原告：朱金發(fā)，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地上海市長(zhǎng)寧區(qū)。
　　委托訴訟代理人：周思涵，上海市江南律師事務(wù)所律師。
　　被告：劉某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地江蘇省東臺(tái)市，住上海市寶山區(qū)。
　　委托訴訟代理人：李甲三，上海市中和律師事務(wù)所律師。
　　原告朱金發(fā)與被告劉某某房屋買賣合同糾紛一案，本院立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序公開開庭進(jìn)行了審理。原告朱金發(fā)及其委托訴訟代理人周思涵、被告劉某某及其委托訴訟代理人李甲三到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告朱金發(fā)向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、判令雙方于2015年12月9日簽訂的《房屋買賣協(xié)議》于2019年1月10日解除；2、判令劉某某以143萬為基數(shù)，按照日萬分之五的比例，支付從2018年12月10日起至2018年12月31日(計(jì)算20天)的違約金；3、判令劉某某支付賠償金71.5萬元。事實(shí)和理由：雙方于2015年12月9日簽訂“房屋買賣協(xié)議”，該協(xié)議約定：“朱金發(fā)出售位于寶山區(qū)蘇家浜路XXX弄XXX號(hào)XXX室房產(chǎn)；房屋的成交價(jià)為143萬；產(chǎn)權(quán)交易時(shí)間為2018年12月9日；買受方應(yīng)于2018年12月9日前，雙方共同至上海市寶山區(qū)房地產(chǎn)交易中心辦理產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)且交易中心出具受理單當(dāng)日支付出售方房款人民幣15萬元；違約責(zé)任：雙方任何一方未按買賣協(xié)議約定履行，則違約方必須向守約方每日賠償總房?jī)r(jià)款萬分之五的違約金，如逾期達(dá)20日，則守約方有權(quán)解除本協(xié)議；違約方承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償金額為當(dāng)時(shí)該房屋市場(chǎng)價(jià)50%?！眳f(xié)議約定的過戶義務(wù)，劉某某未按時(shí)履行，構(gòu)成根本違約。朱金發(fā)向其發(fā)送律師函，根據(jù)協(xié)議約定朱金發(fā)要求單方解除房產(chǎn)買賣合同。但關(guān)于劉某某給朱金發(fā)造成的損失，劉某某不肯賠償，故涉訟。系爭(zhēng)房屋是動(dòng)遷安置房，所以過戶時(shí)間約定較晚，大產(chǎn)證在2015年4月30日登記的，小產(chǎn)證目前還沒有去辦，仍在開發(fā)商名下。動(dòng)遷時(shí)一共拿到四套房屋，只賣了這一套，其他都沒有賣，小產(chǎn)證都沒有辦。訴請(qǐng)1的理由：合同約定在2018年12月9日過戶，但是劉某某沒有到期履行過戶，可能其沒有購(gòu)房資格，但具體情況朱金發(fā)不了解。143萬元房款中，到2018年12月9日之前，128萬元房款全部拿到了，過了過戶時(shí)間后劉某某在朱金發(fā)不知情的情況下轉(zhuǎn)賬15萬元，這時(shí)超過過戶時(shí)間一個(gè)月了，所以房款143萬元朱金發(fā)全部拿到。如果法院判決合同解除，143萬元愿意返還。訴訟中增加訴請(qǐng)：要求143萬元還給劉某某，同時(shí)要求劉某某清空房屋，騰退并交還給朱金發(fā)。
　　被告劉某某辯稱，不同意全部訴請(qǐng)。理由：劉某某已經(jīng)履行了全部的付款義務(wù)，從朱金發(fā)的名下過戶到劉某某名下，這是劉某某的權(quán)利，權(quán)利可以放棄或者暫時(shí)不行使，義務(wù)必須履行，所以不成為劉某某違約的責(zé)任，目前過戶的權(quán)利劉某某暫時(shí)不履行。因?yàn)榘l(fā)生了情勢(shì)變更，當(dāng)時(shí)交易時(shí)房屋是動(dòng)遷房，還不能過戶，劉某某要符合過戶條件也需要到2018年年底，當(dāng)時(shí)朱金發(fā)說只有到2018年底才能過戶，所以雙方約定過戶時(shí)間是2018年年底。以為考慮到購(gòu)買動(dòng)遷房屋的風(fēng)險(xiǎn)，嗣后，雙方在12月16日又簽訂了一份補(bǔ)充協(xié)議，約定一旦房屋滿足過戶條件后60天內(nèi)，雙方至交易中心辦理過戶申請(qǐng)。簽訂該份補(bǔ)充協(xié)議是為了制約朱金發(fā)。同時(shí)還有一份附件，是朱金發(fā)的兒子作擔(dān)保人，如果發(fā)生問題他要承擔(dān)全部責(zé)任。因此雙方將過戶條件進(jìn)行了變更。同時(shí)，即便按照朱金發(fā)的主張，在2018年12月9日時(shí)也沒有滿足過戶條件，因?yàn)橄禒?zhēng)房屋被查封了，且還沒有辦理小產(chǎn)證，嗣后了解到因?yàn)橹旖鸢l(fā)有離婚后的財(cái)產(chǎn)糾紛在訴訟中，導(dǎo)致包括系爭(zhēng)房屋在內(nèi)的四套動(dòng)遷房都被查封了，從2018年6月開始的，目前仍在司法限制中。綜上，目前不能過戶的原因是朱金發(fā)導(dǎo)致的，劉某某保留追究違約責(zé)任的權(quán)利，至于過戶，要求在系爭(zhēng)房屋被解封，同時(shí)劉某某不受限購(gòu)制約的條件下雙方辦理過戶。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：
　　2015年12月9日，甲方朱金發(fā)與乙方劉某某簽訂“房屋買賣協(xié)議”，該協(xié)議約定：“朱金發(fā)出售位于寶山區(qū)蘇家浜路XXX弄XXX號(hào)XXX室房產(chǎn)；房屋的成交價(jià)為143萬；產(chǎn)權(quán)交易時(shí)間為2018年12月9日；乙方于雙方簽訂該房屋的上海市房地產(chǎn)買賣合同當(dāng)日，支付甲方房款128萬元。2018年12月9日前，雙方共同至上海市寶山區(qū)房地產(chǎn)交易中心辦理產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)且交易中心出具受理單當(dāng)日支付出售方房款人民幣15萬元；第四條為違約責(zé)任：雙方任何一方未按買賣協(xié)議約定履行，則違約方必須向守約方每日賠償總房?jī)r(jià)款萬分之五的違約金，如逾期達(dá)20日，則守約方有權(quán)解除本協(xié)議；違約方承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償金額為當(dāng)時(shí)該房屋市場(chǎng)價(jià)50%。
　　2019年1月1日，劉某某向朱金發(fā)發(fā)出告知函，主要內(nèi)容為，由于簽約過后上海市出臺(tái)了新的限購(gòu)政策，將原非本市戶籍居民家庭繳納社保年限從2年上升到5年，該“情勢(shì)變更”造成了目前雙方無法完成過戶手續(xù)，不能歸責(zé)于劉某某，現(xiàn)在劉某某在產(chǎn)權(quán)尚未過戶至其本人名下的情況下，將15萬元購(gòu)房尾款按約支付給了朱金發(fā)。為了徹底解決問題，劉某某提出兩個(gè)方案并告知朱金發(fā)，第一，繼續(xù)履行本協(xié)議，買賣合同順延至劉某某社保交付期滿5年后的60個(gè)工作日內(nèi)簽約過戶，第二，劉某某將前述房地產(chǎn)買賣合同的全部權(quán)利義務(wù)一并轉(zhuǎn)給他人。
　　2019年1月10日，朱金發(fā)委托律師向劉某某寄出律師函，表示，根據(jù)協(xié)議約定雙方應(yīng)在2018年12月9日完成過戶手續(xù)，但由于你方原因無法過戶，你方單方面要求延期違背了合同約定。故根據(jù)合同約定，逾期達(dá)20日，守約方有權(quán)單方解除本合同。故告知?jiǎng)⒛衬辰獬p方的房屋買賣合同。
　　另查明，系爭(zhēng)房屋為動(dòng)遷安置房性質(zhì)，權(quán)利人是上海顧村房地產(chǎn)開發(fā)(集團(tuán))有限公司，登記日為2015年5月11日。2018年6月20日，系爭(zhēng)房屋因(2017)滬0113民初3194號(hào)限制文件，由本院依法采取司法限制的措施，予以預(yù)查封。
　　本案審理中，劉某某提供一份房屋協(xié)議，由甲方朱曉明(朱金發(fā)之子)、朱金發(fā)和乙方劉某某于2015年12月16日簽訂，其中約定此物業(yè)過戶時(shí)間為滿足此物業(yè)過戶條件下，60天內(nèi)甲乙雙方去寶山區(qū)房地產(chǎn)交易中心完成過戶手續(xù)，若不能完成此物業(yè)正常過戶，甲乙雙方由違約一方承擔(dān)當(dāng)時(shí)該物業(yè)總房?jī)r(jià)的50%作為賠償并退還已支付的本金。同日，朱曉明出具擔(dān)保書，擔(dān)保系爭(zhēng)房屋可以正常進(jìn)行交易，如此物業(yè)無法完成正常買賣交易的，擔(dān)保人承擔(dān)一切后果。劉某某還提供一份參保人員城鎮(zhèn)職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)繳費(fèi)情況，根據(jù)該記錄截止2019年5月，劉某某累計(jì)繳費(fèi)46個(gè)月。
　　庭審中，關(guān)于司法限制的問題，朱金發(fā)表示，當(dāng)時(shí)動(dòng)遷共計(jì)分得四套房屋，其中一套賣給劉某某，朱金發(fā)住在26號(hào)202室，其他兩套出租了，朱金發(fā)的兩個(gè)子女都成家了。朱金發(fā)和前妻在2016年8月經(jīng)法院判決離婚，離婚的時(shí)候沒有處理房屋。嗣后，前妻起訴要求分割房屋，該案審理后作出判決，朱金發(fā)不服提出上訴，二審法院將案件發(fā)回重審，目前仍在審理當(dāng)中。
　　本院認(rèn)為，當(dāng)事人履行合同義務(wù)、行使合同權(quán)利均應(yīng)遵守誠(chéng)實(shí)信用的基本民法原則。本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于雙方就系爭(zhēng)房屋過戶的條件是否進(jìn)行過變更的合意。朱金發(fā)認(rèn)為，根據(jù)2015年12月9日的合同，房屋產(chǎn)權(quán)交易時(shí)間為2018年12月9日。劉某某主張就過戶條件進(jìn)行了變更，為此提供2015年12月16日簽訂的房屋協(xié)議，根據(jù)該份協(xié)議書，其中約定此物業(yè)過戶時(shí)間為滿足此物業(yè)過戶條件下，60天內(nèi)買賣雙方去寶山區(qū)房地產(chǎn)交易中心完成過戶手續(xù)。根據(jù)文意解釋，第一份買賣協(xié)議中約定的過戶條件為付期限，即確定唯一的日期，到達(dá)該日時(shí)買賣雙方共同辦理過戶申請(qǐng)手續(xù)。而之后簽訂的補(bǔ)充協(xié)議中就過戶條件顯然作出了不同的約定，所謂待該房屋符合過戶條件之時(shí)后的六十日內(nèi)，雙方辦理過戶申請(qǐng)，即是將過戶的標(biāo)準(zhǔn)約定為附條件，而非附期限。據(jù)此，劉某某關(guān)于雙方變更了過戶條件的抗辯，具有一定事實(shí)基礎(chǔ)，本院予以采納。比照本案實(shí)際，目前系爭(zhēng)房屋因涉訟而被司法限制，顯然并不滿足過戶條件。故朱金發(fā)直接要求解除買賣合同，違背了雙方真實(shí)意思表示，亦于法無據(jù)，本院無法準(zhǔn)許。綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條的規(guī)定，判決如下：
　　原告朱金發(fā)要求判令其與被告劉某某于2015年12月9日簽訂的《房屋買賣協(xié)議》于2019年1月10日解除等訴訟請(qǐng)求，均不予支持。
　　本案受理費(fèi)減半收取5,500元，由原告朱金發(fā)負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。
　　

審判員：陶??芳

書記員：張雨柏