原告（反訴被告）李某某。
委托代理人熊希，湖北前鋒律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。
被告（反訴原告）宜昌新天地物業(yè)管理有限公司。住所地湖北省宜昌市伍家崗區(qū)桔城路6-6-4號。
法定代表人張雯，該公司董事長。
委托代理人田偉偉，湖北陳守邦律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。

原告李某某與被告宜昌新天地物業(yè)管理有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于2015年5月20日立案受理。依法適用簡易程序由審判員馮昊獨任審判，于2015年6月26日公開開庭進(jìn)行審理。原告李某某及其委托代理人熊希，被告委托代理人田偉偉均到庭參加了訴訟。反訴原告宜昌新天地物業(yè)管理有限公司當(dāng)庭提起反訴，反訴被告李某某放棄新的答辯期及舉證期，當(dāng)庭答辯并舉證。因案情復(fù)雜，本案轉(zhuǎn)為普通程序進(jìn)行審理，由審判員馮昊任審判長，與人民陪審員劉傳明、曲淑明依法組成合議庭，于2016年5月25日再次公開開庭進(jìn)行審理。原告李某某及其委托代理人熊希，被告委托代理人田偉偉均到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明，2013年10月30日，被告與案外人王英簽訂《福久源·新天地商鋪租賃經(jīng)營合同》，約定被告同意將宜昌市伍家崗區(qū)桔城路×××號的商鋪出租給案外人王英經(jīng)營使用。被告租賃給案外人王英的商鋪建筑面積共計63.51平方米，經(jīng)營品牌為季美熙女裝。租賃期限自2014年3月28日起至2016年3月27日止。租金按案外人王英使用商鋪的建筑面積50元／月／㎡收取，即每月租金為3175.5元，被告同意在承租期內(nèi)給予三個月的免租期，免租期從開業(yè)之日起開始計算，租金起算日為免租期滿的第二日。案外人王英在簽訂本合同之日，應(yīng)向被告一次性交付履約保證金，金額相當(dāng)于案外人王英第一年2個月租金和運營管理費總額共計人民幣12700元。該保證金不計利息，在合同終止時案外人王英無任何違約情形后退還給原告。租賃期滿或合同解除后，履約保證金除抵扣應(yīng)由案外人王英承擔(dān)的費用、租金以及案外人王英應(yīng)承擔(dān)的違約賠償責(zé)任外，剩余部分在案外人王英辦理退鋪手續(xù)滿三個月后應(yīng)如數(shù)（無息）返還案外人王英。合同同時約定，案外人王英未按合同約定，逾期7日未繳足租金、管理費及各項應(yīng)繳費用，（無論是否已獲正式通知催繳），被告有權(quán)停止該商鋪水、電供應(yīng)，由此給案外人王英造成的不便或損失，被告不承擔(dān)責(zé)任，并按每逾期一日，案外人王英向原告支付未繳金額的5%的滯納金；如案外人王英逾期30日未能繳足租金、管理費以及各項應(yīng)繳費用（無論是否已獲正式通知催繳），被告有權(quán)單方面解除合同、收回商鋪，案外人王英的履約保證金當(dāng)作違約金被告不予退回。原、被告雙方還對裝修做了特別約定，約定合同簽訂后，王英的裝修應(yīng)以合同期慎重考慮裝修品質(zhì)，合同任何形式地解除或終止，王英除搬走可移動的物品外，附著在地面、墻壁和屋頂?shù)难b修物均應(yīng)完好無損地?zé)o償交歸甲方所有，甲方不作任何補(bǔ)償。合同第九條第3項約定，在本合同有效期內(nèi)，被告應(yīng)保障商鋪及附屬設(shè)施處于適用和安全的狀態(tài)。同日，王英與被告簽訂《福久源·新天地運營管理協(xié)議》及《福久源·新天地物業(yè)管理協(xié)議》，約定王英與被告之間的運營管理費標(biāo)準(zhǔn)為3175.5元／月，物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)為8元／月／㎡，水電押金為2000元。合同簽訂當(dāng)日，王英向被告繳納水電押金2000元及履約保證金12700元，并支付2014年3月28日起至2014年6月27日止的物業(yè)管理費1524.24元，以及2014年3月28日起至2014年6月27日止運營管理費9526.50元、租金9526.50元。2014年9月1日，王英與原告李某某簽訂《門面轉(zhuǎn)讓協(xié)議》一份，約定王英以80800元的價格將位于福久源·新天地1066號商鋪承租權(quán)轉(zhuǎn)讓給原告李某某。原告李某某亦在王英與被告簽訂的《福久源·新天地商鋪租賃經(jīng)營合同》、《福久源·新天地運營管理協(xié)議》及《福久源·新天地物業(yè)管理協(xié)議》上的承租人處簽字確認(rèn)，被告對此亦予以認(rèn)可。2015年1月8日，原告向被告支付2015年1月1日至2015年3月31日的租金4752元、運營管理費4752元、物業(yè)費1520.64元。
另查明，2014年5月9日，案涉商鋪因漏水導(dǎo)致部分裝修發(fā)霉變形，承租人向被告申請賠償，被告于2015年1月8日向原告支付賠償金12702元。2015年3月，案涉商鋪又開始出現(xiàn)受潮的情形，導(dǎo)致部分墻壁以及貨物霉變，原告向被告申請賠償，被告于2015年5月7日作出《關(guān)于商業(yè)街1066號季美熙商鋪室內(nèi)墻面返潮的回函》，回函認(rèn)為原告所承租的商鋪受潮原因系“鄰居商戶自由風(fēng)尚藝造型室內(nèi)地面比其他室內(nèi)抬高10厘米左右，結(jié)合其經(jīng)營業(yè)態(tài)綜合分析，系自由風(fēng)室內(nèi)長期有水源使用，地磚下水汽重且在裝修施工時未對共用墻面進(jìn)行防水處理，導(dǎo)致墻面吸潮而引起季美熙室內(nèi)墻面返潮，另由于季美熙商戶在進(jìn)行裝修施工時在共用墻面上鋪設(shè)了高密板并貼有墻紙，由于高密板吸水性強(qiáng)，加之墻紙透氣性差，潮氣不能釋放，故導(dǎo)致上述范圍墻紙霉變?！辈⒄J(rèn)為室內(nèi)維修責(zé)任主體不在被告，被告不負(fù)擔(dān)賠償責(zé)任。原告于2015年5月23日退出商鋪。被告于2015年7月2日向本院提出對案涉商鋪的漏水原因進(jìn)行司法鑒定。2015年11月26日，湖北省建筑工程質(zhì)量監(jiān)督檢驗測試中心向本院出具退案函一份，以申請人未提供需要鑒定漏水原因的相關(guān)資料為由將鑒定申請予以退回。經(jīng)本院委托，武漢國佳房地資產(chǎn)評估有限公司宜昌分公司作出國佳評字第whf2016000596號《房屋裝飾裝修評估報告書》一份，將案涉商鋪現(xiàn)有的裝修價值評估為51266元。
同時查明，宜昌市公安消防支隊于2014年5月8日出具宜公消驗字（2014）第0065號《建設(shè)工程消防驗收意見書》，確認(rèn)對香山福久源b地塊一期c區(qū)商業(yè)街11軸至41軸間區(qū)域土建工程及消防設(shè)施安裝工程進(jìn)行消防驗收并復(fù)查驗收合格。位于宜昌市××崗區(qū)××城路地塊××區(qū)商業(yè)街（××香山××商業(yè)街左側(cè)、香山××區(qū)商業(yè)街及地下車庫右側(cè)的所有商鋪）于2014年6月25日取得竣工驗收備案證明。
以上事實，有2013年10月30日簽訂的《福久源·新天地商鋪租賃經(jīng)營合同》、《福久源·新天地運營管理協(xié)議》、《福久源·新天地物業(yè)管理協(xié)議》、店面轉(zhuǎn)讓協(xié)議書、4份《收據(jù)》、湖北省地方稅務(wù)局通用網(wǎng)絡(luò)發(fā)票、2015年5月7日被告出具的《關(guān)于商業(yè)街1066號季美熙商鋪室內(nèi)墻面返潮的回函》、照片一組、2張申請照片、《福久源·新天地商鋪租賃經(jīng)營合同》、《福久源·新天地運營管理協(xié)議》、《福久源·新天地物業(yè)管理協(xié)議》、宜昌市公安消防支隊建設(shè)工程消防驗收意見書、湖北省建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案證明書、關(guān)于1066商鋪漏水申請、領(lǐng)款單、《估價報告書》、接處警記錄及庭審筆錄等在卷佐證，足以認(rèn)定。

本院認(rèn)為，本案是一起因房屋租賃合同的履行引起的糾紛，應(yīng)當(dāng)定性為房屋租賃合同糾紛。本案爭議的焦點是原、被告雙方哪一方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
1、原告認(rèn)為被告有以下兩個違約行為：一是提供的商鋪未通過消防驗收，無法使用。二是被告提供的商鋪漏水導(dǎo)致室內(nèi)霉變，致使原告無法經(jīng)營。對于消防驗收問題，經(jīng)過質(zhì)證，被告已經(jīng)證明其提供的案涉商鋪毛坯通過了竣工驗收備案，亦提供證據(jù)證明該商鋪所在的商業(yè)街已經(jīng)通過消防驗收。該區(qū)域室內(nèi)裝修工程不在驗收范圍之內(nèi)，而根據(jù)《中華人民共和國消防法》及《建設(shè)工程消防監(jiān)督管理規(guī)定》的規(guī)定，案涉商鋪在室內(nèi)裝修完畢后，應(yīng)進(jìn)行消防驗收，雙方當(dāng)事人對此均不否認(rèn)。根據(jù)雙方租賃經(jīng)營合同第十條第4項的約定，商鋪報送消防審核的裝修設(shè)計文件應(yīng)由原告提供，由于被告向原告交付的是毛坯房，室內(nèi)裝修是由原告自行完成而非被告統(tǒng)一進(jìn)行，且申請消防驗收需提交設(shè)計文件、設(shè)計單位資質(zhì)證明等資料，故原告應(yīng)負(fù)有提供驗收資料的義務(wù)，現(xiàn)原告沒有提供其已提交了消防驗收所需資料而被告不接收，或公安消防部門因其主體不適格拒絕受理其申請的證據(jù)，在其自身沒有履行義務(wù)的情況下，以被告沒有進(jìn)行室內(nèi)裝修消防驗收為由主張解除合同，有違誠信，本院不予支持。對于商鋪漏水導(dǎo)致室內(nèi)霉變的問題。商鋪漏水這一客觀事實存在，被告雖認(rèn)為該商鋪漏水是因為相鄰商鋪裝修施工時未對墻面進(jìn)行防水處理導(dǎo)致，并非被告引起，但被告并未提供證據(jù)予以證明。被告雖提出對漏水原因進(jìn)行鑒定，但因其未提供充分資料而未能鑒定成功。且被告作為商鋪的管理人，收取了運營管理費，即便該商鋪漏水是因相鄰商鋪裝修問題引起，被告也應(yīng)該履行管理職能，為原告解決相關(guān)問題，而被告未能解決商鋪室內(nèi)受潮的問題，其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。由于原告系經(jīng)營服裝生意，室內(nèi)受潮并導(dǎo)致部分服裝受潮會使得消費者的購買意愿下降，嚴(yán)重影響原告的經(jīng)營，使得原告承租商鋪用于經(jīng)營的合同目的無法實現(xiàn)，因此對于原告起訴要求解除合同的訴訟請求，本院予以支持。原告的訴狀于2015年5月29日送達(dá)至被告，故該原、被告之間簽訂的《福久源·新天地商鋪租賃經(jīng)營合同》、《福久源·新天地運營管理協(xié)議》、《福久源·新天地物業(yè)管理協(xié)議》已于2015年5月29日解除。合同解除后，原告向被告交納的水電押金2000元應(yīng)當(dāng)予以退還。對于原告所繳納的12700元履約保證金，原告的租金、運營管理費及物業(yè)管理費交納至2015年3月31日，而原告的商鋪自3月起開始出現(xiàn)受潮的情況，這一情況一直未能得到解決，原告亦未能得到補(bǔ)償。《中華人民共和國合同法》第六十七條規(guī)定，“當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，有先后履行順序的，先履行一方未履行的，后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求。先履行一方履行債務(wù)不符合約定的，后履行一方有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求?！痹娉凶獗桓嫔啼?，被告首先需保證商鋪能夠達(dá)到使用條件，現(xiàn)商鋪受潮而被告未能及時解決，原告有權(quán)行使后履行抗辯權(quán)，拒交相應(yīng)的租金等費用，故原告在2015年4月1日起未再交納相應(yīng)租金、運營管理費及物業(yè)管理費不構(gòu)成違約，被告應(yīng)向原告退還該12700元履約保證金。因原告僅明確該商鋪于2015年3月開始受潮，未明確具體日期，故原告在2015年4月1日之前繳納的租金、運營管理費及物業(yè)管理費被告不應(yīng)予以退還，對于原告要求被告退還租金及運營管理費的訴訟請求，本院不予支持?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十一條第一款規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：（一）因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應(yīng)予支持；……”本案原、被告之間的租賃合同關(guān)系的解除是因為被告違反合同第九條第3項的約定未能保證商鋪處于適用的狀態(tài)，使得原告的合同目的無法實現(xiàn)，因此原告請求賠償裝飾裝修殘值損失的，本院應(yīng)當(dāng)予以支持。經(jīng)鑒定，該商鋪裝修殘值損失為51266元，原告僅主張50000元裝修殘值損失，本院予以認(rèn)可。
2、對于反訴原告的反訴請求，反訴原、被告之間的合同已于2015年5月29日解除，反訴被告已于2015年5月23日退出商鋪，反訴原告雖認(rèn)為反訴被告系單方退出，未辦理交接手續(xù)，但反訴被告已于2015年5月23日退出商鋪的事實客觀存在，且反訴被告在起訴狀中明確提出要解除合同，故即便其未辦理交接，其也已經(jīng)向反訴原告明示不再承租房屋，反訴原告已經(jīng)享有對該房屋的控制權(quán)，故對于反訴原告的第一項反訴請求，本院不予支持。反訴被告要求解除合同的起訴狀于2015年5月29日送達(dá)給被告，合同已于當(dāng)日解除，反訴被告也已搬離房屋，反訴原告于2015年5月29日起獲得該房屋的控制權(quán)。雖然反訴原告因未能解決商鋪受潮的問題導(dǎo)致嚴(yán)重影響反訴被告的經(jīng)營，使得反訴被告有權(quán)行使后履行抗辯權(quán)拒絕交納租金及其他費用，但是自2015年4月1日至2015年5月28日，反訴被告仍然對該房屋享有占有權(quán)，在該合同解除以后，反訴被告仍然需要基于先前的占有行為支付相應(yīng)的租金及其他費用。雖然商鋪因受潮導(dǎo)致使用價值下降，但該商鋪并未處于完全無法使用的狀態(tài)，因此對于2015年4月1日至2015年5月28日所產(chǎn)生的租金、運營管理費、物業(yè)管理費，本院酌情按照30%的比例支持3909.68元（6859.08元／月÷30天×57天×30%）。
綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第六十七條、第九十四條第（四）項、第二百二十條，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十一條第一款，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決如下：

一、原告李某某與被告宜昌新天地物業(yè)管理有限公司于2013年10月30日簽訂的《福久源·新天地商鋪租賃經(jīng)營合同》、《福久源·新天地運營管理協(xié)議》、《福久源·新天地物業(yè)管理協(xié)議》已于2015年5月29日解除。
二、被告宜昌新天地物業(yè)管理有限公司于本判決書生效之日起十日內(nèi)向原告李某某返還履約保證金12700元、水電押金2000元并支付裝飾裝修殘值損失賠償金50000元。
三、駁回原告李某某其他訴訟請求。
四、反訴被告李某某于本判決書生效之日起十日內(nèi)向反訴原告宜昌新天地物業(yè)管理有限公司支付2015年4月1日至2015年5月28日所產(chǎn)生的租金、運營管理費、物業(yè)管理費3909.68元。
五、駁回反訴原告宜昌新天地物業(yè)管理有限公司其他反訴請求。
如被告及反訴被告未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)該依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，應(yīng)加倍支付延期履行期間的債務(wù)利息。
本案本訴受理費2131元，由被告宜昌新天地物業(yè)管理有限公司負(fù)擔(dān)，反訴受理費268元，由反訴被告李某某負(fù)擔(dān)80.4元，由反訴原告宜昌新天地物業(yè)管理有限公司負(fù)擔(dān)187.6元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起15日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提交上訴狀副本，上訴于湖北省宜昌市中級人民法院。

審　判　長　　馮　昊 人民陪審員　　劉傳明 人民陪審員　　曲淑明

書記員：吳鵬