上訴人（原審被告）：李某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省廣水市。上訴人（原審被告）：周某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省荊門(mén)市東寶區(qū)。兩上訴人共同委托訴訟代理人：周萬(wàn)平，荊門(mén)市東寶區(qū)象山法律服務(wù)所法律工作者。被上訴人（原審原告）：熊啟洪，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住廣東省深圳市福田區(qū)。委托訴訟代理人：代彬，湖北京中金律師事務(wù)所律師。原審被告：荊門(mén)市茂森房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所荊門(mén)市東寶區(qū)象山大道7號(hào)。法定代表人：張茂海，董事長(zhǎng)。

李某某、周某上訴請(qǐng)求：撤銷(xiāo)原判，改判駁回熊啟洪的訴訟請(qǐng)求或?qū)⒈景赴l(fā)回重審。事實(shí)和理由：一、原判適用法律錯(cuò)誤；上訴人為有權(quán)占有，被上訴人無(wú)權(quán)要求返還房屋。上訴人不構(gòu)成對(duì)熊啟洪占有的侵奪，上訴人因與荊門(mén)茂森公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，且荊門(mén)茂森公司將鑰匙交給上訴人，是履行合同的結(jié)果，上訴人沒(méi)有采取法律禁止的私力剝奪占有人的占有。侵犯其占有物的是荊門(mén)茂森公司而非上訴人，熊啟洪只能向荊門(mén)茂森公司主張占有返還請(qǐng)求權(quán)。上訴人與熊啟洪之間均為有權(quán)占有，有權(quán)占有人之間沒(méi)有返還原物的義務(wù)。熊啟洪不享有物權(quán)，不能對(duì)上訴人行使。房屋被出售給上訴人之后，熊啟洪的占有已經(jīng)喪失，其僅僅享有合同權(quán)利，只能請(qǐng)求荊門(mén)茂森公司交付房屋、履行合同。二、上訴人不存在過(guò)錯(cuò)。熊啟洪在取得房屋鑰匙之后，長(zhǎng)達(dá)五年遲遲不辦理過(guò)戶，且房屋長(zhǎng)期處于無(wú)人管理、控制的狀態(tài)，上訴人對(duì)房屋已出售的事實(shí)毫不知情，是善意無(wú)過(guò)失的，更應(yīng)當(dāng)予以保護(hù)。原審法院判決上訴人返還房屋，明顯違反交易秩序及善良風(fēng)俗。熊啟洪辯稱，原判認(rèn)定事實(shí)清楚，證據(jù)充分，適用法律正確，審判程序合法，實(shí)體處理得當(dāng)，應(yīng)予維持。熊啟洪向一審法院起訴請(qǐng)求：1.確認(rèn)熊啟洪對(duì)坐落于荊門(mén)市象山大道都市岸泊2單元1907號(hào)房屋享有所有權(quán)；2.判令荊門(mén)茂森公司、周應(yīng)濤將坐落于荊門(mén)市象山大道都市岸泊2單元1907號(hào)房屋返還給熊啟洪；3.訴訟費(fèi)由荊門(mén)茂森公司、周應(yīng)濤負(fù)擔(dān)。一審法院認(rèn)定事實(shí)：熊啟洪原為深圳市弘寶投資有限公司的股東之一。2007年10月，熊啟洪與劉新寶（深圳市弘寶投資有限公司股東）、張于新、張華林以深圳市弘寶投資有限公司名義，出資480萬(wàn)元（其中熊啟洪出資300萬(wàn)元）購(gòu)買(mǎi)了張茂海在荊門(mén)茂森公司30%的股份。2009年1月，深圳市弘寶投資有限公司將其在荊門(mén)茂森公司30%的股份轉(zhuǎn)讓給張茂海，轉(zhuǎn)讓價(jià)款同樣為480萬(wàn)元。因張茂海未能支付轉(zhuǎn)讓款及利息，雙方協(xié)商用荊門(mén)茂森公司開(kāi)發(fā)的“都市岸泊”房屋抵付。劉新寶將其出資款100萬(wàn)元及利息轉(zhuǎn)讓給了熊啟洪。2009年1月17日，熊啟洪與荊門(mén)茂森公司簽訂了房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議兩份，約定熊啟洪認(rèn)購(gòu)2號(hào)樓西單元9樓、10樓8套房屋，17、18、19樓房屋10套，共18套，取得上述房屋的購(gòu)買(mǎi)權(quán)，并在取得房地產(chǎn)管理部門(mén)核準(zhǔn)銷(xiāo)售時(shí)簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，認(rèn)購(gòu)價(jià)款5533284元。2009年1月19日，荊門(mén)茂森公司向熊啟洪出具收據(jù)兩張，金額5533284元。2009年5月12日，熊啟洪與荊門(mén)茂森公司又簽訂了以上18套房屋的正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同，含本案訴爭(zhēng)的房屋1907號(hào)。1907號(hào)房的商品房買(mǎi)賣(mài)合同中明確約定房款為257958元，支付方式為買(mǎi)受人用對(duì)出賣(mài)人的投資分紅款抵房款。以上18套房屋的商品房買(mǎi)賣(mài)合同均在荊門(mén)市房管部門(mén)進(jìn)行了登記備案。2011年12月6日，熊啟洪向荊門(mén)茂森公司交納1907號(hào)房屋的天然氣開(kāi)戶費(fèi)、裝修押金、垃圾清運(yùn)費(fèi)等6600元，荊門(mén)茂森公司將1907號(hào)房的鑰匙交付給熊啟洪，熊啟洪未入住。2016年，因荊門(mén)茂森公司欠周應(yīng)濤工程款，荊門(mén)茂森公司用原出賣(mài)給熊啟洪的1907號(hào)房屋抵付工程款。2016年4月19日，周應(yīng)濤與荊門(mén)茂森公司簽訂了1907號(hào)房的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，但未在房管部門(mén)登記備案。合同簽訂后，荊門(mén)茂森公司將原1907號(hào)門(mén)更換后將1907號(hào)房的鑰匙交付周應(yīng)濤，周應(yīng)濤裝修后于2016年8月入住至今。2016年9月，熊啟洪發(fā)現(xiàn)原抵付給其的1907號(hào)房被周應(yīng)濤占有，遂訴至一審法院。一審法院認(rèn)為，熊啟洪、周應(yīng)濤先后與荊門(mén)茂森公司就1907號(hào)房簽訂有商品房買(mǎi)賣(mài)合同，雖荊門(mén)茂森公司一房二賣(mài)，違反了誠(chéng)實(shí)信用原則，但兩份商品房買(mǎi)賣(mài)合同仍是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思的表示且不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，均應(yīng)為有效。荊門(mén)茂森公司主張與熊啟洪的房屋買(mǎi)賣(mài)合同只是作為借款的抵押擔(dān)保，但其并未提供證據(jù)證實(shí)，不予采信。熊啟洪與荊門(mén)茂森公司簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同后，熊啟洪取得相應(yīng)的合同權(quán)利，而對(duì)所有權(quán)的確認(rèn)應(yīng)以物權(quán)登記為準(zhǔn)，因熊啟洪并未取得訴爭(zhēng)房屋的所有權(quán)證，因此尚未取得訴爭(zhēng)房屋的所有權(quán)，其要求確認(rèn)對(duì)訴爭(zhēng)房屋享有所有權(quán)，不予支持。熊啟洪購(gòu)買(mǎi)1907號(hào)房屋在先，且購(gòu)房后，荊門(mén)茂森公司將鑰匙已交付熊啟洪，占有權(quán)轉(zhuǎn)移至熊啟洪，熊啟洪在取得1907號(hào)房鑰匙時(shí)，對(duì)1907號(hào)房享有合法占有權(quán)。后荊門(mén)茂森公司再次將1907號(hào)房出售給周應(yīng)濤，也交付了鑰匙，周應(yīng)濤對(duì)訴爭(zhēng)房屋進(jìn)行了裝修并入住，實(shí)際占有了訴爭(zhēng)房屋。熊啟洪、周應(yīng)濤均對(duì)訴爭(zhēng)房屋享有合法占有權(quán)，但鑒于熊啟洪買(mǎi)賣(mài)合同成立以及熊啟洪合法占有房屋的時(shí)間均先于周應(yīng)濤，根據(jù)公平的法律原則，應(yīng)優(yōu)先保護(hù)履行順位在先的買(mǎi)賣(mài)合同。周應(yīng)濤現(xiàn)占有熊啟洪已購(gòu)買(mǎi)并占有在先的房屋，侵害了熊啟洪的合法權(quán)利。熊啟洪雖不享有房屋所有權(quán)，但基于合法的占有權(quán)，可要求周應(yīng)濤返還原物。荊門(mén)茂森公司一房二賣(mài)雖存在過(guò)錯(cuò)，但并未實(shí)際占有房屋，故熊啟洪主張荊門(mén)茂森公司返還房屋，不予支持。至于周應(yīng)濤的經(jīng)濟(jì)損失，可向荊門(mén)茂森公司另行主張。綜上，依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條、第十七條、第二百四十五條規(guī)定，判決：一、被告周應(yīng)濤于判決生效后十五日內(nèi)將坐落于荊門(mén)市象山大道3號(hào)都市岸泊2單元1907號(hào)房屋恢復(fù)原狀返還熊啟洪；二、駁回原告熊啟洪的其他訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)200元，減半收取100元，由被告周應(yīng)濤負(fù)擔(dān)。二審中，當(dāng)事人沒(méi)有提交新證據(jù)。本院對(duì)一審查明事實(shí)予以確認(rèn)。另查明，一審中熊啟洪提交的光盤(pán)中的內(nèi)容顯示，在1007號(hào)房屋大門(mén)上的墻壁上，打開(kāi)1022號(hào)大門(mén)后各室內(nèi)墻壁上均有“此房房主熊啟洪，任何單位和個(gè)人私自侵入后果自負(fù)。如有疑問(wèn)請(qǐng)到房管局查詢或致電139××××7586”的五排文字的紅色噴繪字樣；在1008號(hào)、1021號(hào)和1022號(hào)房門(mén)上的白墻壁上均有五排字范圍大小的白色油漆覆蓋；在1907號(hào)和相鄰的1906號(hào)、1908號(hào)房門(mén)上的白墻壁上均有紅色油漆涂抹，并可見(jiàn)覆蓋的為上述五排字的紅色噴繪字樣。
原審原告熊啟洪訴原審被告荊門(mén)市茂森房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱荊門(mén)茂森公司）、原審被告周應(yīng)濤房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，荊門(mén)市東寶區(qū)人民法院于2017年6月22日作出（2017）鄂0802民初799號(hào)民事判決。宣判后，周應(yīng)濤去世，其妻子李某某及其兒子周某不服該判決，向本院提起上訴。本院于2018年2月2日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為，在“一房數(shù)賣(mài)”中商品房買(mǎi)賣(mài)合同均屬有效的情形下，哪一份合同應(yīng)該得到履行？本案中，熊啟洪、周應(yīng)濤分別與荊門(mén)茂森公司簽訂的兩份合同均未辦理登記過(guò)戶手續(xù)，熊啟洪的合同已經(jīng)辦理了合同登記備案。首先，辦理登記備案雖然并非一般商品房買(mǎi)賣(mài)合同的必經(jīng)程序，但其體現(xiàn)了合同雙方當(dāng)事人實(shí)際履行合同的誠(chéng)意，其有別于一般的合同簽訂環(huán)節(jié)，而已經(jīng)具有了一定的合同履行意味，故此種情形下，已經(jīng)辦理了合同登記備案的合同應(yīng)優(yōu)先得到保護(hù)。其次，荊門(mén)茂森公司收取熊啟洪交納的1907號(hào)房屋的天然氣開(kāi)戶費(fèi)、裝修押金、垃圾清運(yùn)費(fèi)，荊門(mén)茂森公司將房屋鑰匙交付熊啟洪，體現(xiàn)了賣(mài)房人的履行合同的真實(shí)意愿，是合法的履行，因此，應(yīng)當(dāng)遵從合同的實(shí)際履行原則，維護(hù)已完成的交易。第三，熊啟洪在包括1907號(hào)房屋在內(nèi)的多套房屋大門(mén)上的墻壁及室內(nèi)墻壁上均噴繪有載明房主為熊啟洪字樣的明顯文字，周應(yīng)濤在接收荊門(mén)茂森公司交付鑰匙時(shí)，就應(yīng)明確知道該房屋是有他人已經(jīng)在先購(gòu)買(mǎi)，周應(yīng)濤仍對(duì)該房屋進(jìn)行裝修并入住，并非善意，即使周應(yīng)濤與荊門(mén)茂森公司簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同合法成立，對(duì)周應(yīng)濤占有該房屋的行為，應(yīng)不予支持。第四，荊門(mén)茂森公司不能履行與周應(yīng)濤簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，周應(yīng)濤的繼承人可依法向荊門(mén)茂森公司主張權(quán)利。綜上所述，上訴人李某某、周某的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。二審案件受理費(fèi)200元，由上訴人李某某、周某負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　楊紅艷
審判員　　劉永清
審判員　　董菁菁

書(shū)記員：吳文倩