原告：朱某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住所地安徽省蕪湖市。
　　委托訴訟代理人：劉儉，上海偉創(chuàng)律師事務(wù)所律師。
　　被告：中國人民解放軍91394部隊，住所地上海市浦東新區(qū)。
　　負責人：徐漢雄，大隊長。
　　委托訴訟代理人：李媛，上海李東方律師事務(wù)所律師。
　　第三人：上海滬海實業(yè)公司，住所地上海市虹口區(qū)密云路XXX弄XXX號XXX樓。
　　法定代表人：鐘燕艷，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：秦少華，男。
　　原告朱某某訴被告中國人民解放軍91394部隊(以下簡稱91394部隊)以及第三人上海滬海實業(yè)公司(以下簡稱滬海公司)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年9月6日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告朱某某的委托訴訟代理人劉儉，被告91394部隊的委托訴訟代理人李媛，第三人滬海公司的委托訴訟代理人秦少華到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告朱某某向本院提出訴訟請求：一、被告賠償原告房屋裝飾裝修剩余價值人民幣(幣種下同)808,200元、不可搬遷設(shè)備剩余價值543,935.65元、可搬遷設(shè)備的搬遷費29,600元和解除勞動合同經(jīng)濟補償金97,700元，合計1,479,435.65元；二、被告給付原告搬遷費用122,333.33元；三、被告賠償原告因市政施工影響生產(chǎn)經(jīng)營損失367,000元；四、被告退還原告租賃保證金183,500元。事實和理由：2015年12月1日，第三人與被告簽訂《軍隊房地產(chǎn)租賃合同》，被告將上海市浦東新區(qū)浦東大道2187號海翔大廈1-5層房屋出租給第三人經(jīng)營賓館。租賃期限自2015年3月1日至2019年2月18日，年租金734,000元，租賃保證金183,500元。2015年3月，第三人與原告簽訂協(xié)議，約定第三人租賃上述房屋的債權(quán)債務(wù)全部由原告承擔。此后實際由原告在房屋內(nèi)直接經(jīng)營，原告通過第三人繳納了保證金和租金等費用，并與他人合作，將此房屋裝修后作為賓館經(jīng)營，《軍隊房地產(chǎn)租賃合同》承租方的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給了原告。2017年7月24日，被告通知第三人提前解除合同，并委托中介機構(gòu)評估了原告部分損失。根據(jù)雙方合同9.2條約定，被告應(yīng)給付原告相當于兩個月租金的搬遷費用。另外，自2014年起，浦東大道市政施工，造成很大的噪音，車輛進出不便，門口停車場被占用，影響原告經(jīng)營，被告應(yīng)賠償損失。2018年8月，第三人明確將租賃合同的全部權(quán)利轉(zhuǎn)讓給原告，并通知了被告。故原告訴如所請。
　　被告91394部隊辯稱：1、認可第三人已將《軍隊房地產(chǎn)租賃合同》的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給了原告。2、原告的損失已經(jīng)經(jīng)過評估，雙方合同是因政策原因?qū)е碌奶崆敖獬ゲ怀袚熑?，但被告從軍民關(guān)系角度考慮，同意給予原告評估金額50%的補償。3、雙方合同并不是根據(jù)9.2條解除，而且評估結(jié)果中已經(jīng)包括了搬遷費，故原告第二項請求的搬遷費122,333.33元不予認可。4、浦東大道自2012年、2013年起就已經(jīng)開始施工，第三人和原告在簽訂租賃合同時就已經(jīng)知曉施工可能帶來的影響，而且即便有影響，也不是被告造成的，與被告無關(guān)，停車場也不在租賃范圍之內(nèi)，因此不同意賠償所謂施工影響造成的經(jīng)營損失。5、原告及第三人均未繳納租賃保證金。6、原告尚欠被告涉案項目截至2017年8月31日的租金457,264元以及至2017年6月28日至2017年9月15日期間的水電費23,436元，要求在本案中一并處理。
　　第三人滬海公司述稱，同意原告的訴訟請求。
　　本院經(jīng)審理認定事實如下：系爭房屋的產(chǎn)權(quán)人為原中國人民解放軍總后勤部。
　　2015年12月1日，海軍東海艦隊房地產(chǎn)管理處(甲方)與第三人滬海公司(乙方)簽訂《軍隊房地產(chǎn)租賃合同》，約定甲方將上海市浦東新區(qū)浦東大道2187號海翔大廈1-5層2748平方米房屋出租給乙方，租賃用途為賓館，租賃期限自2015年3月1日至2019年2月28日，年租金734,000元。合同第九條第(二)項約定，甲方因非軍事需要提前解除合同的，應(yīng)當提前三個月書面通知乙方，乙方應(yīng)當及時將所承租的房地產(chǎn)及按本合同約定權(quán)屬歸甲方的全部財產(chǎn)交還甲方，甲方按乙方實際使用時間計收租金，并補償兩個月租金給乙方作為搬遷費用，并退還房地產(chǎn)租賃保證金及其銀行同期存款利息，或者在附加條款中約定。第九條第(四)項約定，因不可抗力以及國家和軍隊政策法規(guī)重大調(diào)整等造成合同無法履行的，甲乙雙方均不承擔責任。91394部隊在《軍隊房地產(chǎn)租賃合同》甲方委托代理人處蓋章。
　　2015年3月1日，第三人滬海公司(甲方)與朱某某(乙方)簽訂《協(xié)議書》，約定甲方租賃經(jīng)營的浦東大道2185號部隊房產(chǎn)(南銀商務(wù)酒店)實際由乙方出資租賃，該處房產(chǎn)的裝修與經(jīng)營所需資金皆由乙方實際出資，乙方擁有該處房產(chǎn)的實際經(jīng)營權(quán)；自本協(xié)議簽署之日起，甲方無條件將標的房產(chǎn)實際經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方，甲方不參與實際經(jīng)營，不參與南銀商務(wù)酒店的運營管理，甲方不承擔該房產(chǎn)(南銀商務(wù)酒店)運營期間產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)，也不參與該處房產(chǎn)經(jīng)營期間的經(jīng)營收益分配；自本協(xié)議簽署之日起，乙方負責向部隊支付該房產(chǎn)(南銀商務(wù)酒店)的房屋租金、相關(guān)物業(yè)管理費、水電費等，由于乙方欠繳相關(guān)費用應(yīng)承擔的相應(yīng)責任均與甲方無關(guān)；該房產(chǎn)(南銀商務(wù)酒店)租賃期間由于市政拆遷、部隊收回自用、國家政策等原因?qū)е伦赓U合同提前終止、關(guān)停等，相關(guān)的補償、賠償款由乙方享受，乙方享有追償相關(guān)賠償?shù)臋?quán)益。
　　2017年7月24日，被告91394部隊向南銀商務(wù)賓館發(fā)出《騰退告知書》，根據(jù)軍隊停止有償服務(wù)的精神，要求盡快做好承租房地產(chǎn)騰退歸還準備，在三個月內(nèi)(2017年10月24日前)將承租房地產(chǎn)交還部隊，租金、水電費按實際使用時間計收。
　　2017年8月31日，被告(甲方)與案外人上海南銀物業(yè)管理有限公司等(乙方)簽訂《騰退協(xié)議書》，約定根據(jù)全面停止有償服務(wù)的要求，雙方須提前解除浦東大道2185號-3南銀酒店租賃項目的《軍隊房地產(chǎn)租賃合同》，就合同解除及后續(xù)事宜，雙方達成一致：一、乙方承諾并保證在2017年10月31日前將《軍隊房地產(chǎn)租賃合同》項下的租賃項目一次性全部交付給甲方；二、《軍隊房地產(chǎn)租賃合同》提前解除給乙方造成的相關(guān)損失及相關(guān)爭議，乙方可經(jīng)具備相應(yīng)資質(zhì)要求的評估公司評估鑒定后，向法院主張權(quán)利，甲方應(yīng)積極協(xié)調(diào)，依法依規(guī)妥善處理，簽訂協(xié)議當日不再計收房屋租金。
　　此后，91394部隊供管處(甲方)與秦少華等(乙方)簽署《房屋騰退移交協(xié)議》，明確甲方給予乙方一周搬離時間(截止9月22日)，乙方應(yīng)在截止日期前騰空房屋，逾期未騰空的物品，視為乙方主動放棄；協(xié)議簽訂之日起，甲方不再計收房屋使用費，乙方必須在房屋移交前結(jié)清水電等費用；南銀便利超市由乙方負責協(xié)商清退。
　　2018年7月30日，上海立信資產(chǎn)評估有限公司經(jīng)被告委托出具了信資評軍字(2018)第40020號資產(chǎn)評估報告，結(jié)論為在評估基準日2017年7月31日浦東大道2187號南銀商務(wù)賓館房屋裝飾裝修剩余價值808,200元，其中南銀商務(wù)賓館裝飾裝修剩余價值792,000元、小賣部裝飾裝修剩余價值16,200元；不可搬遷設(shè)備剩余價值為543,935.65元，可搬遷設(shè)備的搬遷費29,600元，解除勞動合同經(jīng)濟補償金97,700元；以上合計1,479,435.65元。
　　被告表示：海軍東海艦隊房地產(chǎn)管理處已經(jīng)撤銷建制，所有權(quán)責由中國人民解放軍東部戰(zhàn)區(qū)海軍保障部軍事設(shè)施建設(shè)處承受，并向本院提交中國人民解放軍東部戰(zhàn)區(qū)海軍保障部軍事設(shè)施建設(shè)處出具的《確認書》，確認涉案《軍隊房地產(chǎn)租賃合同》實際由91394部隊作為甲方享有并承擔合同的全部權(quán)利義務(wù)，同意由91394部隊作為本案被告享有(承擔)全部權(quán)利和義務(wù)。原告及第三人對上述被告的陳述及《確認書》均無異議。
　　原告表示：第三人自多年前就租賃該房屋，該房屋租賃后設(shè)立了上海南銀物業(yè)管理有限公司在現(xiàn)場經(jīng)營；2015年續(xù)簽租賃合同，且第三人與原告簽訂《協(xié)議書》將租賃合同的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給了原告后，原告實際投入經(jīng)營該房產(chǎn)，但現(xiàn)場仍使用上海南銀物業(yè)管理有限公司的名義進行經(jīng)營。被告及第三人確認上述事實，認可2015年3月后由原告實際履行租賃合同。上海南銀物業(yè)管理有限公司亦以書面形式向本院予以確認，并同意由原告主張權(quán)利。
　　原、被告及第三人確認，原告欠付的租金若計算至2017年8月31日為474,085元，若計算至2017年7月10日為371,526元。被告主張原告實際于2017年9月15日返還房屋，要求原告支付至2017年8月31日的租金；原告及第三人主張已經(jīng)在8月底返還房屋，被告曾同意租金計算至7月10日，現(xiàn)同意支付至2017年7月10日的租金。
　　原、被告確認，原告尚未支付2017年6月28日至2017年9月15日期間的水電費23,436元。原告認為2017年8月31日已經(jīng)完成移交，僅同意支付2017年8月31日前的水電費，同時2016年9月1日原告曾支付被告21,704元，雙方對賬時遺漏該筆費用，要求將該筆費用沖抵水電費。被告堅持要求原告支付至2017年9月15日的水電費，確認對賬時遺漏了原告2016年9月1日支付的21,704元，同意該筆款項沖抵水電費。
　　原、被告及第三人確認，原告或第三人均未向被告繳納租賃保證金，原告撤回要求返還租賃保證金的訴訟請求，本院當庭裁定予以準許。
　　本院認為，案涉《軍隊房地產(chǎn)租賃合同》系簽約雙方的真實意思表示。第三人及原告于2015年3月1日簽署《協(xié)議書》，明確《軍隊房地產(chǎn)租賃合同》由原告實際履行，包括由原告負責向部隊方面支付租金等費用、由原告實際投資裝修及經(jīng)營，也包括合同提前終止時由原告主張并享有各項補償、賠償，可以認定第三人將租賃合同的權(quán)利義務(wù)概括轉(zhuǎn)讓給了原告?，F(xiàn)被告對此亦予以認可，可視為被告同意第三人與原告之間合同權(quán)利義務(wù)的概括轉(zhuǎn)讓。因此，本案原告訴訟主體適格?！盾婈牱康禺a(chǎn)租賃合同》甲方為海軍東海艦隊房地產(chǎn)管理處，被告在甲方委托代理人處蓋章，但中國人民解放軍東部戰(zhàn)區(qū)海軍保障部軍事設(shè)施建設(shè)處出具了《確認書》，確認《軍隊房地產(chǎn)租賃合同》的權(quán)利義務(wù)由被告承受，原告及第三人對此亦予以認可，故本案被告主體適格。
　　現(xiàn)雙方對原告經(jīng)評估的損失如何承擔產(chǎn)生爭議。被告根據(jù)中央軍委有關(guān)全軍及武警部隊全面停止有償服務(wù)的規(guī)定，通知原告及第三人提前解除《軍隊房地產(chǎn)租賃合同》，該情況屬于租賃合同第九條第(四)項約定的因不可抗力以及國家和軍隊政策法規(guī)重大調(diào)整等造成合同無法履行的情形，雙方均不承擔違約責任。但被告也應(yīng)根據(jù)公平合理的原則分擔原告的部分損失。結(jié)合本案實際情況，本院酌定被告補償原告各類損失961,600元。本案《軍隊房地產(chǎn)租賃合同》并非根據(jù)第九條第(二)項的約定而解除，而且評估結(jié)論中已經(jīng)包括了相應(yīng)的搬遷費用，原告根據(jù)合同第九條第(二)項另行主張搬遷費，本院不予支持。
　　根據(jù)法律規(guī)定，出租人應(yīng)當確保租賃物在租賃期間符合約定的用途。各方當事人一致確認浦東大道在涉案《軍隊房地產(chǎn)租賃合同》簽訂之前已經(jīng)開始施工，因此原告及第三人在簽訂合同時應(yīng)當了解施工對其經(jīng)營可能存在的影響。目前沒有證據(jù)證明被告提供的房屋不符合合同約定的用途。原告要求被告賠償施工影響造成的損失，本院不予支持。
　　合同解除后，雙方應(yīng)結(jié)清各項費用，被告要求一并處理租金及水電費的意見，本院予以采納。雙方的爭議在于原告實際返還房屋的時間以及被告是否曾承諾收取租金至2017年7月10日。本院認為，現(xiàn)有證據(jù)足以證明至2017年9月初原告尚未返還房屋。同時，原告負有舉證證明返還房屋具體時間的義務(wù)，現(xiàn)原告未提供相應(yīng)的證據(jù)，本院只能根據(jù)被告的自認認定實際返還房屋時間是2017年9月15日。另外，沒有證據(jù)證明被告曾承諾收取租金至2017年7月10日。但是本院考慮到雖然原告占有房屋至2017年9月，但當時已進入騰退階段，租賃物的使用、收益確實已受影響，本院根據(jù)本案實際情況，酌情減少一定的租金數(shù)額。水電費系實際發(fā)生的費用，不應(yīng)減免。雙方一致同意2016年9月1日原告支付的21,704元沖抵水電費，本院予以照準。
　　據(jù)此，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十七條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告中國人民解放軍91394部隊應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)給付原告朱某某損失補償款961,600元；
　　二、原告朱某某應(yīng)于本判決生效之日起十日給付被告中國人民解放軍91394部隊租金420,000元；
　　三、原告朱某某應(yīng)于本判決生效之日起十日給付被告中國人民解放軍91394部隊水電費1,732元；
　　四、駁回原告朱某某其余訴訟請求。
　　負有金錢給付義務(wù)的當事人如未按判決指定的期間履行給付義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費22,519元，減半收取11,259.50元，由原告朱某某負擔4,551.50元，被告中國人民解放軍91394部隊負擔6,708元。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院?！　　　?br/>　　

審判員：張卓郁

書記員：陳倩茹