原告：權(quán)永樂,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族,戶籍地陜西省蒲城縣。
　　原告：張某某,女,xxxx年xx月xx日出生,漢族,戶籍地上海市靜安區(qū)芷江西路XXX號(hào)(社區(qū)公共戶)。
　　兩原告共同委托訴訟代理人：程玉祥，上海政錦律師事務(wù)所律師。
　　兩原告共同委托訴訟代理人：白洋溢，上海政錦律師事務(wù)所律師。
　　被告：王某,女,xxxx年xx月xx日出生,漢族,戶籍地上海市虹口區(qū)車站北路XXX弄XXX號(hào)XXX室。
　　被告：房某某,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族,戶籍地上海市虹口區(qū)車站北路XXX弄XXX號(hào)XXX室。
　　兩被告共同委托訴訟代理人：談海剛，上海市申僑律師事務(wù)所律師。
　　原告權(quán)永樂、張某某與被告王某、房某某房屋買賣合同糾紛一案，本院于2019年8月15日受理后，依法適用簡易程序，于2019年9月23日公開開庭進(jìn)行了審理。原告權(quán)永樂、張某某及共同委托訴訟代理人白洋溢，被告王某、房某某的共同委托訴訟代理人談海剛到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告權(quán)永樂、張某某共同向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、請(qǐng)求確認(rèn)兩原告與兩被告簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》、《協(xié)議書》及《補(bǔ)充協(xié)議》于2019年8月6日解除(2019年8月6日為原告書面發(fā)函給被告解除合同的日期，被告已經(jīng)通過中介退還了原告方100,000元的定金)。2、請(qǐng)求判令兩被告支付兩原告違約金858,000元。事實(shí)和理由：2019年5月17日，兩原告與兩被告簽署《房地產(chǎn)買賣合同》，約定兩原告向被告購買坐落于上海市靜安區(qū)彭越浦路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋(以下簡稱系爭房屋)，房屋總價(jià)款4,290,000元。合同明確約定，被告未按照合同及各項(xiàng)附件等約定履行的，逾期超過十個(gè)工作日的，視為被告根本性違約，原告有權(quán)單方解除合同，被告應(yīng)在接到解除合同通知后三日內(nèi)無息退還已收到的全部房價(jià)款并支付相當(dāng)于總房價(jià)20%的違約金。同日，兩原告與被告王某簽署了《協(xié)議書》，約定被告承諾于2019年5月26日之前由居間方陪同還清貸款事宜，并于2019年5月26日當(dāng)日前往交易中心注銷抵押。在2019年5月27日拉取注銷后的無抵押產(chǎn)調(diào)。如果被告沒有按協(xié)議時(shí)間完成，則認(rèn)定被告違約，按合同賠付違約金。合同簽訂后，兩原告于2019年5月18日支付了定金100,000元，并積極籌措首付款及貸款事宜。但被告未能按合同約定時(shí)間辦理注銷抵押，經(jīng)兩原告多次催促，被告仍未能辦理注銷抵押。被告的行為已構(gòu)成違約，兩原告于2019年8月6日向被告發(fā)送《解約告知函》，書面通知解除合同。原告認(rèn)為，《房地產(chǎn)買賣合同》及《協(xié)議書》合法有效，雙方均應(yīng)全面履行。被告未能按照合同約定履行辦理注銷抵押義務(wù)，已構(gòu)成根本違約。根據(jù)合同約定，原告有權(quán)解除合同，被告應(yīng)支付違約金，請(qǐng)求法院支持原告的訴訟請(qǐng)求。
　　被告王某、房某某共同辯稱，不同意原告的訴請(qǐng)。兩被告已經(jīng)離婚，兩原告明知系爭房屋為兩被告共同共有的情況下，在未征得房某某授權(quán)的情況下，由王某和兩原告簽訂的合同為無效合同，因此不存在解除及違約的責(zé)任的問題。原告所支付的10萬元定金被告從未收到。房某某對(duì)于王某出售房屋的行為并不知情，王某在簽訂合同后也沒有征求房某某的意見，房某某在收到訴狀副本后才知道的本案糾紛。
　　當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：
　　兩原告系夫妻關(guān)系。
　　兩被告曾系夫妻關(guān)系，于2008年4月30日協(xié)議離婚，《自愿離婚協(xié)議書》約定雙方無共同財(cái)產(chǎn)。
　　2008年7月16日，系爭房屋的權(quán)利人登記為房某某、王某，共有情況為共同共有；系爭房屋上還設(shè)有案外人中國銀行股份有限公司上海市奉賢支行及俞浪、唐若飛的抵押權(quán)。
　　2019年5月17日，兩原告(買受人、乙方)與被告王某(賣售人、甲方)經(jīng)案外人德祐房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司居間就系爭房屋簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》載明，經(jīng)協(xié)商一致，雙方同意系爭房屋的轉(zhuǎn)讓價(jià)款為429萬元，雙方確認(rèn)于2019年7月30日之前共同向房地產(chǎn)交易中心申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)。甲方保證有權(quán)出售系爭房屋，并在簽訂合同時(shí)已征得其他權(quán)益人的同意(若有)；若因甲方無權(quán)處分或越權(quán)處分等原因造成本合同未能履行，甲方承諾按本合同違約責(zé)任條款的標(biāo)準(zhǔn)向乙方承擔(dān)違約責(zé)任。若甲方收取定金后(含授權(quán)保管的定金)，未能依照本合同約定繼續(xù)履行的，則甲方應(yīng)按已收取的定金(含授權(quán)保管的定金)數(shù)額向乙方雙倍返還定金。甲方未能按照本合同及各項(xiàng)附件等約定履行的，每逾期一日需向乙方支付總房價(jià)款萬分之五的賠償金，并應(yīng)繼續(xù)履行；甲方未按照本合同及各項(xiàng)附件等約定履行的，逾期超過十個(gè)工作日的，視為甲方根本性違約，乙方有權(quán)單方解除合同。乙方應(yīng)書面通知甲方，甲方應(yīng)在接到通知之日其的三個(gè)工作日內(nèi)無息退還已收到的全部房價(jià)款并支付相當(dāng)于總房價(jià)款20%的違約金。若雙方已簽署《上海市房地產(chǎn)買賣合同》示范文本的，則根本性違約責(zé)任的標(biāo)準(zhǔn)為總房價(jià)的20%的違約金。乙方于2019年5月17日通過居間方轉(zhuǎn)付定金10萬元，雙方簽訂本合同后10日內(nèi)，乙方通過居間方轉(zhuǎn)付部分房款10萬元，雙方簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》示范文本并申請(qǐng)辦理公證手續(xù)(若需)后當(dāng)日內(nèi)，乙方自行支付甲方部分房價(jià)款131萬元……。若系爭房屋已設(shè)立抵押的，甲方須于簽署本合同后5日內(nèi)辦理申請(qǐng)還款手續(xù)，并于抵押權(quán)人許可的最短時(shí)限內(nèi)完成扣款、領(lǐng)取抵押注銷材料，及時(shí)辦理抵押注銷手續(xù)或與不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)時(shí)一并辦理抵押注銷手續(xù)。合同尾部甲方簽章處“房某某”的名字由被告王某代簽。同日，被告王某與原告張某某就系爭房屋簽訂的《協(xié)議書》載明，甲方承諾于2019年5月26日之前由居間方陪同還清貸款事宜，并與2019年5月26號(hào)當(dāng)日前往交易中心注銷抵押。在2019年5月27日拉取注銷后的無抵押產(chǎn)調(diào)。如果甲方?jīng)]有按協(xié)議時(shí)間完成，則認(rèn)定甲方違約，按合同賠付違約金。
　　2019年5月18日，原告向德祐房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司支付了定金10萬元。
　　2019年5月20日，被告王某與原告權(quán)永樂簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》載明，雙方就系爭房屋于2019年5月17日簽訂了買賣合同，乙方已實(shí)際查閱全套房地產(chǎn)登記簿登記信息，經(jīng)雙方協(xié)商達(dá)成如下協(xié)議：一、雙方約定，乙方簽訂本協(xié)議后應(yīng)向甲方支付的定金20萬元由居間方代為保管。二、甲方確認(rèn)，系爭房屋產(chǎn)權(quán)證原件保管于抵押權(quán)人俞浪、唐若飛處，甲方應(yīng)于簽署買賣合同示范文本前自行籌款償還及注銷系爭房屋上的全部抵押。取回產(chǎn)證原件，并于雙方簽署買賣合同示范文本當(dāng)日交由居間方保管?！?、甲方確認(rèn)，甲方對(duì)系爭房屋享有完全處分的權(quán)利或已取得共有人出售同意，不存在阻礙交易的情形，否則乙方有權(quán)選擇解約并追究甲方的違約責(zé)任。
　　2019年8月3日，兩原告向被告王某(地址為系爭房屋)寄送了《解約通知函》，表示原告已向被告支付定金10萬元，根據(jù)約定，被告應(yīng)在2019年6月30日前注銷抵押，并至居間方處簽署買賣合同示范文本，但至今被告仍未履行?，F(xiàn)通知被告雙方的協(xié)議自通知函發(fā)出之日解除，被告應(yīng)在收函后三個(gè)工作日內(nèi)向原告雙倍返還定金20萬元。該函件于2019年8月6日簽收。
　　審理中，原告表示，為購買系爭房屋，原告曾經(jīng)上門看過房屋，當(dāng)時(shí)在場的是王某的父母及姊妹，后原告與被告王某通過中介達(dá)成協(xié)議，當(dāng)時(shí)原告知道房某某是王某的前夫，對(duì)于王某代房某某簽字的行為原告反復(fù)和中介確認(rèn)，中介也表示王某是可以作為房某某的代理人的，原告并未向房某某親自確認(rèn)過。第一次面談的時(shí)候王某也表示其是可以作為房某某的代理人的，王某還曾表示償還抵押權(quán)都是房某某聯(lián)系溝通的。在與王某簽訂買賣合同時(shí)，原告知道王某、房某某已經(jīng)離婚，在簽約前王某跟原告表示過，中介也保證過王某是可以代理房某某簽署合同的，因此原告也沒有再讓王某補(bǔ)充提供房某某的書面委托手續(xù)，之后就簽約了。在簽約后原告一直要求中介提供兩被告的離婚協(xié)議，但中介告知原告，兩被告是去民政局協(xié)議離婚的，中介還出示了房某某的身份證原件。在簽約及之后的交易過程中，原告從未見到過房某某，關(guān)于房某某的消息都是從王某處得知的。根據(jù)合同約定，2019年5月26日被告應(yīng)當(dāng)將系爭房屋上的抵押權(quán)注銷，原告一直和中介及被告王某溝通關(guān)于抵押權(quán)注銷的事宜。2019年5月28日，中介聯(lián)系原告，告知被告在辦理抵押權(quán)注銷的過程中債權(quán)人無法出面辦理抵押權(quán)注銷手續(xù)，后原告與被告溝通，希望有一個(gè)具體的時(shí)間能注銷抵押權(quán)。直到2019年6月底，被告表示無法注銷抵押權(quán)，希望解除合同。雙方?jīng)]有就解約簽訂書面協(xié)議，只有原告在2019年8月向被告王某發(fā)送的解除函，之后中介于2019年8月8日將10萬元定金返還給了原告。
　　被告表示，兩被告已協(xié)議離婚多年，王某出售系爭房屋事前沒有告知房某某，當(dāng)時(shí)王某詢問中介，并提出房某某本人不在場，其代簽的行為是否有效，中介稱是可以代簽的，故王某認(rèn)為自己是能夠代理房某某出售系爭房屋的，但房某某并不同意出售系爭房屋的。原告所述的抵押權(quán)注銷的事實(shí)不屬實(shí)，僅僅是王某想出售系爭房屋，并且想讓房某某注銷抵押權(quán)。在房某某收到訴狀前，王某也沒有找到房某某溝通抵押權(quán)的注銷事宜。王某現(xiàn)在知曉房某某在沒有同意的情況下，其系無權(quán)出售系爭房屋。因原告在簽訂合同中有重大瑕疵和過失，且原告只支付了10萬元的定金，并沒有過多損失，被告認(rèn)為原告提出的違約金過高，請(qǐng)求法院予以酌情調(diào)整。
　　本院認(rèn)為，民事主體的人身權(quán)利、財(cái)產(chǎn)權(quán)利以及其他合法權(quán)益受法律保護(hù)，任何組織或者個(gè)人不得侵犯。首先，系爭房屋為兩被告共同共有的房屋，而兩原告與被告王某簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》中房某某的名字為王某代簽，現(xiàn)房某某明確表示對(duì)于王某出售房屋并不知情，對(duì)于代簽行為亦不認(rèn)可，原告未能提供證據(jù)證明王某有權(quán)代理房某某出售系爭房屋，故王某無權(quán)處分共有房屋，系爭房屋買賣合同及相關(guān)協(xié)議書應(yīng)屬無效。其次，根據(jù)合同約定，王某保證有權(quán)出售系爭房屋，并在簽訂合同時(shí)已征得其他權(quán)益人的同意，若因王某無權(quán)處分或越權(quán)處分等原因造成本合同未能履行，王某承諾按本合同違約責(zé)任條款的標(biāo)準(zhǔn)向原告承擔(dān)違約責(zé)任。若王某收取定金后(含授權(quán)保管的定金)，未能依照本合同約定繼續(xù)履行的，則王某應(yīng)按已收取的定金(含授權(quán)保管的定金)數(shù)額向原告雙倍返還定金。雖然系爭合同無效，但王某已簽字認(rèn)可了合同的相關(guān)條款，王某應(yīng)按照上述條款向原告承擔(dān)賠償責(zé)任。但根據(jù)庭審查明情況，兩原告在簽約時(shí)就明確知曉兩被告已經(jīng)離婚，在未見過房某某本人的情況下，仍未要求被告王某出示授權(quán)委托手續(xù)，故兩原告對(duì)于合同無效也有一定的過錯(cuò)。綜上，結(jié)合合同無效的過錯(cuò)及原告的實(shí)際付款情況，本院認(rèn)為原告現(xiàn)主張的違約金858,000元確已高于原告的實(shí)際損失，本院酌情確定被告王某需賠償原告100,000元，原告要求被告房某某承擔(dān)給付義務(wù)的訴訟請(qǐng)求缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國民法總則》第三條規(guī)定，判決如下：
　　一、原告權(quán)永樂、張某某與被告王某于2019年5月17日就上海市靜安區(qū)彭越浦路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》、《協(xié)議書》、《補(bǔ)充協(xié)議》無效；
　　二、被告王某應(yīng)于本判決生效之日起十五日內(nèi)賠償原告權(quán)永樂、張某某100,000元；
　　三、駁回原告權(quán)永樂、張某某的其余訴訟請(qǐng)求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費(fèi)12,380元，減半收取計(jì)6,190元，由原告權(quán)永樂、張某某負(fù)擔(dān)5,469元，被告王某負(fù)擔(dān)721元。
　　如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。

審判員：董??錕

書記員：郇??鑫