原告(反訴被告)：朱某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市虹口區(qū)。
　　委托訴訟代理人：宋永剛，上海興浦律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：賈某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市靜安區(qū)。
　　委托訴訟代理人：吳濱，北京市中銀(上海)律師事務(wù)所律師。
　　原告(反訴被告)朱某某與被告(反訴原告)賈某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年7月5日立案受理后，依法適用簡易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告(反訴被告)朱某某及其委托訴訟代理人宋永剛、被告(反訴原告)賈某某及其委托訴訟代理人吳濱到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　朱某某向本院提出訴訟請求：1、判令被告向原告支付2018年4月10日起至2018年6月9日止的房屋占用費(fèi)17,600元，并按每月8,800元標(biāo)準(zhǔn)支付自2018年6月10日起至騰退租賃房屋之日止的房屋占用費(fèi)；2、被告支付原告違約金10萬元；3、被告將上海市浦東新區(qū)申港街道申港大道XXX弄XXX號和浦東新區(qū)云鵑路XXX號房屋(以下簡稱系爭房屋)騰退并交還原告；4、被告支付原告自2017年5月9日起至2018年8月2日止的物業(yè)費(fèi)22,172元。事實(shí)和理由：2016年10月10日，原、被告簽訂房屋租賃合同。約定被告承租原告的系爭房屋，租賃面積為156.33平方米，租賃期限10年，自2016年10月10日起至2025年10月9日止，月租金8,800元，被告應(yīng)預(yù)先支付7個月租金，押金為8,800元。違約責(zé)任中約定如被告不租，應(yīng)提前一個月通知原告，原告押金不退并由被告支付10萬元違約金。合同簽訂后，原告將系爭房屋交付給被告，被告依約支付了租金，但至2018年4月，原告向被告催付租金時，被告對原告不予理睬并向原告發(fā)送短信稱房屋不租了。被告的行為構(gòu)成違約，損害了原告的利益，故提起訴訟。
　　賈某某辯稱，不同意原告的訴請，被告承租原告的房屋用于經(jīng)營電玩城，原告一直自稱系爭房屋為商鋪，而房屋實(shí)際性質(zhì)為辦公用途，致使被告一直無法辦理營業(yè)執(zhí)照，合同目的無法實(shí)現(xiàn)，原告已經(jīng)違約，被告有權(quán)解除合同。被告于2018年4月9日通知原告解除合同，并要求交還房屋，但被告于4月11日發(fā)現(xiàn)原告已將系爭房屋鎖住，不讓被告使用，也不讓被告搬離機(jī)器設(shè)備，因此被告無需支付房屋使用費(fèi)和違約金。被告對系爭房屋進(jìn)行了裝修，多次至工商部門辦理營業(yè)執(zhí)照，均被告知房屋不符合辦證條件。被告反復(fù)與原告溝通確認(rèn)，原告仍強(qiáng)調(diào)房屋性質(zhì)為商鋪。原告將不具備辦理營業(yè)執(zhí)照條件的房屋出租給被告，致被告投入了大額租金、設(shè)備款和裝修款，損失巨大。反訴請求：1、確認(rèn)原、被告的租賃合同于2018年4月9日解除；2、反訴被告退還反訴原告已付房屋租金149,600元及押金8,800元；3、反訴被告賠償反訴原告裝修損失(暫定)5萬元。
　　針對反訴，朱某某辯稱：同意解除合同，但不同意被告的其他反訴請求，本案系被告違約解除合同，被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。系爭房屋于2016年10月交付給被告，被告實(shí)際使用房屋至2018年4月，房屋租金應(yīng)當(dāng)由被告承擔(dān)。合同約定由被告自行裝修，原告無需賠償被告裝修費(fèi)用。由于被告違約解除合同，押金應(yīng)當(dāng)予以沒收。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：系爭房屋產(chǎn)權(quán)登記于原告等人名下，房屋用途為辦公。2016年10月10日，原告(出租方、甲方)與被告(承租方、乙方)簽訂《房屋租賃合同》，約定甲方將系爭房屋(面積156.33平方米)出租給乙方，租賃期10年，自2016年10月10日至2025年10月9日。月租金8,800元，預(yù)先付7個月租金計61,600元，以后每六個月付一次，須提前10天支付下次租金，押金8,800元。乙方在付清租金后方能使用該物業(yè)，租賃期間，水、電、燃?xì)?、物業(yè)費(fèi)以及其他由乙方居住而產(chǎn)生的費(fèi)用由乙方負(fù)擔(dān)。乙方承諾該物業(yè)必須按規(guī)定之用途使用，未經(jīng)甲方同意，乙方不得擅自將該物業(yè)用于規(guī)定以外之用途。違約責(zé)任約定，如乙方不租了，提前一個月通知甲方，甲方退還未住房租，但押金不退并由乙方支付違約金10萬元。合同附注，三年內(nèi)租金不變，每年為105,600元，后五年，每一年上漲7,500元。裝修期內(nèi)免一個月租金，時間為2016年10月10日至11月9日。合同另對其他事項(xiàng)作了約定。
　　合同簽訂后，系爭房屋交由被告使用，原告同時將系爭房屋的產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件交予被告，被告對系爭房屋進(jìn)行了裝修，并購置了經(jīng)營設(shè)備。被告于2016年10月9日支付原告租金及押金共計52,800元(其中押金8,800元)，2017年4月6日，被告支付原告租金52,800元(6個月租金)，2017年10月24-25日，被告支付原告租金52,800元(6個月租金)，合計支付租金至2018年4月9日。2017年3月，被告向系爭房屋所屬物業(yè)公司交付了物業(yè)費(fèi)9,192元，發(fā)票聯(lián)備注2016年10月9日至2017年5月8日。2018年4月9日，原告發(fā)短信向被告催討2018年4月10日起的租金。被告回復(fù)稱此前已通知過原告房屋不租了，原因是房屋性質(zhì)不一致，詢問原告何時有時間辦理交接店鋪。原告回復(fù)要按合同、走法律程序。4月中旬，被告發(fā)現(xiàn)系爭房屋被鎖門而無法進(jìn)入，遂拍攝了照片。5月10日，被告發(fā)送短信給原告，稱原告將房子鎖了，對雙方?jīng)]有好處，希望雙方盡快溝通解決問題。原告回復(fù)稱不知道(原告沒有鎖門)。此后，原告提起訴訟。
　　審理中，原、被告確認(rèn)涉案租賃合同于2018年4月9日解除，原告認(rèn)為被告違約解除合同，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。原告于2018年8月13日的庭審中否認(rèn)對系爭房屋鎖門，認(rèn)為鎖門行為系物業(yè)即上海盈尚物業(yè)管理有限公司(以下簡稱盈尚公司)所為。庭審后，原告補(bǔ)充提交了被告與盈尚公司于2017年3月簽訂的物業(yè)管理規(guī)約、盈尚公司出具的收據(jù)、說明，收據(jù)日期為2018年8月16日，收款事由為物業(yè)費(fèi)(2017年5月9日至2018年4月8日)，金額15,311.50元，證明物業(yè)管理合同是被告與盈尚公司簽訂，原告已墊付系爭房屋的物業(yè)費(fèi)15,311.50元。說明書(日期2018年8月16日)內(nèi)容為“2018年5月9日下午授業(yè)主朱某某的委托，將云鵑路479-481、內(nèi)廳22-23單元門上鎖”。經(jīng)質(zhì)證，被告對原告支付物業(yè)費(fèi)金額無異議，認(rèn)為2017年5月9日以后的物業(yè)費(fèi)不應(yīng)由被告承擔(dān)，對說明書的內(nèi)容有異議，認(rèn)為盈尚公司在說明書上陳述的日期有誤，盈尚公司實(shí)際于2018年4月16日之前已應(yīng)原告要求將系爭房屋鎖門。為此被告提交了其手機(jī)拍攝門被鎖的照片，日期顯示為2018年4月16日；被告與盈尚公司閔姓經(jīng)理間的微信記錄，證明盈尚公司表示鎖門是房東(原告)授權(quán)的，時間較長，已記不清，猜測是在2018年4、5月份。經(jīng)質(zhì)證，原告認(rèn)為鎖門的日期應(yīng)以盈尚公司的證明為準(zhǔn)。經(jīng)本院協(xié)調(diào)，被告留存于系爭房屋內(nèi)的物品于2018年8月22-23日期間搬出了系爭房屋。故原告撤回了第3項(xiàng)訴訟請求，房屋使用費(fèi)、物業(yè)費(fèi)要求計算至2018年8月23日，物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每月1,276元。被告認(rèn)為合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)過高，請求法院予以調(diào)整。
　　本院認(rèn)為，原、被告就系爭房屋簽訂的《房屋租賃合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)恪守。合同中并未寫明被告承租的用途，原告在簽訂合同的同時已將房屋的產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件交予被告，故對于房屋的屬性，原告并無欺瞞，被告在承租時已知曉房屋的用途屬性。即使系爭房屋辦公用途的屬性不能滿足被告實(shí)際承租用途之辦證條件，亦乃被告自己預(yù)估不足所致。故即使因?yàn)椴荒苻k證而無法實(shí)現(xiàn)承租目的，并非原告的過錯所致，被告認(rèn)為原告違約而其享有單方解約權(quán)，本院不予認(rèn)同。2018年4月9日，被告在短信中向原告正式提出解除合同，從雙方短信往來反映，在此之前被告向原告提及過因房屋不能辦證而欲解除合同，現(xiàn)雙方確認(rèn)涉案合同于2018年4月9日解除，由于系被告違約解除合同，而原告亦表示同意，但認(rèn)為被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)解除合同的違約責(zé)任，本院予以采納。被告主張原告應(yīng)當(dāng)返還截止2018年4月9日的已付租金149,600元，于法無據(jù)，本院不予支持。由于被告違約解除合同，原告認(rèn)為已付押金8,800元應(yīng)不予返還，符合合同約定，本院予以準(zhǔn)許。合同約定承租期間的物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)由被告承擔(dān)，原告已為被告墊付了2017年5月9日至2018年4月8日的物業(yè)費(fèi)15,311.50元，此款應(yīng)由被告支付原告。被告主張合同約定的解約違約金過高，請求予以調(diào)整，本院予以準(zhǔn)許。鑒于被告已承擔(dān)了沒收押金的違約責(zé)任，而涉案合同約定的解約違約金過高，依照公平及誠實(shí)信用的原則，本院酌情確定被告承擔(dān)解約違約金4萬元。關(guān)于原告主張的2018年4月10日至8月23日的房屋使用費(fèi)。本院認(rèn)為，被告于2018年4月9日提出解除合同并要求交還租賃物，原告未明確作出回復(fù)卻授權(quán)物業(yè)公司直接將系爭房屋鎖門，致使被告不能繼續(xù)使用租賃物。截止5月10日，被告仍提出希望盡快協(xié)調(diào)處理雙方的糾紛，原告卻否認(rèn)其鎖門的行為。在被告違約提出解除合同時，原告可以選擇向被告主張解除合同的違約責(zé)任或要求繼續(xù)履行合同但應(yīng)當(dāng)保證承租人繼續(xù)對租賃物的占有使用。原告擅自鎖門的行為，造成被告既不能占有使用系爭房屋，也阻礙了被告對租賃物的交還。故對原告鎖門以后的房屋使用費(fèi)，其要求由被告承擔(dān)，本院不予支持。對于鎖門的具體日期，雙方存有爭議。從原告提交的照片以及物業(yè)公司前后對鎖門日期的不確定表示，本院認(rèn)定最遲于2018年4月16日系爭房屋已被鎖門。故對2018年4月10日至4月16日的房屋使用費(fèi)仍由被告承擔(dān)計2,053元。因原告認(rèn)為系爭房屋的物業(yè)服務(wù)合同系被告與物業(yè)公司簽訂，原告墊付的物業(yè)費(fèi)截止2018年4月9日，對其主張此后的物業(yè)費(fèi)，本院不予支持。被告反訴中主張的裝修賠償款，由于涉案合同系被告違約解除，該項(xiàng)訴請，缺乏法律依據(jù)，本院不予支持。
　　綜上，依照《中華人民共和國合同法》第九十七條、第一百零七條、第一百一十四條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告(反訴被告)朱某某與被告(反訴原告)賈某某簽訂的《房屋租賃合同》于2018年4月9日解除；
　　二、被告(反訴原告)賈某某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告(反訴被告)朱某某房屋使用費(fèi)2,053元；
　　三、被告(反訴原告)賈某某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告(反訴被告)朱某某違約金40,000元；
　　四、被告(反訴原告)賈某某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告(反訴被告)朱某某墊付的物業(yè)管理費(fèi)15,311.50元；
　　五、駁回原告朱某某的其他訴訟請求；
　　六、駁回反訴原告賈某某的其他反訴請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費(fèi)2,652元，減半收取計1,326元，由原告朱某某負(fù)擔(dān)326元，被告賈某某負(fù)擔(dān)1,000元。反訴案件受理費(fèi)減半收取計2,213元，由反訴原告賈某某負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：何紹輝

書記員：沈??嬿