再審申請人(一審被告、反訴原告，二審被上訴人)：天津地福商場經(jīng)營管理有限公司，住所地天津經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)。
　　法定代表人：吳炯，該公司董事長。
　　委托訴訟代理人：包奕，女。
　　委托訴訟代理人：顧明飛，上海致格律師事務所律師。
　　被申請人(一審原告、反訴被告，住所地上海市靜安區(qū)。
　　法定代表人：鈴木啓，該公司董事長。
　　委托訴訟代理人：戈侃，上海市錦天城律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：曹春香，上海市錦天城律師事務所律師。
　　再審申請人天津地福商場經(jīng)營管理有限公司(以下簡稱天津地福公司)因與被申請人無印良品(上海)商業(yè)有限公司(以下簡稱無印良品公司)房屋租賃合同糾紛一案，不服上海市第二中級人民法院(2017)滬02民終7963號民事判決，向本院申請再審。本院依法組成合議庭進行了審查，現(xiàn)已審查終結。
　　天津地福公司申請再審稱，天津地福公司對涉案商場外立面的修繕、改造等無需征得無印良品公司的同意，上述修繕、改造也未對無印良品公司的經(jīng)營造成嚴重影響，故無印良品公司拒付租金的行為構成違約，天津地福公司對雙方終止履行租賃合同沒有過錯和責任，二審判決認定事實不清，適用法律錯誤，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項的規(guī)定申請再審。
　　無印良品公司提交意見稱，天津地福公司對涉案商場的改造行為，實際上導致了該商場內包括無印良品公司在內的所有商戶都無法經(jīng)營。根據(jù)雙方在租賃合同中的約定，天津地福公司應事先與無印良品公司協(xié)商一致后方可實施，無印良品公司就天津地福公司的改造行為向天津地福公司發(fā)函以及其后暫停支付費用的行為系行使合同履行的抗辯權，無印良品公司對雙方租賃關系的終止沒有責任。天津地福公司對涉案商場的整體改造，將商場內最后一個商戶無印良品公司清退出商場，明顯屬于惡意違約，天津地福公司申請再審缺乏依據(jù)，請求法院駁回天津地福公司的再審申請。
　　本院經(jīng)審查認為，在案證據(jù)證明，2012年10月，天津地福公司與無印良品公司簽訂《上海市房屋租賃合同(商品房租賃)》及相關補充條款，約定天津地福公司向無印良品公司出租位于上海市靜安區(qū)南京西路XXX號常春藤運通大廈的商業(yè)裙樓部分內第三層308-311單元商鋪，租賃面積暫定為742.10平方米。租賃期限自2012年10月23日起至2017年10月22日止。雙方對系爭房屋的用途以及支付租金的時間和方式等進行了約定。合同簽訂后，無印良品公司向天津地福公司交付了人民幣(以下幣種同)70萬元租賃保證金。
　　雙方履行合同至2016年9月28日，無印良品公司發(fā)函天津地福公司，內容為，自2016年8月起，天津地福公司陸續(xù)清退了系爭房屋所在商場的零售商戶，在商場外部搭建腳手架進行施工。近日，無印良品公司安排人員實地探訪，并拍攝照片(詳見附件)。根據(jù)現(xiàn)場拍攝照片顯示：該商場外部已設置施工圍擋，外立面已完全被腳手架覆蓋，無印良品公司承租的外部廣告位與其他廣告位已被完全覆蓋；商場內部零售區(qū)域無客流，一至三層零售區(qū)域僅剩夢芭莎及無印良品公司店鋪，其他商戶均已被天津地福公司清退閉店。無印良品公司為了商業(yè)目的承租該店鋪，天津地福公司作為商場的運營商，應確保該商場的整體正常對外營業(yè)。天津地福公司在事先未書面通知、未與無印良品公司協(xié)商的情況下清退商戶，并對該商場進行改建，對無印良品公司店鋪的經(jīng)營造成非常嚴重的影響，致使無印良品公司開設店鋪獲得盈利的目的難以實現(xiàn)。鑒于天津地福公司上述違約及違反商業(yè)規(guī)則的行為，為了控制無印良品公司的經(jīng)營損失，現(xiàn)特別函告天津地福公司如下：1、請?zhí)旖虻馗９驹谑盏胶?日內，對天津地福公司清退零售商戶及改建商場等事宜向無印良品公司進行書面說明，告知天津地福公司就該商場的改建及恢復經(jīng)營方案；2、自本函件發(fā)送之日起，無印良品公司將暫停支付該物業(yè)的租金(含物業(yè)管理費)、廣告位費用。待天津地福公司提供上述書面說明且雙方就彌補無印良品公司損失達成一致解決方案后，屆時根據(jù)雙方的約定支付。
　　天津地福公司收到函件后，于2016年10月9日和14日先后兩次向無印良品公司發(fā)送《通知函》，要求無印良品公司于2016年10月17日前向天津地福公司全額支付8-9月拖欠款項，共計為51,893元。
　　2016年10月20日，天津地福公司向無印良品公司發(fā)出《解約函》，內容為，無印良品公司未按合同約定按時足額支付8-9月的營業(yè)租金及廣告費，嚴重違反合同約定，天津地福公司函告無印良品公司，于2016年10月22日解除雙方簽訂的租賃合同，要求無印良品公司最晚于2016年10月22日騰空物業(yè)，并按照租賃合同約定交還商鋪并辦理完結以該鋪位為登記注冊地址的注銷手續(xù)。屆時，若無印良品公司未在約定期限內騰空物業(yè)并交還天津地福公司，天津地福公司將在第三方見證下，自行騰空物業(yè)。同時，天津地福公司將保留追究無印良品公司因違約造成天津地福公司損失的法律責任的權利。2016年11月15日，天津地福公司自行進入系爭房屋，對無印良品公司遺留在系爭房屋內的物品進行了封存。后雙方未能協(xié)商解決糾紛，并事實上終止履行房屋租賃合同，無印良品公司遂訴至法院。
　　天津地福公司主張其對雙方終止履行租賃合同不存在過錯和責任。對此，本院認為，根據(jù)雙方在租賃合同中的約定，天津地福公司在租賃期內對該大廈公共區(qū)域的修繕無需征得無印良品公司的同意，但天津地福公司的修繕行為若嚴重影響無印良品公司合同權益、致使無印良品公司合同利益無法實現(xiàn)，雙方應協(xié)商一致后實行。上述約定內容表明，無印良品公司無權阻止天津地福公司對涉案大廈公共區(qū)域進行修繕，但當天津地福公司修繕行為嚴重影響無印良品的合同利益致使無印良品公司利益無法實現(xiàn)，則無印良品公司有要求與天津地福公司進行談判協(xié)商的權利。在無印良品公司提出協(xié)商要求后，天津地福公司有義務進行協(xié)商回應。至于無印良品公司的合同利益是否受到嚴重影響以及是否存在需要進行補償?shù)氖聦嵉?，均應通過雙方協(xié)商后予以明確。因此，在本院看來，天津地福公司作為涉案物業(yè)的出租人，在涉及商廈物業(yè)等重大修繕問題時，給予作為承租人無印良品公司的協(xié)商權，是對承租方租賃權益的特別保護，是平衡雙方利益的重要舉措，天津地福公司本應恪守。然并無證據(jù)證明，天津地福公司對于無印良品公司的書面協(xié)商要求予以有效回應，而只是一味要求無印良品公司支付欠付租金費用，并最終強行進入無印良品公司店鋪，對店鋪內的物品進行封存。顯然，天津地福公司在全面完整履行租賃合同中所約定的義務方面存在過錯，二審法院據(jù)此認定天津地福公司對于雙方無法繼續(xù)履行租賃合同方面負有不可推卸的責任，依據(jù)充分。在此基礎上，二審判決要求天津地福公司向無印良品公司退還預收的70萬元租賃保證金并無不當，本院予以認同。鑒于雙方已經(jīng)事實上終止了房屋租賃合同，考慮到無印良品公司在其暫停支付租金的2016年8月和9月期間仍在繼續(xù)經(jīng)營，故二審判決無印良品公司據(jù)實支付相應的租金亦屬合理。針對雙方其他訴求，二審法院根據(jù)查明的事實作出的處理均無不當，本院予以支持。綜上，天津地福公司的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項規(guī)定的情形。
　　依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款，《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百九十五條第二款規(guī)定，裁定如下：
　　駁回天津地福商場經(jīng)營管理有限公司的再審申請。

審判員：吳俊海

書記員：周宏偉