原告：李某某，男。委托訴訟代理人：武艷波，黑龍江龍之劍律師事務所律師。被告：佳木斯萬基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地黑龍江省佳木斯市長安西路408號。法定代表人：于文波，職務董事長。委托訴訟代理人：楊士玲，系該公司經(jīng)理。第三人：吳淑娟，女。

原告李某某向本院提出訴訟請求：1.要求被告履行房屋買賣合同，并協(xié)助原告辦理不動產(chǎn)權證書，提供辦證所需手續(xù);2.要求確認被告與第三人簽訂的商品房買賣合同無效；3.訴訟費用由被告承擔。事實及理由：2013年8月17日，原告與被告萬基公司簽訂了《商品房投資協(xié)議書》，協(xié)議約定：原告購買萬基公司在樺南縣隆吉小區(qū)三期開發(fā)的3號樓6單元603室，房屋面積為71.30平方米，原告交付了全部價款。后期原告到樺南縣房產(chǎn)局辦理產(chǎn)權證照時，得知原告購買的房屋由萬基公司與第三人之間辦理了機打合同，導致原告無法辦理房屋產(chǎn)權證照，故提起訴訟。萬基公司辯稱，關于房屋買賣事宜不清楚，我公司沒有將爭議房屋出賣給原告及第三人，也沒有與原告及第三人簽訂房屋買賣合同和收取房款，該地段的實際投資人和受益人為張敬科，應由其承擔法律責任，請求法院駁回原告的訴訟請求。吳淑娟未到庭應訴，亦未提交書面答辯意見。當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院依職權也調取了來源于樺南縣公安局及不動產(chǎn)登記中心的相關證據(jù)并組織了當事人進行了證據(jù)交換和質證。對當事人無異議的證據(jù)，即原告提供的身份證（核對后的復印件）、商品房投資協(xié)議、購樓收據(jù)及實際居住的相關證據(jù)（電力、采曖等費用收據(jù)），本院調查取證的萬基公司授權委托證明書、隆吉小區(qū)三期的相關政府批件、第三人吳淑娟與被告的商品房買賣合同、證人張敬科證言筆錄，本院予以確認并在卷佐證。根據(jù)當事人陳述和經(jīng)審查確認的證據(jù)，本院認定事實如下：樺南縣隆吉小區(qū)三期建設項目系被告萬基公司與案外人張敬科合作開發(fā)。2011年7月28日，原告李某某與萬基公司簽訂《商品房投資協(xié)議書》，約定購買隆吉小區(qū)三期3號樓6單元603室，面積71.30平方米，價款156930元。原告交付全部購房款后便實際入住，后期當原告到樺南縣房地產(chǎn)管理局辦理房屋權屬證書時，被告知涉案房屋已被第三人吳淑娟備案登記，導致原告無法實際權利，故提起訴訟。另查明，2013年5月15日，因案外人張敬科開發(fā)樺南縣秀北小區(qū)向第三人吳淑娟借款，便將涉案房屋作為擔保在樺南縣房地產(chǎn)管理局辦理了商品房預售合同備案登記。
原告李某某與被告佳木斯萬基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“萬基公司”）、第三人吳淑娟商品房銷售合同糾紛一案，本院于2017年4月21日立案后，依法適用普通程序，于2017年10月10日公開開庭進行了審理。原告李某某的委托訴訟代理人武艷波到庭參加訴訟，被告萬基公司、第三人吳淑娟經(jīng)本院依法傳喚無正當理由未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。

本院認為，案件的爭議焦點一是被告萬基公司與第三人吳淑娟簽訂的《商品房買賣合同》的效力問題；二是原告李某某與被告萬基公司簽訂的《商品房投資協(xié)議書》的效力及履行問題。首先，民法通則規(guī)定民事法律行為應當具備的條件之一為“意思表示真實”，張敬科作為萬基公司的合伙人與吳淑娟之間存在借款的債權債務關系，作為借款的擔保張敬科委托賈東陽與吳淑娟將涉案房屋辦理了備案登記，可見雙方的真實意思是以房屋作為借款的抵押擔保，雙方的外在表示為簽訂商品房買賣合同并辦理備案登記，因此雙方簽訂商品房買賣合同這一民事行為的內在意思與外在表示不一致，意思表示并不真實，應為無效。其次，我國采取物權法定原則，本案中被告與第三人采取簽訂商品房買賣合同的方式來擔保債權的實現(xiàn)，該擔保方式?jīng)]有被物權法或其他法律所規(guī)定和認可，不符合物權法定的原則；最后，民間借貸司法解釋亦規(guī)定審理民間借貸案件中如出現(xiàn)實為借貸而名為買賣的情形應以借貸法律關系審理，并釋明當事人變更訴求，第三人可以民間借貸另行向債務人主張權利，作為其民事權益的救濟方式。關于原告李某某與被告萬基公司簽訂的《商品房投資協(xié)議書》的效力及履行問題。第一，該協(xié)議書約定了商品房買賣的基本內容，具備買賣合同的必要條款并簽字蓋章，可見雙方訂立買賣合同意思表示真實，內容不違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定，應屬合法有效；第二，原告履行了房屋價款的給付義務，被告出具了收據(jù)并將涉案房屋交付于原告；第三，原告已對房屋進行了占有使用，有其提供的采暖、供電的票據(jù)為憑，被告負有承擔轉移房屋的所有權與原告，協(xié)助原告辦理房屋所有權證書的義務，該義務雖未明確記載于雙方簽訂的商品房投資協(xié)議書，但卻實際存在于合同履行之中；第四，原告的購房協(xié)議和交款時間是2011年7月28日，第三人與被告簽訂的合同時間為2013年5月15日，且原告已占有使用該房屋多年，第三人從未對該房屋主張過權利。綜上所述，被告萬基公司與第三人吳淑娟簽訂的商品房買賣合同名為商品房買賣，實為借款擔保，意思表示不真實，此擔保方式違反物權法定原則和民間借貸的法律規(guī)定，第三人所支付的款項實為借款并非房屋買賣的價款，其并未履行買賣合同的價款支付義務，應為無效；原告李某某與被告萬基公司簽訂的商品房投資協(xié)議書意思表示真實，具備商品房買賣合同的要件，沒有違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，應為有效合同。在該合同依法成立的情況下，被告萬基公司負有協(xié)助原告李某某辦理涉案房屋產(chǎn)權登記的附隨義務。此外，關于被告萬基公司提出因張敬科是隆吉小區(qū)三期建設項目的實際投資人和受益人，應承擔法律責任的辯解不予采信，理由是萬基公司所出具的授權委托證明書中明確承認該項目為其與賈東陽（實際為張敬科）合作經(jīng)營，即使二者屬民事法律行為中的掛靠關系，但因其系政府批準備案的房地產(chǎn)開發(fā)主體理應擔責。被告萬基公司及第三人吳淑娟經(jīng)本院傳票傳喚無正當理由拒不到庭參加訴訟，視為其對民事權利的放棄。依照《中華人民共和國民法通則》第五十五條，《中華人民共和國合同法》第八條、第四十四條、第五十二條第一款第五項、第六十條、第一百零七條、《中華人民共和國物權法》第五條、第二十條、第一百八十六條，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條、第十一條第一款，《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條第一款及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條的規(guī)定，判決如下：

確認被告佳木斯萬基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與第三人吳淑娟于2013年8月17日簽訂的《商品房買賣合同》無效；確認被告佳木斯萬基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與原告李某某于2011年9月7日簽訂的《商品房投資協(xié)議書》有效；被告佳木斯萬基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應于本判決生效之日起十日內協(xié)助原告李某某辦理黑龍江省樺南縣隆吉小區(qū)三期3號樓6單元603室（面積71.30平方米，產(chǎn)籍號060603）房屋產(chǎn)權登記手續(xù)。案件受理費100元由佳木斯萬基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔。如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省佳木斯市中級人民法院。