原告（反訴被告）李某某。
委托代理人熊希，湖北前鋒律師事務所律師。特別授權代理。
被告（反訴原告）宜昌新天地物業(yè)管理有限公司。住所地湖北省宜昌市伍家崗區(qū)桔城路6-6-4號。
法定代表人張雯，該公司董事長。
委托代理人田偉偉，湖北陳守邦律師事務所律師。特別授權代理。

原告李某某與被告宜昌新天地物業(yè)管理有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于2015年5月20日立案受理。依法適用簡易程序由審判員馮昊獨任審判，于2015年6月26日公開開庭進行審理。原告李某某及其委托代理人熊希，被告委托代理人田偉偉均到庭參加了訴訟。反訴原告宜昌新天地物業(yè)管理有限公司當庭提起反訴，反訴被告李某某放棄新的答辯期及舉證期，當庭答辯并舉證。因案情復雜，本案轉為普通程序進行審理，由審判員馮昊任審判長，與人民陪審員劉傳明、曲淑明依法組成合議庭，于2016年5月25日再次公開開庭進行審理。原告李某某及其委托代理人熊希，被告委托代理人田偉偉均到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
經(jīng)審理查明，2013年10月30日，被告與案外人王英簽訂《福久源·新天地商鋪租賃經(jīng)營合同》，約定被告同意將宜昌市伍家崗區(qū)桔城路×××號的商鋪出租給案外人王英經(jīng)營使用。被告租賃給案外人王英的商鋪建筑面積共計63.51平方米，經(jīng)營品牌為季美熙女裝。租賃期限自2014年3月28日起至2016年3月27日止。租金按案外人王英使用商鋪的建筑面積50元／月／㎡收取，即每月租金為3175.5元，被告同意在承租期內(nèi)給予三個月的免租期，免租期從開業(yè)之日起開始計算，租金起算日為免租期滿的第二日。案外人王英在簽訂本合同之日，應向被告一次性交付履約保證金，金額相當于案外人王英第一年2個月租金和運營管理費總額共計人民幣12700元。該保證金不計利息，在合同終止時案外人王英無任何違約情形后退還給原告。租賃期滿或合同解除后，履約保證金除抵扣應由案外人王英承擔的費用、租金以及案外人王英應承擔的違約賠償責任外，剩余部分在案外人王英辦理退鋪手續(xù)滿三個月后應如數(shù)（無息）返還案外人王英。合同同時約定，案外人王英未按合同約定，逾期7日未繳足租金、管理費及各項應繳費用，（無論是否已獲正式通知催繳），被告有權停止該商鋪水、電供應，由此給案外人王英造成的不便或損失，被告不承擔責任，并按每逾期一日，案外人王英向原告支付未繳金額的5%的滯納金；如案外人王英逾期30日未能繳足租金、管理費以及各項應繳費用（無論是否已獲正式通知催繳），被告有權單方面解除合同、收回商鋪，案外人王英的履約保證金當作違約金被告不予退回。原、被告雙方還對裝修做了特別約定，約定合同簽訂后，王英的裝修應以合同期慎重考慮裝修品質，合同任何形式地解除或終止，王英除搬走可移動的物品外，附著在地面、墻壁和屋頂?shù)难b修物均應完好無損地無償交歸甲方所有，甲方不作任何補償。合同第九條第3項約定，在本合同有效期內(nèi)，被告應保障商鋪及附屬設施處于適用和安全的狀態(tài)。同日，王英與被告簽訂《福久源·新天地運營管理協(xié)議》及《福久源·新天地物業(yè)管理協(xié)議》，約定王英與被告之間的運營管理費標準為3175.5元／月，物業(yè)管理費標準為8元／月／㎡，水電押金為2000元。合同簽訂當日，王英向被告繳納水電押金2000元及履約保證金12700元，并支付2014年3月28日起至2014年6月27日止的物業(yè)管理費1524.24元，以及2014年3月28日起至2014年6月27日止運營管理費9526.50元、租金9526.50元。2014年9月1日，王英與原告李某某簽訂《門面轉讓協(xié)議》一份，約定王英以80800元的價格將位于福久源·新天地1066號商鋪承租權轉讓給原告李某某。原告李某某亦在王英與被告簽訂的《福久源·新天地商鋪租賃經(jīng)營合同》、《福久源·新天地運營管理協(xié)議》及《福久源·新天地物業(yè)管理協(xié)議》上的承租人處簽字確認，被告對此亦予以認可。2015年1月8日，原告向被告支付2015年1月1日至2015年3月31日的租金4752元、運營管理費4752元、物業(yè)費1520.64元。
另查明，2014年5月9日，案涉商鋪因漏水導致部分裝修發(fā)霉變形，承租人向被告申請賠償，被告于2015年1月8日向原告支付賠償金12702元。2015年3月，案涉商鋪又開始出現(xiàn)受潮的情形，導致部分墻壁以及貨物霉變，原告向被告申請賠償，被告于2015年5月7日作出《關于商業(yè)街1066號季美熙商鋪室內(nèi)墻面返潮的回函》，回函認為原告所承租的商鋪受潮原因系“鄰居商戶自由風尚藝造型室內(nèi)地面比其他室內(nèi)抬高10厘米左右，結合其經(jīng)營業(yè)態(tài)綜合分析，系自由風室內(nèi)長期有水源使用，地磚下水汽重且在裝修施工時未對共用墻面進行防水處理，導致墻面吸潮而引起季美熙室內(nèi)墻面返潮，另由于季美熙商戶在進行裝修施工時在共用墻面上鋪設了高密板并貼有墻紙，由于高密板吸水性強，加之墻紙透氣性差，潮氣不能釋放，故導致上述范圍墻紙霉變?！辈⒄J為室內(nèi)維修責任主體不在被告，被告不負擔賠償責任。原告于2015年5月23日退出商鋪。被告于2015年7月2日向本院提出對案涉商鋪的漏水原因進行司法鑒定。2015年11月26日，湖北省建筑工程質量監(jiān)督檢驗測試中心向本院出具退案函一份，以申請人未提供需要鑒定漏水原因的相關資料為由將鑒定申請予以退回。經(jīng)本院委托，武漢國佳房地資產(chǎn)評估有限公司宜昌分公司作出國佳評字第whf2016000596號《房屋裝飾裝修評估報告書》一份，將案涉商鋪現(xiàn)有的裝修價值評估為51266元。
同時查明，宜昌市公安消防支隊于2014年5月8日出具宜公消驗字（2014）第0065號《建設工程消防驗收意見書》，確認對香山福久源b地塊一期c區(qū)商業(yè)街11軸至41軸間區(qū)域土建工程及消防設施安裝工程進行消防驗收并復查驗收合格。位于宜昌市××崗區(qū)××城路地塊××區(qū)商業(yè)街（××香山××商業(yè)街左側、香山××區(qū)商業(yè)街及地下車庫右側的所有商鋪）于2014年6月25日取得竣工驗收備案證明。
以上事實，有2013年10月30日簽訂的《福久源·新天地商鋪租賃經(jīng)營合同》、《福久源·新天地運營管理協(xié)議》、《福久源·新天地物業(yè)管理協(xié)議》、店面轉讓協(xié)議書、4份《收據(jù)》、湖北省地方稅務局通用網(wǎng)絡發(fā)票、2015年5月7日被告出具的《關于商業(yè)街1066號季美熙商鋪室內(nèi)墻面返潮的回函》、照片一組、2張申請照片、《福久源·新天地商鋪租賃經(jīng)營合同》、《福久源·新天地運營管理協(xié)議》、《福久源·新天地物業(yè)管理協(xié)議》、宜昌市公安消防支隊建設工程消防驗收意見書、湖北省建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案證明書、關于1066商鋪漏水申請、領款單、《估價報告書》、接處警記錄及庭審筆錄等在卷佐證，足以認定。

本院認為，本案是一起因房屋租賃合同的履行引起的糾紛，應當定性為房屋租賃合同糾紛。本案爭議的焦點是原、被告雙方哪一方應承擔違約責任。
1、原告認為被告有以下兩個違約行為：一是提供的商鋪未通過消防驗收，無法使用。二是被告提供的商鋪漏水導致室內(nèi)霉變，致使原告無法經(jīng)營。對于消防驗收問題，經(jīng)過質證，被告已經(jīng)證明其提供的案涉商鋪毛坯通過了竣工驗收備案，亦提供證據(jù)證明該商鋪所在的商業(yè)街已經(jīng)通過消防驗收。該區(qū)域室內(nèi)裝修工程不在驗收范圍之內(nèi)，而根據(jù)《中華人民共和國消防法》及《建設工程消防監(jiān)督管理規(guī)定》的規(guī)定，案涉商鋪在室內(nèi)裝修完畢后，應進行消防驗收，雙方當事人對此均不否認。根據(jù)雙方租賃經(jīng)營合同第十條第4項的約定，商鋪報送消防審核的裝修設計文件應由原告提供，由于被告向原告交付的是毛坯房，室內(nèi)裝修是由原告自行完成而非被告統(tǒng)一進行，且申請消防驗收需提交設計文件、設計單位資質證明等資料，故原告應負有提供驗收資料的義務，現(xiàn)原告沒有提供其已提交了消防驗收所需資料而被告不接收，或公安消防部門因其主體不適格拒絕受理其申請的證據(jù)，在其自身沒有履行義務的情況下，以被告沒有進行室內(nèi)裝修消防驗收為由主張解除合同，有違誠信，本院不予支持。對于商鋪漏水導致室內(nèi)霉變的問題。商鋪漏水這一客觀事實存在，被告雖認為該商鋪漏水是因為相鄰商鋪裝修施工時未對墻面進行防水處理導致，并非被告引起，但被告并未提供證據(jù)予以證明。被告雖提出對漏水原因進行鑒定，但因其未提供充分資料而未能鑒定成功。且被告作為商鋪的管理人，收取了運營管理費，即便該商鋪漏水是因相鄰商鋪裝修問題引起，被告也應該履行管理職能，為原告解決相關問題，而被告未能解決商鋪室內(nèi)受潮的問題，其應當承擔違約責任。由于原告系經(jīng)營服裝生意，室內(nèi)受潮并導致部分服裝受潮會使得消費者的購買意愿下降，嚴重影響原告的經(jīng)營，使得原告承租商鋪用于經(jīng)營的合同目的無法實現(xiàn)，因此對于原告起訴要求解除合同的訴訟請求，本院予以支持。原告的訴狀于2015年5月29日送達至被告，故該原、被告之間簽訂的《福久源·新天地商鋪租賃經(jīng)營合同》、《福久源·新天地運營管理協(xié)議》、《福久源·新天地物業(yè)管理協(xié)議》已于2015年5月29日解除。合同解除后，原告向被告交納的水電押金2000元應當予以退還。對于原告所繳納的12700元履約保證金，原告的租金、運營管理費及物業(yè)管理費交納至2015年3月31日，而原告的商鋪自3月起開始出現(xiàn)受潮的情況，這一情況一直未能得到解決，原告亦未能得到補償?！吨腥A人民共和國合同法》第六十七條規(guī)定，“當事人互負債務，有先后履行順序的，先履行一方未履行的，后履行一方有權拒絕其履行要求。先履行一方履行債務不符合約定的，后履行一方有權拒絕其相應的履行要求?！痹娉凶獗桓嫔啼仯桓媸紫刃璞ＷC商鋪能夠達到使用條件，現(xiàn)商鋪受潮而被告未能及時解決，原告有權行使后履行抗辯權，拒交相應的租金等費用，故原告在2015年4月1日起未再交納相應租金、運營管理費及物業(yè)管理費不構成違約，被告應向原告退還該12700元履約保證金。因原告僅明確該商鋪于2015年3月開始受潮，未明確具體日期，故原告在2015年4月1日之前繳納的租金、運營管理費及物業(yè)管理費被告不應予以退還，對于原告要求被告退還租金及運營管理費的訴訟請求，本院不予支持。《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十一條第一款規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：（一）因出租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應予支持；……”本案原、被告之間的租賃合同關系的解除是因為被告違反合同第九條第3項的約定未能保證商鋪處于適用的狀態(tài)，使得原告的合同目的無法實現(xiàn)，因此原告請求賠償裝飾裝修殘值損失的，本院應當予以支持。經(jīng)鑒定，該商鋪裝修殘值損失為51266元，原告僅主張50000元裝修殘值損失，本院予以認可。
2、對于反訴原告的反訴請求，反訴原、被告之間的合同已于2015年5月29日解除，反訴被告已于2015年5月23日退出商鋪，反訴原告雖認為反訴被告系單方退出，未辦理交接手續(xù)，但反訴被告已于2015年5月23日退出商鋪的事實客觀存在，且反訴被告在起訴狀中明確提出要解除合同，故即便其未辦理交接，其也已經(jīng)向反訴原告明示不再承租房屋，反訴原告已經(jīng)享有對該房屋的控制權，故對于反訴原告的第一項反訴請求，本院不予支持。反訴被告要求解除合同的起訴狀于2015年5月29日送達給被告，合同已于當日解除，反訴被告也已搬離房屋，反訴原告于2015年5月29日起獲得該房屋的控制權。雖然反訴原告因未能解決商鋪受潮的問題導致嚴重影響反訴被告的經(jīng)營，使得反訴被告有權行使后履行抗辯權拒絕交納租金及其他費用，但是自2015年4月1日至2015年5月28日，反訴被告仍然對該房屋享有占有權，在該合同解除以后，反訴被告仍然需要基于先前的占有行為支付相應的租金及其他費用。雖然商鋪因受潮導致使用價值下降，但該商鋪并未處于完全無法使用的狀態(tài)，因此對于2015年4月1日至2015年5月28日所產(chǎn)生的租金、運營管理費、物業(yè)管理費，本院酌情按照30%的比例支持3909.68元（6859.08元／月÷30天×57天×30%）。
綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第六十七條、第九十四條第（四）項、第二百二十條，《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十一條第一款，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決如下：

一、原告李某某與被告宜昌新天地物業(yè)管理有限公司于2013年10月30日簽訂的《福久源·新天地商鋪租賃經(jīng)營合同》、《福久源·新天地運營管理協(xié)議》、《福久源·新天地物業(yè)管理協(xié)議》已于2015年5月29日解除。
二、被告宜昌新天地物業(yè)管理有限公司于本判決書生效之日起十日內(nèi)向原告李某某返還履約保證金12700元、水電押金2000元并支付裝飾裝修殘值損失賠償金50000元。
三、駁回原告李某某其他訴訟請求。
四、反訴被告李某某于本判決書生效之日起十日內(nèi)向反訴原告宜昌新天地物業(yè)管理有限公司支付2015年4月1日至2015年5月28日所產(chǎn)生的租金、運營管理費、物業(yè)管理費3909.68元。
五、駁回反訴原告宜昌新天地物業(yè)管理有限公司其他反訴請求。
如被告及反訴被告未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應該依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，應加倍支付延期履行期間的債務利息。
本案本訴受理費2131元，由被告宜昌新天地物業(yè)管理有限公司負擔，反訴受理費268元，由反訴被告李某某負擔80.4元，由反訴原告宜昌新天地物業(yè)管理有限公司負擔187.6元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起15日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提交上訴狀副本，上訴于湖北省宜昌市中級人民法院。

審　判　長　　馮　昊 人民陪審員　　劉傳明 人民陪審員　　曲淑明

書記員：吳鵬