原告：朱衛(wèi)某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住所地上海市黃浦區(qū)。
　　被告：上海中福置業(yè)控股集團有限公司，住所地上海市黃浦區(qū)。
　　法定代表人：胡培毅，董事長。
　　委托訴訟代理人：文語，上海望源律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：王丹，上海望源律師事務所律師。
　　朱衛(wèi)某與上海中福置業(yè)控股集團有限公司(以下簡稱“中福公司”)商品房預售合同糾紛一案，本院于2017年7月11日以(2017)滬0101民初2670號《民事判決書》做出一審判決，中福公司不服，提出上訴，上海市第二中級人民法院于2017年11月17日作出(2017)滬02民終8562號《民事裁定書》，撤銷本院(2017)滬0101民初2670號《民事判決書》，發(fā)回本院重審。本院于2018年2月9日受理后，適用普通程序，并依法組成合議庭，于2018年4月9日、2018年10月22日公開開庭進行了審理。朱衛(wèi)某以及中福公司的委托訴訟代理人文語、王丹到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　朱衛(wèi)某向本院提出訴訟請求：要求中福公司以購房款人民幣(以下均為同種貨幣)XXXXXXX元為基數(shù)，按照銀行同期貸款年利率4.75%的1.3倍的標準向朱衛(wèi)某支付自2015年10月31日起至2017年12月26日止的逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的違約金708855.87元。事實和理由：2014年5月12日，朱衛(wèi)某與中福公司簽訂《上海市商品房預售合同》，約定朱衛(wèi)某向中福公司購買本市中山南路XXX弄XXX號XXX室房屋(以下簡稱“系爭房屋”)，建筑面積88.57平方米，房屋總價XXXXXXX元；合同第十一條約定，中福公司需于2014年12月31日前將系爭房屋交付給朱衛(wèi)某；合同第十條約定，該房屋交付必須符合下列條件：取得了《住宅交付使用許可證》、中福公司對該房屋設定的抵押已注銷、中福公司已按規(guī)定繳納了物業(yè)維修基金，中福公司承諾在2015年6月30日前辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，取得新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)，如到時不能取得大產(chǎn)證，朱衛(wèi)某有權(quán)單方面解除合同；合同第十二條約定，中福公司如未在約定期限將系爭房屋交給朱衛(wèi)某，應當向朱衛(wèi)某支付違約金，違約金按照朱衛(wèi)某已付房款日萬分之一計算，違約金自合同約定交付期限之第二天起算至實際交付之日，逾期超過90天，朱衛(wèi)某有權(quán)解除合同；房屋交付的標志為簽訂《房屋交接書》；合同第十四條約定，在中福公司取得大產(chǎn)證后60日內(nèi)，由中福公司與朱衛(wèi)某簽署《房屋交接書》；中福公司需在簽署《房屋交接書》之日起60日內(nèi)，為朱衛(wèi)某辦理房地產(chǎn)權(quán)證(小產(chǎn)證)。但在朱衛(wèi)某向中福公司支付房款后，中福公司雖在2014年12月31日前向朱衛(wèi)某交付了房屋，但由于中福公司大產(chǎn)證逾期，造成朱衛(wèi)某辦理小產(chǎn)證也逾期，直至2017年12月26日，中福公司才協(xié)助朱衛(wèi)某辦理出系爭房屋的小產(chǎn)證。朱衛(wèi)某認為，中福公司因為大產(chǎn)證逾期，造成朱衛(wèi)某辦理小產(chǎn)證也逾期700余天，錯過了置換大面積房屋的機會，帶來巨大經(jīng)濟損失，同時也造成朱衛(wèi)某這段時間睡眠不好，因此中福公司需向朱衛(wèi)某承擔逾期辦理小產(chǎn)證的違約責任。
　　朱衛(wèi)某對于自己的訴訟主張?zhí)峁┝巳缦伦C據(jù)：1、《上海市商品房預售合同》，證明雙方就系爭房屋預售簽訂合同，按照合同約定，中福公司應于2015年10月28日前辦妥小產(chǎn)證；2、購房發(fā)票，證明朱衛(wèi)某已經(jīng)支付全部房款XXXXXXX元；3、朱衛(wèi)某致中福公司《催請貴司履行“房屋所有權(quán)”過戶義務的函》，證明朱衛(wèi)某就小產(chǎn)證辦理事宜與中福公司進行交涉；4、“上海高院網(wǎng)”公開發(fā)布之相關案例及裁判文書，證明(1)朱衛(wèi)某訴請逾期辦證違約金的計算依據(jù)；(2)中福公司違約情形下，朱衛(wèi)某可不予行使合同解除權(quán)，且朱衛(wèi)某該處分行為并不影響朱衛(wèi)某主張逾期辦證違約責任之合同權(quán)利；(3)朱衛(wèi)某依據(jù)逾期貸款利率計算逾期辦證違約金，該計算方法符合法律相關規(guī)定；5、中國人民銀行相關通知，證明逾期貸款利息之最低標準限度等；6、人民幣存貸款基準利率調(diào)整表，證明同期貸款基準利率情況；7、《不動產(chǎn)權(quán)證書》，證明朱衛(wèi)某于2017年12月26日取得系爭房屋產(chǎn)權(quán)；8、產(chǎn)權(quán)登記信息，證明中福公司將系爭房屋所在小區(qū)的房屋抵押給銀行，進行投資；9、案外人彭某某的《上海市商品房預售合同》，證明該合同約定取得大產(chǎn)證的時間是2016年12月31日，本案爭議合同約定的時間是2015年6月30日，晚了一年半，中福公司因為拿爭議房屋去做抵押套現(xiàn)在海外投資，故意遲延辦證。
　　中福公司辯稱：不同意朱衛(wèi)某的訴訟請求。中福公司于2017年7月28日取得大產(chǎn)證，造成大產(chǎn)證逾期的原因，主要是行政機關對于房屋登記中面積測量的口徑存在差異以及中福公司因為被案外人惡意訴訟，部分房屋被查封等原因，后經(jīng)過溝通協(xié)調(diào)已經(jīng)解決，中福公司于2017年8月22日在小區(qū)大門口、物業(yè)服務中心以及每幢樓的門廳大堂里張貼告示，并電話通知業(yè)主的方式，通知業(yè)主可以辦理小產(chǎn)證以及辦理小產(chǎn)證的相關事宜，朱衛(wèi)某亦于2017年12月26日取得小產(chǎn)證，因此辦理小產(chǎn)證并未逾期。根據(jù)合同約定，對于大產(chǎn)證延期的情況，雙方約定的違約責任為解除合同，而不是支付逾期辦證違約金。即便中福公司存在逾期辦證的情況，在房價上漲的情況下，朱衛(wèi)某并未存在實際損失，其主張的違約金過高，要求減少違約金。
　　中福公司對于自己的訴訟主張?zhí)峁┝巳缦伦C據(jù)：1、《不動產(chǎn)權(quán)證書》，證明中福公司于2017年7月28日取得大產(chǎn)證；2、通知書以及照片，證明中福公司在2017年8月22日在小區(qū)大門口、物業(yè)服務中心以及每幢樓的門廳大堂里張貼告示，通知業(yè)主可以辦理小產(chǎn)證以及辦理小產(chǎn)證的相關事宜。
　　對于朱衛(wèi)某提供的證據(jù)，中福公司對證據(jù)1、2、3的真實性均無異議，本院認為，朱衛(wèi)某提供的證據(jù)1、2、3具有真實性、合法性及關聯(lián)性，本院依法確認上述證據(jù)具有證明力；對于證據(jù)4、5、6認為并非證據(jù)性質(zhì)，本院認為，朱衛(wèi)某提供的上述證據(jù)并不屬于證據(jù)范疇，不具有證據(jù)屬性，故對于上述證據(jù),本院依法確定不具有證明力；對于證據(jù)7無異議，本院依法確認上述證據(jù)具有證明力；對于證據(jù)8、9的真實性無異議，但對于證據(jù)關聯(lián)性有異議，認為與本案無關，本院認為，朱衛(wèi)某提供上述證據(jù)旨在證明中福公司違約存在故意，目的是用抵押的錢款去獲取投資利益，本院認為，上述證據(jù)雖證明房屋被抵押的事實，但是中福公司抵押的事實發(fā)生于2014年11月，為在建工程抵押，且在2015年3月起即陸續(xù)注銷了抵押，故無法證明朱衛(wèi)某所述的待證事實，案外人彭某某的合同約定與朱衛(wèi)某的合同約定不一致，亦無法證明朱衛(wèi)某所述的待證事實，且上述證據(jù)所要證明的待證事實與中福公司因逾期辦證需要承擔的違約責任并無法律上的關聯(lián)性，因此，本院依法確認上述證據(jù)不具有證明力。
　　對于中福公司提供的證據(jù)，朱衛(wèi)某對證據(jù)1的真實性無異議，但是認為中福公司辦證逾期了，本院認為，朱衛(wèi)某對于證據(jù)的真實性無異議，雙方的爭議在于證據(jù)的待證事實，鑒于上述證據(jù)證明了本案的部分事實，本院依法確認上述證據(jù)對于相應的事實具有證明力。對于證據(jù)2，朱衛(wèi)某認為系偽證，告示沒有落款時間，樓道里也沒有張貼，且如果是8月底張貼的，中福公司卻未在2017年9月(2017)滬0101民初2670號案件的二審開庭期間提供，本院認為，中福公司提供的證據(jù)與本院審理期間調(diào)取的居委會證明相吻合，朱衛(wèi)某未提供其他充分證據(jù)否定上述事實，本院依法確認上述證據(jù)對于相應的事實具有證明力。
　　審理中，本院于2018年10月19日至系爭房屋所在居委會了解相應情況，據(jù)該居委會負責人介紹，在2017年8月底，中福公司采用在小區(qū)公告欄、每幢樓樓道張貼公告的形式，通知業(yè)主可以辦理小產(chǎn)證，具體日期已不記得，但是中福公司是現(xiàn)場拍照的。
　　對于本院調(diào)取的證據(jù)，朱衛(wèi)某對于證據(jù)效力提出異議，認為居委會與中福公司存在利益關系，中福公司對于證據(jù)無異議。本院認為，朱衛(wèi)某未提供中福公司與居委會存在利益關系的證據(jù)，其異議不成立，本院依法確認上述證據(jù)對于相應的事實具有證明力。
　　本院經(jīng)審理認定事實如下：
　　一、2014年5月12日，朱衛(wèi)某(乙方)與中福公司(甲方)簽訂《上海市商品房預售合同》，主要內(nèi)容為：1、乙方向甲方購買系爭房屋，其中，合同的第二條約定甲方暫測該房屋建筑面積為88.57平方米，房屋價款為XXXXXXX元；2、合同第十條約定，該房屋的交付必須符合下列條件：取得了《住宅交付使用許可證》、甲方對該房屋設定的抵押已注銷、甲方已按規(guī)定繳納了物業(yè)維修基金，甲方承諾在2015年6月30日前辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，取得新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)，如到時不能取得商品房房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)，乙方有權(quán)單方面解除本合同；3、合同第十一條約定，甲方定于2014年12月31日前將房屋交付給乙方，除不可抗力外；4、合同第十二條約定，甲方如未在本合同第十一條約定的期限內(nèi)將該房屋交付乙方，應當向乙方支付違約金，違約金按乙方已支付的房價款日萬分之一計算，違約金自本合同第十一條約定的最后交付期限之第二天起算至實際支付之日止，逾期超過90天，乙方有權(quán)單方面解除合同；5、合同第十三條約定，該房屋符合本合同第十條約定的交付條件后，甲方應在交付之日前30天通知乙方辦理交付該房屋的手續(xù)，乙方應在收到通知之日起15天內(nèi)，會同甲方對該房屋進行驗收交接，房屋交付的標志為簽訂《房屋交接書》，在驗收交接時，甲方應出示符合本合同第十條約定的房屋交付條件的證明文件，因該房屋用途為居住用房，甲方應向乙方提供《新建住宅質(zhì)量保證書》和《新建住宅使用說明書》，同時甲方應當根據(jù)乙方要求提供實測面積的有關資料，甲方如不出示和不提供前款規(guī)定的材料，乙方有權(quán)拒絕接受該房屋，由此而產(chǎn)生的延期交房的責任由甲方承擔；6、合同第十四條約定，在甲方辦理了新建商品房房地產(chǎn)初始登記手續(xù)、取得了房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)后60日內(nèi)，由甲、乙雙方簽署本合同規(guī)定的《房屋交接書》，房屋交接書作為辦理該房屋過戶手續(xù)的必備文件，甲、乙雙方在簽署《房屋交接書》之日起60天內(nèi)，由雙方依法向黃浦區(qū)房地產(chǎn)交易中心辦理價格申報、過戶申請手續(xù)、申領該房屋的房地產(chǎn)權(quán)證(小產(chǎn)證)。
　　二、合同簽訂后，朱衛(wèi)某按實測建筑面積91.42平方米全額支付購房款人民幣XXXXXXX元，中福公司于2015年10月31日開具購房款發(fā)票，期間，中福公司將系爭房屋交付朱衛(wèi)某實際使用，但中福公司未在合同約定期限辦妥大產(chǎn)證。2015年12月7日，朱衛(wèi)某向中福公司發(fā)出《催請貴司履行“房屋所有權(quán)”過戶義務的函》，要求中福公司履行合同義務以協(xié)助辦理系爭房屋小產(chǎn)證。中福公司收到函件，但因未能辦妥大產(chǎn)證而致朱衛(wèi)某無法取得小產(chǎn)證。
　　三、中福公司于2017年7月28日取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》(大產(chǎn)證)，于2017年8月22日在小區(qū)大門口、物業(yè)服務中心以及每幢樓的門廳大堂里張貼告示，通知業(yè)主可以辦理小產(chǎn)證以及辦理小產(chǎn)證的相關事宜。朱衛(wèi)某于2017年12月26日取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》(小產(chǎn)證)。審理中，中福公司表示除了張貼公告之外，還電話通知了業(yè)主前來辦理小產(chǎn)證，但未提供相應的證據(jù)證明，朱衛(wèi)某稱于2017年11月下旬接到中福公司電話可以辦理小產(chǎn)證，但朱衛(wèi)某和中福公司未提供相應的證據(jù)證明向房地產(chǎn)交易中心申辦小產(chǎn)證的確切日期。
　　四、審理中，朱衛(wèi)某表示不要求解除其與中福公司簽訂的《上海市商品房預售合同》。
　　五、朱衛(wèi)某對于實際損失未提供相應證據(jù)證明。
　　本院認為，本案的第一個爭議焦點在于朱衛(wèi)某主張的逾期辦理產(chǎn)證違約金是否有合同依據(jù)或法律依據(jù)。中福公司在合同中承諾在2015年6月30日前辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)并取得大產(chǎn)證，雙方又約定在中福公司取得大產(chǎn)證后60日內(nèi)(即2015年8月29日前)共同簽署用于辦理該房屋過戶手續(xù)的《房屋交接書》，并在簽署《房屋交接書》之日起60天(即2015年10月28日前)內(nèi)共同向房地產(chǎn)交易中心申領小產(chǎn)證，而實際履行過程中，中福公司于2017年7月28日取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》(大產(chǎn)證)，朱衛(wèi)某于2017年12月26日取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》(小產(chǎn)證)，中福公司的行為已經(jīng)構(gòu)成逾期辦證的違約。雖然合同對此并未約定逾期違約金，僅約定朱衛(wèi)某可以解除合同并主張解約違約金，現(xiàn)朱衛(wèi)某當庭表示不解除合同，而是根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條的規(guī)定，要求按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算逾期辦理產(chǎn)證的違約金，對此，中福公司認為雙方已經(jīng)存在合同約定且約定為解除合同，故朱衛(wèi)某無權(quán)主張逾期辦證違約金。對此，本院認為，雙方雖在合同中約定逾期辦理大產(chǎn)證的，朱衛(wèi)某有權(quán)單方面解除合同，但是該約定并不意味著朱衛(wèi)某即喪失了主張逾期辦證違約金的權(quán)利，對此，朱衛(wèi)某應當具有選擇權(quán)，朱衛(wèi)某要求按照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定主張的逾期辦理產(chǎn)證違約金于法有據(jù)，本院應予支持。
　　本案的第二個爭議焦點在于逾期辦證的期間以及違約金的標準。根據(jù)雙方在合同中約定的產(chǎn)證辦理的時限，即自2015年6月30日起120日內(nèi)，亦即2015年10月28日前，雙方應向黃浦區(qū)房地產(chǎn)交易中心辦理價格申報、過戶申請手續(xù)、申領該房屋的房地產(chǎn)權(quán)證(小產(chǎn)證)。雖然在中福公司辦出大產(chǎn)證后，業(yè)主是否及時辦理小產(chǎn)證，是購房業(yè)主的自行選擇，但是作為開發(fā)商，應當盡到通知的義務，中福公司主張除了在2017年8月22日在小區(qū)相關位置張貼了告示，還電話通知業(yè)主可以辦理小產(chǎn)證?，F(xiàn)朱衛(wèi)某否認看到該告示，陳述其于2017年11月下旬接到中福公司電話可以辦理小產(chǎn)證后，才去辦理相應手續(xù)的。鑒于雙方約定的是向房地產(chǎn)交易中心申辦小產(chǎn)證的時間，而非取得小產(chǎn)證的時間，申辦小產(chǎn)證至取得小產(chǎn)證亦有一段辦證時間，而朱衛(wèi)某和中福公司未提供相應的證據(jù)證明向房地產(chǎn)交易中心申辦小產(chǎn)證的確切日期，本院酌情根據(jù)朱衛(wèi)某取得小產(chǎn)證的日期前一個月作為雙方申報的日期，故本案中，本院依法認定逾期辦證的期限為2015年10月29日起至2017年11月26日?，F(xiàn)朱衛(wèi)某主張自2015年10月31日起算，本院予以照準。至于違約金的標準，根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條的規(guī)定，逾期辦理產(chǎn)證的違約金的標準是按照已付購房款總額，并參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算，審理中，中福公司提出違約金過高，考慮到雙方逾期辦證期間屬于房價上漲期間，且朱衛(wèi)某并未提供實際損失的證據(jù)，本院酌情確定違約金標準為每日萬分之一。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第六條、第一百二十五條、《最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第七十四條、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條之規(guī)定，判決如下：
　　被告上海中福置業(yè)控股集團有限公司應于本判決生效之日起十日內(nèi)給付原告朱衛(wèi)某逾期辦理產(chǎn)證的違約金人民幣403560.19元。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　案件受理費人民幣10888元，由朱衛(wèi)某負擔人民幣4689元，由上海中福置業(yè)控股集團有限公司負擔人民幣6199元。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。
　　
　　
　　　　
　　

審判員：王巍琦

書記員：王凌冰