上訴人（原審被告）秦皇島市嘉某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司，住所地秦皇島市海港區(qū)河北大街中段137號(hào)。組織機(jī)構(gòu)代碼證代碼：70080416-5。
法定代表人劉嘉誠(chéng)，該公司董事長(zhǎng)。
委托代理人趙月，河北昊宇律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）朱某某。
委托代理人胡進(jìn)國(guó)，河北德圣律師事務(wù)所律師。

上訴人秦皇島市嘉某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱嘉某地產(chǎn)）因商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服秦皇島市海港區(qū)人民法院（2013）海民初字第269號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審法院審理查明，2009年10月31日，原告與被告簽訂《商品房買賣合同》，合同約定原告購(gòu)買被告開(kāi)發(fā)的位于海港區(qū)世貿(mào)官邸第1幢3單元402號(hào)房屋，建筑面積為68.65平方米，總價(jià)款306454元。合同第八條約定交付期限，出賣人應(yīng)當(dāng)在2012年3月31日前將經(jīng)過(guò)驗(yàn)收合格的房屋交付買受人，合同第九條約定出賣人逾期交房的違約責(zé)任，出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，合同繼續(xù)履行，自本合同第八規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按照同期銀行活期存款利率向買受人支付違約金。合同簽訂后，原告向被告支付了購(gòu)房款，但被告未能在2012年3月31日前將房屋交付原告使用。2012年10月16日，原告與被告辦理了房屋交接手續(xù)，將上述房屋交付原告使用。
關(guān)于原告主張的逾期交房違約金的計(jì)算依據(jù)，原告稱根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》的規(guī)定，雙方約定的違約金低于給原告造成的損失，被告應(yīng)當(dāng)賠償給原告造成的損失，也就是按照房屋租金標(biāo)準(zhǔn)支付違約金，由于本市目前還沒(méi)有具有資質(zhì)的房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)定期對(duì)房屋租金進(jìn)行評(píng)估，原告是依據(jù)購(gòu)買房屋面積，按每年每平方米260元估算的1年違約金。被告不認(rèn)可原告提出的違約金調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)，只同意按合同約定的同期活期銀行存款利率支付違約金。本院在審理世貿(mào)官邸逾期交房糾紛案件中，其中六件案件曾依據(jù)該六原告的申請(qǐng)對(duì)其所購(gòu)買的房屋如在2012年4月1日至2012年10月31日期間出租的租金委托進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，秦皇島市海港區(qū)物價(jià)局價(jià)格認(rèn)證中心價(jià)格評(píng)估結(jié)論為：世貿(mào)官邸1-3-2907號(hào)，建筑面積92.97平方米，房屋租金為12000元；世貿(mào)官邸1-2-2402號(hào)，建筑面積273.33平方米，房屋租金為17500元；世貿(mào)官邸1-3-605號(hào)，建筑面積95.64平方米，房屋租金為12000元；世貿(mào)官邸1-1-3103號(hào)，建筑面積69.29平方米，房屋租金為9000元；世貿(mào)官邸1-3-1403號(hào)，建筑面積56.47平方米，房屋租金為8400元；世貿(mào)官邸1-3-1407號(hào)房屋，建筑面積92.97平方米，房屋租金為12000元。經(jīng)對(duì)比，房屋租金價(jià)格遠(yuǎn)高于按同期活期銀行存款利率計(jì)算的違約金。
原審法院認(rèn)為，原、被告簽訂的《商品房買賣合同》是雙方真實(shí)意思表示，符合有關(guān)法律規(guī)定，為合法有效合同，雙方均應(yīng)按合同約定履行義務(wù)。在合同履行過(guò)程中，2012年10月16日雙方辦理了房屋交接手續(xù)，原告接收了房屋，被告對(duì)房屋已轉(zhuǎn)移占有，應(yīng)視為房屋的交付使用，故對(duì)原告要求確認(rèn)被告交付房屋無(wú)效的訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。但被告未按合同約定的期限向原告交付房屋，其行為已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。雙方在合同中約定，如被告未按期交付房屋，合同繼續(xù)履行，自合同約定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，被告按同期銀行活期存款利率向原告支付違約金。原告認(rèn)為雙方約定的違約金過(guò)低，要求進(jìn)行調(diào)整，原告購(gòu)買房屋的主要目的之一為進(jìn)行使用，被告未能按期交付房屋，影響了原告的使用，給原告造成的損失相當(dāng)于原告在同地段租用同面積的房屋的租金損失，由于該房屋在逾期交付期間的租金，遠(yuǎn)高于雙方在合同中約定的違約金，因此應(yīng)對(duì)違約金予以調(diào)整，被告應(yīng)按原告實(shí)際損失支付逾期交房違約金，參考其他案件同地段同類房屋租金價(jià)格的評(píng)估結(jié)論，酌定被告支付原告2012年4月1日起至2012年10月15日止逾期交房違約金8200元，對(duì)原告要求被告支付逾期交房違約金10409元的訴訟請(qǐng)求，予以部分支持。綜上所述，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第一百零七條、第一百一十四條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十一條、第十六條、第十七條之規(guī)定，判決如下：一、被告秦皇島市嘉某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司于本判決生效后10日內(nèi)向原告朱某某支付2012年4月1日起至2012年10月15日止逾期交房違約金8200元；二、對(duì)原告的其他訴訟請(qǐng)求不予支持。案件受理費(fèi)60元，由被告秦皇島市嘉某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司負(fù)擔(dān)48元，于本判決生效后7日內(nèi)繳納，其余部分由原告負(fù)擔(dān)。

本院認(rèn)為，雙方當(dāng)事人簽訂的《商品房買賣合同》合法有效，雙方均應(yīng)依約履行?，F(xiàn)嘉某地產(chǎn)未按實(shí)際約定履行構(gòu)成違約，其主張應(yīng)按合同約定的違約條款支付違約金，因合同約定的違約金過(guò)低，原審法院進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整并無(wú)不妥。因原有六件案件在爭(zhēng)議小區(qū)，進(jìn)行了評(píng)估，原審法院依據(jù)前六份評(píng)估報(bào)告確認(rèn)本案爭(zhēng)議房屋按以前的評(píng)估報(bào)告，確認(rèn)給付違約金，并無(wú)不妥。綜上，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)、第一百七十五條之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)60元，由上訴人秦皇島市嘉某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　楊彥軍 審判員　　權(quán)金伶 審判員　　張　潔

書記員：劉東海