原告(反訴被告)：曹某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地江蘇省宿遷市。
　　委托訴訟代理人：許雪花，上海瀛東律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：上海匯翠休閑俱樂部有限公司，住所地上海市徐匯區(qū)。
　　法定代表人：徐麗君，經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：巫小莉，上海言知律師事務(wù)所律師。
　　原告曹某某與被告上海匯翠休閑俱樂部有限公司(以下簡(jiǎn)稱匯翠公司)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年6月5日立案。匯翠公司于2019年6月27日提起反訴。曹某某于2019年7月12日增加訴訟請(qǐng)求。本院依法適用簡(jiǎn)易程序，于2019年8月9日、11月14日兩次公開開庭進(jìn)行了審理。原告曹某某委托訴訟代理人許雪花、被告匯翠公司的委托訴訟代理人巫小莉到庭參加訴訟。經(jīng)當(dāng)事人同意并報(bào)本院院長(zhǎng)批準(zhǔn)，本案簡(jiǎn)易程序?qū)徬扪娱L(zhǎng)三個(gè)月。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　曹某某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.判令解除雙方簽訂的房屋租賃合同；2.判令匯翠公司返還已支付的押金36,000元；3.判令匯翠公司支付違約金32,000元；4.判令匯翠公司賠償裝修損失215,314元；5.判令匯翠公司賠償轉(zhuǎn)讓費(fèi)損失227,102元；6.判令匯翠公司賠償可得利益損失117,900元；7.判令匯翠公司賠償其它損失10,000元。事實(shí)和理由：2018年3月15日，曹某某丈夫吳新軍與案外人王某簽訂協(xié)議，王某將上海市漕溪北路XXX弄XXX號(hào)樓107室麗顏美容養(yǎng)生館整體轉(zhuǎn)讓給曹某某，轉(zhuǎn)讓價(jià)款256,000元。2018年3月21日，曹某某與匯翠公司簽訂承包合同，匯翠公司將漕溪北路XXX弄XXX號(hào)一層106、107室房屋(以下簡(jiǎn)稱系爭(zhēng)房屋)承包給曹某某，承包期限自2018年6月1日至2024年6月30日止，承包金每月8000元。2019年1月28日，匯翠花園業(yè)主委員會(huì)對(duì)系爭(zhēng)房屋采取停水停電措施，后又將房門封鎖，致曹某某無(wú)法繼續(xù)營(yíng)業(yè)。因匯翠公司的違約行為，給曹某某帶來巨大損失，故訴至法院。
　　匯翠公司辯稱，同意解除合同，其他請(qǐng)求不同意，曹某某還欠承包費(fèi)和裝修補(bǔ)償款，需用押金抵扣。匯翠公司無(wú)違約行為，不用支付違約金。雙方簽有裝修補(bǔ)償合同，該房屋是早就裝修好的，沒有裝修損失。合同也約定裝修前圖紙需經(jīng)匯翠公司審核，但曹某某從未提供圖紙，所以沒有裝修。王某是曹某某的合伙人，他們之間沒有轉(zhuǎn)讓費(fèi)。曹某某稱的可得利益及其他損失沒有依據(jù)。
　　匯翠公司向本院提出反訴請(qǐng)求：1.判令曹某某支付2019年2月1日起至實(shí)際返還之日止的租金及裝修補(bǔ)償款，按每月18,000元計(jì)算；2.判令曹某某返還漕溪北路XXX弄XXX號(hào)一層106、107室房屋。事實(shí)和理由：曹某某自2019年2月2日起，未按約支付租金及裝修補(bǔ)償款，也未將房屋返還，故提起反訴。
　　曹某某對(duì)匯翠公司的反訴辯稱，根據(jù)生效判決，業(yè)委會(huì)明確告知匯翠公司無(wú)權(quán)出租房屋，匯翠公司屬于根本違約，房屋早就被業(yè)委會(huì)封鎖，不處于曹某某控制下，無(wú)法返還。
　　本院認(rèn)定事實(shí)如下：匯翠公司自上海濱江置業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱濱江公司)處承租了漕溪北路737弄(匯翠花園)4號(hào)1層部分房屋。匯翠公司又將其承租的部分房屋出租給王某。
　　2018年3月15日，王某(甲方)與曹某某丈夫吳新軍(乙方)簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議，約定：今有甲方將漕溪北路XXX弄XXX號(hào)樓107麗顏美容養(yǎng)生館整體轉(zhuǎn)讓給乙方，甲方轉(zhuǎn)讓金額256,000元；轉(zhuǎn)讓款第一次在轉(zhuǎn)讓合同簽訂后乙方支付10萬(wàn)元，第二次在乙方與房東簽合約后支付10萬(wàn)元，剩余56,000元在三個(gè)月后一次性支付。
　　2018年3月21日，匯翠公司(甲方)與曹某某(乙方)簽訂《會(huì)所用房承包合同》，約定：甲方將漕溪北路XXX弄XXX號(hào)1層部分面積約為200平方米的會(huì)所承包給乙方，乙方用途為美容、瘦身、保健等，承包期限自20年6月1日(注：此處應(yīng)為筆誤，租期應(yīng)自2018年6月1日)起至2024年6月30日止，共計(jì)6年1個(gè)月；押金36,000元，簽訂合同當(dāng)日支付；承包金每月8000元，兩年后開始遞增……；甲方同意乙方在承包房屋內(nèi)進(jìn)行裝修裝潢、添置相關(guān)設(shè)備，但上述行為不得影響房屋結(jié)構(gòu)安全，且需要符合消防、環(huán)保、治安、衛(wèi)生等相關(guān)政府部門要求；乙方有權(quán)根據(jù)經(jīng)營(yíng)需要，在不影響房屋主體結(jié)構(gòu)的前提下，對(duì)甲方交付的房屋進(jìn)行必要的裝修、裝潢及設(shè)備添置，其工程設(shè)計(jì)、施工和工程費(fèi)用由乙方承擔(dān)，裝修設(shè)計(jì)圖紙需于開工前交甲方審查并備案；第八條約定在承包期內(nèi)，有下列情況之一的，雙方可變更或解除合同：3、在承包期間，該房屋經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)動(dòng)遷或司法、行政機(jī)關(guān)依法限制其房地產(chǎn)權(quán)利變更房地產(chǎn)權(quán)利，或出現(xiàn)法律、法規(guī)禁止的其他情況；違約責(zé)任：在承包期內(nèi)，甲乙任何一方無(wú)法定或約定理由解除合同的，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц?6,000元作為違約金，違約金不足以抵付對(duì)方經(jīng)濟(jì)損失的，違約方還應(yīng)負(fù)責(zé)賠償；乙方違約責(zé)任：乙方有擅自改變房屋結(jié)構(gòu)或損壞房屋的、進(jìn)行違法活動(dòng)的、逾期或不足額支付承包金超過15日等情況的，甲方有權(quán)單方面解除合同，斷電斷水，提前收回房屋……乙方應(yīng)支付32,000違約金；甲方的違約責(zé)任：1)甲方確認(rèn)有發(fā)包該房屋的權(quán)利，若因甲方無(wú)權(quán)發(fā)包而造成乙方損失的；2)在承包期內(nèi)，甲方非因本合同第八條規(guī)定的情況，擅自解除本合同，提前收回該房屋的，則視為甲方違約，甲方應(yīng)支付32,000元作為違約金。同時(shí)，雙方還簽訂《裝修補(bǔ)償合同》，約定：鑒于甲方讓乙方承包的106、107房屋已進(jìn)行過裝修，乙方同意在支付承包金外，向甲方支付裝修補(bǔ)償款每月1萬(wàn)元，直至承包合同結(jié)束。注：匯翠公司稱，其與王某的合同租金也是分為8000元和1萬(wàn)元兩部分。
　　合同簽訂當(dāng)日，曹某某支付王某36,000元。匯翠公司未向王某返還押金36,000元，也未向曹某某收取押金36,000元。曹某某稱其支付王某的36,000元系代為返還押金，王某支付給匯翠公司的押金36,000元應(yīng)視為其支付。
　　合同簽訂后，曹某某在涉案房屋內(nèi)開始經(jīng)營(yíng)曼莎國(guó)際美容院，并按約付租。
　　2018年12月，經(jīng)另案一、二審判決確認(rèn)4號(hào)樓架空層屬全體業(yè)主共有，遂判決濱江公司將4號(hào)樓架空層返還匯翠花園全體業(yè)主。注：涉案房屋即屬4號(hào)樓架空層的一部分。
　　2019年1月10日，匯翠花園業(yè)委會(huì)及物業(yè)向4號(hào)樓1層商戶發(fā)出告知書，稱判決生效，4號(hào)樓1層屬于全體業(yè)主，由濱江公司返還，故請(qǐng)4號(hào)樓1層商戶停止經(jīng)營(yíng)并于2019年1月27日全部搬離。
　　2019年1月28日起，匯翠花園物業(yè)對(duì)涉案房屋采取了停水、停電措施。3月，匯翠花園物業(yè)將涉案房屋的前門加鎖、后門封死。2019年6月，涉案房屋內(nèi)物品已被清空(注：曹某某稱屋內(nèi)物品3月被搬走，但非其所搬，其當(dāng)時(shí)不知情，直至6月到場(chǎng)后才知)。
　　2019年2月，曹某某與案外人簽訂房屋租賃合同，搬至漕溪北路XXX號(hào)(宏匯大廈)經(jīng)營(yíng)曼莎國(guó)際美容院，租期自2019年5月1日起。房屋所在地物業(yè)出具證明稱曹某某2019年3月1日進(jìn)駐，5月20日開始經(jīng)營(yíng)。
　　為證明已支付王某轉(zhuǎn)讓款255,046元，曹某某提供了：1、吳新軍的銀行卡流水明細(xì)，記錄：2018年3月15日，吳新軍通過POS機(jī)刷卡消費(fèi)10萬(wàn)元(兩次刷卡，每次5萬(wàn)元)；2018年3月23日，吳新軍通過POS機(jī)刷卡消費(fèi)104,000元，交易場(chǎng)所為上海市麗顏化妝品批發(fā)；2、王某于2018年3月15日書寫的收條，載明：收到麗顏健康養(yǎng)生店轉(zhuǎn)讓費(fèi)第一次預(yù)付金10萬(wàn)元(刷卡)；3、支付寶電子回單截屏頁(yè)面，2018年7月27日，曹某某通過支付寶轉(zhuǎn)帳給王某51,046元。曹某某稱，實(shí)際支付255,046元，而不是約定的256,000元，是因?yàn)榈挚哿怂娰M(fèi)等款項(xiàng)。匯翠公司認(rèn)為，銀行流水真實(shí)性無(wú)異議，但不能證明是支付的轉(zhuǎn)讓款，兩筆款項(xiàng)顯示的都是消費(fèi)，也不能證明是給王某的，沒有收款人的信息；支付寶電子回單真實(shí)性不能確認(rèn)。本院認(rèn)為，3月15日兩次刷卡消費(fèi)10萬(wàn)元，當(dāng)日王某即出具收到轉(zhuǎn)讓款10萬(wàn)元的收條，故該10萬(wàn)元確為轉(zhuǎn)讓款；3月23日刷卡消費(fèi)104,000元，只顯示POS交易場(chǎng)所為上海市麗顏化妝品批發(fā)，沒有直接證據(jù)證明該款項(xiàng)系支付的轉(zhuǎn)讓款以及收款人是王某，但結(jié)合轉(zhuǎn)讓協(xié)議約定的第二筆款項(xiàng)付款時(shí)間、“麗顏”的名稱，以及前次轉(zhuǎn)讓款也是用刷卡消費(fèi)方式來支付轉(zhuǎn)讓款的事實(shí)，證據(jù)之間可相互印證，已具有高度蓋然性，故可以推定該104,000元系支付的轉(zhuǎn)讓款；支付寶電子回單本院已當(dāng)場(chǎng)用當(dāng)事人手機(jī)核查驗(yàn)證，其真實(shí)性本院予以認(rèn)可，該筆轉(zhuǎn)讓款本院亦予以確認(rèn)；綜上，本院確認(rèn)曹某某支付了轉(zhuǎn)讓款255,046元。
　　為證明實(shí)際進(jìn)行了裝修，曹某某提供了匯翠公司于2018年3月出具的委托書，載明：委托王某裝修106、107室等事項(xiàng)包括代為辦理裝修手續(xù)。匯翠公司稱是委托王某，而不是曹某某，不能證明曹某某進(jìn)行了裝修。曹某某稱，當(dāng)時(shí)因?yàn)閰R翠公司和王某的租賃合同還未到期(注：匯翠公司與王某的租賃合同到期日為2018年5月30日)，所以只能由王某去辦。
　　為證明裝修費(fèi)用，曹某某提供了一些憑證，其中淋浴房3600元，墻紙48卷(銷貨清單)、墻紙膠10盒、糯米膠10袋共計(jì)5900元，墻紙收據(jù)18,500元(共45卷)，涂料等4097元，瓷磚47,494元，燈箱1495元，電線10,010元，地暖維修保養(yǎng)18,500元，石膏板、隔音棉等11,544元，地板22,500元，輔料3170元，孫征陽(yáng)書寫的人工費(fèi)收條95,000元，費(fèi)用合計(jì)為241,810元，上述憑證中除墻紙收據(jù)18,500元蓋有好飾家的圖章，涂料、石膏板、地板憑證下方有制單人/供貨人簽了一個(gè)姓外，其余均無(wú)任何蓋章簽字。曹某某申請(qǐng)孫征陽(yáng)出庭作證，孫征陽(yáng)稱，其與曹某某關(guān)系很好，其接受曹某某委托，在2018年3-6月對(duì)系爭(zhēng)房屋進(jìn)行了裝修，裝修包括水、電、地磚、地板、墻紙、馬桶、門，還做了一些柜子，買了吧臺(tái)、洗頭床、椅子等，人工和材料一共30多萬(wàn)元，有些材料收據(jù)找不到了，現(xiàn)能夠提供票據(jù)的只有20多萬(wàn)元了，曹某某都是用現(xiàn)金支付的。本院認(rèn)為，上述書面購(gòu)買材料的憑證形式上存有瑕疵，曹某某的付款未留下痕跡，且證人與曹某某關(guān)系較好，有一定的利害關(guān)系，故僅憑上述證據(jù)本院無(wú)法確認(rèn)曹某某裝修花費(fèi)241,810元的事實(shí)。
　　為證明營(yíng)業(yè)利潤(rùn)損失，曹某某提供了其自制的2018年6-12月的利潤(rùn)統(tǒng)計(jì)表及財(cái)務(wù)收支記錄，月利潤(rùn)分別為38,187元、31,522元、73,184元、32,502元、-2299元、31,347元、1881.57元，月平均利潤(rùn)為29,475元。匯翠公司對(duì)該些證據(jù)的真實(shí)性不予認(rèn)可。本院認(rèn)為，該些證據(jù)均系曹某某單方制作，其可信度較低，本院不予確認(rèn)。
　　為證明曹某某和王某系合伙經(jīng)營(yíng)關(guān)系而非轉(zhuǎn)讓，匯翠公司提供了微信記錄，載明：2018年3月15日，匯翠公司人員：那就下周簽就好了，你要簽就先簽吧有什么關(guān)系？王某：有關(guān)系的：以后他來管店，我做市場(chǎng)不在店里，合同要簽他的名字。曹某某稱，微信記錄可以刪減。即使確實(shí)是王某所說，也不是真實(shí)的，其丈夫與王某的協(xié)議可以證實(shí)雙方是轉(zhuǎn)讓關(guān)系，而不是合伙。本院認(rèn)為，曹某某提供的轉(zhuǎn)讓協(xié)議以及支付王某的轉(zhuǎn)讓費(fèi)憑證系直接證據(jù)，足以證明其與王某之間系轉(zhuǎn)讓關(guān)系而非合伙關(guān)系，王某在與匯翠公司人員微信聊天中的一句陳述不足以反駁前述事實(shí)。
　　審理中，曹某某稱支付王某的轉(zhuǎn)讓費(fèi)還包括了王某的客戶資源、屋內(nèi)的配套設(shè)備及家具等。
　　本院認(rèn)為，匯翠公司與曹某某簽訂的合同名為承包實(shí)為租賃關(guān)系。雙方簽訂的承包合同、裝修補(bǔ)償合同系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定，當(dāng)屬合法有效，雙方應(yīng)恪守履行。出租方有義務(wù)提供符合合同約定用途的房屋給承租人使用，現(xiàn)因租賃物被案外人確權(quán)收回致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)，出租人已構(gòu)成嚴(yán)重違約，曹某某據(jù)此解除合同，依法有據(jù)，本院予以支持。曹某某雖未直接支付匯翠公司押金36,000元，但曹某某與匯翠公司簽約當(dāng)日，曹某某即向王某支付了36,000元，匯翠公司也未向王某返還押金36,000元，王某也未再向匯翠公司主張返還押金，上述三方的行為可以認(rèn)定曹某某系代匯翠公司返還王某押金，因此王某原支付的押金應(yīng)視為曹某某支付?，F(xiàn)合同解除，曹某某要求返還該筆押金，依法有據(jù)，本院予以支持。曹某某主張違約金32,000元，具有合同依據(jù)，本院予以支持。關(guān)于裝修損失，結(jié)合雙方合同約定、匯翠公司出具裝修委托書以及曹某某出示的裝修單據(jù)，本院可以確認(rèn)曹某某在接受涉案房屋后確實(shí)對(duì)房屋進(jìn)行了裝修，現(xiàn)合同解除確有損失。但裝修的規(guī)模和實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用，根據(jù)查明事實(shí)部分對(duì)證據(jù)的認(rèn)定，曹某某在案證據(jù)尚不足以證實(shí)其主張之金額，并且曹某某也未按合同約定提供裝修圖紙備案，以至于原裝修和曹某某的裝修混同無(wú)法區(qū)分，訴訟中已不能通過裝修造價(jià)鑒定的方式來確定裝修殘值，故本院依本案情況酌定裝修殘值為6萬(wàn)元。關(guān)于轉(zhuǎn)讓費(fèi)的損失，轉(zhuǎn)讓費(fèi)的具體組成協(xié)議中未予明確，但根據(jù)曹某某訴訟中的自認(rèn)，王某除將簽約機(jī)會(huì)讓與曹某某外，至少還包括了王某的客戶資源、屋內(nèi)的配套設(shè)備及家具等，而這些有形、無(wú)形的資產(chǎn)均不會(huì)因合同的解除而滅失，故本院依本案查明事實(shí)酌定因合同解除的轉(zhuǎn)讓損失為8萬(wàn)元。關(guān)于經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)損失，雖然曹某某單方制作的統(tǒng)計(jì)表本院無(wú)法確認(rèn)，但客觀上曹某某自2019年2月至5月不能正常經(jīng)營(yíng)確實(shí)會(huì)產(chǎn)生利潤(rùn)損失，故本院根據(jù)停業(yè)時(shí)間酌定為32,000元。曹某某還主張其他損失1萬(wàn)元，無(wú)相關(guān)依據(jù)，本院不予支持。根據(jù)上述對(duì)損失的認(rèn)定，損失總額為172,000元，扣除曹某某已主張的違約金后，實(shí)際匯翠公司還應(yīng)賠償曹某某損失14萬(wàn)元。涉案房屋自2019年1月28日起停水停電，已嚴(yán)重影響了曹某某對(duì)房屋的使用、收益，故匯翠公司主張自2019年2月起的租金及裝修補(bǔ)償款的請(qǐng)求，本院不予支持?；诜ㄔ阂雅袥Q匯翠公司向全體業(yè)主返還涉案房屋，且涉案房屋內(nèi)物品亦被清空并被物業(yè)加鎖，故匯翠公司要求曹某某向其返還涉案房屋的請(qǐng)求，本院不予支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條第一款、第九十四條第(四)項(xiàng)、第一百零七條、第一百一十三條、第一百一十四條第一款、第二百一十六條、第二百二十八條規(guī)定，判決如下：
　　一、解除曹某某與上海匯翠休閑俱樂部有限公司就漕溪北路XXX弄XXX號(hào)1層約200平方米房屋簽訂的《會(huì)所用房承包合同》、《裝修補(bǔ)償合同》；
　　二、上海匯翠休閑俱樂部有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還曹某某押金36,000元；
　　三、上海匯翠休閑俱樂部有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付曹某某違約金32,000元；
　　四、上海匯翠休閑俱樂部有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償曹某某損失140,000元；
　　五、駁回上海匯翠休閑俱樂部有限公司的反訴請(qǐng)求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù),應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)10,204元，減半收取計(jì)5102元，由曹某某負(fù)擔(dān)3442元，上海匯翠休閑俱樂部有限公司負(fù)擔(dān)1660元；反訴費(fèi)2130元，由上海匯翠休閑俱樂部有限公司負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人或代表人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。

審判員：蔡重洲

書記員：李??蘊(yùn)