上訴人（原審被告，反訴原告）：朱光華，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住廣水市。
上訴人（原審被告，反訴原告）：閔某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住廣水市，系朱光華妻子。
以上兩上訴人的共同委托訴訟代理人：付翔，湖北磊落律師事務所律師。
被上訴人（原審原告，反訴被告）：胡紅麗，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住廣水市。
委托訴訟代理人：余音，湖北鄂北律師事務所律師。
原審第三人：朱淵，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住廣水市，系朱光華之子。

上訴人朱光華、閔某某因與被上訴人胡紅麗、原審第三人朱淵房屋買賣合同糾紛一案，不服廣水市人民法院（2016）鄂1381民初1176號民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年3月6日受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。上訴人朱光華、閔某某及其委托訴訟代理人付翔，被上訴人胡紅麗及其委托訴訟代理人余音，原審第三人朱淵到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。
上訴人朱光華、閔某某上訴請求：請求撤銷原判，依法改判駁回被上訴人的訴訟請求，被上訴人向上訴人返還房屋，本案訴訟費用由被上訴人承擔。事實與理由：1、上訴人在合同履行過程中未違反合同約定，不應當承擔違約責任。雙方當事人在合同中明確約定，2007年7月21日是被上訴人的最后付款日期，并未約定上訴人應當在2007年7月21日前履行合同義務，且雙方在合同的第五條約定：“雙方付清購房款后，甲方將房屋所有權證交給乙方”，而一審法院認定朱光華有違約行為沒有事實依據，屬認定事實錯誤。2、上訴人依據合同法第九十四條的規(guī)定通知被上訴人解除合同，合同依法已經解除，上訴人無需再履行合同，上訴人有權將房屋贈與其子朱淵。被上訴人遲延履行主要債務，在2007年9月15日經上訴人催告后仍未履行，故上訴人在2008年5月6日通知其解除合同符合法律規(guī)定，該合同在被上訴人收到通知時就已經解除。在廣水法院2015年1月16日的庭審中，被上訴人承認朱光華曾向其口頭通知解除合同兩次。原判認定上訴人惡意串通而撤銷其與其子朱淵第三人之間的贈與合同錯誤。
被上訴人胡紅麗辯稱：上訴人的上訴理由不能成立，原判查明事實清楚，適用法律正確。上訴人的房產證在廣水農村信用社抵押貸款直到2011年，上訴人存在根本違約，被上訴人多次要付4萬元，因為上訴人沒有房產證，他們不敢收錢。合同雖然沒有履行完畢，但是合同是合法有效的，是上訴人不履行合同導致的后果。本案不能適用合同法第九十四條的規(guī)定。請二審法院查明事實，依法維持一審判決。
胡紅麗向一審法院起訴請求：1、依法判決原、被告于2007年7月12日簽訂的房屋買賣合同合法有效；2、請求確認兩被告將爭訴房屋贈與第三人朱淵的行為無效，并依法撤銷第三人朱淵的廣水國用（2014）第03320427號土地使用權證和廣水字第11-××號房產證；3、請求人民法院依法判決被告辦理該房屋產權證交付給原告；4、本案訴訟費用由被告承擔。事實和理由：2007年7月12日，原、被告簽訂房屋買賣合同，合同約定被告將位于廣水市廣水街道辦事處桐柏大道161號第二層三間房屋，建筑面積120平方米，以80000元價格出售給原告，原告按合同約定先付40000元房款，剩余40000元房款待被告交付房屋產權證后付清。后原告多次找被告支付40000元房款，被告沒有收取，原告自2007年7月已在該房屋居住至今。本案在一審和二審審理過程中，原告才知道兩被告違約惡意地將已出售的房屋于2013年11月贈與了第三人朱淵，并于2014年3月、5月將該房屋的房產證及土地使用證過戶登記在第三人朱淵名下。兩被告的行為屬惡意串通，不僅違約、不誠信，且違背了法律法規(guī)的規(guī)定，屬無效的民事行為，應依法予以撤銷。故提出上述訴訟請求。
一審法院認定事實：2007年7月12日，胡紅麗與朱光華簽訂了房屋買賣合同一份。合同約定“朱光華將其位于廣水市廣水街道辦事處桐柏大道161號第二層房屋三間出賣給胡紅麗。房屋價款80000元，購房款分兩次給付，即2007年7月12日前付款40000元，余款于同年7月21日前一次性付清。買方付清購房款后，賣方將房屋所有權證交付給買方?！焙贤炗喓?，胡紅麗按約定給付了首期40000元購房款，朱光華出具了收條并按期交付了房屋。胡紅麗對該房裝修后入住至今。后在合同履行過程中，雙方為房屋余款的支付和房屋所有權證的交付發(fā)生爭議，胡紅麗堅持先看證后交款，朱光華則要求先付清余款后再交付房產證。因上述爭議，胡紅麗至今尚未向朱光華付清剩余購房款40000元，朱光華亦未向胡紅麗交付房產證。2014年11月4日，胡紅麗訴至法院，請求判令原、被告于2007年7月12日簽訂的房屋買賣合同合法有效；朱光華、閔某某辦理房屋產權證并交付給原告。朱光華反訴稱其認可合同合法有效，但胡紅麗違約在先，拒不給付剩余購房款，故不應向胡紅麗交付房產證。
原審另查明：2013年11月29日，朱光華、閔某某與第三人朱淵（系朱光華、閔某某之子）簽訂《贈與合同》，將爭訴房屋贈與給第三人朱淵，于2014年3月18日辦理了產權過戶手續(xù)。
原審法院認為，當事人之間的爭議焦點為：1、雙方在房屋買賣合同履行過程中違約責任的認定問題。2、朱光華、閔某某、第三人朱淵之間的《贈與合同》效力的問題。3、剩余購房款給付的問題。法院對上述爭議焦點評判如下：1、雙方在房屋買賣合同履行過程中違約責任的認定問題。原、被告經友好協商于2007年7月12日簽訂《房屋買賣合同》，朱光華將其所有的位于廣水市廣水街道辦事處桐柏大道161號二層房屋以80000元價格銷售給胡紅麗，并約定合同簽訂時付房款40000元，剩余40000元于同年7月21日前付清；合同同時約定，胡紅麗付清購房款后，朱光華向其交付房屋所有權證。逾期后胡紅麗并沒有依約付清購房款，據此可認定胡紅麗遲延履行主要債務，構成違約。朱光華在合同約定最后期限，即2007年7月21日，也未能向胡紅麗提供房屋所有權證供胡紅麗辦理過戶手續(xù)（房屋所有權證被抵押貸款），同時亦構成違約。本案中，原、被告雙方均構成違約，并存在過錯，應認定為混合過錯。當事人一方因另一方違反合同受到損失的，應當及時采取措施防止損失的擴大；沒有及時采取措施致使損失擴大的，無權就擴大的損失要求賠償。故本案中雙方當事人均有違約過錯，各自承擔混合過錯責任。2、朱光華、閔某某、第三人朱淵之間的《贈與合同》效力的問題。《最高人民法院關于適用＜中華人民共和國合同法＞若干問題的解釋（一）》第九條規(guī)定：“依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理批準手續(xù)的，或者辦理批準、登記手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準手續(xù)的，或者仍未辦理批準登記手續(xù)的，人民法院應當認定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移?！焙t麗與朱光華之間于2007年7月12日的簽訂《房屋買賣合同》后。胡紅麗即長期在此居住，并未離開。朱光華、閔某某與朱淵也長期居住在此。2013年朱光華、閔某某將包括已出售給胡紅麗的房屋一并贈給其子朱淵。朱光華、閔某某與第三人朱淵的行為，具有加害他人的不良動機，且合同雙方當事人主觀上有惡意串通，加害第三人利益的故意。雖然是朱光華、閔某某作出某種意思表示，而朱淵明知實施該行為侵害了胡紅麗的利益，而不表示反對，并與之簽訂、履行合同。從贈與合同雙方當事人履行合同的客觀行為也可以對其是否存在惡意串通的意思表示進行認定。朱光華、閔某某明知所有的第二層房屋已出售給胡紅麗并長期在此居住在此，在《房屋買賣合同》沒有解除時，擅自與第三人朱淵之間簽訂《贈與合同》，第三人朱淵接受贈與，符合“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益”的法律規(guī)定，其行為構成惡意串通，《贈與合同》無效，應予以撤銷。3、剩余購房款給付的問題。胡紅麗與朱光華《房屋買賣合同》簽訂后，僅給付部分購房款，應及時給付剩余40000元購房款而未付，存在違約，理應承擔違約責任。朱光華在《房屋買賣合同》簽訂后，不能及時提供房屋所有權證交胡紅麗辦理過戶手續(xù)，亦存在違約。原、被告均存在違約過錯，應認定為混合過錯，損失部分各自承擔。胡紅麗給付朱光華、閔某某購房款40000元。因房屋出售后長期得不到報酬，造成一定的經濟損失，胡紅麗應當予以賠償。朱光華、閔某某未按合同約定辦理過戶手續(xù)并且將爭議房屋過戶給第三人朱淵給胡紅麗造成經濟損失，依法也應承擔賠償責任。雙方違約責任對等。經合議庭評議報原審法院審判委員會討論，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第四十四條、第六十條、第一百零七條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二之規(guī)定，判決：一、原告胡紅麗與被告朱光華簽訂的《房屋買賣合同》有效；二、被告朱光華、閔某某與第三人朱淵簽訂的《贈與合同》無效，依法予以撤銷；三、原告胡紅麗給付被告剩余購房款40000元；四、被告朱光華、閔某某協助原告胡紅麗辦理房屋過戶手續(xù)。案件受理費800元，由胡紅麗負擔。
上訴人朱光華、閔某某為支持其上訴請求，二審期間向本院提交下列證據：
證據一：證人朱某出具的證明一份。證據的主要內容為：證人朱某是朱光華與胡紅麗買賣合同的中介人，當時定在2007年7月12日簽合同，合同約定乙方將二次交付款甲方，第一次2007年7月12日前付款4萬元，其余款定到2007年7月21日前一次性付清。2007年9月15日，胡紅麗還沒有付清剩下4萬元欠款，朱光華找證人朱某幫忙找胡紅麗要錢，證人后趕到胡紅麗家中，要求胡紅麗按照合同付款，胡紅麗還是不給錢。證明目的：朱光華2007年9月15日向胡紅麗催要剩余房款4萬元。
證據二：證人胡某、孫某出具的證明各一份。證據的主要內容為：朱光華位于廣水市××街道辦事處九皇××大道××房屋××樓××地板磚、地腳線、墻上仿瓷是2004年就裝修好的。證明目的：本案訴爭的房屋在出售給胡紅麗之前已進行了裝修。
證據三：照片三張。證明目的：本案訴爭的房屋在出售給胡紅麗之前已進行了裝修。
被上訴人胡紅麗質證認為，證據一的證人應當出庭作證接受雙方的質詢，該證據不符合證據要求，不能作為本案證據使用，且證據的內容也不真實。證據二、三的內容基本屬實，被上訴人購買房屋時，該房屋已經安裝好了水電、地板磚、地腳線，房屋墻壁刮了一道仿瓷，除廚房外均安裝了門窗，還有一間臥室已做好了衣柜。
為了核實相關事實，本院依職權對證人朱某進行了調查詢問。朱某陳述朱光華與胡紅麗簽訂《房屋買賣合同書》后的第二年還是第三年（具體時間記不清了），朱光華的兒子出了車禍需要錢，朱光華就叫他幫忙去找胡紅麗要剩余的4萬元房款。證人在路上碰到了胡紅麗夫婦二人，跟他們說了這事，胡紅麗說房子手續(xù)不齊全，她不給錢。朱光華與胡紅麗簽訂《房屋買賣合同書》時，胡紅麗清楚其購買的房屋已經抵押給銀行了。簽合同之前約定的是朱光華先把房產證從銀行拿出來，胡紅麗再付剩余的四萬元。
對上述調查筆錄，上訴人朱光華、閔某某質證認為，朱某向胡紅麗要錢的時間是2007年9月，上訴人兒子朱淵就是2007年9月出的車禍，朱光華與胡紅麗簽訂《房屋買賣合同書》時約定胡紅麗先把4萬元余款付清了，上訴人還清了銀行的貸款后才能把房產證從銀行拿出來去辦理過戶；被上訴人胡紅麗質證認為，朱某陳述的被上訴人在簽合同之前已經知道房子抵押的事實不屬實，被上訴人并不清楚朱光華的房子抵押給了銀行。
對上訴人提交的上述證據，本院認為，被上訴人胡紅麗對證據二、三無異議，故對證據二、三予以采信。關于證據一及本院對證人朱某的調查筆錄是否采信，被上訴人胡紅麗曾在原審庭審時申請朱某出庭作證，上訴人朱光華、閔某某在二審亦申請朱某作為其證人出庭作證，因證人朱某與雙方當事人均存在朋友或親屬關系，系朱光華與胡紅麗買賣房屋的中間介紹人，對雙方訂立房屋買賣合同的情況較為了解，故本院對其證言予以采信。
經審理查明，朱光華于2004年11月6日向廣水市農村信用合作聯社廣水信用社申請貸款8萬元，借款用途為工藝品加工、購車，還款計劃為2005年11月6日歸還8萬元。廣水市廣水房地產交易評估管理所于2011年6月15日頒發(fā)了廣水市房他證廣水字第××號他項權證，載明“根據抵押合同約定，抵押期限自2011年6月15日起至2014年6月14日止”。
另查明，朱光華、閔某某之女朱婷婷與廣水市農村信用合作聯社城南信用社于2014年7月4日簽訂《個人借款合同》，朱婷婷向廣水市農村信用合作聯社城南信用社借款400000元，借款期限為36個月。朱淵及其妻子閔紅以位于廣水市××辦事處××大道××幢房屋（建筑面積355.95平方米）為上述借款合同提供抵押擔保，抵押期限自2014年7月4日起至2017年7月3日止，并于2014年7月4日在廣水市廣水房地產交易評估管理所辦理了房他證廣水字第××號他項權證。
還查明，朱光華與胡紅麗簽訂《房屋買賣合同書》前，朱光華、閔某某已對該房屋進行了裝修，該房屋已經安裝好了水電、地板磚、地腳線，房屋墻壁刮了仿瓷，除廚房外均安裝了門窗，以及一間臥室已做好了衣柜。胡紅麗在入住該房屋后，又對房屋做了進一步裝修。
原審認定其他事實屬實。
本院認為，本案爭議的焦點為：一、朱光華與胡紅麗于2007年7月12日簽訂的房屋買賣合同是否已經解除？二、如合同未解除，本案合同應如何繼續(xù)履行？

綜上所述，原審判決認定事實清楚，但實體處理不當，本院依法予以糾正。依照《中華人民共和國合同法》第八條、第四十四條、第六十條、第一百零七條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項之規(guī)定，判決如下：

一、維持廣水市人民法院（2016）鄂1381民初1176號民事判決第一項；
二、變更廣水市人民法院（2016）鄂1381民初1176號民事判決第二項為：朱光華、閔某某與第三人朱淵簽訂的《贈與合同》無效；
三、撤銷廣水市人民法院（2016）鄂1381民初1176號民事判決第三、四項；
四、駁回胡紅麗的其他訴訟請求。
如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
一審案件受理費800元，由胡紅麗負擔；二審案件受理費800元，由朱光華、閔某某負擔。
本判決為終審判決。

審判長　　詹君健 審判員　　張　歡 審判員　　李　超

書記員：趙曼曼