上訴人（原審被告）：李某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住隨州市。委托??訟代理人：李漢會，男，xxxx年xx月xx日出生，住隨州市。系李某某父親。被上訴人（原審原告）：隨州市新世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地隨州市新世紀(jì)建材裝璜五金城。訴訟代表人：湖北神農(nóng)律師事務(wù)所（該公司破產(chǎn)管理人）。委托訴訟代理人：楊帆，湖北神農(nóng)律師事務(wù)所律師。委托訴訟代理人：金念，湖北神農(nóng)律師事務(wù)所律師。上訴人李某某因與被上訴人隨州市新世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱新世紀(jì)房地產(chǎn)公司）租賃合同糾紛一案，不服湖北省隨州市曾都區(qū)人民法院（2018）鄂1303民初330號民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年7月2日立案后，依法組成合議庭，開庭進(jìn)行了審理。上訴人李某某的委托訴訟代理人李漢會，被上訴人新世紀(jì)房地產(chǎn)公司的委托訴訟代理人楊帆、金念到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)???審理終結(jié)。李某某上訴請求：1、撤銷原判，依法改判；2、訴訟費(fèi)用由被上訴人負(fù)擔(dān)。事實(shí)與理由：1、上訴人已對租賃房屋進(jìn)行裝修，拍賣時房屋的價值包含上訴人支付的轉(zhuǎn)讓費(fèi)和裝飾裝修的財(cái)產(chǎn)，被上訴人應(yīng)進(jìn)行補(bǔ)償，現(xiàn)被上訴人不對上訴人支付的轉(zhuǎn)讓費(fèi)和裝飾裝修的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行補(bǔ)償，侵害了上訴人的合法權(quán)益。原審認(rèn)定事實(shí)不清，判決返還租賃房屋沒有法律依據(jù)。2、租賃合同到期后，因被上訴人拍賣房屋，沒有與上訴人簽訂公平的過渡協(xié)議，且對轉(zhuǎn)讓費(fèi)和裝修費(fèi)用不進(jìn)行補(bǔ)償，實(shí)際上上訴人自2016年5月28日起一直未使用租賃房屋，被上訴人要求上訴人支付房屋占有使用費(fèi)沒有合法依據(jù)，請二審法院依法駁回。3、上訴人已支付房屋租金24620元和2016年5月28日至2017年5月27日的物業(yè)費(fèi)2160元，請二審法院依法扣減。新世紀(jì)房地產(chǎn)公司辯稱，1、原審認(rèn)???事實(shí)清楚，適用法律正確，程序合法；2、根椐雙方簽訂的《房屋租賃合同》第七條第四款規(guī)定，被上訴人對租賃房屋內(nèi)的裝飾裝修物不承擔(dān)責(zé)任；3、上訴人支付給原租戶的20萬元轉(zhuǎn)讓費(fèi)與本案無關(guān)；4、上訴人認(rèn)為已繳納相關(guān)費(fèi)用應(yīng)提供證據(jù)加以佐證；5、雙方簽訂的《房屋租賃合同》到期后，被上訴人有權(quán)解除合同，并要求上訴人支付占有期間的房屋使用費(fèi)。上訴人上訴理由不能成立，請二審法院駁回上訴，維持原判。新世紀(jì)房地產(chǎn)公司向一審法院起訴請求：1.判決李某某返還隨州市舜井大道73號五金城D區(qū)31、33、35號經(jīng)營用房；2.判決李某某支付截至2016年5月27日的房屋租金14620元、物業(yè)費(fèi)2160.98元，并支付自2016年5月28日起至實(shí)際返還房屋之日的房屋使用費(fèi)（按每天67.01元計(jì)算）及物業(yè)費(fèi)（每月每平米1.40元）；3.本案的訴訟費(fèi)由李某某負(fù)擔(dān)。一審??院認(rèn)定的事實(shí)：2015年5月28日，原告新世紀(jì)房地產(chǎn)公司與被告簽訂房屋租賃合同，主要內(nèi)容為：原告將隨州市新世紀(jì)建材裝璜五金城D區(qū)31號、33號、35號商業(yè)用房租賃給被告使用，租賃期限一年（2015年5月28日起至2016年5月27日止），年租金24460元，房租在合同生效后三日內(nèi)一次性付清，物業(yè)費(fèi)由原告代收代繳，合同期滿或解除后，被告必須將房屋完好地交還給原告等，雙方還約定了違約責(zé)任。合同簽訂后，原告按約定將房屋提供給被告使用。2016年4月6日，原告新世紀(jì)房地產(chǎn)公司管理人（甲方）與被告李某某（乙方）簽訂《租金及費(fèi)用結(jié)算協(xié)議》，主要內(nèi)容為：“一、乙方自15年5月28日起至16年5月27日止期間應(yīng)付房屋租金共計(jì)24460元，已付7840元，扣減因房屋滲漏或水管破裂原因造成乙方損失2000元，下欠房屋租金14620元。……。三、乙方下欠房屋租金、費(fèi)用共計(jì)14620元……”。一審法院認(rèn)為，依法成立的合同受法律保護(hù)，合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定行使權(quán)利、履行義務(wù)。原、被告簽訂的《房屋租賃合同》是雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容合法有效?！斗课葑赓U合同》簽訂后，原告新世紀(jì)房地產(chǎn)公司依約將房屋交付被告使用，經(jīng)結(jié)算，被告李某某確認(rèn)欠原告新世紀(jì)房地產(chǎn)公司房屋租金14620元及物業(yè)管理費(fèi)用2160.98元。被告辯稱，房屋在拍賣時沒有經(jīng)過其同意，給其造成很大的經(jīng)濟(jì)損失，在承租時花了20萬元的轉(zhuǎn)讓費(fèi)等理由，因其未能提供充足的證據(jù)予以證實(shí)，不能否定雙方簽訂的《租金及費(fèi)用結(jié)算協(xié)議》，被告的以上抗辯理由均不成立。原告要求被告支付欠付租金及費(fèi)用有事實(shí)和法律依據(jù)，予以支持。依照《中華人民共和國合同法》第二百二十六條、第二百二十七條，判決：一、被告李某某于判決生效之日起十日內(nèi)向原告隨州市新世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司管理人返還位于隨州市舜井大道××世紀(jì)建材裝潢××內(nèi)××區(qū)××、××、××號經(jīng)營用房；二、被告李某某于判決生效之日起十日內(nèi)向原告隨州市新世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付2016年5月27日前房屋租金14620元、物業(yè)費(fèi)2160.98元，共計(jì)16780.98元。并支付自2016年5月28日起至實(shí)際返還房屋之日止的房屋使用費(fèi)（按每天67.01元計(jì)算）及物業(yè)費(fèi)（按每平方米每月1.4元計(jì)算）。案件受理費(fèi)220元，由被告李某某負(fù)擔(dān)。二審期間，當(dāng)事人圍繞上訴請求依法提交了證據(jù)。本院組織當(dāng)事人進(jìn)行證據(jù)交換和質(zhì)證。上訴人李某某提交了五組證據(jù)，被上訴人新世紀(jì)房地產(chǎn)公司未提交新證據(jù)。上訴人提交證據(jù)一：聯(lián)名上訪訴求書。證明目的：證明租賃房屋拍賣時租戶曾信訪的事實(shí)。證據(jù)二：新世紀(jì)房地產(chǎn)公司向上訴人李某某出具的收據(jù)四份。證明目的：被上訴人起訴上訴人??繳的14620元租金和2015年5月28日至2017年5月27日的物業(yè)費(fèi)已交納。證據(jù)三：張立知（上訴人李某某轉(zhuǎn)接租賃房屋時的上家）出具收據(jù)一張。證明目的：上訴人在承租租賃房屋時支付張立知店面轉(zhuǎn)讓補(bǔ)償金20萬元。證據(jù)四：店面裝修評估表明細(xì)。證明目的：證明上訴人李某某承租房屋后裝修支出的費(fèi)用。證據(jù)五：室內(nèi)裝修照片10張。證明目的：證明承租后上訴人對租賃房屋進(jìn)行了裝修，被上訴人應(yīng)賠償損失。經(jīng)質(zhì)證，被上訴人新世紀(jì)房地產(chǎn)公司認(rèn)為，對于證據(jù)一上訴人認(rèn)為拍賣公司的財(cái)產(chǎn)是正當(dāng)?shù)姆尚袨?，且上訴人的上訪行為與本案無關(guān)聯(lián)性，對該證據(jù)的關(guān)聯(lián)性有異議；對于證據(jù)二載明7840元的收據(jù)已在《租金及費(fèi)用結(jié)算協(xié)議》中扣減，對四份收據(jù)的真實(shí)性無異議；對于證據(jù)三上訴人與他人的店面轉(zhuǎn)讓補(bǔ)償金與本案無關(guān)，且該收條無證人到庭作證、無證人身份信息，對該證據(jù)的真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性有異議；證據(jù)四一審已提交，二審不能作為新證據(jù)；對于證據(jù)五根椐法律規(guī)定和合同約定被上訴人均不應(yīng)承擔(dān)裝飾裝修的費(fèi)用，該證據(jù)不能達(dá)到其證明目的。對上述有異議的證據(jù)，本院認(rèn)為，證據(jù)一系上訪的訴求材料，不能認(rèn)定為證據(jù)，本院不予采信；被上訴人新世紀(jì)房地產(chǎn)公司對證據(jù)二真實(shí)性無異議，本院予以采信；證據(jù)三不能與其他證據(jù)相印證，且收條出具人未出庭作證，本院對該證據(jù)不予采信；證據(jù)四一審已提交，不作為新證據(jù);因證據(jù)五涉及到本案實(shí)體處理，對其是否采信在本院認(rèn)為部分闡述。經(jīng)審理查明，原審認(rèn)定事屬實(shí)。另查明，雙方簽訂的《房屋租賃合同》第七條第4款約定“在租賃房屋現(xiàn)有的裝飾和設(shè)施外，乙方（李某某）如果要增加設(shè)備或其他裝飾須征得甲方（新世紀(jì)房地產(chǎn)公司）書面同意并由乙方辦理???防等手續(xù)，費(fèi)用由乙方承擔(dān)。合同期滿或提前解除，乙方不得要求甲方補(bǔ)償任何裝飾、裝修、附著物、添加物等費(fèi)用”。2017年9月22日，新世紀(jì)房地產(chǎn)公司向上訴人李某某送達(dá)《騰退房屋通知》一份，要求上訴人于2017年10月22日前騰退完畢并辦理書面移交手續(xù)。新世紀(jì)房地產(chǎn)公司出具收據(jù)四份，其內(nèi)容分別為：李某某交2015年5月28日至2016年5月27日房租14620元；李某某交2015年5月28日至2016年5月27日房租7840元；李某某交2015年5月28日至2016年5月27日物業(yè)費(fèi)2160元；李某某交2016年5月28日至2017年5月27日物業(yè)衛(wèi)生費(fèi)2160元。本院認(rèn)為，上訴人李某某與被上訴人新世紀(jì)房地產(chǎn)公司在《房屋租賃合同》中約定合同租賃期限屆滿時間為2016年5月27日，租賃期滿，雙方未續(xù)簽合同，租賃合同轉(zhuǎn)為不定期租賃合同。新世紀(jì)房地產(chǎn)公司于2017年9月22日送達(dá)《騰退房屋通知》要求???訴人李某某于2017年10月22日以前騰退房屋，于法有據(jù)，本院予以支持。雙方之間的租賃關(guān)系2016年5月28至2017年10月22日為不定期租賃合同期間，2017年10月23日起至實(shí)際返還之日止為占有使用期間，被上訴人新世紀(jì)房地產(chǎn)公司要求上訴人李某某支付不定期租賃合同和占有使用期間的房屋租金并無不當(dāng)，本院對被上訴人要求上訴人支付自2016年5月28日起至實(shí)際返還之日至的租金和占有使用費(fèi)，以及2017年5月28起至實(shí)際返還之日止的物業(yè)費(fèi)予以支持。上訴人李某某已交納《租金及費(fèi)用結(jié)算協(xié)議》中欠交的房租費(fèi)14620元和2015年5月28日至2017年5月27日物業(yè)費(fèi)4320元應(yīng)予扣減，本院對被上訴人新世紀(jì)房地產(chǎn)公司要求上訴人李某某支付房屋使用費(fèi)14620元和物業(yè)費(fèi)2160.98元的訴訟請求不予支持。雙方當(dāng)事人在《房屋租賃合同》中約定合同期滿或提前解除合同時，上訴人李某某不得要求被上訴人新世紀(jì)房地產(chǎn)公司補(bǔ)償任何裝飾、裝修、附著物、添加物等費(fèi)用，故上訴人李某某請求被上訴人新世紀(jì)房地產(chǎn)公司補(bǔ)償房屋裝飾裝修費(fèi)用沒有合同和法律依據(jù)，本院不予支持。上訴人李某某要求被上訴人新世紀(jì)房地產(chǎn)公司為其在轉(zhuǎn)接案外人張立知租賃房屋時支出20萬元的轉(zhuǎn)讓費(fèi)進(jìn)行補(bǔ)償，本院認(rèn)為上訴人李某某在與被上訴人新世紀(jì)房地產(chǎn)公司簽訂《房屋租賃合同》前與案外人發(fā)生的民事行為與本案無關(guān)，對該上訴請求本院不予支持。本案隨州市新世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的破產(chǎn)管理人系隨州市新世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的訴訟代表人，一審法院錯誤將“隨州市新世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司管理人”作為原告，本院予以糾正。綜上所述，李某某的上訴請求部分成立。本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（三）項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

一、撤銷湖北省隨州市曾都區(qū)人民法院（2018）鄂1303民初330號民事判決；二、上訴人李某某于本判決生效之日起十日內(nèi)向被上訴人隨州市新世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司返還位于隨州市舜井大道73號隨州市新世紀(jì)建材裝潢五金城內(nèi)D區(qū)31號、33號、35號經(jīng)營用房；三、上訴人李某某于本判決生效之日起十日內(nèi)向被上訴人隨州市新世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司按每天67.01元計(jì)算支付自2016年5月28日起至實(shí)際返還房屋之日止房屋使用費(fèi)和按每平方米每月1.4元計(jì)算支付自2017年5月28日起至實(shí)際返還房屋之日止的物業(yè)費(fèi)。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。一審案件受理費(fèi)220元，由上訴人李某某負(fù)擔(dān)120元，被上訴人隨州市新世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)100元；二審案件受理費(fèi)220元，由上訴人李某某負(fù)擔(dān)120元，被上訴人隨州市新世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)100元。本判決為終審判決。

審判長　　李小輝
審判員　　袁　濤
審判員　　呂丹丹

書記員：石繼武