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曹某某與上海虹房(集團(tuán))有限公司房屋租賃合同糾紛一審民事判決書

2021-06-09 塵埃 評(píng)論0

  原告:曹某某,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族,住上海市虹口區(qū)。
  委托訴訟代理人:黃鈺、朱偉毅,上海圓譽(yù)律師事務(wù)所律師。
  被告:上海虹房(集團(tuán))有限公司,住所地上海市虹口區(qū)。
  法定代表人:張作理,董事長(zhǎng)。
  委托訴訟代理人:宗瑤、蔡亞云,上海捷銘律師事務(wù)所律師。
  第三人:姚堅(jiān)平,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族,住上海市虹口區(qū)東余杭路XXX號(hào)。
  委托訴訟代理人:鄭智全(系姚堅(jiān)平親屬),男,住上海市徐匯區(qū)。
  第三人:鄭敏,女,xxxx年xx月xx日出生,漢族,住上海市虹口區(qū)東余杭路XXX號(hào)。
  原告曹某某與被告上海虹房(集團(tuán))有限公司(以下簡(jiǎn)稱虹房集團(tuán))房屋租賃合同糾紛一案,本院受理后,依法通知姚堅(jiān)平、鄭敏為第三人參加訴訟,適用簡(jiǎn)易程序,公開開庭進(jìn)行了審理。原告曹某某及其委托訴訟代理人黃鈺、朱偉毅,被告虹房集團(tuán)的委托訴訟代理人宗瑤、蔡亞云,第三人姚堅(jiān)平的委托訴訟代理人鄭智全,第三人鄭敏到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
  原告曹某某向本院提出訴訟請(qǐng)求:1、虹房集團(tuán)支付六個(gè)月過(guò)渡費(fèi)24,000元及搬遷費(fèi)(含設(shè)備遷移費(fèi))2,000元;2、虹房集團(tuán)支付自2017年9月4日起至2018年10月8日止的違約金,按本金26,000元的日千分之一計(jì)算。事實(shí)和理由:曹某某系上海市虹口區(qū)東余杭路XXX弄XXX號(hào)公房(以下簡(jiǎn)稱系爭(zhēng)房屋)承租人,該房屋于2017年8月被納入虹口區(qū)春陽(yáng)里風(fēng)貌保護(hù)街坊(74)街坊更新改造項(xiàng)目。同月,曹某某與虹房集團(tuán)簽訂《更新改造項(xiàng)目協(xié)議書》,約定虹房集團(tuán)于協(xié)議生效后15日內(nèi)先行支付曹某某六個(gè)月臨時(shí)過(guò)渡費(fèi)24,000元、搬遷費(fèi)(含設(shè)備遷移費(fèi))2,000元,每逾期一日按應(yīng)付總額的千分之一支付曹某某違約金?,F(xiàn)協(xié)議已于xxxx年xx月xx日出生效,但虹房集團(tuán)至今未支付上述款項(xiàng),曹某某多次催討未果。故起訴。
  被告虹房集團(tuán)辯稱,曹某某已將系爭(zhēng)房屋轉(zhuǎn)租給姚堅(jiān)平、鄭敏夫婦,(2011)滬二中民二(民)終字第2114號(hào)民事判決書明確雙方租賃合同有效期至2022年、租賃關(guān)系穩(wěn)定,姚堅(jiān)平、鄭敏為系爭(zhēng)房屋實(shí)際居住人。項(xiàng)目改造前,虹房集團(tuán)曾與曹某某商議由其出面勸說(shuō)姚堅(jiān)平、鄭敏盡快搬離,未能成功。虹房集團(tuán)為保障改造項(xiàng)目順利進(jìn)行,與姚堅(jiān)平、鄭敏協(xié)商并向其支付臨時(shí)過(guò)渡費(fèi)和搬遷費(fèi)(含設(shè)備遷移費(fèi)),使其得以順利遷走,當(dāng)時(shí)曹某某也是認(rèn)可這一方案的。且臨時(shí)過(guò)渡費(fèi)和搬遷費(fèi)(含設(shè)備遷移費(fèi))系補(bǔ)償實(shí)際居住人搬遷及另找臨時(shí)居所的費(fèi)用,理應(yīng)支付給實(shí)際居住人。該筆費(fèi)用已由姚堅(jiān)平、鄭敏實(shí)際領(lǐng)取,即便曹某某有權(quán)主張,也應(yīng)由其二人返還。不同意曹某某訴請(qǐng)。
  第三人姚堅(jiān)平、鄭敏述稱,沒有收到過(guò)改建辦支付的錢款。改建辦曾與姚堅(jiān)平、鄭敏協(xié)商并書面承諾其搬出系爭(zhēng)房屋后原搬原回,街道與居委會(huì)也參與了協(xié)調(diào)工作,二人才搬走的。姚堅(jiān)平、鄭敏只收到過(guò)居委會(huì)在2018年過(guò)年時(shí)給的補(bǔ)助,但系針對(duì)家庭困難的補(bǔ)助,與本案無(wú)關(guān)。
  經(jīng)審理查明,系爭(zhēng)房屋為曹某某承租的公房。姚堅(jiān)平從2006年2月20日起向曹某某租賃該房屋,其妻鄭敏一同入住,雙方最后一份租賃合同簽訂于2008年3月21日,約定租賃期限至動(dòng)遷止。曹某某曾于2011年5月提起訴訟,要求解除其與姚堅(jiān)平之間的《租賃協(xié)議》,一審法院判決對(duì)該項(xiàng)訴請(qǐng)不予支持,經(jīng)二審維持原判。
  2017年8月,系爭(zhēng)房屋被列入更新改造范圍。同年8月16日,虹房集團(tuán)(甲方)與曹某某(乙方)就系爭(zhēng)房屋更新改造簽訂《虹口區(qū)春陽(yáng)里風(fēng)貌保護(hù)街坊(74街坊)更新改造項(xiàng)目協(xié)議書》,約定東余杭路XXX弄XXX號(hào)-XXX號(hào)(單/雙)全體公房承租人于2017年9月4日前簽訂協(xié)議書并搬離的,協(xié)議書生效;乙方應(yīng)在2017年9月17日前完成搬遷并自行安排過(guò)渡;協(xié)議生效后15天內(nèi),甲方先行支付乙方六個(gè)月臨時(shí)過(guò)渡費(fèi)24,000元、搬遷費(fèi)(含設(shè)備遷移費(fèi))2,000元,甲方未能如約支付上述費(fèi)用的,每逾期一日,甲方按應(yīng)付總額的千分之一支付乙方違約金;因甲方施工未完成而導(dǎo)致六個(gè)月內(nèi)無(wú)法交房的,甲方繼續(xù)按每月4,000元的標(biāo)準(zhǔn)向乙方支付過(guò)渡費(fèi)直至乙方收到交房通知之日止。2017年10月17日,虹房集團(tuán)委托的改建項(xiàng)目實(shí)施單位上海北外灘物業(yè)管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱北外灘物業(yè))出具書面材料,承諾將系爭(zhēng)房屋六個(gè)月過(guò)渡費(fèi)24,000元及搬場(chǎng)費(fèi)2,000元全部交于姚堅(jiān)平和鄭敏。2017年10月20日,姚堅(jiān)平、鄭敏搬離系爭(zhēng)房屋。
  2018年2月,曹某某向本院提起訴訟[案號(hào)(2018)滬0109民初4178號(hào)],要求解除其與姚堅(jiān)平于2008年3月21日簽訂的《租房協(xié)議》。該案審理中,原告代理人出具了其向北外灘物業(yè)工作人員何綱制作的調(diào)查筆錄,筆錄中何綱陳述“臨時(shí)過(guò)渡費(fèi)、搬遷費(fèi)共計(jì)26,000元,待曹某某與租戶的官司結(jié)束后支付”。2018年5月,本院判決解除曹某某與姚堅(jiān)平于2008年3月21日簽訂的《租賃協(xié)議》,雙方均未上訴。
  后因施工未完成導(dǎo)致系爭(zhēng)房屋延期交房,虹房集團(tuán)于2018年8月支付曹某某后續(xù)九個(gè)月過(guò)渡費(fèi)36,000元。
  本案審理中,虹房集團(tuán)表示已于2018年2月5日由上海市虹口區(qū)北外灘街道漢陽(yáng)居民委員會(huì)(以下簡(jiǎn)稱漢陽(yáng)居委會(huì))代為將臨時(shí)過(guò)渡費(fèi)及搬遷費(fèi)26,000元現(xiàn)金交付鄭敏,并提供了有鄭敏簽字的簽收單、鄭敏領(lǐng)取錢款的照片及漢陽(yáng)居委會(huì)出具的情況說(shuō)明為證。簽收單載明系爭(zhēng)房屋過(guò)渡費(fèi)(6個(gè)月)24,000元及搬場(chǎng)費(fèi)(含設(shè)備遷移費(fèi))2,000元由鄭敏簽收,并寫有黑體字“2018.2.5由群眾工作組楊明洲交至我處”,情況說(shuō)明載明黑體字是指簽收單在鄭敏簽字后由楊明洲交由春陽(yáng)里改造項(xiàng)目組。姚堅(jiān)平、鄭敏質(zhì)證稱簽收單上的簽名像是鄭敏的字跡,但鄭敏肯定沒有簽過(guò)這種格式的書面材料。照片是鄭敏在居委會(huì)領(lǐng)錢的照片,鄭敏一直在居委會(huì)領(lǐng)取補(bǔ)助,都是以現(xiàn)金方式領(lǐng)取的。2018年春節(jié)時(shí)鄭敏在居委會(huì)領(lǐng)取過(guò)補(bǔ)助,具體金額不記得了。但如果是臨時(shí)過(guò)渡費(fèi)和搬場(chǎng)費(fèi),不應(yīng)當(dāng)由居委會(huì)發(fā)放,也不應(yīng)是現(xiàn)金發(fā)放,據(jù)了解其他人都是支票領(lǐng)取的。
  上述事實(shí),有曹某某提供的更新改造項(xiàng)目協(xié)議書、調(diào)查筆錄,虹房集團(tuán)提供的(2011)滬二中民二(民)終字第2114號(hào)民事判決書、簽收單、照片、情況說(shuō)明,姚堅(jiān)平、鄭敏提供的書面材料,本院調(diào)取的(2018)滬0109民初4178號(hào)民事判決書以及雙方陳述等證據(jù)為證。
  本院認(rèn)為,依法成立的合同,對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。曹某某與虹房集團(tuán)簽訂的《更新改造項(xiàng)目協(xié)議書》系當(dāng)事人的真實(shí)意思表示,合同依法成立。雙方在合同中約定的“東余杭路XXX弄XXX號(hào)-XXX號(hào)(單/雙)全體公房承租人于2017年9月4日前簽訂協(xié)議書并搬離的,協(xié)議書生效”條款實(shí)質(zhì)是附生效條件的約定。因系爭(zhēng)房屋實(shí)際由曹某某出租給姚堅(jiān)平、鄭敏夫婦居住,其有義務(wù)將二人清退以滿足合同生效條件。二人于2017年10月20日搬出系爭(zhēng)房屋,可視為曹某某履行了合同約定的搬離義務(wù)。雖搬離時(shí)間晚于合同約定時(shí)間,但之后虹房集團(tuán)已開始改建工程,并因延期交房支付曹某某九個(gè)月的過(guò)渡費(fèi),雙方均按約繼續(xù)履行合同,且對(duì)合同效力沒有異議,故應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同已于xxxx年xx月xx日出生效。
  根據(jù)合同相對(duì)性原則,合同當(dāng)事人應(yīng)根據(jù)雙方之間簽訂的合同展開具體的權(quán)利義務(wù),虹房集團(tuán)按約應(yīng)于合同生效后15日內(nèi)即2017年11月4日前支付曹某某六個(gè)月臨時(shí)過(guò)渡費(fèi)及搬遷費(fèi)。虹房集團(tuán)與姚堅(jiān)平、鄭敏之間并無(wú)直接合同關(guān)系,其合同義務(wù)應(yīng)向合同相對(duì)人曹某某履行?,F(xiàn)無(wú)證據(jù)證明曾征得曹某某同意,即便虹房集團(tuán)確已將錢款支付給姚堅(jiān)平、鄭敏,也不能視為已履行了合同義務(wù)。虹房集團(tuán)辯稱臨時(shí)過(guò)渡費(fèi)及搬遷費(fèi)(含設(shè)備遷移費(fèi))本就系支付給房屋實(shí)際居住人姚堅(jiān)平、鄭敏搬遷并另找臨時(shí)居所的費(fèi)用,與合同約定不符,本院不予認(rèn)可。即便二人作為承租人有權(quán)獲得上述款項(xiàng),也應(yīng)由其自行向出租人曹某某主張權(quán)利,在無(wú)法院生效判決或協(xié)助執(zhí)行通知書的情況下,虹房集團(tuán)無(wú)權(quán)突破合同相對(duì)性代為履行。該集團(tuán)承諾將系爭(zhēng)房屋六個(gè)月過(guò)渡費(fèi)24,000元及搬場(chǎng)費(fèi)2,000元向二人支付,對(duì)曹某某不產(chǎn)生效力,不得以此對(duì)抗合同義務(wù)?,F(xiàn)虹房集團(tuán)遲延支付臨時(shí)過(guò)渡費(fèi)及搬遷費(fèi)構(gòu)成違約,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。虹房集團(tuán)辯稱雙方均存在違約行為,不應(yīng)支付違約金,然其在曹某某履行合同義務(wù)后仍未支付應(yīng)付款項(xiàng),系單方面違約,本院無(wú)法采納。違約金應(yīng)自虹房集團(tuán)遲延履行合同義務(wù)之日的2017年11月5日開始計(jì)算至曹某某所主張截止的2018年10月8日,但合同約定的違約金過(guò)高,本院依據(jù)原告實(shí)際損失酌情調(diào)整。據(jù)此,依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第四十五條、第一百一十四條之規(guī)定,判決如下:
  一、被告上海虹房(集團(tuán))有限公司應(yīng)于本判決生效之日起10日內(nèi)支付原告曹某某六個(gè)月的臨時(shí)過(guò)渡費(fèi)24,000元和搬遷費(fèi)(含設(shè)備搬遷費(fèi))2,000元;
  二、被告上海虹房(集團(tuán))有限公司應(yīng)于本判決生效之日起10日內(nèi)支付原告曹某某違約金1,200元;
  三、駁回原告曹某某的其他訴訟請(qǐng)求。
  如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù),應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
  本案受理費(fèi)687.25元,減半收取343.63元,由被告上海虹房(集團(tuán))有限公司負(fù)擔(dān)。
  如不服本判決,可在判決書送達(dá)之日起15日內(nèi),向本院遞交上訴狀,并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本,上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。

審判員:高行瑋

書記員:吳靜文

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