原告：朱某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)住黑龍江省樺南縣。原告：崔麗某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)住黑龍江省樺南縣。委托訴訟代理人：武艷波，黑龍江龍之劍律師事務(wù)所律師。被告：佳木斯萬基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地黑龍江省佳木斯市長安西路408號。法定代表人：于文波，職務(wù)董事長。委托訴訟代理人：楊士玲，系該公司經(jīng)理。第三人：邵劍波，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)，住黑龍江省佳木斯市前進(jìn)區(qū)。委托訴訟代理人：黃德志，黑龍江君德律師事務(wù)所律師。

朱某某、崔麗某向本院提出訴訟請求：1.要求被告履行房屋買賣合同，并協(xié)助原告辦理不動產(chǎn)權(quán)證書，提供辦證所需手續(xù);2.要求確認(rèn)被告與第三人簽訂的商品房買賣合同無效；3.訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。事實(shí)及理由：2011年10月2日，原告與被告萬基公司簽訂了《商品房投資協(xié)議書》，協(xié)議約定：原告購買萬基公司在樺南縣××開發(fā)××樓××單元××室，房屋面積91.56平方米，原告交付了全部價(jià)款。后期原告到樺南縣房產(chǎn)局辦理產(chǎn)權(quán)證照時(shí)，得知原告購買的房屋由萬基公司與第三人邵劍波之間辦理了機(jī)打合同，導(dǎo)致原告無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)證照，故提起訴訟。萬基公司辯稱，關(guān)于房屋買賣事宜不清楚，我公司沒有將爭議房屋出賣給原告，也沒有與原告簽訂認(rèn)購合同和收取房款，該地段的實(shí)際投資興建人為張敬科，他作為實(shí)際投資人和受益人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任；另外我公司也沒有將原告的房屋出售給第三人，并沒有與其簽訂房屋買賣合同和收取房款，均是張敬科所為，應(yīng)當(dāng)將其追加為本案被告查明事實(shí)，否則必然影響案件的公正審理，故請求法院駁回原告的訴訟請求。第三人邵劍波述稱：1、《商品房買賣合同》的簽訂是我與佳木斯萬基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司雙方真實(shí)意思表示，不違反法律規(guī)定，依法有效。我們于2012年9月12日簽訂了借款合同與抵押合同，約定將被告公司自建樓作為抵押物，抵押方式為商品房買賣合同。若到期未還款，答辯人有權(quán)對抵押物拍賣、變賣并優(yōu)先受償。2、《商品房買賣合同》為樺南縣房產(chǎn)局的機(jī)打合同，已經(jīng)進(jìn)行備案登記，涉案房屋所有權(quán)外觀上已經(jīng)轉(zhuǎn)移給我對外具有公示效力，我對涉案房屋依法享有受償?shù)臋?quán)利。請求法院依法駁回原告的訴訟請求。當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院依職權(quán)也調(diào)取了來源于樺南縣公安局及不動產(chǎn)登記中心的相關(guān)證據(jù)并組織了當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當(dāng)事人無異議的證據(jù)，即原告提供的房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書、購樓收據(jù)、入戶收費(fèi)票據(jù)、不動產(chǎn)發(fā)票及實(shí)際居住的相關(guān)證據(jù)（電力、采曖、物業(yè)等費(fèi)用收據(jù)），第三人提供的借款合同、抵押合同、商品房買賣合同，本院調(diào)查取證的萬基公司授權(quán)委托證明書、隆吉小區(qū)三期的相關(guān)政府批件、商品房買賣合同、張敬科詢問筆錄、顏世芹詢問筆錄，本院予以確認(rèn)在卷佐證。根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：樺南縣隆吉小區(qū)三期建設(shè)項(xiàng)目系被告萬基公司與案外人張敬科合作開發(fā)。2011年10月2日，原告與萬基公司簽訂《商品房投資協(xié)議書》，約定購買隆吉小區(qū)三期2號樓3單元402室，房屋面積88.26平方米。二原告交付購房款后，在被告房屋竣工后經(jīng)被告許可入住。此后，當(dāng)原告到樺南縣房地產(chǎn)管理局辦理房屋權(quán)屬證書時(shí)，被告知涉案房屋已被第三人邵劍波備案登記，導(dǎo)致原告無法實(shí)現(xiàn)權(quán)利，故提起訴訟。另查明，2012年9月10日，因案外人張敬科開發(fā)樺南縣秀北小區(qū)向第三人邵劍波借款，便將涉案房屋作為擔(dān)保簽訂了商品房買賣合同，并在樺南縣房地產(chǎn)管理局辦理了預(yù)售合同備案登記。另查明，該小區(qū)二號樓開始時(shí)的單元號與房產(chǎn)測繪時(shí)不一致，房產(chǎn)在測繪時(shí)，是從西向東依次為1至6單元，從而使原1單元變?yōu)?單元，以此類推。
原告朱某某、崔麗某與被告佳木斯萬基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“萬基公司”）、第三人邵劍波商品房銷售合同糾紛一案，本院于2017年4月12日立案后，依法適用普通程序，于2017年10月30日公開開庭進(jìn)行了審理。原告朱某某、崔麗某及其委托訴訟代理人武艷波、第三人邵劍波及委托訴訟代理人黃德志，被告萬基公司委托訴訟代理人楊士玲經(jīng)本院依法傳喚無正當(dāng)理由未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，案件的爭議焦點(diǎn)，一是被告萬基公司與第三人邵劍波簽訂的《商品房買賣合同》的效力問題；二是原告朱某某與被告萬基公司簽訂的《商品房投資協(xié)議書》的效力及履行問題。首先，民法通則規(guī)定民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備的條件之一為“意思表示真實(shí)”，張敬科作為萬基公司的合伙人與邵劍波之間存在借款的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，作為借款的擔(dān)保，張敬科委托賈東陽與邵劍波將涉案房屋辦理了備案登記，可見雙方的真實(shí)意思是以房屋作為借款的抵押擔(dān)保，雙方的外在表示為簽訂商品房買賣合同并辦理備案登記，因此雙方簽訂商品房買賣合同這一民事行為的內(nèi)在意思與外在表示不一致，意思表示并不真實(shí)，應(yīng)為無效。其次，我國采取物權(quán)法定原則，本案中被告與第三人采取簽訂商品房買賣合同的方式來擔(dān)保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，該擔(dān)保方式?jīng)]有被物權(quán)法或其他法律所規(guī)定和認(rèn)可，不符合物權(quán)法定的原則；最后，民間借貸司法解釋亦規(guī)定審理民間借貸案件中如出現(xiàn)實(shí)為借貸而名為買賣的情形應(yīng)以借貸法律關(guān)系審理，并釋明當(dāng)事人變更訴求，如其拒絕的話裁定駁回起訴。由此可見，就該案的審理，應(yīng)堅(jiān)持買賣合同的從屬性及基礎(chǔ)法律關(guān)系審理的原則，第三人可以民間借貸另行向債務(wù)人主張權(quán)利，作為其民事權(quán)益的救濟(jì)方式。關(guān)于原告朱某某與被告萬基公司簽訂的《商品房投資協(xié)議書》的效力及履行問題。第一，該協(xié)議書約定了商品房買賣的基本內(nèi)容，具備買賣合同的必要條款并簽字蓋章，可見雙方訂立買賣合同意思表示真實(shí)，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效；第二，原告履行了房屋價(jià)款的給付義務(wù)，被告出具了收據(jù)并將涉案房屋交付于原告；第三，原告已對房屋進(jìn)行了占有使用，有其提供的采暖、供電、供水及物業(yè)收費(fèi)的票據(jù)為憑，被告負(fù)有承擔(dān)轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán)與原告，協(xié)助原告辦理房屋所有權(quán)證書的義務(wù)，該義務(wù)雖未明確記載于雙方簽訂的商品房投資協(xié)議書，但卻實(shí)際存在于合同履行之中。綜上所述，被告萬基公司與第三人邵劍波簽訂的商品房買賣合同名為商品房買賣，實(shí)為借款擔(dān)保，意思表示不真實(shí)，此擔(dān)保方式違反物權(quán)法定原則和民間借貸的法律規(guī)定，第三人所支付的款項(xiàng)實(shí)為借款并非房屋買賣的價(jià)款，其并未履行買賣合同的價(jià)款支付義務(wù)，應(yīng)為無效；原告朱某某、崔麗某與被告萬基公司簽訂的商品房投資協(xié)議書意思表示真實(shí)，具備商品房買賣合同的要件，沒有違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，應(yīng)為有效合同。在該合同依法成立的情況下，被告萬基公司負(fù)有協(xié)助原告朱某某、崔麗某辦理涉案房屋產(chǎn)權(quán)登記的附隨義務(wù)。此外，關(guān)于被告萬基公司提出因張敬科是隆吉小區(qū)三期建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)際投資人和受益人，應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任的辯解不予采信，理由是萬基公司所出具的授權(quán)委托證明書中明確承認(rèn)該項(xiàng)目為其與賈東陽（實(shí)際為張敬科）合作經(jīng)營，即使二者屬民事法律行為中的掛靠關(guān)系，但因其系政府批準(zhǔn)備案的房地產(chǎn)開發(fā)主體理應(yīng)擔(dān)責(zé)。被告萬基公司經(jīng)本院合法傳喚無正當(dāng)理由拒不到庭參加訴訟，視為其對民事權(quán)利的放棄。依照《中華人民共和國民法通則》第五十五條，《中華人民共和國物權(quán)法》第五條、第二十條、第一百八十六條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條、第十一條第一款，《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條第一款及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條的規(guī)定，判決如下：

確認(rèn)被告佳木斯萬基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與第三人邵劍波于2012年9月10日簽訂的《商品房買賣合同》無效；確認(rèn)被告佳木斯萬基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與原告朱某某、崔麗某于2011年10月2日簽訂的《商品房投資協(xié)議書》有效；被告佳木斯萬基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)協(xié)助原告朱某某、崔麗某辦理黑龍江省樺南縣隆吉小區(qū)三期2號樓4單元301室（面積91.56平方米，產(chǎn)籍號4-0001-865-040301）房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。案件受理費(fèi)100元由佳木斯萬基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省佳木斯市中級人民法院。