原告：施繼進(jìn)，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市黃浦區(qū)。
　　委托訴訟代理人：杜國華，上海市科偉律師事務(wù)所律師。
　　被告：陳某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市。
　　委托訴訟代理人：丁文龍，上海福一律師事務(wù)所律師。
　　原告施繼進(jìn)訴被告陳某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年7月3日立案受理后，依法適用簡易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告委托訴訟代理人杜國華、被告委托訴訟代理人丁文龍到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告施繼進(jìn)向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、判決被告退還租金、押金、清場(chǎng)費(fèi)人民幣(以下幣種相同)277,500元；2、判令被告賠償裝修費(fèi)18,613.8元；3、判令被告支付違約金43,2000元。事實(shí)及理由：原告與被告于2019年3月20日簽訂了租賃上海浦東新區(qū)嶗山路XXX號(hào)房屋(以下簡稱系爭房屋)的《房屋租賃合同》，租賃期限為2019年3月21日至2022年3月20日止，月租金為35,000元。合同簽訂后原告按約向被告支付了租金、押金、清場(chǎng)費(fèi)合計(jì)277,500元。被告交付房屋，原告進(jìn)場(chǎng)裝修。但被告于2019年3月27日叫停施工，并于2019年4月單方收回房屋，原告認(rèn)為被告的行為顯屬違約，理應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，故原告起訴來院，訴請(qǐng)如前。
　　被告陳某某辯稱，對(duì)于原告訴請(qǐng)的第一項(xiàng)被告認(rèn)可，同意全額退還，對(duì)于原告訴請(qǐng)第二項(xiàng)，裝修損失應(yīng)按實(shí)際產(chǎn)生的費(fèi)用按實(shí)退還，至于原告訴請(qǐng)第三項(xiàng)，被告認(rèn)為合同解除并非被告違約，而系不可抗力，故根據(jù)雙方合同約定，被告無需承擔(dān)違約責(zé)任，即便被告確有違約行為，該違約金金額也過高應(yīng)依法予以調(diào)整。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：系爭房屋的產(chǎn)權(quán)人為上海市房產(chǎn)管理局。2019年3月20日，原告(承租方、乙方)與被告(出租方、甲方)就系爭房屋簽訂《房屋租賃合同》，約定系爭房屋面積共約80平方米，出租給乙方作為餐飲使用。租賃期限自2019年3月21日起至2022年3月20日止，租賃期限為3年。2019年3月21日起至2019年4月4日期間為乙方裝修期，甲方不收取乙方房租。房屋交付時(shí)間為2019年3月21日。3年期滿后，甲方承諾繼續(xù)租賃給乙方2年。房租為每月35,000元，自2022年3月起，每月租金調(diào)整為37,500元。乙方于3月21日前支付押金及安全誠信保證金和3月21日至6月20日租金157,500元，乙方認(rèn)可并自愿承擔(dān)一次性清場(chǎng)費(fèi)120,000元。上述兩筆款項(xiàng)合計(jì)277,500元。在租賃期內(nèi)，任何一方違約均需按合同總租金20%額度向守約方支付違約金。若支付的違約金不足彌補(bǔ)守約方損失的，違約方還應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任。因不可抗力原因?qū)е卤竞贤荒芾^續(xù)履行或造成的損失，甲乙雙方不承擔(dān)責(zé)任。
　　上述合同簽訂后，原告按約支付了租金、押金、清場(chǎng)費(fèi)277,500元。被告按約于2019年3月21日交付系爭房屋。原告于當(dāng)日進(jìn)場(chǎng)裝修。
　　2019年3月27日，被告發(fā)微信給原告,告知為避免繼續(xù)造成雙方損失，經(jīng)慎重考慮，我們以解除合同為主基調(diào)，協(xié)商解決，請(qǐng)施老板當(dāng)即停止施工，我們約時(shí)間面談。
　　另查明，上海郵政房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司(以下簡稱郵政房產(chǎn)公司)與上海浦東新區(qū)濰坊街道維樂小吃店(系個(gè)體工商戶，經(jīng)營者為王乃娣)就租賃系爭房屋簽訂《房屋租賃合同》，約定的租期為2016年9月1日起至2019年8月31日止。2019年11月10日，王乃娣出具情況說明，載明系爭房屋是其向郵政房產(chǎn)公司租賃來的，2019年3月被告將房屋轉(zhuǎn)租給他人，其是知曉的。
　　庭審中，雙方一致確認(rèn)合同已于2019年3月27日解除。為證明合同解除并非被告原因所致，被告提供了2019年3月26日，郵政房產(chǎn)公司與王乃娣等人的約談?dòng)涗?，郵政房產(chǎn)公司表示合同原定于8月到期，但按照中央巡視組要求，需要提前終止合同。原告對(duì)于該份證據(jù)的真實(shí)性不予認(rèn)可，認(rèn)為該情況也不屬于不可抗力。原告為證明其已經(jīng)產(chǎn)生的裝修損失，提交了裝修費(fèi)用清單、圖紙并先后向法院提供了兩份金額分別為18,613.8元和18,613元的發(fā)票，但發(fā)票抬頭不同。對(duì)此被告認(rèn)為裝修損失存在虛高可能，對(duì)發(fā)票的真實(shí)性亦不予認(rèn)可。
　　本院認(rèn)為，原、被告雙方簽訂的《房屋租賃合同》中轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的部分應(yīng)屬無效。合同無效部分自始無效。對(duì)于有效部分，現(xiàn)雙方對(duì)合同于2019年3月27日解除沒有異議，但對(duì)合同解除的責(zé)任和原因雙方存有異議。根據(jù)已查證的事實(shí)，本案合同解除系被告應(yīng)郵政房產(chǎn)公司要求提前收回房屋所致。被告認(rèn)為郵政房產(chǎn)公司是應(yīng)中央巡視組的要求收回房屋，上述情況符合合同約定的不可抗力。對(duì)此本院認(rèn)為，不可抗力是指雙方在訂立合同時(shí)無法預(yù)見、無法控制且不可歸責(zé)于雙方的因素，然中央巡視組的檢查并不屬于不可抗力，作為出租方的被告在出租系爭房屋時(shí)理應(yīng)確保房屋可供原告用于經(jīng)營，亦應(yīng)充分了解系爭房屋由于特殊的產(chǎn)權(quán)背景而可能導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。現(xiàn)導(dǎo)致合同解除的過錯(cuò)和原因在被告，被告理應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。綜上，被告除應(yīng)退還原告租金、押金、清場(chǎng)費(fèi)外，還應(yīng)賠償相應(yīng)的損失并支付違約金，本院根據(jù)合同實(shí)際履行情況、損失大小、合同有效期限等因素酌情確定被告需支付原告違約金7萬元，另需賠償裝修損失8,000元。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百一十四條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告陳某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告施繼進(jìn)租金、押金、清場(chǎng)費(fèi)277,500元；
　　二、被告陳某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告施繼進(jìn)違約金7萬元；
　　三、被告陳某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告施繼進(jìn)裝修損失8,000元。
　　負(fù)有金錢給付義務(wù)的當(dāng)事人如未按判決指定的期間履行給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)11,081元，減半收取計(jì)5,540.5元，由原告施繼進(jìn)負(fù)擔(dān)2,820.5元，被告陳某某負(fù)擔(dān)2,720元。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。
　　

審判員：何璐依

書記員：尹俐媛