原告：朱某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地上海市寶山區(qū)。
　　被告：上海何某實業(yè)有限公司，住所地上海市寶山區(qū)。
　　法定代表人：吳友朝，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：劉春梅，上海市萬聯(lián)律師事務所律師。
　　原告朱某與被告上海何某實業(yè)有限公司(以下簡稱“何某公司”)房屋租賃合同糾紛一案，本院立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告朱某、被告何某公司的委托訴訟代理人劉春梅到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告朱某向本院提出訴訟請求：1、判令被告支付2013年12月1日至2019年12月31日欠付的商鋪使用費(按每季度人民幣2,540元計算，扣除已付款35,764元，以下幣種均為人民幣)；2、判令被告按銀行同期貸款利率計算，支付上述款項自2020年1月1日起至實際付清之日止的利息。事實和理由：原告是上海市寶山區(qū)蕰川路XXX號北上海商業(yè)廣場地下1層229室商鋪(以下簡稱“系爭商鋪”)的產(chǎn)權(quán)人。原、被告簽訂了《北上海商業(yè)廣場商鋪租賃合同》，約定，原告將系爭商鋪出租給被告，租賃期限為2013年6月1日起至2023年5月31日止，前六個月為免租期(即2013年12月1日起開始計算租金)；租金每三個月支付一次，先付后租，租金自每三個月中的第一個月的10日前支付給原告；被告應每年按照原告實際投資額的3.8%支付租金，自第四年起每三年遞增一次，每次環(huán)比增長8%。合同簽訂后，被告多次拖欠業(yè)主租金，經(jīng)法院同類案件的生效判決，確認業(yè)主與被告所簽訂的《北上海商業(yè)廣場商鋪租賃合同》已解除，被告與業(yè)主委員會所簽訂的備忘錄無效，被告應當在合理期間內(nèi)退出北上海商業(yè)廣場的經(jīng)營。但被告至今仍未向業(yè)主返還商鋪，并仍按備忘錄確定的年投資額的2.1%標準支付使用費。故原告向本院提出上述訴請。
　　被告何某公司辯稱，對于原告按照投資總額年3.8%計算出的每季度租金金額予以認可，對于原告陳述的已付款金額也予以認可，但2016年6月1日之后的租金，應當按照業(yè)主委員會調(diào)整的標準發(fā)放，即2016年6月1日至2017年5月31日按照投資額年2.0%發(fā)放，2017年6月1日至今按照投資額年2.1%發(fā)放。
　　本院經(jīng)審理認定事實如下：原告是系爭商鋪的權(quán)利人。2013年，原告(甲方)、被告(乙方)簽訂了《北上海商業(yè)廣場商鋪租賃合同》，約定，原告將系爭商鋪出租給被告，租賃期限為2013年6月1日起至2023年5月31日止，其中2013年6月1日起至2013年11月30日止為乙方六個月的裝修免租期。本合同簽訂后，乙方將與商戶簽訂不少于十年的轉(zhuǎn)租合同，轉(zhuǎn)租收益按照下列方案支付甲方的出租收益金后，盈虧均由乙方承擔。乙方承諾年按照甲方實際投資額的3.8%的標準支付給甲方出租收益金；第四年起每三年遞增一次，每次環(huán)比增長8%。合同簽訂后，被告未按約支付租金。審理中，原、被告一致確認，根據(jù)合同約定的每年按實際投資額3.8%的標準，每季度被告應付租金為2,540元，截至訴訟前，被告共計向原告支付35,764元租金及使用費。
　　2016年3月18日，上海市寶山區(qū)北上海商業(yè)廣場業(yè)主大會出具關(guān)于收回何某公司商場經(jīng)營監(jiān)督管理權(quán)的決議。其中載明，上海市寶山區(qū)北上海商業(yè)廣場第二屆第四次業(yè)主大會會議就收回上海何某實業(yè)有限公司商場經(jīng)營監(jiān)督管理權(quán)的事項于2016年3月8日至14日采取書面征求意見的方式組織召開業(yè)主大會，全體業(yè)主于2016年3月18日就《收回上海何某實業(yè)有限公司商場經(jīng)營監(jiān)督管理權(quán)的事項》進行了表決。表決票共發(fā)放和送達1,738份，占業(yè)主人數(shù)100%，占建筑物總面積100%，同意1,619票，退信119票。同意占業(yè)主人數(shù)比例93.15%，超過全體業(yè)主所持投票權(quán)的三分之二，同意票占建筑物總面積比例95.62%，超過建筑物面積的三分之二，會議有效，依據(jù)有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)作出決議如下：1、收回上海何某實業(yè)有限公司北上海商業(yè)廣場經(jīng)營監(jiān)督管理權(quán)及一切涉及商場的事宜；2、維權(quán)過程中產(chǎn)生的必要費用由業(yè)委會從往年收益金中列支；3、尋找新投資方；4、過渡期由業(yè)委會配合專業(yè)人員進行商場托管；5、托管期間租金按商場實際收支，每季度按實發(fā)放。
　　2016年4月13日，被告(甲方)與上海市寶山區(qū)北上海商業(yè)廣場業(yè)主委員會(乙方)簽訂備忘錄，主要內(nèi)容為，因甲方拖欠租金長達九個月，廣大業(yè)主維權(quán)呼聲很高，強烈要求業(yè)委會收回經(jīng)營權(quán)，并自發(fā)組織了多次維權(quán)活動，鑒于此，業(yè)委會于3月8日至14日召開了業(yè)主大會，就相關(guān)事宜進行了表決，根據(jù)業(yè)主大會決議，甲乙雙方進行交涉，經(jīng)友好協(xié)商達成如下備忘錄：1、根據(jù)商鋪租賃合同約定甲方保留商場經(jīng)營管理權(quán)；2、甲方同意乙方代表全體業(yè)主對本司的財務收支狀況集中行使監(jiān)督權(quán)；3、乙方對甲方在運營過程中的資金收入，分配進行嚴格監(jiān)督確保業(yè)主的利益不受侵犯；4、甲方承諾2015年6月后所欠租金在往后的經(jīng)營改善后逐步償還，遵守業(yè)主大會決議通過的按實發(fā)放決定，根據(jù)實際情況暫時每季度不低于合同約定收益率(3.8%)的50%發(fā)放，差價部分待商場經(jīng)營改善后逐步補足；5、租金發(fā)放時間調(diào)整為先做后付的方式，在每一季度的次月30日前發(fā)放前一季度的租金。4月15日，上海市寶山區(qū)北上海商業(yè)廣場業(yè)主委員會向被告出具授權(quán)函，載明本業(yè)委會根據(jù)業(yè)主大會的決議，授權(quán)被告于2016年6月1日起租金發(fā)放暫時按不低于商鋪租賃合同約定的收益率(3.8%)的50%發(fā)放，差價部分在經(jīng)營改善后逐步補足。
　　本院認為，原、被告簽訂的《北上海商業(yè)廣場商鋪租賃合同》系雙方真實意思表示，合法有效，當事人應恪守并履行。
　　本案的爭議焦點在于2016年3月“關(guān)于收回何某經(jīng)營權(quán)的業(yè)主大會決議”產(chǎn)生何種效力，以及2016年4月，上海市寶山區(qū)北上海商業(yè)廣場業(yè)主委員會關(guān)于繼續(xù)保留被告經(jīng)營權(quán)并降低租金標準的備忘錄及授權(quán)函是否具備法律效力。本院認為，2016年3月8日至14日，上海市寶山區(qū)北上海商業(yè)廣場第二屆第四次業(yè)主大會會議就收回被告商場經(jīng)營監(jiān)督管理權(quán)的事項采取書面征求意見的方式組織召開業(yè)主大會，經(jīng)審核、統(tǒng)計最終做出業(yè)主大會決議，并采取公告的方式進行公示。據(jù)此，可以認定業(yè)主大會的決議對全體業(yè)主產(chǎn)生拘束力，全體業(yè)主集體決定解除與何某公司的委托管理合同。其次，根據(jù)法律規(guī)定，享有解除權(quán)的當事人，其解除合同的意思表示到達對方時，合同終止履行。本案中，鑒于被告長期欠租的行為已經(jīng)構(gòu)成嚴重的明示毀約，包括原告在內(nèi)的小業(yè)主，其依法享有單方解除權(quán)。而該解除權(quán)的意思表示又通過業(yè)主大會決議形成一致，并授權(quán)上海市寶山區(qū)北上海商業(yè)廣場業(yè)主委員會作為全體業(yè)主的代表將解除通知送達被告以及處理合同終止履行的后續(xù)事宜。2016年4月13日，上海市寶山區(qū)北上海商業(yè)廣場業(yè)主委員會與被告簽署的備忘錄中明確記載了業(yè)主大會的情況，可以認定已經(jīng)將業(yè)主大會的決議明確告知了被告。被告嚴重違約在先，無合法抗辯理由，故可認定租賃合同解除效果依法成立。但備忘錄達成的協(xié)商結(jié)果是被告繼續(xù)經(jīng)營商場，顯然與業(yè)主大會的決議相悖，作為上海市寶山區(qū)北上海商業(yè)廣場業(yè)主委員會，其在未經(jīng)業(yè)主授權(quán)、未經(jīng)業(yè)主大會召開并形成新的決議的前提下擅自與被告就租賃合同有關(guān)重要條款進行重新協(xié)商和變更，應當認定該備忘錄達成的協(xié)議對包括原告在內(nèi)的業(yè)主無法律約束力。據(jù)此，備忘錄及基于此產(chǎn)生的授權(quán)函均因違背業(yè)主大會決議精神而無效，被告應當在合理期限內(nèi)退出北上海商業(yè)廣場的管理監(jiān)督，并向上海市寶山區(qū)北上海商業(yè)廣場業(yè)主委員會移交賬目及經(jīng)營權(quán)，若上海市寶山區(qū)北上海商業(yè)廣場業(yè)主委員會認為必須由被告繼續(xù)經(jīng)營管理，應另行通過業(yè)主大會的商議并形成正式?jīng)Q議。
　　關(guān)于使用費。本院認為，根據(jù)查明的事實，自2016年3月18日上海市寶山區(qū)北上海商業(yè)廣場業(yè)主大會出具“關(guān)于收回何某公司商場經(jīng)營監(jiān)督管理權(quán)的決議”之后，被告并未實際退出北上海商業(yè)廣場，未辦理移交手續(xù)，商場仍由被告統(tǒng)一進行監(jiān)督管理和運營。因此，本院對原告主張按雙方合同解除前的租金標準計算2013年12月1日至2019年12月31日止的租金和使用費，予以支持。結(jié)合被告的已付款金額進行計算，截止至2019年12月31日，被告應付租金及使用費金額合計61,806元，扣除已付款35,764元，還應支付26,042元。原告主張上述款項自2020年1月1日起的利息，合法有據(jù)，本院予以支持。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第九十四條、第九十六條、第九十七條的規(guī)定，判決如下：
　　被告上海何某實業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)，向原告朱某支付2013年12月1日至2019年12月31日的租金及使用費26,042元，并按同期全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率計算，支付上述款項自2020年1月1日起至實際付清之日止的利息。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　案件受理費減半收取225元，由被告上海何某實業(yè)有限公司負擔。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。
　　

審判員：童翔燕

書記員：張紫嫣