協(xié)議第五條、第六條合計款項1,717,100元,甲方提供給乙方的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋計5套,房屋總建筑面積346.51平方米。系爭房屋是其中一套動遷安置房。
  2014年3月24日,以被告熊某某作為出賣人(甲方)、原告李某作為買受人(乙方)簽訂《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》,約定乙方向甲方購買系爭房屋,第二條約定購房總價為100萬元。第三條房款支付期限及方式約定,2014年3月24日付購房定金款2萬元,2014年3月30日前支付購房款58萬元,待交房當日乙方支付給甲方購房款20萬元;待上述房屋小產(chǎn)證辦理出來5日內(nèi)付房款10萬元;規(guī)定可以過戶交易后5個工作日內(nèi)甲乙方雙方至上海仁玉房地產(chǎn)經(jīng)紀事務(wù)所辦理相關(guān)手續(xù)。甲乙雙方過戶當日乙方支付甲方購房款10萬元。第十條約定:“甲乙雙方應(yīng)于根據(jù)國家及上海市的有關(guān)規(guī)定允許該房屋上市交易起5個工作日內(nèi)到房屋所在地房地產(chǎn)交易中心辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)?!钡谑鍡l第4款約定,甲方違反本協(xié)議第十條約定,每延遲一日應(yīng)向乙方支付總房價萬分之五的違約金,直至為乙方辦理產(chǎn)權(quán)過戶之日止。第十五條第5款約定,甲方保證出售該房屋,已經(jīng)得到相關(guān)權(quán)利人同意。并承諾此房屋無其他債務(wù)、司法查封、無產(chǎn)權(quán)糾紛及其他任何法律糾紛,保證可以為乙方辦理過戶登記手續(xù)……2014年3月24日原告先后支付定金2萬元及購房款58萬元,2014年7月8日,原告支付購房款20萬元,原告共計支付購房款80萬元,上述款項全部由熊某某收取。原告自述熊某某于2014年7月24日將系爭房屋交付給了原告,原告從2014年8月份開始繳納物業(yè)費等費用,熊某某表示系爭房屋于2014年或者2015年交給原告李某,具體時間記不清了。系爭房屋現(xiàn)由原告李某實際入住。
  另查明,傅桂英的丈夫先于其死亡,傅桂英共育有四個子女,分別是王書梅、王某某、王本和、王弟弟。系爭房屋于2015年4月1日辦理出大產(chǎn)證,權(quán)利人為第三人農(nóng)工商房地產(chǎn)集團上海匯航城市置業(yè)投資有限公司。熊某某和王書梅系夫妻關(guān)系。
  上述事實,由上海市國有土地上房屋征收補償協(xié)議、房地產(chǎn)買賣協(xié)議、收款收據(jù)、銀行轉(zhuǎn)賬憑證、預(yù)訂房聯(lián)系單、上海市不動產(chǎn)登記簿等證據(jù)及庭審筆錄在案佐證。
  本院認為,依法成立的合同受法律保護。原告李某與被告熊某某簽訂的房地產(chǎn)買賣協(xié)議系雙方真實意思表示,熊某某作為臨青路XXX弄XXX號房屋的被安置人之一,簽訂買賣協(xié)議時又與王書梅系夫妻關(guān)系,其在協(xié)議中也明確承諾出售系爭房屋,已經(jīng)得到相關(guān)權(quán)利人同意,故原告有理由相信熊某某有權(quán)處分系爭房屋。而且,原告已經(jīng)按照協(xié)議約定支付了大部分購房款,在熊某某交房后,自2014年開始實際入住系爭房屋,繳納水電煤、物業(yè)費等費用。王書梅、王某某抗辯稱對于熊某某買賣系爭房屋的事情并不知情,熊某某系無權(quán)處分,但是買賣房產(chǎn)作為家庭重大事項,王書梅、王某某自2014年至今從未至系爭房屋查看、對于李某入住系爭房屋的事情也從未提出過異議,顯然不符合常理,故對于王書梅、王某某的抗辯,本院不予采信。原告表示愿意將剩余20萬元購房款支付到法院代管款賬戶作為合同履行的保證,因此,對于原告要求被告協(xié)助辦理房屋過戶手續(xù)的訴訟請求,本院予以支持。對于原告還主張逾期辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證違約金的訴訟請求,本院認為,根據(jù)原告與熊某某簽訂的買賣協(xié)議第15條,原告向熊某某主張逾期辦證違約金,具有合同依據(jù),本院考慮到合同履行情況、原告已經(jīng)實際入住多年、原告實際損失情況等因素,按照原告實際付款的金額,酌情將違約金按日萬分之三標準計取。原告向其他被告主張逾期辦證違約金,缺乏合同依據(jù),本院不予支持。被告袁麗萍、王弟弟、王本和經(jīng)本院依法公告?zhèn)鲉疚吹酵⒓釉V訟,視為其放棄應(yīng)訴抗辯權(quán)利,本院依法缺席判決。
  綜上所述,依據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定,判決如下:
  一、被告熊某某、王某某、王書梅、袁麗萍、王弟弟、王本和于本判決生效之日起十日內(nèi)辦理上海市浦東新區(qū)鶴永路XXX弄XXX號XXX室房屋的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù),第三人農(nóng)工商房地產(chǎn)集團上海匯航城市置業(yè)投資有限公司予以協(xié)助;
  二、被告熊某某、王某某、王書梅、袁麗萍、王弟弟、王本和自取得上海市浦東新區(qū)鶴永路XXX弄XXX號XXX室房屋產(chǎn)權(quán)證之日起十日內(nèi)協(xié)助原告李某將上述房屋產(chǎn)權(quán)過戶至原告李某名下;
  三、被告熊某某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告李某逾期辦理房地產(chǎn)權(quán)證的違約金(以80萬元為基數(shù),按照日萬分之三標準計算,自2018年4月9日起計算至上述房屋實際過戶之日止);
  四、駁回原告李某的其余訴訟請求。
  如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù),應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
  案件受理費13,935元,財產(chǎn)保全費5,000元,均由被告熊某某負擔(dān)。
  如不服本判決,可在判決書送達之日起十五日內(nèi),向本院遞交上訴狀,并按對方當事人或者代表人的人數(shù)提出副本,上訴于上海市第一中級人民法院。
  

審判員:田有娣

書記員:周??婉

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