原告：曹福龍，男，1973年3月6日出生，住牡丹江市東安區(qū)。
被告：中國(guó)人民解放軍沈陽(yáng)軍區(qū)牡丹江房地產(chǎn)管理分局，住所地牡丹江市愛(ài)民區(qū)西祥倫街77號(hào)。
法定代表人：孫長(zhǎng)江，該分局局長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：王世民，男，該分局助理員。
委托訴訟代理人：馬鳳軍，黑龍江馬鳳軍律師事務(wù)所律師。

原告曹福龍與被告中國(guó)人民解放軍沈陽(yáng)軍區(qū)牡丹江房地產(chǎn)管理分局（以下簡(jiǎn)稱沈陽(yáng)軍區(qū)牡丹江房產(chǎn)分局）房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年4月17日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序，于2018年9月20日公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。原告曹福龍、被告沈陽(yáng)軍區(qū)牡丹江房產(chǎn)分局的委托訴訟代理人王世民到庭參加訴訟。2018年5月11日至2018年9月19日期間，本案在黑龍江省仁杰價(jià)格評(píng)估有限公司進(jìn)行鑒定。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
曹福龍向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.要求被告賠償原告裝修及經(jīng)營(yíng)損失100000元，待司法鑒定后再確定；2.被告承擔(dān)（2018）黑1004民初147號(hào)判決書中的反訴費(fèi)9600元；3.訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。審理中，原告變更訴訟請(qǐng)求：要求被告賠償原告裝修損失988555元，經(jīng)營(yíng)損失1008000元，鑒定費(fèi)29300元。事實(shí)和理由：2015年10月27日，原、被告簽訂了《軍隊(duì)房地產(chǎn)租賃合同》，約定原告承租被告管轄的軍隊(duì)房地產(chǎn)用于經(jīng)營(yíng)快捷賓館。由于房屋內(nèi)部裝修陳舊，設(shè)施設(shè)備老化，嚴(yán)重影響了賓館的收益。原告向被告提出申請(qǐng)，要求對(duì)承租房屋內(nèi)部進(jìn)行裝修改造，經(jīng)被告同意于2015年11月5日，原告與被告簽訂了《房屋裝修改造協(xié)議書》，約定租期為5年，自2015年12月25日至2020年12月24日止，年租金68000元不變。租賃期限屆滿后，房屋內(nèi)裝修改造投入的一切設(shè)施、設(shè)備全部歸被告所有，因此原告投資了1500000元對(duì)租賃房屋進(jìn)行了裝修?，F(xiàn)租期未滿，雙方解除租賃合同。故原告訴至法院，請(qǐng)求如上。
沈陽(yáng)軍區(qū)牡丹江房產(chǎn)分局辯稱，被告認(rèn)為屋內(nèi)裝修價(jià)值評(píng)估過(guò)高，故原告要求剩余三年的裝修價(jià)值也過(guò)高。同意承擔(dān)（2018）黑1004民初147號(hào)案件的反訴費(fèi)9600元。關(guān)于原告主張的營(yíng)業(yè)損失，原、被告解除房屋租賃合同的理由是因中央軍委下發(fā)的軍發(fā)（2016）58號(hào)文件《關(guān)于軍隊(duì)和武警部隊(duì)全面停止有償服務(wù)活動(dòng)的通知》的要求，是不可抗力因素，故被告對(duì)于經(jīng)營(yíng)損失也不能進(jìn)行賠償。

本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)：原告要求被告賠償原告裝修損失988555元，經(jīng)營(yíng)損失1008000元，鑒定費(fèi)29300元的訴訟請(qǐng)求是否有事實(shí)及法律依據(jù)。
本案原告圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無(wú)異議的證據(jù)：原告曹福龍舉示證據(jù)一中牡丹江市愛(ài)民區(qū)國(guó)家稅務(wù)局稅務(wù)事項(xiàng)通知書1份，證據(jù)二中房屋裝修改造申請(qǐng)書復(fù)印件（與原件核對(duì)無(wú)異）1份、房屋裝修改造協(xié)議書復(fù)印件（與原件核對(duì)無(wú)異）1份、關(guān)于曹福龍擬進(jìn)行房屋裝修改造的批復(fù)復(fù)印件（與原件核對(duì)無(wú)異）1份，證據(jù)三、軍隊(duì)房地產(chǎn)租賃合同復(fù)印件（與原件核對(duì)無(wú)異）1份，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。對(duì)有爭(zhēng)議的證據(jù)和事實(shí)，本院認(rèn)定如下：
證據(jù)一、司法鑒定意見(jiàn)書復(fù)印件1份，證明原告按照司法鑒定意見(jiàn)書及稅務(wù)局出具的通知書來(lái)計(jì)算相應(yīng)損失。
被告對(duì)該證據(jù)的形式要件沒(méi)有異議，對(duì)證明的問(wèn)題有異議，代理人認(rèn)為該意見(jiàn)書評(píng)估價(jià)格過(guò)高。
本院認(rèn)為，該組證據(jù)系有資質(zhì)的鑒定機(jī)構(gòu)依法做出的能夠證實(shí)涉案房屋內(nèi)裝修價(jià)值的書證，本院予以確認(rèn)。被告雖對(duì)該鑒定意見(jiàn)書有異議，但不申請(qǐng)鑒定人員出庭及重新鑒定，亦未舉示反駁證據(jù)，本院對(duì)其質(zhì)證意見(jiàn)不予支持。
證據(jù)二、民事調(diào)解書復(fù)印件1份，證明原告為了配合被告，在2018年元旦提前停業(yè)，并且支付了反訴費(fèi)9600元，在該案的調(diào)解筆錄中，被告同意支付該案反訴費(fèi)9600元。
被告對(duì)該組證據(jù)的形式要件沒(méi)有異議，對(duì)證明的問(wèn)題有異議，調(diào)解書中沒(méi)有體現(xiàn)部隊(duì)同意承擔(dān)反訴費(fèi)的意見(jiàn)。
本院認(rèn)為，該調(diào)解書是已生效的法律文書，且本案被告同意支付原告（2018）黑1004民初147號(hào)案件的反訴費(fèi)9600元，故本院對(duì)該組證據(jù)予以確認(rèn)。
審理中，本院依法向原、被告出示黑龍江省人杰價(jià)格評(píng)估有限公司出具的鑒定費(fèi)票據(jù)一份。
原、被告對(duì)該證據(jù)沒(méi)有異議，本院予以確認(rèn)。
根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：
2015年12月25日，原、被告簽訂《軍隊(duì)房地產(chǎn)租賃合同》，主要內(nèi)容為：出租方（甲方）：沈陽(yáng)軍區(qū)牡丹江房地產(chǎn)管理分局，承租方（乙方）：曹福龍。第一條、甲方（本案被告）自愿將位于黑龍江省牡丹江市愛(ài)民區(qū)××號(hào)（坐落號(hào)：沈黑字第××號(hào)）、建筑面積945平方米的房屋出租給乙方（本案原告）使用。乙方已對(duì)甲方所要出租的房地產(chǎn)做了充分了解，愿意承租該房地產(chǎn)。第二條、租賃用途：賓館。第三條、租賃期限自2015年12月25日起至2016年12月24日止。第四條、租金總額（不含水、電、暖、氣、設(shè)備、物業(yè)等費(fèi)用）年租金為人民幣陸萬(wàn)捌仟元（68000元）。租金按年計(jì)算，乙方于每12月30日的前十日內(nèi)交付甲方。付款方式為現(xiàn)金。第九條、合同的解除：（四）因不可抗力原因以及國(guó)家和軍隊(duì)政策法規(guī)重大調(diào)整等造成合同無(wú)法履行的，甲乙雙方均不承擔(dān)責(zé)任。
2015年10月30日，曹福龍向沈陽(yáng)軍區(qū)牡丹江房產(chǎn)分局提交房屋改建申請(qǐng)書，主要內(nèi)容為：本人曹福龍，承租貴局位于牡丹江市××號(hào)的房屋945平方米，合同編號(hào)：沈黑（2015）××號(hào)，租期1年，用于經(jīng)營(yíng)快捷賓館。由于現(xiàn)房屋裝修陳舊，設(shè)施設(shè)備老化，嚴(yán)重影響賓館的收益，因此我本人特向貴局提出申請(qǐng)，擬投入150萬(wàn)元進(jìn)行重新裝修改造，并鄭重承諾此次裝修改造不破換房屋的安全結(jié)構(gòu)，不影響房屋的使用安全。由于此次裝修改造投入較大，租期1年時(shí)間較短，我本人難以收回成本，因此特向貴局提出申請(qǐng)，簽訂5年租期合同（2015年12月25日至2020年12月24日止），年租金6.8萬(wàn)元保持不變。5年合同期滿后，裝修改造所投入的一切設(shè)施設(shè)備全部歸貴局所有，并且完好無(wú)損的交給貴局，在同等條件下，我本人有優(yōu)先承租權(quán)。懇請(qǐng)局領(lǐng)導(dǎo)能夠批準(zhǔn)我的申請(qǐng)。2015年11月5日，原、被告簽訂門市房裝修協(xié)議書，主要內(nèi)容為：甲方沈陽(yáng)軍區(qū)牡房產(chǎn)分局，乙方曹福龍。根據(jù)乙方提出的房屋裝修改造申請(qǐng)，經(jīng)甲方黨委會(huì)研究決定同意乙方的申請(qǐng)。雙方達(dá)成如下協(xié)議：一、考慮到乙方對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝修改造投資較大，并且乙方承諾5年租賃期滿后，租賃房屋內(nèi)裝修改造所投入的一切設(shè)施設(shè)備全部歸甲方所有，故雙方協(xié)商延長(zhǎng)房屋租賃期限：自2015年12月25日至2020年12月24日止，年租金6.8萬(wàn)不變。二、租賃期間，如乙方原因中途退租或租賃期滿后，乙方不在繼續(xù)承租，要保證完好無(wú)損的將租賃房屋內(nèi)裝修改造以及添建的設(shè)備、物品無(wú)償交給甲方。三、租賃期內(nèi)，乙方不得擅自分租、轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借給他人使用或與他人呼喚使用，確實(shí)需要轉(zhuǎn)租的簽訂轉(zhuǎn)租合同，并經(jīng)軍隊(duì)房地產(chǎn)管理部門審核同意，不得將房屋抵押或者入股聯(lián)營(yíng)。四、乙方在租賃房屋內(nèi)裝修改造以及添建的設(shè)備、物品無(wú)償使用期為五年，合同期滿后乙方以市場(chǎng)價(jià)或雙方認(rèn)可的價(jià)格，按年度繳納房屋租賃費(fèi)。五、合同期滿后如乙方繼續(xù)承租，同等條件下乙方有優(yōu)先承租權(quán)。2018年4月8日，原、被告經(jīng)本院調(diào)解：解除雙方簽訂的《軍隊(duì)房地產(chǎn)租賃合同》及《房屋裝修改造協(xié)議》，曹福龍于2018年4月25日前從涉案房屋遷出，將該房屋交付給沈陽(yáng)軍區(qū)牡丹江房產(chǎn)分局。曹福龍承擔(dān)反訴費(fèi)9600元。曹福龍于2018年1月1日將涉案房屋交付給沈陽(yáng)軍區(qū)牡丹江房產(chǎn)分局。2018年9月15日，黑龍江省仁杰價(jià)格評(píng)估有限公司出具司法鑒定意見(jiàn)書，鑒定意見(jiàn)為：價(jià)格鑒定標(biāo)的牡丹江市愛(ài)民區(qū)××賓館的裝修原值在價(jià)格鑒定基準(zhǔn)日的價(jià)格為人民幣壹佰陸拾肆萬(wàn)柒仟伍佰玖拾貳元整（1647592.00元）。原告花費(fèi)鑒定費(fèi)29300元。

另，2017年12月12日，牡丹江市愛(ài)民區(qū)國(guó)家稅務(wù)局向曹福龍出具牡丹江市愛(ài)民區(qū)國(guó)家稅務(wù)局稅務(wù)事項(xiàng)通知書（未達(dá)起征點(diǎn)通知），內(nèi)容為：“經(jīng)審核，你戶月應(yīng)納稅營(yíng)業(yè)額為28000元，未達(dá)增值稅起征點(diǎn)，從2018年1月1日起至2018年12月31日止暫不繳納增值稅。在此期間，如你戶月應(yīng)納稅經(jīng)營(yíng)額達(dá)到增值稅起征點(diǎn)（20000元月），應(yīng)于次月15日前向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)如實(shí)申報(bào)繳納稅款，連續(xù)三個(gè)月達(dá)到起征點(diǎn)，應(yīng)當(dāng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提請(qǐng)重新核定定額。否則，稅務(wù)機(jī)關(guān)將依法進(jìn)行處理。”現(xiàn)曹福龍主張按每月28000元計(jì)算營(yíng)業(yè)損失。審理中，曹福龍自述每月承租房屋每月水電費(fèi)約為1000元。沈陽(yáng)軍區(qū)牡丹江房產(chǎn)分局同意按三年整計(jì)算曹福龍的損失。
本院認(rèn)為：關(guān)于曹福龍主張的各項(xiàng)賠償及應(yīng)賠償比例問(wèn)題。一、裝飾裝修損失988555元，根據(jù)鑒定意見(jiàn)，曹福龍?jiān)谏姘阜课輧?nèi)形成附合部分的裝修價(jià)值為1647592元。雖雙方合同約定“因不可抗力原因以及國(guó)家和軍隊(duì)政策法規(guī)重大調(diào)整等造成合同無(wú)法履行的，雙方均不承擔(dān)責(zé)任?！钡疵鞔_不承擔(dān)何種責(zé)任，應(yīng)屬約定不明。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十一條規(guī)定：承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時(shí)，雙方對(duì)已形成附合的裝飾裝修物的處理沒(méi)有約定的，因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。本案沈陽(yáng)軍區(qū)牡丹江房產(chǎn)分局明知曹福龍承租房屋開(kāi)設(shè)賓館，必然需對(duì)房屋進(jìn)行裝修，且房屋裝修已經(jīng)二年，沈陽(yáng)軍區(qū)牡丹江房產(chǎn)分局應(yīng)對(duì)裝修情況知情，且并未提出過(guò)異議，應(yīng)視為其對(duì)曹福龍裝修行為的默認(rèn)。本案合同解除不可歸責(zé)于原、被告雙方，沈陽(yáng)軍區(qū)牡丹江房產(chǎn)分局作為房屋出租方，合同解除后系上述裝飾裝修剩余價(jià)值的受益方，應(yīng)對(duì)上述價(jià)值承擔(dān)全部補(bǔ)償責(zé)任，因原、被告簽訂門市房裝修協(xié)議書約定反訴曹福龍對(duì)租賃房屋內(nèi)裝修改造所投入的一切設(shè)施設(shè)備全部歸沈陽(yáng)軍區(qū)牡丹江房產(chǎn)分局所有，曹福龍無(wú)償使用五年（2015年12月25日至2020年12月24日），現(xiàn)因雙方合同解除，沈陽(yáng)軍區(qū)牡丹江房產(chǎn)分局應(yīng)返還曹福龍未使用年限的剩余價(jià)值，現(xiàn)曹福龍主張按三年計(jì)算裝飾裝修的剩余價(jià)值，沈陽(yáng)軍區(qū)牡丹江房產(chǎn)分局亦同意，計(jì)988555.20元（1647592元÷5年×3年＝988555.20元），曹福龍主張988555元，本院予以支持。
二、經(jīng)營(yíng)損失1008000元，因雙方租賃合同未到期，曹福龍對(duì)合同解除不可預(yù)見(jiàn)，若無(wú)解除事項(xiàng)，曹福龍可持續(xù)經(jīng)營(yíng)，現(xiàn)因政策變化，突然解除合同，曹福龍主張剩余租期的經(jīng)營(yíng)損失屬于可期待利益，應(yīng)予以保護(hù)。因?qū)е码p方合同解除系由于部隊(duì)政策性原因，沈陽(yáng)軍區(qū)牡丹江房產(chǎn)分局并無(wú)過(guò)錯(cuò)，綜合考慮公平原則及雙發(fā)因合同解除將產(chǎn)生的損失情況，本院認(rèn)為由沈陽(yáng)軍區(qū)牡丹江房產(chǎn)分局承擔(dān)70%的責(zé)任為宜。根據(jù)國(guó)稅局出具的通知書可知，2017年曹福龍經(jīng)營(yíng)的××賓館的月?tīng)I(yíng)業(yè)額為28000元，扣除每月應(yīng)交納的房屋租金及每月水電費(fèi)1000元后為其實(shí)際利潤(rùn)，曹福龍剩余租期內(nèi)的營(yíng)業(yè)額應(yīng)為1008000元（28000元×36個(gè)月），扣除其應(yīng)交納的房屋租金204000元（68000元年×3年）及水電費(fèi)36000元（1000元月×12個(gè)月×3年），計(jì)768000元的70%，計(jì)537600元，本院予以保護(hù)，超出部分不予支持。
三、（2018）黑1004民初147號(hào)案件的反訴費(fèi)9600元，沈陽(yáng)軍區(qū)同意支付該案反訴費(fèi)，故本院予以支持。
四、鑒定費(fèi)29300元，屬合理支出，本院予以支持。
上款合計(jì)1565055元。綜上所述，本院對(duì)曹福龍要求沈陽(yáng)軍區(qū)牡丹江房產(chǎn)分局給付其剩余租賃期限內(nèi)的裝飾裝修損失988555元、營(yíng)業(yè)損失537600元、反訴費(fèi)9600元、鑒定費(fèi)29300元，合計(jì)1565055元的訴請(qǐng)予以支持，駁回曹福龍的其他反訴請(qǐng)求。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十七條、第二百一十二條、第二百二十三條第一款，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十條、第十一條第（四）項(xiàng)，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款、第六十五條第一款，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第九十條規(guī)定，判決如下：
一、被告中國(guó)人民解放軍沈陽(yáng)軍區(qū)牡丹江房地產(chǎn)管理分局于本判決生效后十日內(nèi)給付原告曹福龍裝飾裝修損失988555元、營(yíng)業(yè)損失537600元（2018）黑1004民初147號(hào)案件的反訴費(fèi)9600元、鑒定費(fèi)29300元，共計(jì)1565055元；
二、駁回原告曹福龍的其他訴訟請(qǐng)求。
如果被告中國(guó)人民解放軍沈陽(yáng)軍區(qū)牡丹江房地產(chǎn)管理分局未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)23083.64元，減半收取計(jì)11541.82元，由被告中國(guó)人民解放軍沈陽(yáng)軍區(qū)牡丹江房地產(chǎn)管理分局負(fù)擔(dān)8874.47元，原告曹福龍負(fù)擔(dān)2667.35元。
如果被告中國(guó)人民解放軍沈陽(yáng)軍區(qū)牡丹江房地產(chǎn)管理分局未按本判決指定的期間履行義務(wù)，原告曹福龍可依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百三十九條規(guī)定向人民法院申請(qǐng)執(zhí)行，申請(qǐng)執(zhí)行的期間為二年，從本判決書規(guī)定履行期間的最后一日起計(jì)算。
如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省牡丹江市中級(jí)人民法院。

審判員 鄧衛(wèi)平

書記員： 張宇