原告(反訴被告)：曾某某，男，xxxx年xx月xx日出生，住上海市虹口區(qū)。
　　委托訴訟代理人：丁學(xué)明，上海眾華律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：瑞伊(上海)物業(yè)管理有限公司，注冊地上海市長寧區(qū)。
　　法定代表人：虞萬新，董事長。
　　委托訴訟代理人代理人：朱慧浩，上海漢盛律師事務(wù)所律師。
　　原告(反訴被告，以下簡稱原告)曾某某訴被告(反訴原告，以下簡稱被告)瑞伊(上海)物業(yè)管理有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年2月6日受理后，適用簡易程序。被告瑞伊(上海)物業(yè)管理有限公司于2018年3月29日提出反訴，本院受理后與本訴合并審理，于2018年8月2日公開開庭進(jìn)行了審理。后發(fā)現(xiàn)案件不宜適用簡易程序，裁定轉(zhuǎn)為普通程序依法組成合議庭，于2018年12月12日公開開庭進(jìn)行了審理。原告曾某某的委托訴訟代理人丁學(xué)明，被告瑞伊(上海)物業(yè)管理有限公司的委托訴訟代理人朱慧浩到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告曾某某本訴向本院提出訴訟請求：1.判令原、被告之間的《上海市房屋租賃合同》于2017年12月1日解除；2.判令被告支付原告自2017年3月22日至2017年11月31日期間的房屋租金1,353,748.30元(按162,449.80元/月，5,414.99元/日計算)；3.判令被告支付原告逾期支付房租的違約金(以1,353,748.30元為本金，按每日0.3%標(biāo)準(zhǔn)，自2017年12月1日起計算至實(shí)際支付之日止)；4.判令被告支付原告解約違約金324,899.60元(按月租金162,449.80元的兩倍計算)；5.判令被告將注冊在上海市長寧區(qū)延安西路XXX號XXX樓內(nèi)的公司注冊地址全部遷移；6.判令被告支付2017年12月1日至被告將注冊地址遷出之日止期間的房屋使用費(fèi)(按162,449.80元/月，5,414.99元/日計算)；7.判令被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。審理中，原告變更第六項(xiàng)訴請為：判令被告支付自房屋實(shí)際返還之日起至注冊地實(shí)際遷移之日至的房屋使用費(fèi)(按162,449.80元/月計算)。同時原告增加一項(xiàng)訴請即第八項(xiàng)訴請：判令被告支付自2017年12月1日起至房屋實(shí)際返還之日止的房屋使用費(fèi)(按16,2449.80元/月計算)。事實(shí)與理由：原告通過司法拍賣方式于2017年3月22日取得上海市長寧區(qū)延安西路XXX號XXX室、1102室、1103室、1105室、1106室、1107室、1108室、1109室房產(chǎn)及地下二層4號、5號、6號車位產(chǎn)權(quán)。2010年9月20日，原權(quán)利人秦曉波與被告就上海市長寧區(qū)延安西路XXX號XXX樓整層房屋(以下簡稱涉訟房屋)簽訂《上海市房屋租賃合同》，約定被告承租涉訟房屋用于辦公，租賃期限自2010年10月1日至2020年9月30日。月租金為136,396元，自2012年9月30日，每兩年租金上調(diào)6%，每月25日預(yù)付下月租金。逾期支付的，按日租金的0.3%每日支付違約金。同時約定，承租方逾期不支付租金累計超過1個月的，出租方有權(quán)書面通知解除合同并要求違約方按月租金二倍支付違約金。2017年6月6日，原告取得涉訟房屋產(chǎn)權(quán)證后，多次自行或委托律師發(fā)函向被告催討租金，但被告以各種理由拖延支付。2017年12月1日，原告通過停水、停電、停電梯等措施意欲收回涉訟房屋，被告多方阻撓，后陸續(xù)搬離辦公用品，但至今仍拒付租金?，F(xiàn)原告訴至法院，要求判如所請。
　　被告瑞伊(上海)物業(yè)管理有限公司本訴辯稱及反訴訴稱，原告于2017年12月1日擅自解除合同，違反合同約定應(yīng)當(dāng)向被告支付違約金。被告對涉訟房屋進(jìn)行裝飾裝修，因原告違約行為導(dǎo)致被告無法繼續(xù)使用上述裝飾裝修。對于原告的第一項(xiàng)訴請，因合同已無法履行，故同意合同于2017年12月1日解除，但原告沒有單方解除權(quán)。同意支付2017年3月22日至2017年11月31日期間的租金。不同意支付第三、第四項(xiàng)訴請主張的違約金。對第三項(xiàng)訴請中的違約金計算方式有異議，合同明確約定按日租金的0.3%計算,標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)為每日16.24元，對起算日期無異議。對第四項(xiàng)訴請中違約金的計算方式認(rèn)可。不同意第五項(xiàng)訴請，除被告的注冊地址同意遷移外，其余均是第三方的注冊地址，被告無法將其遷移。不同意六、八項(xiàng)訴請。2017年12月1日起涉訟房屋就在原告控制之下，且無論涉訟房屋中是否有公司注冊信息，均不影響房屋正常使用，故不同意支付使用費(fèi)。綜上,被告反訴要求判令：1.原告支付被告違法解除合同違約金1,000,000元；2.原告支付被告裝飾裝修損失500,000元。審理中，被告變更第二項(xiàng)訴請為：原告支付被告裝飾裝修損失149,189.60元。
　　原告曾某某對反訴辯稱，不同意被告的反訴訴請。原告依據(jù)合同約定解除合同，不應(yīng)該承擔(dān)違約金。被告的原因?qū)е潞贤獬?，原告也不?yīng)對被告的裝修損失進(jìn)行賠償。
　　本案當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對于不動產(chǎn)權(quán)證、上海房屋租賃合同、律師函、民事判決書、修訂協(xié)議等證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。
　　根據(jù)當(dāng)事人的陳述和經(jīng)審查認(rèn)定的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：
　　2017年3月7日，上海市嘉定區(qū)人民法院作出執(zhí)行裁定，裁定書載明涉訟房屋經(jīng)人民法院執(zhí)行中拍賣，由原告買受，涉訟房屋歸原告所有，所有權(quán)自該裁定送達(dá)原告時起轉(zhuǎn)移。2017年6月6日，涉訟房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記至原告名下。原告確認(rèn)上述裁定書于2017年3月22日由他人代收并送達(dá)原告。
　　2010年11月2日，被告注冊成立(原名為瑞伊(上海)商務(wù)咨詢有限公司，后更名為瑞伊(上海)物業(yè)管理有限公司)。
　　2010年9月20日，秦曉波與張麗莉、宋宏洲、曹麗敏就涉訟房屋簽署租賃合同。合同記載，出租方(甲方)為秦曉波，承租方(乙方)為瑞伊(上海)商務(wù)咨詢有限公司；租賃期自2010年10月1日至2020年9月30日；月租金為136,396元；乙方應(yīng)于每個月的25日前向甲方支付下個月的租金，逾期支付的，逾期一日，則乙方需按日租金的0.3%支付違約金；乙方應(yīng)向甲方支付房屋租賃保證金409,188元；2010年10月1日至2011年1月31日為裝修期，在此期間免收租金；自2010年10月1日至2012年9月30日兩年房屋租金不變，自第三年起，每兩年房屋租金遞增6%；甲、乙雙方同意，有下列情形之一的，一方可書面通知另一方解除合同，違反合同的一方應(yīng)向另一方按月租金的貳倍支付違約金，給雙方造成損失的，支付的違約金不足抵付一方損失的，還應(yīng)賠償造成損失與違約金的差額部分：……(六)乙方逾期不支付租金累計超過壹月的。審理中，被告對于原告主張的月租金標(biāo)準(zhǔn)為162,449.80元無異議。
　　2014年11月，秦曉波與被告就涉訟房屋租賃簽訂修訂協(xié)議。協(xié)議書記載，出租人要求退還承租人保證金；保證金無需現(xiàn)金退還，可抵扣2014年12月1日至2015年2月28日期間的房租；物業(yè)保證金27,802.30元則抵扣2015年3月1日至2015年3月5日期間的房租。
　　2017年1月3日，案外人秦曉波訴至本院要求被告支付：1.2015年3月6日至2016年7月5日期間的租金16,192.96元；2.2016年7月6日至2017年3月21日期間的租金1,242,383.52元；3.逾期支付2015年3月6日至2017年2月5日期間租金的違約金(以1,035,335.70元為基數(shù)，按每日千分之三的標(biāo)準(zhǔn),自2017年1月3日起,計算至上述租金清償之日止);4.逾期支付2017年2月6日至2017年3月21日期間租金的違約金(以223,240.78元為基數(shù)，按每日千分之三的標(biāo)準(zhǔn),自2017年3月22日起,計算至上述租金清償之日止)。該案2017年7月14日庭審中，被告表述“訴請2，權(quán)利變更的時間算至2017.3.21，截止時間應(yīng)該為2017.3.21……”
　　2017年7月12日，原告委托律師向被告發(fā)送律師函要求被告支付保證金以及2017年3月22日至2017年7月31日的租金。被告于次日收到該律師函，并于2017年7月20日回函稱其無義務(wù)再支付保證金并要求原告出具“同意分割轉(zhuǎn)租的書面函件”。2017年12月7日，原告委托律師向被告發(fā)送律師函，要求被告收到函件后三日內(nèi)騰退涉訟房屋。逾期未騰退的，原告將對涉訟房屋進(jìn)行清空，對遺留物品按照無主物進(jìn)行遺棄。被告于次日收到該律師函,并于2017年12月12日回函稱原告無權(quán)解除合同要求被告搬離涉訟房屋。
　　目前，被告及二十余家案外人的工商注冊地址仍為涉訟房屋。
　　審理中：1.根據(jù)被告的申請，上海市高級人民法院、上海市長寧區(qū)人民法院委托萬隆建設(shè)工程咨詢集團(tuán)有限公司對上海市長寧區(qū)延安西路XXX號XXX樓整層房屋裝修殘值造價進(jìn)行司法鑒定。被告為此支付司法鑒定費(fèi)33,000元。2018年6月27日，鑒定單位出具司法鑒定意見書稱：經(jīng)鑒定單位現(xiàn)場踏勘及測量、結(jié)合原告提供的相關(guān)數(shù)據(jù)，上海市長寧區(qū)延安西路XXX號XXX樓整層房屋裝修造價為745,948元，根據(jù)原、被告雙方于2018年4月19日簽訂的司法鑒定會商紀(jì)要按照房屋租賃協(xié)議年限進(jìn)行折舊，殘值率為20%，裝修殘值為149,189.60元。被告表示認(rèn)可鑒定意見書。原告表示2018年4月19日簽訂會商紀(jì)要時鑒定機(jī)構(gòu)表示將分別根據(jù)租賃年限進(jìn)行折舊以及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行折舊出具兩個結(jié)果，希望法院予以核實(shí)。后本院與鑒定機(jī)構(gòu)核實(shí)，鑒定機(jī)構(gòu)表示曾經(jīng)做過上述表述，但最終認(rèn)為只能依據(jù)一個標(biāo)準(zhǔn)出具一個結(jié)果，應(yīng)當(dāng)以會商紀(jì)要及最終鑒定意見為準(zhǔn)。原告對鑒定機(jī)構(gòu)的上述說明表示認(rèn)為剩余租賃期內(nèi)的裝修殘值損失是房屋交付后的殘值損失，應(yīng)當(dāng)計算到房屋交付后。2.2018年8月2日庭審中，被告認(rèn)為已于2017年12月中旬將涉訟房屋返還原告，因涉訟房屋被停水停電停電梯，已在原告實(shí)際控制中。原告則確認(rèn)被告于2017年12月中旬搬離，原告雖然采取了停水停電停電梯的措施，但被告可以通過貨梯進(jìn)入，其并未實(shí)際返還涉訟房屋。2018年12月12日庭審中，被告表示同意原告于該日收回房屋，但堅(jiān)持認(rèn)為實(shí)際交房日期是2017年的12月15日。3.本院致電長寧區(qū)市場監(jiān)督管理局，詢問一個獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的房屋上是否僅能注冊一個公司注冊信息，其回復(fù)稱在權(quán)利人出具承諾書或同意分割出租的函件情況下，一個獨(dú)立產(chǎn)證下可以注冊一家以上的公司。
　　本院認(rèn)為，被告與案外人秦曉波之間的《上海房屋租賃合同》是雙方的真實(shí)意思表示，且未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。上述合同約定的租賃期間，涉訟房屋的所有權(quán)發(fā)生變動，原告成為涉訟房屋新的產(chǎn)權(quán)人，代替案外人秦曉波繼續(xù)與被告建立租賃關(guān)系，雙方均同意原租賃合同的權(quán)利、義務(wù)繼續(xù)適用原、被告雙方，故原、被告雙方之間建立了租賃合同關(guān)系?，F(xiàn)原告要求確認(rèn)雙方之間的《上海市房屋租賃合同》已經(jīng)于2017年12月1日解除，鑒于被告表示因合同已處于無法履行狀態(tài)，同意合同解除，故本院對原告的該項(xiàng)訴請予以確認(rèn)。關(guān)于合同解除的原因，原告主張因被告遲延支付租金存在違約而解除合同，被告則認(rèn)為其不存在違約行為系原告單方違約解除合同。對此本院認(rèn)為，原告取得涉訟房屋產(chǎn)權(quán)后，被告理應(yīng)依照租賃合同的約定向新的產(chǎn)權(quán)人即原告及時支付租金。被告2017年7月14日在另案庭審中的陳述表明被告在當(dāng)時已經(jīng)知曉涉訟房屋產(chǎn)權(quán)人發(fā)生了變更。但被告至今仍未向原告支付2017年3月22日起的租金，其行為顯屬違約。被告主張因原告要求其支付保證金且不同意出具“同意分割轉(zhuǎn)租的書面函件”，故其未支付租金的行為不構(gòu)成違約，上述主張缺乏依據(jù)，本院不予采信。被告存在違約行為，現(xiàn)原告同時主張自2017年12月1日起的逾期支付房租違約金以及解約違約金，本院認(rèn)為合同解除系被告拖欠租金的一個違約行為引起，故合同解除之日(2017年12月1日)起不應(yīng)再計算逾期支付房租的違約金。對于原告主張關(guān)于逾期支付房租違約金的訴請，本院不予支持。原告要求被告支付解約違約金324,899.60元的訴請，本院予以支持。
　　關(guān)于房屋租金，根據(jù)查明事實(shí)，涉訟房屋產(chǎn)權(quán)于2017年3月22日時轉(zhuǎn)移，現(xiàn)原告要求被告支付2017年3月22日起至2017年11月31日期間的房屋租金1,353,748.30元，被告確認(rèn)并未支付上述期間的租金且對于月租金標(biāo)準(zhǔn)無異議，故本院對于原告該訴請予以支持。
　　關(guān)于原告要求被告將注冊在涉訟房屋的公司注冊地址全部遷移的訴請，被告同意遷移其自身的注冊地址，本院予以確認(rèn)。原告要求被告遷移案外人注冊地址的訴請，缺乏依據(jù)，本院不予支持。
　　關(guān)于2017年12月1日起至實(shí)際返還之日止的房屋使用費(fèi)，本院認(rèn)為被告于2018年8月2日的庭審中已經(jīng)明確表示于2017年12月中旬已經(jīng)向被告返還了涉訟房屋。此時，被告所申請對涉訟房屋進(jìn)行裝飾裝修鑒定亦已完成，原告于當(dāng)日已經(jīng)可以收回涉訟房屋，故本院確定被告應(yīng)當(dāng)向原告支付2017年12月1日至2018年8月2日止的房屋占有使用費(fèi)1,310,428.38元。
　　關(guān)于房屋實(shí)際返還之日起至注冊地實(shí)際遷移之日止的房屋使用費(fèi)，原告并未提供充分證據(jù)證明未遷移的注冊地址影響其對涉訟房屋的使用，經(jīng)與相關(guān)部門核實(shí)一個獨(dú)立產(chǎn)證下可以注冊一家以上的公司，故本院對原告的該項(xiàng)訴請不予支持。
　　關(guān)于被告的反訴訴請，如前所述，雙方的租賃合同系因被告的違約行為而解除，被告要求原告支付違約金及賠償裝飾裝修損失，缺乏依據(jù)，本院不予支持。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第一百零七條、第二百二十九條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告(反訴被告)曾某某與被告(反訴原告)瑞伊(上海)物業(yè)管理有限公司就上海市長寧區(qū)延安西路XXX號XXX樓整層房屋的《上海房屋租賃合同》于2017年12月1日解除；
　　二、被告(反訴原告)瑞伊(上海)物業(yè)管理有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告(反訴被告)曾某某2017年3月22日起至2017年11月31日期間的房屋租金1,353,748.30元；
　　三、被告(反訴原告)瑞伊(上海)物業(yè)管理有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告(反訴被告)曾某某解約違約金324,899.60元；
　　四、被告(反訴原告)瑞伊(上海)物業(yè)管理有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)將其公司注冊地址自上海市長寧區(qū)延安西路XXX號XXX樓整層房屋處遷移；
　　五、被告(反訴原告)瑞伊(上海)物業(yè)管理有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告(反訴被告)曾某某2017年12月1日至2018年8月2日止的房屋占有使用費(fèi)1,310,428.38元；
　　六、駁回原告(反訴被告)曾某某的其余本訴訴請；
　　七、駁回被告(反訴原告)瑞伊(上海)物業(yè)管理有限公司的全部反訴訴請。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　鑒定費(fèi)33,000元，由被告(反訴原告)瑞伊(上海)物業(yè)管理有限公司負(fù)擔(dān)。
　　本訴案件受理費(fèi)35,824.36元，由原告(反訴被告)曾某某負(fù)擔(dān)5,111.75元、被告(反訴原告)瑞伊(上海)物業(yè)管理有限公司負(fù)擔(dān)30,712.61元。
　　反訴案件受理費(fèi)9,150元，由被告(反訴原告)瑞伊(上海)物業(yè)管理有限公司負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，當(dāng)事人可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。
　　
　　

審判員：吳怡聶

書記員：胡桂霞