原告(反訴被告)：朱某某。
　　原告(反訴被告)：孫某某。
　　原告(反訴被告)：朱敏健。
　　上述三原告共同委托訴訟代理人：孫xx。
　　上述三原告共同委托訴訟代理人：葉嘉杰，上海市聯(lián)誠律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：袁某某。
　　被告(反訴原告)：周某某。
　　被告(反訴原告)：周佳。
　　上述三被告共同委托訴訟代理人：呂培培，上海董道律師事務(wù)所律師。
　　上述三被告共同委托訴訟代理人：薛捷，上海董道律師事務(wù)所律師。
　　原告朱某某、孫某某、朱敏健與被告袁某某、周某某、周佳房屋買賣合同糾紛一案，本院于2018年9月13日立案，訴訟期間，袁某某、周某某、周佳提出反訴，本院經(jīng)審查認(rèn)為符合反訴受理條件，遂予以受理并與本訴合并審理，依法適用簡易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告(反訴被告)朱某某、孫某某、朱敏健及其共同委托訴訟代理人孫xx、葉嘉杰，被告(反訴原告)袁某某、周某某、周佳及其共同委托訴訟代理人薛捷、呂培培到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告朱某某、孫某某、朱敏健向本院提出訴訟請求：1.解除原被告之間就上海市閔行區(qū)羅陽路XXX弄XXX號XXX室房屋(以下簡稱系爭房屋)簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》；2.判令被告退還原告已支付的購房款人民幣(幣種下同)105萬元(該款已含原告應(yīng)付的違某金5萬元)。
　　事實和理由：原告為置換房屋，于2017年9月2日與案外人夏某、郭某簽訂了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，將自己所有的坐落于上海市閔行區(qū)羅錦路XXX弄XXX號XXX室房屋出售給案外人夏某、郭某。此后,原告又于2017年9月18日與被告簽訂了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》,約定由原告購買被告所有的坐落于上海市閔行區(qū)羅陽路XXX弄XXX號XXX室房屋，買賣合同約定房屋總價為309萬元。付款方式為：簽訂合同時支付定金60萬元，2018年2月9日支付50萬元，2018年6月16日前支付29萬元，2018年11月30日前支付77萬元；第二期房款90萬元通過貸款形式支付。另，雙方在補充條款第八項約定了違某責(zé)任：如原告違某，每逾期一日需向被告支付總房款萬分之五賠償金，還應(yīng)承擔(dān)相當(dāng)于總房價20%的違某金，可從原告已付款中先行扣除后,三個工作日無息退還剩余款項。此外,雙方還簽訂了一份補充協(xié)議，約定原告須在2018年6月16日前另行支付給被告111萬元的裝修補償款。合同簽訂后，原告按合同約定的期限分四次向被告支付了房款共計110萬元，被告出具了相應(yīng)的收款收據(jù)。但由于案外人違某，導(dǎo)致原被告之間的買賣合同無法履行，該責(zé)任不在原告。目前,如繼續(xù)履行該買賣合同，一是原告難以湊出140萬元，二是原告向被告買房變成非首套房，如原告貸款的話，在政策上受到諸多限制，繼續(xù)履行該合同將變得艱難。同時，被告未遭受任何損失，且要原告承擔(dān)違某金，顯然對原告不公平，于情于理與法都相悖。因此，原告請求法院根據(jù)《合同法》司法解釋(二)第26條即“情勢變更原則”的規(guī)定，判令解除雙方就系爭房屋簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》，并依照《合同法》第114條之規(guī)定，適當(dāng)調(diào)減原告應(yīng)付的違某金。
　　被告袁某某、周某某、周佳共同辯稱，原告與案外人簽?zāi)车姆课葙I賣關(guān)系與本案是兩個獨立的法律關(guān)系，相應(yīng)的交易風(fēng)險應(yīng)當(dāng)由原告自行承擔(dān)。原告與案外人簽?zāi)车馁I賣合同最終未能履行的風(fēng)險不能轉(zhuǎn)嫁給被告，故原告所稱的由于案外人違某無力購房，依據(jù)情事變更原則要求解除合同沒有事實及法律依據(jù)。原告同意解除雙方就系爭房屋簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，但反訴要求：1.判令原告支付被告違某金84萬元(按照房屋總價款的420萬的20%計算)；2.判令原告賠償被告因違某造成的房屋差價損失10萬元(合同價與評估價的價差扣除違某金的數(shù)額)。
　　原告朱某某、孫某某、朱敏健針對反訴辯稱，原告的違某是不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由造成的，本案雙方均無過錯。因案外人違某導(dǎo)致原告無法繼續(xù)履行系爭房屋的房屋買賣合同，案外人的違某不具有可預(yù)見性。被告提出的違某金標(biāo)準(zhǔn)過高，請求人民法院予以減少。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實如下：2017年9月13日，原告(買受方、乙方)在案外人德佑房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司(居間方、丙方)居間下，與被告(出售方、甲方)簽訂《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》，約定原告向被告購買上海市閔行區(qū)羅陽路XXX弄XXX號XXX室房屋，轉(zhuǎn)讓價格為420萬元。違某責(zé)任約定，一方未按本協(xié)議約定履行，其行為視為違某。守約方有權(quán)要求違某方按每日總房價款0.05%承擔(dān)逾期違某金后繼續(xù)履行，違某方逾期不履行超過15日的，守約方有權(quán)單方解除本協(xié)議，并要求違某方支付總房價款20%的違某金。協(xié)議另對其他權(quán)利義務(wù)作了約定。
　　2017年9月18日，原告(買受人、乙方)與被告(賣售人、甲方)就系爭房屋簽訂了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》,約定原告向被告購買系爭房屋。房屋建筑面積74.37平方米。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價款309萬元。雙方確認(rèn)在2018年11月30日前共同向房地產(chǎn)交易中心申請辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)。補充條款(一)乙方違某責(zé)任約定，乙方發(fā)生下列情形的,均視為乙方根本性違某,甲方有權(quán)單方解除本合同。甲方應(yīng)書面通知乙方,乙方應(yīng)向甲方支付相當(dāng)于總房價款20%的違某金。甲方可從乙方已支付的款項中先行扣除違某金后三個工作日內(nèi)無息退還剩余款項;若已支付的款項不足以支付違某金,乙方應(yīng)在接到通知之日起的三個工作日內(nèi)予以支付。(1)乙方未按照本合同及各項附件等約定履行的,逾期超過十個工作日的;(2)乙方無正當(dāng)理由單方要求解除合同的。附件三付款協(xié)議約定：乙方應(yīng)支付甲方首期房價款216萬元。乙方已在甲、乙雙方簽訂本合同前通過居間方轉(zhuǎn)付或直接支付甲方定金60萬元，在簽?zāi)潮举I賣合同后，轉(zhuǎn)為部分首期房價款。乙方應(yīng)于2018年2月9日前通過居間方轉(zhuǎn)付或直接支付甲方部分首期房價款50萬元。乙方應(yīng)于2018年6月16日前直接支付甲方部分首期房價款29萬元。乙方應(yīng)于2018年11月30日前直接支付甲方部分首期房價款77萬元。第二期房價款90萬元乙方通過貸款支付。乙方應(yīng)支付甲方尾款3萬元，結(jié)算日期以交接日期為準(zhǔn)。合同另對其他權(quán)利義務(wù)作了約定。
　　后，原告(乙方)與被告(甲方)簽訂《協(xié)議書》一份，約定雙方就系爭房屋簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》中,約定的房價款為309萬元，現(xiàn)乙方所需支付的合同房價款仍按照買賣合同附件三之付款協(xié)議所列方式支付給甲方。在支付該房地產(chǎn)的合同總價款外,再直接支付給甲方裝修補償款110萬元，該筆款項乙方于2018年6月16日前直接支付給甲方。420萬元為甲方出售該房地產(chǎn)凈到手價格。協(xié)議另對其他權(quán)利義務(wù)作了約定。
　　上述三份合同簽訂后，原告先后向被告支付房價款共計110萬元。
　　后，原告因資金不足無法繼續(xù)履行系爭房屋買賣合同，遂成訟。
　　審理中，被告為證明其房價損失，向本院提出申請，請求對系爭房屋的市場價值進(jìn)行評估。本院通過上海市高級人民法院委托上海大雄房地產(chǎn)估價有限公司進(jìn)行評估。該公司于2019年2月19日向本院出具《上海市閔行區(qū)羅陽路XXX弄XXX號XXX室住宅房地產(chǎn)市場價值估價報告》(以下簡稱估價報告)，該估價報告的價值時點為2019年2月14日(實地查勘期)，估價類型為市場價值，估價采用比較法、收益法進(jìn)行評估。評估價值為326萬元。經(jīng)質(zhì)證，原告認(rèn)為估價報告的價值時點應(yīng)以起訴時即2018年7月為妥。被告對該評估價值無異議。本院認(rèn)為被告在案件審理中提出反訴，主張其實際損失為系爭房屋的價差損失，故而提出對系爭房屋的市場價值進(jìn)行評估，鑒定人以現(xiàn)場查勘的日期作為價值時點并無不妥，本院確認(rèn)該評估報告的證據(jù)效力。
　　以上事實，由原告(反訴被告)提供的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》(與被告簽訂)、收款收據(jù)四張、《上海市房地產(chǎn)買賣合同》(與案外人郭某、夏某簽訂)、短信聊天記錄，被告(反訴原告)提供的《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》、《上海市房地產(chǎn)買賣合同》及《協(xié)議書》，以及當(dāng)事人的當(dāng)庭陳述所證實并均經(jīng)庭審質(zhì)證。
　　本院認(rèn)為，原告與被告就系爭房屋簽訂的《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》、《上海市房地產(chǎn)買賣合同》及《協(xié)議書》系雙方當(dāng)事人的真實意思表示，未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，當(dāng)屬合法有效，雙方理應(yīng)恪守。現(xiàn)原告因缺乏資金無法購買系爭房屋要求解除合同，被告亦表示同意，故本院對原告要求解除雙方就系爭房屋簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》及《協(xié)議書》的訴訟請求予以支持。合同解除后，被告應(yīng)當(dāng)返還原告已付房款。原告因資金問題無法繼續(xù)購買系爭房屋，屬違某方，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同約定承擔(dān)違某責(zé)任。根據(jù)合同約定，原告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相當(dāng)于總房價款20%的違某金，被告認(rèn)為因房價下跌，根據(jù)評估公司出具的評估報告，系爭房屋的評估價值為326萬，原被告簽訂的買賣合同的合同價款為420萬，差價高達(dá)94萬元，被告認(rèn)為其實際損失已大于合同約定的違某金數(shù)額，故要求原告根據(jù)房屋差價支付違某金。原告訴稱其因案外人無法購買其所有的房屋導(dǎo)致無法置換被告所有的系爭房屋，該情況是無法預(yù)見的，應(yīng)適用情勢變更原則。本院認(rèn)為原告在置換房屋的過程中應(yīng)當(dāng)充分預(yù)見到民事活動中存在的風(fēng)險，謹(jǐn)慎的訂立合同，情勢變更原則并不適用于本案。綜上，原告在履行系爭房屋買賣合同的過程中存在過錯，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同約定承擔(dān)違某責(zé)任。審理中，原告表示被告訴請的違某金標(biāo)準(zhǔn)過高，請求人民法院予以調(diào)整，本院結(jié)合原告的過錯程度、被告占用原告資金的時間以及被告的實際損失等情況，酌情將違某金調(diào)整至80萬元。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百一十四條之規(guī)定，判決如下：
　　一、解除原告(反訴被告)朱某某、孫某某、朱敏健與被告(反訴原告)袁某某、周某某、周佳就上海市閔行區(qū)羅陽路XXX弄XXX號XXX室房屋簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》及《協(xié)議書》；
　　二、被告(反訴原告)袁某某、周某某、周佳應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告(反訴被告)朱某某、孫某某、朱敏健購房款110萬元；
　　三、原告(反訴被告)朱某某、孫某某、朱敏健應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)給付被告(反訴原告)袁某某、周某某、周佳違某金80萬元；
　　四、駁回被告(反訴原告)袁某某、周某某、周佳的其余反訴請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件本訴受理費7,350元，由原告朱某某、孫某某、朱敏健共同負(fù)擔(dān)5,345元，被告袁某某、周某某、周佳共同負(fù)擔(dān)2,005元。
　　案件反訴受理費6,909.90元，由反訴被告朱某某、孫某某、朱敏健共同負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：張??端

書記員：劉??陽