原告：李某某，男。委托訴訟代理人：武艷波，黑龍江龍之劍律師事務(wù)所律師。被告：佳木斯萬(wàn)基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地黑龍江省佳木斯市長(zhǎng)安西路408號(hào)。法定代表人：于文波，職務(wù)董事長(zhǎng)。委托訴訟代理人：楊士玲，系該公司經(jīng)理。第三人：吳淑娟，女。

原告李某某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.要求被告履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并協(xié)助原告辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)，提供辦證所需手續(xù);2.要求確認(rèn)被告與第三人簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效；3.訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。事實(shí)及理由：2013年8月17日，原告與被告萬(wàn)基公司簽訂了《商品房投資協(xié)議書(shū)》，協(xié)議約定：原告購(gòu)買(mǎi)萬(wàn)基公司在樺南縣隆吉小區(qū)三期開(kāi)發(fā)的3號(hào)樓6單元603室，房屋面積為71.30平方米，原告交付了全部?jī)r(jià)款。后期原告到樺南縣房產(chǎn)局辦理產(chǎn)權(quán)證照時(shí)，得知原告購(gòu)買(mǎi)的房屋由萬(wàn)基公司與第三人之間辦理了機(jī)打合同，導(dǎo)致原告無(wú)法辦理房屋產(chǎn)權(quán)證照，故提起訴訟。萬(wàn)基公司辯稱(chēng)，關(guān)于房屋買(mǎi)賣(mài)事宜不清楚，我公司沒(méi)有將爭(zhēng)議房屋出賣(mài)給原告及第三人，也沒(méi)有與原告及第三人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同和收取房款，該地段的實(shí)際投資人和受益人為張敬科，應(yīng)由其承擔(dān)法律責(zé)任，請(qǐng)求法院駁回原告的訴訟請(qǐng)求。吳淑娟未到庭應(yīng)訴，亦未提交書(shū)面答辯意見(jiàn)。當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院依職權(quán)也調(diào)取了來(lái)源于樺南縣公安局及不動(dòng)產(chǎn)登記中心的相關(guān)證據(jù)并組織了當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無(wú)異議的證據(jù)，即原告提供的身份證（核對(duì)后的復(fù)印件）、商品房投資協(xié)議、購(gòu)樓收據(jù)及實(shí)際居住的相關(guān)證據(jù)（電力、采曖等費(fèi)用收據(jù)），本院調(diào)查取證的萬(wàn)基公司授權(quán)委托證明書(shū)、隆吉小區(qū)三期的相關(guān)政府批件、第三人吳淑娟與被告的商品房買(mǎi)賣(mài)合同、證人張敬科證言筆錄，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：樺南縣隆吉小區(qū)三期建設(shè)項(xiàng)目系被告萬(wàn)基公司與案外人張敬科合作開(kāi)發(fā)。2011年7月28日，原告李某某與萬(wàn)基公司簽訂《商品房投資協(xié)議書(shū)》，約定購(gòu)買(mǎi)隆吉小區(qū)三期3號(hào)樓6單元603室，面積71.30平方米，價(jià)款156930元。原告交付全部購(gòu)房款后便實(shí)際入住，后期當(dāng)原告到樺南縣房地產(chǎn)管理局辦理房屋權(quán)屬證書(shū)時(shí)，被告知涉案房屋已被第三人吳淑娟備案登記，導(dǎo)致原告無(wú)法實(shí)際權(quán)利，故提起訴訟。另查明，2013年5月15日，因案外人張敬科開(kāi)發(fā)樺南縣秀北小區(qū)向第三人吳淑娟借款，便將涉案房屋作為擔(dān)保在樺南縣房地產(chǎn)管理局辦理了商品房預(yù)售合同備案登記。
原告李某某與被告佳木斯萬(wàn)基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“萬(wàn)基公司”）、第三人吳淑娟商品房銷(xiāo)售合同糾紛一案，本院于2017年4月21日立案后，依法適用普通程序，于2017年10月10日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告李某某的委托訴訟代理人武艷波到庭參加訴訟，被告萬(wàn)基公司、第三人吳淑娟經(jīng)本院依法傳喚無(wú)正當(dāng)理由未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，案件的爭(zhēng)議焦點(diǎn)一是被告萬(wàn)基公司與第三人吳淑娟簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的效力問(wèn)題；二是原告李某某與被告萬(wàn)基公司簽訂的《商品房投資協(xié)議書(shū)》的效力及履行問(wèn)題。首先，民法通則規(guī)定民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備的條件之一為“意思表示真實(shí)”，張敬科作為萬(wàn)基公司的合伙人與吳淑娟之間存在借款的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，作為借款的擔(dān)保張敬科委托賈東陽(yáng)與吳淑娟將涉案房屋辦理了備案登記，可見(jiàn)雙方的真實(shí)意思是以房屋作為借款的抵押擔(dān)保，雙方的外在表示為簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同并辦理備案登記，因此雙方簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同這一民事行為的內(nèi)在意思與外在表示不一致，意思表示并不真實(shí)，應(yīng)為無(wú)效。其次，我國(guó)采取物權(quán)法定原則，本案中被告與第三人采取簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的方式來(lái)?yè)?dān)保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，該擔(dān)保方式?jīng)]有被物權(quán)法或其他法律所規(guī)定和認(rèn)可，不符合物權(quán)法定的原則；最后，民間借貸司法解釋亦規(guī)定審理民間借貸案件中如出現(xiàn)實(shí)為借貸而名為買(mǎi)賣(mài)的情形應(yīng)以借貸法律關(guān)系審理，并釋明當(dāng)事人變更訴求，第三人可以民間借貸另行向債務(wù)人主張權(quán)利，作為其民事權(quán)益的救濟(jì)方式。關(guān)于原告李某某與被告萬(wàn)基公司簽訂的《商品房投資協(xié)議書(shū)》的效力及履行問(wèn)題。第一，該協(xié)議書(shū)約定了商品房買(mǎi)賣(mài)的基本內(nèi)容，具備買(mǎi)賣(mài)合同的必要條款并簽字蓋章，可見(jiàn)雙方訂立買(mǎi)賣(mài)合同意思表示真實(shí)，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效；第二，原告履行了房屋價(jià)款的給付義務(wù)，被告出具了收據(jù)并將涉案房屋交付于原告；第三，原告已對(duì)房屋進(jìn)行了占有使用，有其提供的采暖、供電的票據(jù)為憑，被告負(fù)有承擔(dān)轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán)與原告，協(xié)助原告辦理房屋所有權(quán)證書(shū)的義務(wù)，該義務(wù)雖未明確記載于雙方簽訂的商品房投資協(xié)議書(shū)，但卻實(shí)際存在于合同履行之中；第四，原告的購(gòu)房協(xié)議和交款時(shí)間是2011年7月28日，第三人與被告簽訂的合同時(shí)間為2013年5月15日，且原告已占有使用該房屋多年，第三人從未對(duì)該房屋主張過(guò)權(quán)利。綜上所述，被告萬(wàn)基公司與第三人吳淑娟簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同名為商品房買(mǎi)賣(mài)，實(shí)為借款擔(dān)保，意思表示不真實(shí)，此擔(dān)保方式違反物權(quán)法定原則和民間借貸的法律規(guī)定，第三人所支付的款項(xiàng)實(shí)為借款并非房屋買(mǎi)賣(mài)的價(jià)款，其并未履行買(mǎi)賣(mài)合同的價(jià)款支付義務(wù)，應(yīng)為無(wú)效；原告李某某與被告萬(wàn)基公司簽訂的商品房投資協(xié)議書(shū)意思表示真實(shí)，具備商品房買(mǎi)賣(mài)合同的要件，沒(méi)有違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，應(yīng)為有效合同。在該合同依法成立的情況下，被告萬(wàn)基公司負(fù)有協(xié)助原告李某某辦理涉案房屋產(chǎn)權(quán)登記的附隨義務(wù)。此外，關(guān)于被告萬(wàn)基公司提出因張敬科是隆吉小區(qū)三期建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)際投資人和受益人，應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任的辯解不予采信，理由是萬(wàn)基公司所出具的授權(quán)委托證明書(shū)中明確承認(rèn)該項(xiàng)目為其與賈東陽(yáng)（實(shí)際為張敬科）合作經(jīng)營(yíng)，即使二者屬民事法律行為中的掛靠關(guān)系，但因其系政府批準(zhǔn)備案的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主體理應(yīng)擔(dān)責(zé)。被告萬(wàn)基公司及第三人吳淑娟經(jīng)本院傳票傳喚無(wú)正當(dāng)理由拒不到庭參加訴訟，視為其對(duì)民事權(quán)利的放棄。依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第五十五條，《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第四十四條、第五十二條第一款第五項(xiàng)、第六十條、第一百零七條、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第五條、第二十條、第一百八十六條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條、第十一條第一款，《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十四條第一款及《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條的規(guī)定，判決如下：

確認(rèn)被告佳木斯萬(wàn)基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與第三人吳淑娟于2013年8月17日簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效；確認(rèn)被告佳木斯萬(wàn)基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與原告李某某于2011年9月7日簽訂的《商品房投資協(xié)議書(shū)》有效；被告佳木斯萬(wàn)基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)協(xié)助原告李某某辦理黑龍江省樺南縣隆吉小區(qū)三期3號(hào)樓6單元603室（面積71.30平方米，產(chǎn)籍號(hào)060603）房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。案件受理費(fèi)100元由佳木斯萬(wàn)基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。如不服本判決，可以在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省佳木斯市中級(jí)人民法院。