上訴人(原審被告)：曹某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市寶山區(qū)。
　　委托訴訟代理人：劉鵬，上海市國茂律師事務(wù)所律師。
　　被上訴人(原審原告)：朱某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍所在地湖北宜昌市。
　　委托訴訟代理人：高軍，上海融孚律師事務(wù)所律師。
　　被上訴人(原審被告)：曹某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市寶山區(qū)。
　　被上訴人(原審被告)：龔四英，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市寶山區(qū)。
　　上訴人曹某因與被上訴人朱某某、曹某某、龔四英房屋買賣合同糾紛一案，不服上海市寶山區(qū)人民法院(2019)滬0113民初3181號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2019年5月21日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　曹某上訴請求：撤銷一審判決，改判駁回朱某某的訴請或發(fā)回重審。事實(shí)和理由：朱某某沒有出示證據(jù)證明其購買的上海市寶山區(qū)豐皓路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋(以下簡稱“系爭房屋”)不受政策限購。即使曹某愿意履行合同，也會(huì)因限購而無法過戶，導(dǎo)致合同無法實(shí)際履行。朱某某僅交付部分購房款人民幣(以下幣種均為人民幣)240萬元，沒有任何證據(jù)證明其除利息損失之外，仍有房屋漲價(jià)等其他損失。一審判決曹某支付90萬元的違約金過高。
　　朱某某辯稱，購房資格和合同效力沒有任何關(guān)系。合同的特別備注中約定了朱某某有權(quán)變更買受人，曹某某、龔四英、曹某無條件配合重新簽訂出售轉(zhuǎn)讓協(xié)議。朱某某按合同約定主張違約金，曹某認(rèn)為違約金過高，要求法院調(diào)整需承擔(dān)相應(yīng)的舉證責(zé)任。一審法院判決的違約金，朱某某覺得完全合情合理合法。請求二審法院駁回上訴，維持原判。
　　曹某某、龔四英未辯稱。
　　朱某某向一審法院起訴請求：1、解除朱某某與曹某某、龔四英、曹某于2018年8月23日就系爭房屋簽訂的動(dòng)遷房出售轉(zhuǎn)讓合同；2、曹某某、龔四英、曹某退還朱某某已支付的房款240萬元；3、曹某某、龔四英、曹某向朱某某支付違約金240萬元。
　　一審法院認(rèn)定事實(shí)如下：2018年8月23日，朱某某(乙方)與曹某某、龔四英、曹某(甲方)簽訂動(dòng)遷房出售轉(zhuǎn)讓合同，約定乙方向甲方購買系爭房屋，轉(zhuǎn)讓價(jià)款317萬元，雙方同時(shí)約定在有關(guān)規(guī)定允許房屋上市交易限制期滿后15個(gè)工作日內(nèi)雙方簽訂網(wǎng)簽合同。合同第二條主要約定，乙方于2018年8月23日向甲方支付購房款200萬元，于2018年9月23日支付購房款40萬元，甲乙雙方共同前往交易中心辦理過戶手續(xù)時(shí)支付尾款77萬元等。合同第九條主要約定，2018年11月23日前甲方將房屋交付乙方，甲方未按規(guī)定履行上述義務(wù)的，則按下列約定承擔(dān)違約責(zé)任：1、甲方逾期不辦理相關(guān)房屋交接手續(xù)的，每逾期一天，則按房屋轉(zhuǎn)讓總價(jià)款的千分之五支付違約金；2、甲方逾期不辦理相關(guān)房屋交接手續(xù)超過15天的，乙方按照本合同第十二條向甲方追究違約責(zé)任等。合同第十二條主要約定，如本合同一方違反包括但不限于甲乙雙方義務(wù)的所有違約行為，另一方有權(quán)依法采取針對違約方的一切行動(dòng)以彌補(bǔ)其因違約方的違約行為所蒙受的損失，甲方反悔不出售(或者變相上漲房價(jià))該房屋給乙方的，則甲方應(yīng)按照反悔時(shí)該房屋周邊同比商品房市場價(jià)的兩倍并于五個(gè)工作日向乙方支付違約金并同時(shí)支付因?yàn)榉績r(jià)上漲給乙方帶來的房價(jià)損失，另甲方退還乙方支付所付房款等。
　　上述合同簽訂后，朱某某按約支付了房款240萬元，但曹某某、龔四英、曹某未按合同約定交付系爭房屋。
　　2019年1月13日，曹某出具承諾書，內(nèi)容為“本人曹某在2018年8月23日將豐皓路XXX弄XXX號(hào)XXX室出售給朱某某先生，并約定在2018年11月23日交房，現(xiàn)由于個(gè)人原因已逾期，還未交房?，F(xiàn)本人承諾將在2019年1月20日前清房并交房給朱某某先生，如在2019年1月20日還未做到交房，本人承擔(dān)違約責(zé)任和法律責(zé)任?！?
　　2017年9月26日，大城鎮(zhèn)聯(lián)西村村民委員會(huì)和寶山第一房屋征收服務(wù)事務(wù)所就系爭房屋出具入戶通知單。曹某某、龔四英、曹某表示，目前其已領(lǐng)取房屋鑰匙，但因曹某在外欠債，債權(quán)人已占據(jù)系爭房屋，故至今無法向朱某某交房。關(guān)于債權(quán)人入住系爭房屋的事實(shí)，曹某某、龔四英、曹某表示無證據(jù)予以佐證。在審理過程中，因曹某某、龔四英、曹某違約造成朱某某的損失一節(jié)事實(shí)，朱某某亦表示無證據(jù)予以證明。
　　一審法院認(rèn)為，朱某某與曹某某、龔四英、曹某就系爭房屋簽訂的動(dòng)遷房出售轉(zhuǎn)讓合同系當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)恪守履行。曹某某、龔四英、曹某未按合同約定交付系爭房屋，其行為已構(gòu)成違約，朱某某訴請解除轉(zhuǎn)讓合同，于法有據(jù)，法院予以準(zhǔn)許。合同解除后，曹某某、龔四英、曹某應(yīng)返還已收房款240萬元。朱某某關(guān)于違約金的請求，符合合同約定，但合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)明顯過高，法院考慮到合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及實(shí)際損失等因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則，酌情確定曹某某、龔四英、曹某向朱某某支付違約金90萬元。
　　一審法院判決如下：一、解除朱某某和曹某某、龔四英、曹某于2018年8月23日就上海市寶山區(qū)豐皓路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋簽訂的動(dòng)遷房出售轉(zhuǎn)讓合同；二、曹某某、龔四英、曹某于判決生效之日起十日內(nèi)，向朱某某返還房款240萬元；三、曹某某、龔四英、曹某于判決生效之日起十日內(nèi)，向朱某某支付違約金90萬元；四、駁回朱某某的其余訴訟請求。
　　本院二審期間，當(dāng)事人沒有提供新證據(jù)。一審法院認(rèn)定事實(shí)無誤，本院予以確認(rèn)。
　　本院認(rèn)為，朱某某與曹某某、龔四英、曹某就系爭房屋簽訂的動(dòng)遷房出售轉(zhuǎn)讓合同系當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，一審法院認(rèn)定該合同合法有效，本院予以認(rèn)同。曹某某、龔四英、曹某在收取朱某某購房款后，未按約向朱某某交付系爭房屋。逾期交房后，在出具承諾書的情況下，曹某某、龔四英、曹某仍未按承諾交付系爭房屋，致使朱某某合同目的無法實(shí)現(xiàn)，朱某某有權(quán)解除合同，曹某某、龔四英、曹某應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。一審法院考慮到合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及實(shí)際損失等因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則，酌情確定曹某某、龔四英、曹某向朱某某支付違約金90萬元，尚屬合理。
　　綜上所述，曹某的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
　　駁回上訴，維持原判。
　　二審案件受理費(fèi)人民幣45,200元，由上訴人曹某負(fù)擔(dān)。
　　本判決為終審判決。

審判員：王??珍

書記員：盧薇薇