朱某某
陳海燕（湖北首義律師事務(wù)所）
汪某某
襄陽(yáng)市洪溝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
邱保民（湖北松之盛（襄陽(yáng)）律師事務(wù)所）
胡愛(ài)國(guó)（湖北松之盛（襄陽(yáng)）律師事務(wù)所）
徐某某

上訴人（原審原告）:朱某某，男，漢族。
委托代理人:陳海燕，湖北首義律師事務(wù)所律師。
上訴人（原審原告）:汪某某，男，漢族。
委托代理人:陳海燕，湖北首義律師事務(wù)所律師。
上訴人（原審被告）:襄陽(yáng)市洪溝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。住所地:湖北省襄陽(yáng)市樊城區(qū)洪溝。
法定代表人:徐某某，該公司董事長(zhǎng)。
委托代理人:邱保民、胡愛(ài)國(guó)，湖北松之盛（襄陽(yáng)）律師事務(wù)所律師。
上訴人（原審被告）:徐某某，男，漢族。
委托代理人:邱保民、胡愛(ài)國(guó)，湖北松之盛（襄陽(yáng)）律師事務(wù)所律師。
上訴人朱某某、汪某某因與上訴人襄陽(yáng)市洪溝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)洪溝房地產(chǎn)公司）、徐某某合資合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛一案，不服湖北省襄陽(yáng)市中級(jí)人民法院于2013年10月15日作出的（2013）鄂襄陽(yáng)中民三初字第00027號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，于2014年4月9日公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。上訴人朱某某、汪某某的委托代理人陳海燕，上訴人洪溝房地產(chǎn)公司及徐某某的委托代理人邱保民、胡愛(ài)國(guó)到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
朱某某、汪某某一審訴請(qǐng)判令洪溝房地產(chǎn)公司、徐某某償還其二人合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)投資款項(xiàng)各3000萬(wàn)元；承擔(dān)違約金（從2013年3月26日開(kāi)始到還清該款之日止按照欠款的日萬(wàn)分之六計(jì)算）；由鴻溝房地產(chǎn)公司、徐某某承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。
一審法院認(rèn)定，2011年3月26日，徐某某（甲方）與朱某某、汪某某（乙方）以及洪溝房地產(chǎn)公司（丙方）簽訂了一份《協(xié)議書(shū)》，約定:甲乙丙三方經(jīng)協(xié)商，就湖北省襄陽(yáng)市樊城區(qū)洪溝社區(qū)居委會(huì)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)樊城區(qū)洪溝社區(qū)居委會(huì)）宗地編號(hào)為20110901地段住宅用地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)事宜達(dá)成如下協(xié)議:（一）該項(xiàng)目位于樊城區(qū)洪溝社區(qū)居委會(huì)，宗地編號(hào)20110901地段住宅用地。實(shí)際情況以襄土網(wǎng)掛字（2011）09號(hào)襄陽(yáng)市國(guó)土資源局國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)網(wǎng)上掛牌出讓公告為準(zhǔn)。（二）丙方已經(jīng)繳納了6000萬(wàn)元的土地競(jìng)買(mǎi)保證金，并于2011年3月23日競(jìng)得了該處土地，甲方系丙方的法定代表人和股東，本項(xiàng)目以丙方名義進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，并簽訂國(guó)有建設(shè)用地出讓合同，土地受讓人為丙方。由于丙方資金困難，三方同意該項(xiàng)目由甲乙雙方承包共同投資進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。（三）投資比例為甲乙雙方各投資50﹪，其中，甲方與丙方的資金和關(guān)系等與乙方無(wú)關(guān)，甲方應(yīng)分配的利潤(rùn)直接分配給丙方，甲方不分得利潤(rùn)。投資時(shí)間為三期:即第一期甲方投資3000萬(wàn)元，乙方投資3000萬(wàn)元，共同投資6000萬(wàn)元用于丙方已繳納的土地競(jìng)買(mǎi)保證金（含甲方已投資到位的上述3000萬(wàn)元），乙方應(yīng)投資的3000萬(wàn)元土地競(jìng)買(mǎi)保證金在下月5號(hào)打入丙方指定銀行賬戶(hù)。第二期投資，甲乙雙方根據(jù)國(guó)有建設(shè)用地出讓合同的要求將應(yīng)投資數(shù)額或投資的各項(xiàng)費(fèi)用根據(jù)投資比例按要求提前投資劃轉(zhuǎn)到甲乙雙方開(kāi)立的共管銀行賬戶(hù)。第三期投資，根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)際需求，按時(shí)投資到位，任何一方不得因?yàn)橥顿Y影響開(kāi)發(fā)進(jìn)度。投資比例一般不變動(dòng)，甲乙雙方確因特殊情況需變動(dòng)的，協(xié)商確定。（四）盈虧分配:1.本項(xiàng)目實(shí)際盈虧按照乙丙雙方各50﹪分配（如果投資調(diào)整，按照調(diào)整的比例分配）。2.本項(xiàng)目原則上不留利潤(rùn)，所有利潤(rùn)以銷(xiāo)售為目的。盈虧以貨幣形式進(jìn)行分配。3.盈虧以項(xiàng)目部財(cái)產(chǎn)實(shí)際核算為準(zhǔn)。成本費(fèi)用核算通過(guò)具體管理控制。4.利后進(jìn)行盈虧分配。（五）甲乙丙三方的權(quán)利義務(wù):1.甲乙雙方按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要按時(shí)足額進(jìn)行投資，承擔(dān)各自義務(wù)，享有各自權(quán)利。2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)由丙方下發(fā)成立丙方第一項(xiàng)目部（以下簡(jiǎn)稱(chēng)項(xiàng)目部）文件，丙方與項(xiàng)目部完全獨(dú)立，由項(xiàng)目部負(fù)責(zé)該地塊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)等工作，并刻制印章由乙方指定人員保管，建立健全項(xiàng)目部各項(xiàng)管理制度，項(xiàng)目部獨(dú)立開(kāi)展本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)等工作。3.項(xiàng)目部設(shè)總經(jīng)理1人，由乙方派人擔(dān)任，副總經(jīng)理2人由甲、乙方派人擔(dān)任，設(shè)財(cái)務(wù)部、工程部和綜合部；財(cái)務(wù)部出納、會(huì)計(jì)2人，由甲乙雙方分別派人擔(dān)任，甲方派出納，出納工資由甲方承擔(dān)，乙方派會(huì)計(jì)，會(huì)計(jì)工資由乙方承擔(dān)；工程部5人，甲方派3人，負(fù)責(zé)工程質(zhì)量、進(jìn)度，工資由甲方承擔(dān)，乙方派工程師預(yù)算員2人，負(fù)責(zé)工程預(yù)決算、工程變更、工程量確認(rèn)、工程付款等工作，工資由乙方承擔(dān)；綜合部5人，甲方派3人，乙方派2人；項(xiàng)目部采取公開(kāi)招聘的方式選用工程部、綜合部等部門(mén)相關(guān)人員。甲乙雙方的任何一方均可不定期的對(duì)項(xiàng)目賬目、合同、管理制度的執(zhí)行等方面檢查、審計(jì)。4.該項(xiàng)目由甲乙雙方共同承包投資開(kāi)發(fā)，對(duì)甲乙雙方包死，實(shí)行獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧，獨(dú)立承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，獨(dú)立享有相應(yīng)權(quán)利，由于甲方系丙方的法定代表人和股東，丙方對(duì)該項(xiàng)目無(wú)條件予以配合，丙方的相應(yīng)利益與乙方無(wú)關(guān)。丙方的債權(quán)債務(wù)與該項(xiàng)目無(wú)關(guān)，由甲方與丙方解決，該項(xiàng)目的債權(quán)債務(wù)與丙方無(wú)關(guān)，由甲乙雙方解決。丙方及甲乙雙方的其他股東或者人員不得插手該項(xiàng)目的有關(guān)工作。5.甲乙雙方開(kāi)立戶(hù)名為項(xiàng)目部的共管銀行賬戶(hù)共同管理相應(yīng)資金，丙方提供單獨(dú)啟用印鑒等文件，銀行開(kāi)戶(hù)印鑒由會(huì)計(jì)出納分開(kāi)保管，存折設(shè)置密碼，采取密碼與存折分開(kāi)管理，出納管存折、會(huì)計(jì)管密碼。所有開(kāi)支必須經(jīng)過(guò)甲乙雙方指定人員簽字后才能支出報(bào)銷(xiāo)，所有合同文書(shū)必須經(jīng)過(guò)甲乙雙方指定人員簽字后才能簽訂。6.本宗地地上地下構(gòu)筑物、建筑物、附屬物或其他設(shè)備等由甲方或丙方負(fù)責(zé)解決，對(duì)甲方或丙方前期工作及土地交付后的工作甲乙雙方同意從乙丙雙方的項(xiàng)目利潤(rùn)中支付900萬(wàn)元包干費(fèi)用，用于甲方或丙方做好包括但不限于樹(shù)木、蔬菜、墳地、建筑物等地上地下所有構(gòu)筑物、建筑物、附屬物或奇特設(shè)施等的搬遷和開(kāi)發(fā)建設(shè)（含房屋預(yù)售、銷(xiāo)售）過(guò)程中協(xié)調(diào)、提供丙方必須提供的手續(xù)等工作，使該項(xiàng)目達(dá)到水、電、路通，場(chǎng)地完全符合開(kāi)工條件，甲方或丙方負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理周邊人員、單位的相鄰權(quán)等工作，保證按時(shí)提供開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷(xiāo)售等全部手續(xù)，使該開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目正常進(jìn)行，丙方為項(xiàng)目收支按照會(huì)計(jì)制度建賬并申報(bào)納稅。在甲方或丙方工作完全到位的前提下，該900萬(wàn)元在項(xiàng)目分配利潤(rùn)時(shí)從乙丙雙方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)中支付給丙方。7.本項(xiàng)目施工由襄樊市洪溝建筑工程有限公司按照招投標(biāo)程序中標(biāo)后進(jìn)行施工，施工方必須按照建筑市場(chǎng)規(guī)則進(jìn)行施工，向項(xiàng)目部按照每1000平方米建筑面積繳納不低于10萬(wàn)元工程保證金標(biāo)準(zhǔn)繳納工程保證金，由甲乙雙方共同同意簽字使用，原則上用到施工的工程款方面；工程造價(jià)按照2008年湖北省建筑工程定額計(jì)價(jià)后優(yōu)惠10﹪辦理決算，工程付款在施工方墊支到房屋預(yù)售時(shí)從收取的購(gòu)房款中優(yōu)先支付工程進(jìn)度款，工程付款逐步支付至已完工程進(jìn)度的80﹪為止，并簽訂施工合同。8.房屋銷(xiāo)售后的物業(yè)管理由丙方或者丙方指定的物業(yè)服務(wù)公司按照法定程序進(jìn)行管理。（六）其他約定:1.甲乙雙方違反本規(guī)定的，違約方應(yīng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約金500萬(wàn)元。2.甲乙雙方任何一方均不得以任何理由撤款或者退出該項(xiàng)目房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等工作，如有擅自退出方，退出方繳納的競(jìng)買(mǎi)保證金3000萬(wàn)元無(wú)條件歸對(duì)方所有。3.如果甲乙雙方任何一方資金不能按時(shí)到位，影響開(kāi)發(fā)進(jìn)度，有資金能力的一方可以增加投資，其投資部分以雙方已經(jīng)到位資金的比例為標(biāo)準(zhǔn)沖減不能到位一方的相應(yīng)投資比例。4.本協(xié)議一式四份，自甲乙丙三方簽字或蓋章后生效。
《協(xié)議書(shū)》簽訂后，2011年4月2日，朱某某通過(guò)襄樊市華康房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司賬戶(hù)向洪溝房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)款1500萬(wàn)元，洪溝房地產(chǎn)公司出具了收據(jù)；汪某某通過(guò)自己賬戶(hù)向洪溝房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)款1500萬(wàn)元，洪溝房地產(chǎn)公司出具了收據(jù)。
此后，雙方對(duì)上述協(xié)議的具體履行產(chǎn)生分歧，分別以《工作聯(lián)系函》和《復(fù)函》的形式進(jìn)行商議或指責(zé)對(duì)方，最終產(chǎn)生矛盾。
2011年9月21日，徐某某（甲方）與朱某某、汪某某（乙方）及洪溝房地產(chǎn)公司（丙方）簽訂《解除《協(xié)議書(shū)》的協(xié)議書(shū)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《解除協(xié)議》），約定:2011年3月26日，甲乙丙三方就樊城區(qū)洪溝社區(qū)居委會(huì)宗地編號(hào)為20110901地段住宅用地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)事宜達(dá)成協(xié)議如下:（一）甲乙丙三方一致同意解除協(xié)議，乙方不再參與該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的承包事宜，并退出該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)事宜。甲丙認(rèn)可并退還乙方的款項(xiàng)為6000萬(wàn)元（其中乙方二人各3000萬(wàn)元欠條），甲丙方單獨(dú)對(duì)此項(xiàng)目進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)事宜。（二）甲丙方同意以20110901地段住宅用地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的商品房不低于銷(xiāo)（預(yù)）售合同到賬款的46﹪對(duì)乙方退款，該商品房銷(xiāo)（預(yù)）售款在銷(xiāo)（預(yù)）售款到賬后支付給乙方到賬部分的46﹪款項(xiàng)，每月銷(xiāo)售還款于當(dāng)月25日前按比例還清，甲丙方保證在2013年3月26日前一次性以現(xiàn)金或者銀行轉(zhuǎn)賬方式全部退還給乙方剩余款項(xiàng)。（三）為了保證該商品房銷(xiāo)（預(yù)）售到賬款用于還款，乙方在收到上述6000萬(wàn)元欠款前有權(quán)指派人員監(jiān)督該商品房銷(xiāo)（預(yù)）售，甲丙方對(duì)外簽訂的每一份售房合同一旦簽訂，當(dāng)日必須由乙方指定人員在甲丙方及乙方所執(zhí)留存的合同上簽字，以甲丙方銷(xiāo)售時(shí)通知乙方指定人員為準(zhǔn)，并在每下個(gè)月5日前將甲乙丙三方認(rèn)可的銷(xiāo)售詳細(xì)報(bào)表給乙方，甲丙方在銷(xiāo)售房屋當(dāng)月25日前還清該項(xiàng)目的銷(xiāo)（預(yù)）售到賬款的46﹪以抵付欠款。（四）甲乙丙三方在本協(xié)議簽字后，不再就協(xié)議內(nèi)容追究對(duì)方任何責(zé)任。（五）如果甲丙方不能在2013年3月26日前退還乙方支付的6000萬(wàn)元，從2013年3月27日起甲丙方按欠款余額的日0.6‰向乙方支付賠償金，直至付清全部欠款為止，乙方同時(shí)有權(quán)收取該項(xiàng)目商品房銷(xiāo)（預(yù)）售到賬款46﹪以抵付欠款，甲丙方必須配合。如果甲丙方對(duì)外簽訂的售房合同未經(jīng)乙方指定人員簽字和未提交甲乙丙三方認(rèn)可的銷(xiāo)售詳細(xì)報(bào)表，除乙方收取該房屋的銷(xiāo)（預(yù)）售到賬款的46﹪以抵付欠款外，甲丙方另支付給乙方該房屋價(jià)款30﹪違約金。如果甲丙方在收取房款后沒(méi)有及時(shí)按照本協(xié)議要求支付所收到的銷(xiāo)（預(yù)）售到賬款46%給乙方，甲丙方另支付給乙方該房屋價(jià)款30﹪的違約金，（六）本協(xié)議書(shū)一式四份，甲乙丙三方簽字或蓋章后生效。
《解除協(xié)議》簽訂后的當(dāng)日，徐某某和洪溝房地產(chǎn)公司分別給朱某某、汪某某出具《欠條》:“今欠到朱某某（汪某某）借款（包括競(jìng)買(mǎi)保證金）共計(jì)叁仟萬(wàn)元人民幣（欠款人已出具的欠據(jù)已收回并作廢），今欠款人保證于2013年3月26日前還清。”
位于湖北省襄陽(yáng)市樊城區(qū)洪溝社區(qū)居委會(huì)宗地編號(hào)為20110901地段住宅用地至今未能開(kāi)發(fā)建設(shè)。洪溝房地產(chǎn)公司與徐某某也未在2013年3月26日前償還朱某某、汪某某欠款，朱某某、汪某某遂訴至法院。
本院認(rèn)為，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第十四條的規(guī)定，合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂立的以提供土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。本案中，徐某某與朱某某、汪某某及洪溝房地產(chǎn)公司于2011年3月26日簽訂的《協(xié)議書(shū)》中第三條約定:投資比例為甲乙雙方各投資50﹪，其中，甲方與丙方的資金和關(guān)系等與乙方無(wú)關(guān)，甲方應(yīng)分配的利潤(rùn)直接分配給丙方，甲方不分得利潤(rùn)。投資時(shí)間為三期:即第一期甲方投資3000萬(wàn)元，乙方投資3000萬(wàn)元，共同投資6000萬(wàn)元用于丙方已繳納的土地競(jìng)買(mǎi)保證金（含甲方已投資到位的上述3000萬(wàn)元），乙方應(yīng)投資的3000萬(wàn)元土地競(jìng)買(mǎi)保證金在下月5號(hào)打入丙方指定銀行賬戶(hù)。第二期投資，甲乙雙方根據(jù)國(guó)有建設(shè)用地出讓合同的要求將應(yīng)投資數(shù)額或投資的各項(xiàng)費(fèi)用根據(jù)投資比例按要求提前投資劃轉(zhuǎn)到甲乙雙方開(kāi)立的共管銀行賬戶(hù)。第三期投資，根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)際需求，按時(shí)投資到位，任何一方不得因?yàn)橥顿Y影響開(kāi)發(fā)進(jìn)度。投資比例一般不變動(dòng)，甲乙雙方確因特殊情況需變動(dòng)的，協(xié)商確定。合同第四條約定:盈虧分配:1.本項(xiàng)目實(shí)際盈虧按照乙丙雙方各50﹪分配（如果投資調(diào)整，按照調(diào)整的比例分配）。2.本項(xiàng)目原則上不留利潤(rùn)，所有利潤(rùn)以銷(xiāo)售為目的。盈虧以貨幣形式進(jìn)行分配。3.盈虧以項(xiàng)目部財(cái)產(chǎn)實(shí)際核算為準(zhǔn)。成本費(fèi)用核算通過(guò)具體管理控制。4.利后進(jìn)行盈虧分配。三方在《協(xié)議書(shū)》中的約定體現(xiàn)出了共同出資、共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的法律特征，該《協(xié)議書(shū)》屬于合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同。洪溝房地產(chǎn)公司認(rèn)為朱某某、汪某某在出資后只收取固定回報(bào)顯然與事實(shí)不符。由于三方在合同履行過(guò)程中產(chǎn)生糾紛，徐某某與朱某某、汪某某及洪溝房地產(chǎn)公司于2011年9月21日簽訂《解除協(xié)議》，約定:三方一致同意解除協(xié)議，朱某某、汪某某不再參與該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的承包事宜，并退出該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)事宜。徐某某與洪溝房地產(chǎn)公司認(rèn)可并退還朱某某、汪某某的款項(xiàng)為6000萬(wàn)元（其中二人各3000萬(wàn)元欠條），徐某某與洪溝房地產(chǎn)公司單獨(dú)對(duì)此項(xiàng)目進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)事宜。徐某某與洪溝房地產(chǎn)公司與朱某某、汪某某約定在合同解除后朱某某、汪某某共獲得6000萬(wàn)元，三方已對(duì)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同進(jìn)行了結(jié)算?！秴f(xié)議書(shū)》與《解除協(xié)議》均系當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，均為有效。徐某某、洪溝房地產(chǎn)公司認(rèn)為其與朱某某、汪某某之間系名為合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同關(guān)系，實(shí)為民間借貸關(guān)系的觀點(diǎn)，混淆了結(jié)算收益與收取固定利益之間的區(qū)別。
按照《解除協(xié)議》約定，徐某某與洪溝房地產(chǎn)公司應(yīng)以20110901地段住宅用地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的商品房不低于銷(xiāo)（預(yù)）售合同到賬款的46﹪對(duì)乙方退款，該商品房銷(xiāo)（預(yù)）售款在銷(xiāo)（預(yù)）售款到賬后支付給乙方到賬部分的46﹪款項(xiàng)，每月銷(xiāo)售還款于當(dāng)月25日前按比例還清，甲丙方保證在2013年3月26日前一次性以現(xiàn)金或者銀行轉(zhuǎn)賬方式全部退還給乙方剩余款項(xiàng)?，F(xiàn)該項(xiàng)目在洪溝房地產(chǎn)公司與徐某某的經(jīng)營(yíng)下，尚未銷(xiāo)售，未能以銷(xiāo)售款按比例向朱某某、汪某某支付結(jié)算款，徐某某與洪溝房地產(chǎn)公司應(yīng)在2013年3月26日前一次性以現(xiàn)金或銀行轉(zhuǎn)賬方式向朱某某、汪某某支付該6000萬(wàn)元。洪溝房地產(chǎn)公司在二審法庭調(diào)查階段曾口頭提出協(xié)議內(nèi)容顯失公平的問(wèn)題，但徐某某與洪溝房地產(chǎn)公司并未在該協(xié)議簽訂時(shí)起一年內(nèi)請(qǐng)求撤銷(xiāo)協(xié)議，洪溝房地產(chǎn)公司與徐某某已喪失請(qǐng)求撤銷(xiāo)或者變更協(xié)議的權(quán)利，即應(yīng)遵守《解除協(xié)議》的約定履行合同義務(wù)。徐某某與洪溝房地產(chǎn)公司的上訴理由不能成立。
雖然《解除協(xié)議》中約定若逾期未退款，則按欠款余額的日0.6‰支付逾期付款違約金。但考慮到朱某某、汪某某僅參加合作開(kāi)發(fā)不到半年，在解除合同時(shí)已獲得投資額一倍的收益，為平衡雙方當(dāng)事人的利益，一審法院將按欠款余額的日0.6‰計(jì)算違約金調(diào)減為按中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)同期貸款利率計(jì)算并無(wú)不當(dāng)。朱某某、汪某某的該節(jié)上訴理由亦不能成立。
綜上，雙方簽訂的《協(xié)議書(shū)》及《解除協(xié)議》均有效，徐某某與洪溝房地產(chǎn)公司應(yīng)向朱某某、汪某某共計(jì)支付6000萬(wàn)元及按中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)同期貸款利率計(jì)算的違約金。朱某某、汪某某及徐某某、洪溝房地產(chǎn)公司的上訴理由均不能成立，其要求改判的上訴請(qǐng)求均不予支持。一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)346800元，由上訴人朱某某、汪某某各負(fù)擔(dān)34680元，由上訴人洪溝房地產(chǎn)公司、徐某某負(fù)擔(dān)277440元。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第十四條的規(guī)定，合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂立的以提供土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。本案中，徐某某與朱某某、汪某某及洪溝房地產(chǎn)公司于2011年3月26日簽訂的《協(xié)議書(shū)》中第三條約定:投資比例為甲乙雙方各投資50﹪，其中，甲方與丙方的資金和關(guān)系等與乙方無(wú)關(guān)，甲方應(yīng)分配的利潤(rùn)直接分配給丙方，甲方不分得利潤(rùn)。投資時(shí)間為三期:即第一期甲方投資3000萬(wàn)元，乙方投資3000萬(wàn)元，共同投資6000萬(wàn)元用于丙方已繳納的土地競(jìng)買(mǎi)保證金（含甲方已投資到位的上述3000萬(wàn)元），乙方應(yīng)投資的3000萬(wàn)元土地競(jìng)買(mǎi)保證金在下月5號(hào)打入丙方指定銀行賬戶(hù)。第二期投資，甲乙雙方根據(jù)國(guó)有建設(shè)用地出讓合同的要求將應(yīng)投資數(shù)額或投資的各項(xiàng)費(fèi)用根據(jù)投資比例按要求提前投資劃轉(zhuǎn)到甲乙雙方開(kāi)立的共管銀行賬戶(hù)。第三期投資，根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)際需求，按時(shí)投資到位，任何一方不得因?yàn)橥顿Y影響開(kāi)發(fā)進(jìn)度。投資比例一般不變動(dòng)，甲乙雙方確因特殊情況需變動(dòng)的，協(xié)商確定。合同第四條約定:盈虧分配:1.本項(xiàng)目實(shí)際盈虧按照乙丙雙方各50﹪分配（如果投資調(diào)整，按照調(diào)整的比例分配）。2.本項(xiàng)目原則上不留利潤(rùn)，所有利潤(rùn)以銷(xiāo)售為目的。盈虧以貨幣形式進(jìn)行分配。3.盈虧以項(xiàng)目部財(cái)產(chǎn)實(shí)際核算為準(zhǔn)。成本費(fèi)用核算通過(guò)具體管理控制。4.利后進(jìn)行盈虧分配。三方在《協(xié)議書(shū)》中的約定體現(xiàn)出了共同出資、共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的法律特征，該《協(xié)議書(shū)》屬于合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同。洪溝房地產(chǎn)公司認(rèn)為朱某某、汪某某在出資后只收取固定回報(bào)顯然與事實(shí)不符。由于三方在合同履行過(guò)程中產(chǎn)生糾紛，徐某某與朱某某、汪某某及洪溝房地產(chǎn)公司于2011年9月21日簽訂《解除協(xié)議》，約定:三方一致同意解除協(xié)議，朱某某、汪某某不再參與該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的承包事宜，并退出該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)事宜。徐某某與洪溝房地產(chǎn)公司認(rèn)可并退還朱某某、汪某某的款項(xiàng)為6000萬(wàn)元（其中二人各3000萬(wàn)元欠條），徐某某與洪溝房地產(chǎn)公司單獨(dú)對(duì)此項(xiàng)目進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)事宜。徐某某與洪溝房地產(chǎn)公司與朱某某、汪某某約定在合同解除后朱某某、汪某某共獲得6000萬(wàn)元，三方已對(duì)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同進(jìn)行了結(jié)算?！秴f(xié)議書(shū)》與《解除協(xié)議》均系當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，均為有效。徐某某、洪溝房地產(chǎn)公司認(rèn)為其與朱某某、汪某某之間系名為合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同關(guān)系，實(shí)為民間借貸關(guān)系的觀點(diǎn)，混淆了結(jié)算收益與收取固定利益之間的區(qū)別。
按照《解除協(xié)議》約定，徐某某與洪溝房地產(chǎn)公司應(yīng)以20110901地段住宅用地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的商品房不低于銷(xiāo)（預(yù)）售合同到賬款的46﹪對(duì)乙方退款，該商品房銷(xiāo)（預(yù)）售款在銷(xiāo)（預(yù)）售款到賬后支付給乙方到賬部分的46﹪款項(xiàng)，每月銷(xiāo)售還款于當(dāng)月25日前按比例還清，甲丙方保證在2013年3月26日前一次性以現(xiàn)金或者銀行轉(zhuǎn)賬方式全部退還給乙方剩余款項(xiàng)?，F(xiàn)該項(xiàng)目在洪溝房地產(chǎn)公司與徐某某的經(jīng)營(yíng)下，尚未銷(xiāo)售，未能以銷(xiāo)售款按比例向朱某某、汪某某支付結(jié)算款，徐某某與洪溝房地產(chǎn)公司應(yīng)在2013年3月26日前一次性以現(xiàn)金或銀行轉(zhuǎn)賬方式向朱某某、汪某某支付該6000萬(wàn)元。洪溝房地產(chǎn)公司在二審法庭調(diào)查階段曾口頭提出協(xié)議內(nèi)容顯失公平的問(wèn)題，但徐某某與洪溝房地產(chǎn)公司并未在該協(xié)議簽訂時(shí)起一年內(nèi)請(qǐng)求撤銷(xiāo)協(xié)議，洪溝房地產(chǎn)公司與徐某某已喪失請(qǐng)求撤銷(xiāo)或者變更協(xié)議的權(quán)利，即應(yīng)遵守《解除協(xié)議》的約定履行合同義務(wù)。徐某某與洪溝房地產(chǎn)公司的上訴理由不能成立。
雖然《解除協(xié)議》中約定若逾期未退款，則按欠款余額的日0.6‰支付逾期付款違約金。但考慮到朱某某、汪某某僅參加合作開(kāi)發(fā)不到半年，在解除合同時(shí)已獲得投資額一倍的收益，為平衡雙方當(dāng)事人的利益，一審法院將按欠款余額的日0.6‰計(jì)算違約金調(diào)減為按中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)同期貸款利率計(jì)算并無(wú)不當(dāng)。朱某某、汪某某的該節(jié)上訴理由亦不能成立。
綜上，雙方簽訂的《協(xié)議書(shū)》及《解除協(xié)議》均有效，徐某某與洪溝房地產(chǎn)公司應(yīng)向朱某某、汪某某共計(jì)支付6000萬(wàn)元及按中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)同期貸款利率計(jì)算的違約金。朱某某、汪某某及徐某某、洪溝房地產(chǎn)公司的上訴理由均不能成立，其要求改判的上訴請(qǐng)求均不予支持。一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)346800元，由上訴人朱某某、汪某某各負(fù)擔(dān)34680元，由上訴人洪溝房地產(chǎn)公司、徐某某負(fù)擔(dān)277440元。

審判長(zhǎng)：張競(jìng)
審判員：嚴(yán)浩
審判員：張之婧

書(shū)記員：李蘭圖