原告(反訴被告)：朱某娟，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住江蘇省無錫市。
　　委托訴訟代理人：羅衛(wèi)東，上海積步律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：李青，上海積步律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：上海昂然農(nóng)產(chǎn)品發(fā)展有限公司，住所地上海市松江區(qū)。
　　法定代表人：鄭建武，董事長。
　　被告(反訴原告)：上海閩臺農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場經(jīng)營管理有限公司，住所地上海市松江區(qū)。
　　法定代表人：鄭建武，董事長。
　　上列二被告共同委托訴訟代理人：黃萬春,上海乾業(yè)律師事務(wù)所律師。
　　上列二被告共同委托訴訟代理人：姚曄,上海乾業(yè)律師事務(wù)所律師。
　　原告朱某娟與被告上海昂然農(nóng)產(chǎn)品發(fā)展有限公司(以下簡稱昂然公司)、上海閩臺農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場經(jīng)營管理有限公司(以下簡稱閩臺公司)房屋買賣合同糾紛一案,本院于2018年7月6日立案后，依法適用簡易程序進行審理。2018年7月25日，被告提起反訴，本院于同日予以受理。2018年8月23日，本院對本案公開開庭進行了審理。原告的委托訴訟代理人羅衛(wèi)東、二被告的共同委托訴訟代理人姚曄到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告向本院提出訴訟請求：1.判令解除原告與被告昂然公司于2015年4月10日簽訂的《營業(yè)房使某權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》兩份；2.判令二被告返還原告購房款880,000元；3.判令二被告償付原告以880,000元為本金計算至實際給付之日的利息損失(以年利率5.35%計算，自2015年4月11日起暫計至2018年1月20日的利息為129,470元)；4、判令被告賠償原告房屋溢價損失200,000元；5.判令二被告償付原告搬遷費20,000元；6.判令二被告返還原告2017年度下半年營業(yè)房物業(yè)費4,000元、配套住宅房物業(yè)費600元；7.判令二被告承擔(dān)原告(2017)滬0117民初13217號案件的律師費15,000元、訴訟費9,489元、保全費5,000元；8.判令二被告承擔(dān)原告為本案而支出的律師費15,000元。事實和理由：2015年4月10日，原告與被告昂然公司簽訂《營業(yè)房使某權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定：原告支付被告昂然公司880,000元取得本區(qū)滬松公路XXX號上海國際食品城S3區(qū)E3號建筑面積為90平方米的營業(yè)房與建筑面積為50平方米的34-201室配套用房的經(jīng)營權(quán)和使某權(quán)。原告遂按約向被告閩臺公司支付上述對價，并與被告閩臺公司簽訂《委托協(xié)議書》，約定：委托被告閩臺公司管理、招租上述房屋等。然，自2017年4月起至2017年7月止，上述房屋所在的食品城的經(jīng)營活動因故無法正常開展。為此，原告于2017年7月底向本院提起訴訟，該案案號為(2017)滬0177民初13217號(以下簡稱13217號案件)。在該案訴訟中，原告與二被告于2018年3月20日簽訂《協(xié)議書》，約定：二被告于2018年5月31日前向原告支付購房款880,000元及損失200,000元，原《營業(yè)房使某權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》自動解除或終止。上述協(xié)議簽訂后，原告依約向本院申請撤訴及解除財產(chǎn)保全手續(xù)。然，二被告未按約向原告支付款項。根據(jù)上述協(xié)議的約定，因二被告的違約，此時其應(yīng)向原告支付的款項及損失為1,281,750元。同時，應(yīng)承擔(dān)原告包括律師費等實際支出費用。據(jù)此，原告為維護其合法權(quán)益，故訴至本院，望判如所請。
　　二被告共同辯稱：同意解除合同并返還購房款，但不同意其余訴訟請求。理由是：非因被告的原因?qū)е码p方合同不能繼續(xù)履行。
　　同時，二被告向本院提出反訴請求：判令原告返還二被告房屋出租收益125,446元。事實和理由：原告要求解除合同，如果合同解除，二被告提出反訴，要求原告返還房屋出租收益125,446元(其中，2015年、2016年和2017年配套用房的租金分別為8,026元、21,672元和10,747元，2016年和2017年營業(yè)房租金分別為55,000元和30,001元)。
　　原告對二被告的反訴辯稱，其僅認(rèn)可2016年商鋪的租金標(biāo)準(zhǔn)，但其不同意原告的反訴請求，因為被告提起的反訴，沒有依據(jù)。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定的主要事實如下：2015年4月10日，原告與被告昂然公司簽訂兩份《營業(yè)房使某權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》。其中，一份協(xié)議約定：被告昂然公司將本區(qū)滬松公路XXX號閩臺農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場建筑面積為90平方米的S3區(qū)-E3號營業(yè)房的使某權(quán)轉(zhuǎn)讓給原告；同時，被告昂然公司將上述市場內(nèi)建筑面積為50平方米的34-201室配套用房提供給原告使某。使某權(quán)轉(zhuǎn)讓期限為自2016年3月22日始至2027年1月18日止(屆時本協(xié)議應(yīng)延長20年，自2027年1月19日至2046年9月8日止)；配套用房的使某期限同前述轉(zhuǎn)讓期限；若在轉(zhuǎn)讓期限的2037年1月18日內(nèi)，因市政規(guī)劃變更、動拆遷和其他政府原因?qū)е卤緟f(xié)議無法履行或終止的，則在政府有關(guān)部門給予被告昂然公司的補償中，與營業(yè)房和配套用房相應(yīng)的補償歸原告所有(相應(yīng)土地部分的補償除外)，屆時被告昂然公司已收取的轉(zhuǎn)讓費不予退還；在轉(zhuǎn)讓期限的2037年1月19日至2046年9月8日內(nèi)，如遇前述情況，不予補償，屆時被告昂然公司已收取的轉(zhuǎn)讓費不予退還。以上附有配套用房的營業(yè)房使某權(quán)轉(zhuǎn)讓的總額為880,000元，于本協(xié)議簽訂時一次性全額付清。原告的權(quán)利和義務(wù)為：……4.如今后該營業(yè)房和配套用房能夠辦理產(chǎn)權(quán)證，則被告昂然公司在取得產(chǎn)權(quán)證過程中應(yīng)交納的與該營業(yè)房和配套用房相關(guān)的土地成本等稅、費，由原告承擔(dān)；該營業(yè)房和配套用房由被告昂然公司過戶給原告的相關(guān)手續(xù)和費用由雙方按政府有關(guān)規(guī)定辦理和承擔(dān)。如原告需暫停經(jīng)營的，應(yīng)提前60天書面通知被告昂然公司并委托被告昂然公司或被告昂然公司委托的公司統(tǒng)一對外進行招租。若原告系出于投資目的受讓營業(yè)房使某權(quán)的，原告應(yīng)于簽署本協(xié)議時書面委托被告昂然公司或被告昂然公司指定的公司統(tǒng)一對外招租，租金按屆時閩臺農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)收取，并交給原告。原告同意承接被告昂然公司或昂然公司指定的公司與第三方簽署的與使某權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的合同下的全部權(quán)利義務(wù)。原告在經(jīng)營過程中，需向第三方再行轉(zhuǎn)讓使某權(quán)的，應(yīng)向被告昂然公司遞交申請，并至被告昂然公司或被告昂然公司指定的公司處辦理再轉(zhuǎn)讓相關(guān)的登記手續(xù)，及支付閩臺農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場管理規(guī)定要求的手續(xù)費，即再轉(zhuǎn)讓費與本次轉(zhuǎn)讓費的溢價部分的10%。本協(xié)議終止后30日內(nèi)，原告應(yīng)結(jié)清費用并將營業(yè)房和配套用房清理干凈后返還被告昂然公司，屆時原告的人員和物品應(yīng)同時搬離。自本協(xié)議終止后的第31日起，被告昂然公司有權(quán)自行處理營業(yè)房和配套用房及其內(nèi)部遺留物品。違約責(zé)任為任何一方違反本協(xié)議的約定，經(jīng)對方催告后30日內(nèi)仍未糾正的，對方有權(quán)解除協(xié)議；本協(xié)議因一方過錯被提前終止的，過錯方應(yīng)向?qū)Ψ劫r償所造成的一切損失。免責(zé)條款為因不可抗力因素，致使本協(xié)議無法繼續(xù)履行的，本協(xié)議即自動終止，雙方均無需向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任；被告昂然公司已收取的轉(zhuǎn)讓費不予退還，未收取的轉(zhuǎn)讓費不再收取。該協(xié)議另對其他相關(guān)事宜作了約定。
　　另一份協(xié)議約定：被告昂然公司將上述營業(yè)房和配套用房的使某權(quán)轉(zhuǎn)讓給原告，轉(zhuǎn)讓期限為按國家法律規(guī)定的最高年限為二十年，自2027年1月18日至2046年9月8日止。本協(xié)議是2015年4月10日雙方簽訂的《營業(yè)房使某權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》的延續(xù)，自2027年1月18日至2046年9月8日期間生效。該協(xié)議的其他約定內(nèi)容與上述協(xié)議一致。
　　同日，被告閩臺公司出具收據(jù)一份，載明收到原告“S3區(qū)E3(34-201)租金880,000元。當(dāng)日，原告與被告昂然公司簽訂《委托協(xié)議書》。約定：原告將上述協(xié)議項下的“相關(guān)配套用房34-201”全權(quán)委托被告昂然公司代為招商、經(jīng)營管理。委托期限自2016年3月22日起至2018年3月21日止。被告昂然公司享有自主經(jīng)營管理及獲得收益的權(quán)利，原告只享有被告昂然公司支付原告租金的收益權(quán)而無權(quán)參與被告昂然公司的經(jīng)營管理。被告昂然公司應(yīng)于每年12月1日前向原告支付當(dāng)年度的租金，租金價格為被告昂然公司市場內(nèi)統(tǒng)一租金價格的86%。原告同意被告昂然公司轉(zhuǎn)委托被告閩臺公司進行具體的管理工作等。期間，原告將上述營業(yè)房出租案外人使某。
　　2017年4月始，相關(guān)職能部門通告關(guān)閉上述房屋所在的食品城，并于同年8月實際關(guān)閉上述食品城。
　　2017年8月2日，本院受理原告就涉案房屋起訴二被告的13217號房屋買賣合同糾紛案。在該案中，原告經(jīng)本院釋明后變更的訴訟請求除確認(rèn)其與被告昂然公司之間簽訂的《營業(yè)房使某權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無效外，還包括二被告返還購房款880,000元并支付利息損失暫計至2018年1月20日為129,470元、房屋溢價損失200,000元、搬遷費20,000元、物業(yè)費4,600元、律師費15,000元。在該案中，原告預(yù)繳了案件受理費27,756元、財產(chǎn)保全申請費5,000元。上述原告主張的價款及預(yù)付訴訟費共計為1,281,826元。
　　2018年3月20日，原告與二被告簽訂《協(xié)議書》一份。該協(xié)議載明：鑒于原告與被告昂然公司簽訂了《營業(yè)房使某權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，原告將款項支付給了被告閩臺公司，原告已將協(xié)議約定的營業(yè)房及配套房交還給被告昂然公司，現(xiàn)就解除或終止原《營業(yè)房使某權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，達成如下協(xié)議：1.不論原《營業(yè)房使某權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》是否有效，二被告退還原告因簽訂上述協(xié)議而支付給被告昂然公司的款項880,000元及賠償原告各項損失200,000元，被告昂然公司放棄向原告主張占有房屋期間的使某費或租金。2.二被告承諾于2018年5月31日前將上述1,080,000元匯入原告賬戶內(nèi)；3.若二被告沒有在2018年5月31日前將1,080,000元匯入原告賬戶內(nèi)，則二被告共同自愿承擔(dān)原告原支付的款項及各項損失計1,281,750元(按原告在13217號案件中的起訴金額計算)，同時承擔(dān)原告為實現(xiàn)上述款項產(chǎn)生的各項損失，包括但不限于訴訟費、保全費、律師費、交通費等實際支出費用。4.本協(xié)議簽訂后，原告應(yīng)于次日向本院申請對13217號案件撤訴，并申請解封被告昂然公司銀行保全手續(xù)。5.若原告未履行上述第4條約定義務(wù)，本協(xié)議自動作廢。2018年3月21日，原告對上述13217號案件向本院申請撤訴并申請解除在該案中采取的財產(chǎn)保全措施，本院于同日分別依法裁定準(zhǔn)許原告撤訴并解除對被告昂然公司存款的凍結(jié)措施。此后，因二被告未按上述《協(xié)議書》的約定向原告履行給付義務(wù)，故原告向本院提起本次訴訟。
　　訴訟中，原告明確其第3項利息損失的訴訟請求按129,470元計算，2018年1月20日之后的利息損失保留訴權(quán)。此外，原告明確其在13217號案件中主張的價款及預(yù)付訴訟費實際共計為1,281,826元，與《協(xié)議書》載明的1,281,750元相差了76元。另，13217號案件的受理費其預(yù)繳了27,756元，但其實際僅負擔(dān)9,489元，又相差了18,267元。二被告對此予以確認(rèn)。
　　同時，原告提供《民商案件委托代理合同》及其發(fā)票，欲證明其為本案聘請律師而支付律師費15,000元的事實。被告對該證據(jù)的真實性沒有異議，但認(rèn)為其不應(yīng)承擔(dān)該費用。
　　被告就其反訴主張，提供租金計算標(biāo)準(zhǔn)明細、租金明細、租金標(biāo)準(zhǔn)公告、短租戶合同及收據(jù)、2016年支付原告配套用房租金的回單。對此，原告認(rèn)為，其僅認(rèn)可2016年營業(yè)房、配套用房的租金標(biāo)準(zhǔn)，其余的租金標(biāo)準(zhǔn)不認(rèn)可，并且其不應(yīng)承擔(dān)返還出租收益的責(zé)任；另，其于2016年12月16日收到回單中13,672元，但該款與本案無關(guān)。
　　另查明，上述營業(yè)房及配套用房所在地塊的登記使某權(quán)人為上海種子繁育中心。被告昂然公司系基于其與種業(yè)集團簽訂一系列協(xié)議的方式取得對包括上述營業(yè)房及配套用房在內(nèi)房屋的相關(guān)權(quán)利。上述房屋的建造取得了相關(guān)的建設(shè)工程規(guī)劃許可和建筑工程施工許可。涉案批發(fā)市場的建立得到了相關(guān)單位的批復(fù)同意。
　　2017年7月11日，上海市松江區(qū)規(guī)劃和土地管理局向繁育中心、種業(yè)集團作出松規(guī)土(2017)302號“關(guān)于暫停出租并收回滬松公路XXX號土地的函”。該函載明：滬松公路XXX號地塊批準(zhǔn)用途為農(nóng)業(yè)服務(wù)，土地權(quán)屬為國有劃撥。2004年始，繁育中心的上級公司種業(yè)集團未經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)出租上述劃撥土地。現(xiàn)該地塊已建成上海國際食品城，用于商業(yè)經(jīng)營和人員居住。上述行為違反了相關(guān)法律規(guī)定，現(xiàn)要求立即停止出租上述地塊，收回該地塊實際使某權(quán)，同時停止該地塊內(nèi)的商業(yè)運營，恢復(fù)約定用途使某該地塊等。
　　以上事實，由《營業(yè)房使某權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》、收據(jù)、通告、照片、房地產(chǎn)權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可、批復(fù)、“關(guān)于暫停出租并收回滬松公路XXX號土地的函”及當(dāng)事人的陳述等證據(jù)證明，本院予以確認(rèn)。
　　本院認(rèn)為，基于原告與被告昂然公司之間簽訂的《營業(yè)房使某權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》及原告向被告閩臺公司支付價款的事實，以及原告在使某營業(yè)房和配套用房過程中發(fā)生爭議并已涉訟的事實。原告與二被告為解決糾紛而簽署的《協(xié)議書》系當(dāng)事人的真實意思表示，并未違反法律、行政法規(guī)效力性的強制性規(guī)定，當(dāng)屬有效，當(dāng)事人均應(yīng)恪守。
　　本案中，當(dāng)事人對合同的解除以及購房款的返還并無爭議，故本院對原告第1、2兩項訴訟請求，予以支持。至于原告主張的第3至9項訴訟請求，因原告在簽署《協(xié)議書》后，依約向本院申請撤回對13217號案件的起訴及解除相應(yīng)的財產(chǎn)保全措施，本院亦予以準(zhǔn)許。而二被告卻未按該《協(xié)議書》的約定向原告履行于2018年5月31日前給付1,080,000元的義務(wù)，已構(gòu)成違約。基于此，原告按《協(xié)議書》第3條的約定，在據(jù)實扣減相應(yīng)費用基礎(chǔ)上提出的主張，并無不當(dāng)，故本院對原告第3至9項訴訟請求予以支持。二被告關(guān)于不同意上述訴訟請求的答辯意見，本院不予采納。
　　至于二被告的反訴請求，首先，原告基于《營業(yè)房使某權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》而占有營業(yè)房和配套房屋所獲的利益具有正當(dāng)性，現(xiàn)該協(xié)議因當(dāng)事人簽訂的《協(xié)議書》而解除。其次，按《協(xié)議書》第1條的約定，被告昂然公司明示放棄了向原告主張使某費或租金的權(quán)利。再次，《協(xié)議書》僅約定了在出現(xiàn)二被告違約情形時，應(yīng)向原告承擔(dān)何種具體責(zé)任，并未約定在二被告違約時其可恢復(fù)主張上述放棄的使某費或租金。最后，被告閩臺公司非《營業(yè)房使某權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》締約主體，其無權(quán)向原告主張合同權(quán)利。因此，本院對二被告的反訴請求，不予支持。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第一百零七條、第一百零九條之規(guī)定，判決如下：
　　一、確認(rèn)原告(反訴被告)朱某娟與被告(反訴原告)上海昂然農(nóng)產(chǎn)品發(fā)展有限公司于2015年4月10日簽訂的兩份《營業(yè)房使某權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》于2018年3月20日解除；
　　二、被告(反訴原告)上海昂然農(nóng)產(chǎn)品發(fā)展有限公司、上海閩臺農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場經(jīng)營管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)給付原告(反訴被告)朱某娟價款1,263,559元(其中，包括購房款880,000元、利息129,470元、溢價損失200,000元、搬遷費20,000元、物業(yè)費4600元、律師費15,000元、案件受理費9,489元、保全費5,000元)；
　　三、被告(反訴原告)上海昂然農(nóng)產(chǎn)品發(fā)展有限公司、上海閩臺農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場經(jīng)營管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告(反訴被告)朱某娟律師費15,000元；
　　四、駁回被告(反訴原告)上海昂然農(nóng)產(chǎn)品發(fā)展有限公司、上海閩臺農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場經(jīng)營管理有限公司的反訴請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費16,387元，減半收取8,193.50元，反訴案件受理費1,404元，合計訴訟費9,597.50元，由被告(反訴原告)上海昂然農(nóng)產(chǎn)品發(fā)展有限公司、上海閩臺農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場經(jīng)營管理有限公司負擔(dān)(已付1,404元，余款8,193.50元于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院)。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：楊惠星

書記員：劉金鑫