朱某某
鄔明成（湖北楚屏律師事務(wù)所）
咸豐縣文化館
劉咸生（湖北劉咸生律師事務(wù)所）
沈素敏（湖北劉咸生律師事務(wù)所）

原告:朱某某，男，xxxx年xx月xx日出生，土家族，湖北省咸豐縣人，住咸豐縣。
委托訴訟代理人:鄔明成，湖北楚屏律師事務(wù)所律師。
被告:咸豐縣文化館。
住所地:咸豐縣高樂(lè)山鎮(zhèn)大壩新城文化中心。
法定代理人:李某，該單位館長(zhǎng)。
委托訴訟代理人:劉咸生，湖北劉咸生律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人:沈素敏，湖北劉咸生律師事務(wù)所律師。
原告朱某某訴被告咸豐縣文化館房屋租賃合同糾紛一案，本院于2017年3月29日立案受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序，于2017年4月18日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。
朱某某及其委托訴訟代理人鄔明成，咸豐縣文化館委托訴訟代理人沈素敏到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
朱某某向本院提出訴訟請(qǐng)求:1、判令咸豐縣文化館返還門(mén)面租金14000元，賠償門(mén)面裝飾款30000元，賠償損失200000元；2、判令咸豐縣文化館承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。
事實(shí)和理由:朱某某胞姐朱承梅系咸豐縣文化館單位職工。
1995年至1998年，咸豐縣文化館向包括朱承梅在內(nèi)的部分職工集資借款修建房屋，因朱承梅無(wú)錢(qián)出借，就向朱某某借款繳納集資。
咸豐縣文化館借款后長(zhǎng)期無(wú)力償還，2004年，咸豐縣文化館提出把其所有的位于徐家壩的8號(hào)門(mén)面房出租給朱承梅抵償借款。
雙方于2004年11月30日簽訂《門(mén)面經(jīng)營(yíng)權(quán)承包合同》，約定門(mén)面租期20年，承包費(fèi)28000元（實(shí)際用原集資借款抵扣）。
2013年，朱承梅無(wú)力償還朱某某借款，經(jīng)咸豐縣文化館同意，朱承梅將《門(mén)面經(jīng)營(yíng)權(quán)承包合同》的權(quán)利和義務(wù)概括轉(zhuǎn)讓給朱某某，朱某某對(duì)該門(mén)面進(jìn)行裝飾裝修，花費(fèi)30000元。
朱某某在2015年就8號(hào)門(mén)面的收益為20000元，根據(jù)《門(mén)面經(jīng)營(yíng)權(quán)承包合同》的約定，剩余租賃期限為2015年10月至2026年10月共計(jì)10年，以此計(jì)算，咸豐縣文化館應(yīng)退還朱某某剩余的10年租金14000元，其行為給朱某某造成的損失為200000元。
2016年2月23日、4月7日，咸豐縣文化館先后向咸豐縣人民法院起訴，請(qǐng)求確認(rèn)《門(mén)面經(jīng)營(yíng)權(quán)承包合同》中關(guān)于8號(hào)門(mén)面的出租行為無(wú)效并要求返還8號(hào)門(mén)面。
咸豐縣人民法院作出（2016）鄂2826民初649號(hào)判決，查明8號(hào)門(mén)面系違法建筑并支持咸豐縣文化館的訴請(qǐng)，但未對(duì)朱某某的損失做出處理。
咸豐縣文化館用違法建筑欺騙朱某某達(dá)到償還債務(wù)的目的，違背誠(chéng)實(shí)信用原則，存在全部過(guò)錯(cuò)，應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任。
咸豐縣文化館辯稱(chēng)，1、同意退還未使用期間的房屋租金。
2、關(guān)于裝飾款的問(wèn)題，朱某某應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)。
3、朱某某與咸豐縣文化館簽訂的租賃合同已經(jīng)由法院判決無(wú)效，合同無(wú)效的締約過(guò)失責(zé)任，朱某某也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)。
雖然朱某某與咸豐縣文化館沒(méi)有直接的關(guān)系，開(kāi)始是由朱承梅與咸豐縣文化館簽訂的《門(mén)面經(jīng)營(yíng)權(quán)承包合同》，朱承梅是文化館的職工，朱承梅對(duì)門(mén)面的情況是明知的。
對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記信息是向全社會(huì)公開(kāi)的，朱某某作為承租人可以通過(guò)合法途徑查詢(xún)到門(mén)面租賃的產(chǎn)權(quán)情況，朱某某對(duì)于合同的無(wú)效應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，為查清案件事實(shí)，本院依法調(diào)查核實(shí)了相關(guān)證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了質(zhì)證。
對(duì)當(dāng)事人無(wú)異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。
對(duì)有爭(zhēng)議的證據(jù)，本院認(rèn)定如下:1、咸豐縣文化館對(duì)朱某某提交的《門(mén)面租賃合同》真實(shí)性不予認(rèn)可，本院認(rèn)為，該證據(jù)系原件，能夠證實(shí)朱某某租賃門(mén)面的使用情況，且咸豐縣文化館未提交證據(jù)否定其效力，對(duì)該證據(jù)本院予以采信；2、朱某某提交的兩份《證明》及身份證復(fù)印件，因證人無(wú)正當(dāng)理由未出庭作證，對(duì)其證明力本院不予采信。
根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下:
2004年11月30日，咸豐縣文化館（甲方）與朱承梅（乙方）簽訂《門(mén)面經(jīng)營(yíng)權(quán)承包合同》，合同主要約定:“為了償還建房貸款，甲方?jīng)Q定將徐家壩十字街旁所屬八號(hào)門(mén)面以公開(kāi)、公平、公正競(jìng)標(biāo)的方式長(zhǎng)期租賃給乙方經(jīng)營(yíng)使用，甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商，特訂立本合同。
一、長(zhǎng)期租賃期限:八號(hào)門(mén)店為20年，即從2005年10月21日起至2026年10月20日止。
二、長(zhǎng)期租賃費(fèi)及支付辦法:八號(hào)門(mén)店承包費(fèi)總額為貳萬(wàn)捌仟元整，簽訂合同時(shí)，乙方一次性付清。
……九、乙方在門(mén)店長(zhǎng)期租賃經(jīng)營(yíng)使用期間，要轉(zhuǎn)租給第三方，須經(jīng)甲方同意，第三方繼續(xù)履行本合同規(guī)定的義務(wù)。
……”。
《門(mén)面經(jīng)營(yíng)權(quán)承包合同》簽訂后，朱承梅已支付了門(mén)面租賃費(fèi)28000元，朱承梅從2004年11月30日起使用租賃門(mén)面。
2013年7月3日，朱承梅將《門(mén)面經(jīng)營(yíng)權(quán)承包合同》中的權(quán)利、義務(wù)概括轉(zhuǎn)讓給朱某某，并得到咸豐縣文化館的同意，并在《門(mén)面經(jīng)營(yíng)權(quán)承包合同》尾部空白處寫(xiě)明:“甲方（咸豐縣文化館）和乙方（朱承梅）在合同中規(guī)定:乙方租賃甲方的門(mén)店時(shí)間期限從2005年10月21日始至2026年10月20日止共計(jì)二十年。
甲方同意乙方將所租文化館門(mén)店二十年所余時(shí)間轉(zhuǎn)由丙方（朱某某）負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理。
”咸豐縣文化館在甲方處蓋章，朱承梅、朱某某分別簽名。
后朱某某開(kāi)始使用租賃門(mén)面至今。
2016年4月7日，咸豐縣文化館向本院起訴朱某某，主張要求:雙方簽訂的《門(mén)面經(jīng)營(yíng)權(quán)承包合同》無(wú)效，朱某某向咸豐縣文化館返還位于咸豐縣城××字街旁××號(hào)門(mén)面。
2016年6月12日，本院作出（2016）鄂2826民初649號(hào)民事判決，“一、確認(rèn)咸豐縣文化館與朱某某于2013年7月3日簽訂的《門(mén)面經(jīng)營(yíng)權(quán)承包合同》無(wú)效；二、朱某某向原告咸豐縣文化館返還租賃的位于咸豐縣城××字街旁××號(hào)門(mén)面”。
朱某某不服一審判決，向恩施土家族苗族自治州中級(jí)人民法院提起上訴，該院于2016年10月13日作出（2016）鄂28民終1199號(hào)民事判決，駁回上訴，維持原判。
之后，咸豐縣文化館向本院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，本院立案受理后，依法于2017年2月4日強(qiáng)制執(zhí)行本案爭(zhēng)議門(mén)面。
本院認(rèn)為，根據(jù)朱某某的訴訟主張及咸豐縣文化館的抗辯理由，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)歸納為:咸豐縣文化館是否應(yīng)當(dāng)賠償朱某某的損失。
對(duì)此本院分析評(píng)判如下:
1、雙方簽訂的《門(mén)面經(jīng)營(yíng)權(quán)承包合同》所涉八號(hào)門(mén)面系違法建筑而被確認(rèn)無(wú)效。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條 ?的規(guī)定，合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。
有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
咸豐縣文化館作為出租人，應(yīng)當(dāng)保證對(duì)出租房屋享有合法的所有權(quán)，在明知出租的八號(hào)門(mén)面系臨時(shí)建筑，經(jīng)過(guò)兩年有效期后未辦理合法手續(xù)的情況下，仍就違法建筑與朱某某簽訂《門(mén)面經(jīng)營(yíng)權(quán)承包合同》而導(dǎo)致合同無(wú)效，對(duì)造成合同無(wú)效，咸豐縣文化館負(fù)有主要的過(guò)錯(cuò)責(zé)任。
本案承租人朱某某在簽訂合同時(shí)對(duì)案涉爭(zhēng)議門(mén)面是否為合法建筑未進(jìn)行必要的審核，亦未盡到合理的注意義務(wù)，對(duì)造成合同無(wú)效，朱某某亦有一定的過(guò)錯(cuò)。
2、關(guān)于因合同無(wú)效而造成朱某某損失的賠償問(wèn)題。
庭審中雙方確認(rèn)咸豐縣文化館退還朱某某剩余租賃期限租賃費(fèi)14000元，本院予以確認(rèn)。
關(guān)于朱某某主張的裝修損失30000元的問(wèn)題，因其未舉證證明損失情況，故本院不予支持。
關(guān)于朱某某主張剩余租賃期限租賃費(fèi)損失200000元的問(wèn)題，本院認(rèn)為，合同無(wú)效后，若合同當(dāng)事人對(duì)合同無(wú)效存在過(guò)錯(cuò)，且對(duì)方當(dāng)事人因此遭受損失的，過(guò)錯(cuò)方應(yīng)基于締約過(guò)失行為向?qū)Ψ疆?dāng)事人承擔(dān)賠償損失的法律責(zé)任，所賠償?shù)膿p失限于信賴(lài)?yán)妫ò苯訐p失和間接損失），不包括在合同有效情形下通過(guò)履行可以獲得的利益，因此對(duì)朱某某主張的合同履行后可以獲得的利益，不屬于損失賠償?shù)姆秶?，?duì)其該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求本院不予支持。
綜上所述，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四十二條 ?、第五十二條 ?、第五十八條 ?、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?、《最高人民法院關(guān)于適用的解釋》第九十條規(guī)定，判決如下:
一、咸豐縣文化館于本判決生效后十五日內(nèi)退還朱某某房屋租賃費(fèi)人民幣14000元。
二、駁回朱某某的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)4960元，減半收取計(jì)2480元，由朱某某負(fù)擔(dān)1480元，咸豐縣文化館負(fù)擔(dān)1000元。
如不服本判決，可以在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于恩施土家族苗族自治州中級(jí)人民法院。
上訴人應(yīng)在提交上訴狀時(shí)，根據(jù)不服本判決的上訴請(qǐng)求數(shù)額及《訴訟費(fèi)用交納辦法》第十三條 ?第（一）款 ?的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費(fèi)，款匯至收款人:湖北省恩施土家族苗族自治州中級(jí)人民法院，開(kāi)戶(hù)銀行:中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行恩施開(kāi)發(fā)區(qū)支行，賬號(hào):17×××04（特別提示:用途欄務(wù)必注明系某某上訴案訴訟費(fèi)并將匯款憑證及聯(lián)系電話提交本院或郵寄至恩施州中級(jí)人民法院立案一庭）。
上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交上訴費(fèi)用的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

本院認(rèn)為，根據(jù)朱某某的訴訟主張及咸豐縣文化館的抗辯理由，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)歸納為:咸豐縣文化館是否應(yīng)當(dāng)賠償朱某某的損失。
對(duì)此本院分析評(píng)判如下:
1、雙方簽訂的《門(mén)面經(jīng)營(yíng)權(quán)承包合同》所涉八號(hào)門(mén)面系違法建筑而被確認(rèn)無(wú)效。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條 ?的規(guī)定，合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。
有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
咸豐縣文化館作為出租人，應(yīng)當(dāng)保證對(duì)出租房屋享有合法的所有權(quán)，在明知出租的八號(hào)門(mén)面系臨時(shí)建筑，經(jīng)過(guò)兩年有效期后未辦理合法手續(xù)的情況下，仍就違法建筑與朱某某簽訂《門(mén)面經(jīng)營(yíng)權(quán)承包合同》而導(dǎo)致合同無(wú)效，對(duì)造成合同無(wú)效，咸豐縣文化館負(fù)有主要的過(guò)錯(cuò)責(zé)任。
本案承租人朱某某在簽訂合同時(shí)對(duì)案涉爭(zhēng)議門(mén)面是否為合法建筑未進(jìn)行必要的審核，亦未盡到合理的注意義務(wù)，對(duì)造成合同無(wú)效，朱某某亦有一定的過(guò)錯(cuò)。
2、關(guān)于因合同無(wú)效而造成朱某某損失的賠償問(wèn)題。
庭審中雙方確認(rèn)咸豐縣文化館退還朱某某剩余租賃期限租賃費(fèi)14000元，本院予以確認(rèn)。
關(guān)于朱某某主張的裝修損失30000元的問(wèn)題，因其未舉證證明損失情況，故本院不予支持。
關(guān)于朱某某主張剩余租賃期限租賃費(fèi)損失200000元的問(wèn)題，本院認(rèn)為，合同無(wú)效后，若合同當(dāng)事人對(duì)合同無(wú)效存在過(guò)錯(cuò)，且對(duì)方當(dāng)事人因此遭受損失的，過(guò)錯(cuò)方應(yīng)基于締約過(guò)失行為向?qū)Ψ疆?dāng)事人承擔(dān)賠償損失的法律責(zé)任，所賠償?shù)膿p失限于信賴(lài)?yán)妫ò苯訐p失和間接損失），不包括在合同有效情形下通過(guò)履行可以獲得的利益，因此對(duì)朱某某主張的合同履行后可以獲得的利益，不屬于損失賠償?shù)姆秶瑢?duì)其該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求本院不予支持。

綜上所述，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四十二條 ?、第五十二條 ?、第五十八條 ?、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?、《最高人民法院關(guān)于適用的解釋》第九十條規(guī)定，判決如下:
一、咸豐縣文化館于本判決生效后十五日內(nèi)退還朱某某房屋租賃費(fèi)人民幣14000元。
二、駁回朱某某的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)4960元，減半收取計(jì)2480元，由朱某某負(fù)擔(dān)1480元，咸豐縣文化館負(fù)擔(dān)1000元。

審判長(zhǎng)：陳橋森

書(shū)記員：湯黎