原告：李某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市徐匯區(qū)。
　　委托訴訟代理人：黃耀勇，上海住珈律師事務(wù)所律師。
　　被告：陳某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市。
　　原告李某某與被告陳某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年1月7日立案后，依法適用簡易程序，于2019年2月20日公開開庭進行了審理。原告李某某及其委托訴訟代理人黃耀勇、被告陳某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　李某某向本院提出訴訟請求：要求陳某承擔提前退租的違約金23萬元。事實和理由：陳某訴李某某房屋租賃合同糾紛一案已被徐匯法院受理。因陳某未經(jīng)李某某同意私自搭建陽光房、將煤氣管道接入屋內(nèi)，導致違建在2016年8月被有關(guān)部門拆除。2018年1月17日，陳某電話聯(lián)系李某某要求降低租金至3600元，但未獲許可，陳某未支付2018年2月-4月的租金。后李某某發(fā)現(xiàn)陳某已拆除了房屋內(nèi)的設(shè)備并搬空了物品，故李某某更換了門鎖。陳某違章搭建、逾期支付租金構(gòu)成違約，故李某某解除合同并要求追究陳某的違約責任。按照合同約定，陳某應(yīng)支付相當于剩余租期兩倍租金的違約金，現(xiàn)李某某自行將違約金降低至23萬元，要求法院判如所請。
　　陳某辯稱，不同意李某某的訴訟請求。閣樓本身就是違建，李某某沒有權(quán)利出租。李某某違約在先，應(yīng)承擔違約責任。
　　本院認定事實如下：上海市徐匯區(qū)武康路XXX弄XXX號405.406室(獨用部位四層405室西南間、四層406室西北間，公用租賃部位四層西灶間、四層西灶間陽臺、四層西大衛(wèi)生間)房屋(以下簡稱系爭房屋)租賃戶名為李某某。
　　2014年9月12日，李某某(甲方)與陳某(乙方)就系爭房屋簽訂房地產(chǎn)租賃合同，約定：甲方將系爭房屋出租給乙方，租賃期十年，自2014年11月1日起至2024年10月31日止，甲方于2014年9月21日前將房屋交付乙方；月租金5000元，租金每三個月支付一次，每次租金于每次房租到期日前七天支付；乙方在簽訂合同時交付給甲方5000元保證金，甲方應(yīng)于租賃期滿，乙方交還甲方房屋并已結(jié)清租金、通訊費、水電費、煤氣費等費用后當天內(nèi)無息返還乙方；甲方必須保證乙方正常居住十年，若提前收回房屋造成違約，則甲方必須按余下天數(shù)租金的兩倍作為違約金賠償給乙方；乙方必須保證正常居住十年，若乙方居住未滿而違約，則乙方必須按余下天數(shù)的兩倍作為違約金賠償給甲方；乙方應(yīng)按房屋交接時的現(xiàn)狀使用該房屋，如要求重新裝修或變更原有設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)事先征得甲方的書面同意，乙方因使用不當或其他人為原因而使房屋或設(shè)備損壞的(除不可抗力外)，乙方應(yīng)承擔相應(yīng)的賠償責任或給予維修；乙方應(yīng)按時交付租金，若逾期交付房租，則每逾期一天，由甲方按月租金金額的5%收取違約金，逾期超過十天的，則視為乙方嚴重違約，甲方即可單方面終止本合同，且無需征得乙方同意而收回該房屋；該房屋內(nèi)由乙方正常使用的水、電、煤氣、通訊等而產(chǎn)生的費用均由乙方承擔，若乙方逾期交付上述費用，則每逾期一天，按上述費用的征收部門相關(guān)規(guī)定支付滯納金，逾期達一個月的，則視為乙方為嚴重違約，甲方即可單方面終止本合同；2014年9月21日-2014年10月31日為裝修期，甲方同意乙方分割衛(wèi)生間、廚房間裝修。
　　合同簽訂后，陳某支付李某某保證金5000元并支付了租金。
　　承租后，陳某對房屋進行了裝修。審理中，當事人一致陳述系爭房屋內(nèi)閣樓等處違章建筑于2016年8月被有關(guān)部門拆除。其后陳某重新對房屋進行了裝修。
　　2018年1月中旬，陳某電話聯(lián)系李某某，提出因閣樓系違章建筑，要求降低租金至3600元，但未獲李某某許可；陳某要求退租、李某某賠償裝修費用，亦未獲李某某許可。陳某未按期支付2018年2月-4月的租金。
　　2018年2月26日，李某某更換了系爭房屋門鎖。
　　另查明，陳某起訴李某某要求解除房屋租賃合同、返還押金、支付裝修賠償金一案，本院于2018年3月16日受理。
　　對于合同解除原因，陳某稱：因房屋結(jié)構(gòu)不可破壞，故李某某無權(quán)同意陳某進行裝修，這導致陳某無法實現(xiàn)廚房和衛(wèi)生間獨用；閣樓租金1400元，樓下租金3600元，但閣樓系違章建筑，不應(yīng)收取租金，故應(yīng)扣除閣樓租金，因李某某不同意，故陳某拒絕支付租金，但隨后李某某更換門鎖，導致無法進入房屋。李某某稱：不認可系爭房屋租金包括閣樓在內(nèi)，因陳某要求降低租金未獲許可后拒絕支付下期租金，按照合同約定李某某有權(quán)單方面解除合同；在發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)承重墻被拆除、房屋被破壞后,李某某更換門鎖。
　　庭審中，陳某抗辯稱李某某主張的違約金過高。對此，李某某稱目前房屋仍空關(guān)，合同約定相當于剩余租期兩倍的租金作為違約金，但考慮到租金損失、律師費、恢復原狀的費用15,000元、其他損失等，主張了23萬元。
　　以上事實，除雙方當事人陳述一致外，另有租賃憑證、房地產(chǎn)租賃合同、照片等證據(jù)證實，本院予以確認。
　　本院認為，依法成立的合同對當事人均具有法律約束力，雙方均應(yīng)恪守履行，否則即構(gòu)成違約，應(yīng)承擔違約責任。
　　本案中，李某某與陳某簽訂的房地產(chǎn)租賃合同系雙方當事人的真實意思表示，未違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，當屬合法有效，雙方均應(yīng)恪守履行。陳某認為其承租部位包括租賃憑證記載部位(租金3600元)及閣樓(租金1400元)，閣樓部位因拆違無法使用，故要求降低租金，但未提供依據(jù)，李某某亦不予認可，本院對此不予支持。陳某辯稱無法按照約定獨立使用廚衛(wèi)，但陳某自2014年起承租房屋，2018年方以廚衛(wèi)不能獨立使用為由提出異議，對此本院不予支持?，F(xiàn)陳某拒絕支付2018年2-4月租金構(gòu)成違約，李某某于2018年2月26日更換門鎖，行使合同解除權(quán)，有合同依據(jù)。按照合同約定，一方違約應(yīng)承擔相當于剩余租期租金兩倍的違約金?，F(xiàn)雙方均確認合同于2018年2月26日解除，綜合合同解除違約責任歸屬、守約方損失等因素，本院酌定陳某應(yīng)支付李某某違約金6萬元。
　　依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十三條第二款、第一百零七條、第一百一十四條第一款、第二款規(guī)定，判決如下：
　　陳某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付李某某違約金60,000元。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費4750元，減半收取計2375元，由李某某負擔1755元，陳某負擔620元。
　　如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人或代表人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：徐??紅

書記員：徐??琛