曹某某
鄧衛(wèi)高（湖北天賦律師事務(wù)所）
張某某
欽世海（湖北隨州炎帝法律服務(wù)所）

上訴人（原審原告）:曹某某，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，個體工商戶。
委托代理人:鄧衛(wèi)高（代理權(quán)限:一般代理），湖北天賦律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）:張某某，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，原隨州市文峰板鴨廠業(yè)主。
委托代理人:欽世海（代理權(quán)限:一般代理），隨州市炎帝法律服務(wù)所法律工作者。
上訴人曹某某與被上訴人張某某房屋租賃合同糾紛一案，不服隨州市曾都區(qū)人民法院（2014）鄂曾都民初字第00589號民事判決，向本院提起上訴。本院于2014年4月23日受理后，依法由審判員郭建強擔(dān)任審判長，代理審判員朱玉玲、李超組成合議庭，于2015年5月28日公開開庭進行了審理。上訴人曹某某及其委托代理人鄧衛(wèi)高，被上訴人張某某及其委托代理人欽世海，均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為:本案爭議的焦點主要有兩個，一是曹某某投資搭建廠房3間應(yīng)該按什么面積補償問題。一審法院認(rèn)定，曹某某主張承租廠房后另行搭建了廠房13間，因為證據(jù)不足，僅認(rèn)定王某出庭證實的曹某某所建座北朝南廠房3間應(yīng)當(dāng)予以補償，補償面積按275.4立方米÷13間×3間=63.3平方米計算。上訴人曹某某認(rèn)為該計算方式有誤，上訴人所建的坐北朝南應(yīng)當(dāng)按實際建筑面積計算。二審經(jīng)調(diào)查核實，曹某某建廠房3間的實際面積為102.357平方米，遠(yuǎn)大于一審按平均值所確定的面積，因此，該項損失的計算按所占實際面積確定更為合適，應(yīng)為370元／平方米×102.357平方米=37983.09元。上訴人的該項上訴理由依法成立，本院予以支持。本案第二個焦點問題是曹某某向被告張某某交付的2013年度租金是否應(yīng)該返還，返還多少問題。一審法院認(rèn)定，張某某在2012年9月開始洽談房屋拆遷事宜。2013年1月7日，張某某就與隨州市土地收購儲備中心簽訂了《房屋征收貨幣補償協(xié)議》。張某某明知文峰板鴨廠即將被征用，應(yīng)當(dāng)向承租曹某某說明情況并協(xié)商租賃合同處理，但張某某仍于2012年12月26日、2013年1月2日先后兩次收取曹某某2013年度的租金共計40000元。此時，曹某某承租的房屋已經(jīng)退還給了張某某一部分，其余部分雖然沒有辦理退房手續(xù)，但已經(jīng)處于停業(yè)狀態(tài)。張某某獲得了全部拆遷賠償，而其仍然向曹某某收取2013年度租金，顯失公平。一審法院將承租時間計算至2013年4月2日不當(dāng)，本院予以糾正。承租租金應(yīng)當(dāng)計算至拆遷協(xié)議簽訂之日2013年1月7日，其后的租金34192元應(yīng)當(dāng)返還。上訴人曹某某的該項上訴理由亦依法成立，本院予以支持。關(guān)于上訴人曹某某上訴稱“停業(yè)損失和搬遷費被上訴人應(yīng)予賠償”的上訴理由，因原審法院已經(jīng)告知“停業(yè)損失和搬家費可向拆遷部門主張”，同時，上訴人曹某某在二審中沒有提交證據(jù)證明其停業(yè)損失和搬遷費，故對上訴人曹某某的該上訴理由不予支持。
綜上所述，原審判決認(rèn)定事實部分不清，實體處理部分不當(dāng)，應(yīng)予糾正。依照《中華人民共和國民法通則》第五條 ?、《中華人民共和國合同法》第八條 ?、第一百一十三條 ?第一款 ?、第二百二十五條 ?、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項 ?之規(guī)定，判決如下:
維持隨州市曾都區(qū)人民法院（2014）鄂曾都民初字第00589號民事判決第二項；
二、變更隨州市曾都區(qū)人民法院（2014）鄂曾都民初字第00589號民事判決第一項為:張某某返還原告曹某某所建坐北朝南3間廠房的拆遷補償費37983.09元，返還原告曹某某交納的2013年度房屋租金34192元，合計72175.09元，于本判決生效之日起十日內(nèi)付清。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審案件受理費4520元，由曹某某負(fù)擔(dān)2300元，張某某負(fù)擔(dān)2220元；二審案件受理費380元，由上訴人張某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為:本案爭議的焦點主要有兩個，一是曹某某投資搭建廠房3間應(yīng)該按什么面積補償問題。一審法院認(rèn)定，曹某某主張承租廠房后另行搭建了廠房13間，因為證據(jù)不足，僅認(rèn)定王某出庭證實的曹某某所建座北朝南廠房3間應(yīng)當(dāng)予以補償，補償面積按275.4立方米÷13間×3間=63.3平方米計算。上訴人曹某某認(rèn)為該計算方式有誤，上訴人所建的坐北朝南應(yīng)當(dāng)按實際建筑面積計算。二審經(jīng)調(diào)查核實，曹某某建廠房3間的實際面積為102.357平方米，遠(yuǎn)大于一審按平均值所確定的面積，因此，該項損失的計算按所占實際面積確定更為合適，應(yīng)為370元／平方米×102.357平方米=37983.09元。上訴人的該項上訴理由依法成立，本院予以支持。本案第二個焦點問題是曹某某向被告張某某交付的2013年度租金是否應(yīng)該返還，返還多少問題。一審法院認(rèn)定，張某某在2012年9月開始洽談房屋拆遷事宜。2013年1月7日，張某某就與隨州市土地收購儲備中心簽訂了《房屋征收貨幣補償協(xié)議》。張某某明知文峰板鴨廠即將被征用，應(yīng)當(dāng)向承租曹某某說明情況并協(xié)商租賃合同處理，但張某某仍于2012年12月26日、2013年1月2日先后兩次收取曹某某2013年度的租金共計40000元。此時，曹某某承租的房屋已經(jīng)退還給了張某某一部分，其余部分雖然沒有辦理退房手續(xù)，但已經(jīng)處于停業(yè)狀態(tài)。張某某獲得了全部拆遷賠償，而其仍然向曹某某收取2013年度租金，顯失公平。一審法院將承租時間計算至2013年4月2日不當(dāng)，本院予以糾正。承租租金應(yīng)當(dāng)計算至拆遷協(xié)議簽訂之日2013年1月7日，其后的租金34192元應(yīng)當(dāng)返還。上訴人曹某某的該項上訴理由亦依法成立，本院予以支持。關(guān)于上訴人曹某某上訴稱“停業(yè)損失和搬遷費被上訴人應(yīng)予賠償”的上訴理由，因原審法院已經(jīng)告知“停業(yè)損失和搬家費可向拆遷部門主張”，同時，上訴人曹某某在二審中沒有提交證據(jù)證明其停業(yè)損失和搬遷費，故對上訴人曹某某的該上訴理由不予支持。
綜上所述，原審判決認(rèn)定事實部分不清，實體處理部分不當(dāng)，應(yīng)予糾正。依照《中華人民共和國民法通則》第五條 ?、《中華人民共和國合同法》第八條 ?、第一百一十三條 ?第一款 ?、第二百二十五條 ?、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項 ?之規(guī)定，判決如下:

維持隨州市曾都區(qū)人民法院（2014）鄂曾都民初字第00589號民事判決第二項；
二、變更隨州市曾都區(qū)人民法院（2014）鄂曾都民初字第00589號民事判決第一項為:張某某返還原告曹某某所建坐北朝南3間廠房的拆遷補償費37983.09元，返還原告曹某某交納的2013年度房屋租金34192元，合計72175.09元，于本判決生效之日起十日內(nèi)付清。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審案件受理費4520元，由曹某某負(fù)擔(dān)2300元，張某某負(fù)擔(dān)2220元；二審案件受理費380元，由上訴人張某某負(fù)擔(dān)。

審判長：郭建強
審判員：朱玉玲
審判員：李超

書記員：王凌