原告：施某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地上海市崇明區(qū)。
　　委托訴訟代理人：嚴芳，上海知誠律師事務(wù)所律師。
　　被告：張某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地上海市寶山區(qū)。
　　被告：朱某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地上海市崇明區(qū)，住上海市寶山區(qū)。
　　委托訴訟代理人：張某，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地上海市寶山區(qū)。
　　被告：朱德昌，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地上海市崇明區(qū)。
　　委托訴訟代理人：張某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地上海市寶山區(qū)。
　　原告施某某訴被告張某、朱某某、朱德昌房屋買賣合同糾紛一案，本院于2018年9月19日受理后，依法適用簡易程序，于2018年10月23日公開開庭進行了審理。原告施某某及委托訴訟代理人嚴芳，被告張某(暨被告朱某某、朱德昌的共同委托訴訟代理人)到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告施某某向本院提出訴訟請求：1、要求解除2016年3月22日原告與被告張某簽訂的房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議。2、判令三被告向原告雙倍返還購房定金10萬元。3、判令三被告補償原告經(jīng)濟損失18萬元。房屋的買賣合同由原告與張某簽訂，而系爭房屋的產(chǎn)權(quán)人是朱某某、朱德昌，張某、朱某某系夫妻，朱某某曾向原告出具委托書寫明出售系爭房屋的買賣全權(quán)委托張某辦理，且在商談過程中朱某某、朱德昌同意張某之前與原告之前簽訂的買賣合同的，故要求三被告承擔(dān)給付責(zé)任。訴訟過程中，原告變更第三項訴訟請求為：要求被告張某給付原告經(jīng)濟補償15萬元。事實和理由：被告張某、朱某某系夫妻關(guān)系,被告朱德昌系朱某某的父親。被告張某原是上海友誼房地產(chǎn)經(jīng)紀公司上海保德路門店的工作人員，原告經(jīng)朋友介紹及陪同下在2016年2月29日下午到被告所在的門店看房源準備購房。后張某在向原告介紹房源時聲稱他本人名下有一套房，地址為上海景鳳路XXX弄XXX號XXX室(以下簡稱系爭房屋)，面積40多平方米適合原告的需求可向原告出售。被告張某當(dāng)時還帶領(lǐng)原告和朋友到實地看房，但到實地后張某又稱忘記帶房子的鑰匙進不了門，轉(zhuǎn)而讓原告看了同幢樓其它戶型的房屋，并稱他的房屋戶型與已看到的戶型是一致的，原告當(dāng)時還向張某詢問房屋的產(chǎn)證情況，其稱房屋產(chǎn)權(quán)是他本人所有。隨后根據(jù)張某要求原告與其簽訂了房地產(chǎn)居間買賣協(xié)議書，房價為122.5萬元。協(xié)議簽訂后，被告張某還要求原告當(dāng)日向其支付了1萬元作為購房定金。原告事后到上海市閘北區(qū)房產(chǎn)交易中心調(diào)取資料證實，系爭房屋實際面積為34.71平方米，與已簽訂協(xié)議的面積42.6平方米不符，且該套房屋的產(chǎn)權(quán)人不是張某，就此原告至張某處向其詢問情況，并擬要回已付的1萬元定金不再準備購房。但被告張某當(dāng)時告知原告，系爭房屋產(chǎn)權(quán)人朱某某是其老婆，朱德昌是其丈人，系爭房屋是他出錢購買，只是掛在老婆、丈人名下，對房屋的出售產(chǎn)權(quán)人完全同意并由其全部操作，其本人完全做得了主請原告放心。張某還聲稱與原告都是崇明老鄉(xiāng)，絕不會騙原告的。2016年3月22日，被告張某又與原告重新簽訂了一份房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議，將出售房屋的面積更改為34.71平方米，房價款更改為120萬元，該份協(xié)議簽訂后被告張某又要求原告向其支付定金4萬元，原告共計向被告支付了購房定金5萬元。原告向被告支付定金后，即不斷催促被告簽訂房屋買賣合同，并準備支付購房款，在原告的多次催問下，被告張某在2016年7月10日、10月8日分別向原告出具承諾書，承諾在2016年10月31日之前將出售房屋交付原告，并支付違約金捌萬元，若逾期按總房價款每日萬分之五支付違約金。因被告張某未能履行承諾，原告與丈夫陶建榮在2017年4月20日、12月18日又先后到被告張某處催促房屋買賣之事，被告張某又與原告夫婦分別簽訂了二份協(xié)議書，12月18日的協(xié)議書確定在2018年3月5日之前辦理產(chǎn)權(quán)交割手續(xù)，房價款120萬元整，交易過戶之前扣除違約金18萬元整，若逾期則按房價款的日萬分之五承擔(dān)違約責(zé)任直至過戶完畢。2017年12月18日，被告朱某某作為產(chǎn)權(quán)人向原告出具委托書一份，確認系爭房屋由張某辦理房屋出售物業(yè)的一切相關(guān)手續(xù)。2018年4月3日原告與被告朱某某就房屋買賣事宜手機進行通話交談，朱某某確認房屋向原告出售之事，并承諾同意辦理出售房屋過戶手續(xù)，具體要求讓原告與張某聯(lián)系。經(jīng)原告多次與被告進行聯(lián)系催促辦理房屋買賣過戶之事，2018年5月8日下午,在被告的安排下，原告夫婦到上海寶山月浦鎮(zhèn)一處茶館內(nèi)與三被告見面商談房屋出售過戶之事，三被告均當(dāng)面承諾將房屋出售給原告，并約定于2018年5月10日下午去銀行歸還貸款，隨后與原告辦理房屋買賣過戶手續(xù)。被告朱德昌再三強調(diào)保證將房屋賣給原告。但事后被告并未兌現(xiàn)承諾，至今未與原告辦理房屋買賣過戶手續(xù)。原告在2016年3月22日前向被告支付了5萬元定金后，就將120萬元的購房款存在銀行卡內(nèi)隨時準備向被告支付房款，且不斷在與被告聯(lián)系催促他們辦理房屋買賣手續(xù)，三名被告不僅同意售房,且對延遲時間承諾承擔(dān)違約補償責(zé)任。近來原告獲悉被告已將該套房屋出售他人，且被告還明確表示房價已上漲,不可能再將房屋出售給原告，被告毫無誠信的行為令原告十分憤慨。被告收取原告售房定金5萬元后卻又不愿將房屋出售原告,其行為違反我國合同法定金罰則規(guī)定應(yīng)依法雙倍向原告返還定金。被告在收取原告購房定金后拖延二年多時間未將房屋出售給原告，在房價上漲后又將房屋出售他人,被告的行為不僅毫無誠信，且使原告錯失了另行選購房屋的機會,使原告在經(jīng)濟上遭受了巨大損失。被告多次向原告出具承諾書，與原告簽訂協(xié)議書承諾承擔(dān)違約金18萬元，若逾期過戶按照房價每日萬分之五支付違約金直至過戶完畢的承諾是被告的真實意思表示，是被告給予原告的經(jīng)濟補償。綜上，請求人民法院予以支持原告的訴訟請求。
　　被告張某、朱某某、朱德昌共同辯稱，不同意原告的訴請，張某曾是保德路XXX號房產(chǎn)經(jīng)紀的工作人員，當(dāng)初收取原告的5萬元是作為購買系爭房屋意向金。張某與原告簽訂的居間協(xié)議第四條寫明經(jīng)產(chǎn)權(quán)人簽字，意向金轉(zhuǎn)為定金。之前被告朱某某、朱德昌一直不同意出售系爭房屋，2017年12月18日前一個星期，張某才通知原告，被告朱某某、朱德昌不同意出賣房屋。由于其二人不同意，協(xié)議上產(chǎn)權(quán)人沒有簽字，因此房屋買賣合同不成立。委托書及后面協(xié)議等均是因為原告在張某店里吵鬧，張某才簽下的。對于張某在協(xié)議書等上的簽字，張某存在過失責(zé)任。系爭房屋目前還在朱某某、朱德昌名下，沒有過戶出售。被告愿意退還5萬元意向金，此外還可對原告進行適當(dāng)補償。
　　當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認并在卷佐證。根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認的證據(jù)，本院認定事實如下：
　　被告張某、朱某某系夫妻關(guān)系，朱德昌為朱某某之父。
　　2016年2月29日，施某某(買受方、乙方)與張某(出賣方、甲方)、上海友誼房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司(丙方、居間方)就系爭房屋簽訂的《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》載明，乙方為表示對丙方居間提供的房地產(chǎn)購買誠意，向丙方支付以現(xiàn)金50,000元；系爭房屋建筑面積42.6平方米，房價款1,225,000元；丙方收到意向金后7個工作日內(nèi)乙方不得解除對丙方的委托，亦不得收回意向金。否則應(yīng)向丙方支付總房價款的2%作為違約金。甲方簽訂本協(xié)議，則乙方同意意向金轉(zhuǎn)為定金，由丙方轉(zhuǎn)付甲方……；甲、乙雙方同意在甲方簽署協(xié)議后三十天內(nèi)共同簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》或類似合同。如果乙方未能履行，則已支付甲方的定金不予返還；若甲方未能履行，則應(yīng)向乙方雙倍返還定金。同日，被告張某出具《收款收據(jù)》，確認收到施某某支付的購買系爭房屋定金1萬元。
　　根據(jù)2016年3月21日的《上海市房地產(chǎn)登記簿》顯示，系爭房屋建筑面積34.71平方米，權(quán)利人為朱某某、朱德昌，系爭房屋還有建設(shè)銀行的貸款尚未清繳。
　　2016年3月22日，施某某(買受方、乙方)與張某(出賣方、甲方)就系爭房屋簽訂的《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》載明，系爭房屋建筑面積34.71平方米，房價款1,200,000元；甲方簽訂本協(xié)議，則乙方同意50,000元意向金轉(zhuǎn)為定金……；甲、乙雙方同意在甲方簽署協(xié)議后三十天內(nèi)共同簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》或類似合同。如果乙方未能履行，則已支付甲方的定金不予返還；若甲方未能履行，則應(yīng)向乙方雙倍返還定金。同日，被告張某出具《收款收據(jù)》，確認收到施某某支付的購買系爭房屋定金4萬元。
　　2016年7月10日，被告張某出具的《承諾書》載明，本人張某就系爭房屋承諾如下：名下房產(chǎn)戶口全部遷出，于2016年7月31日之前將系爭房屋交付給買方，若有逾期，則按每日萬分之五的總房價計算，從2016年6月1日至交付完畢至。
　　2016年10月8日，被告張某出具的《承諾書》載明，本人張某就系爭房屋承諾如下：于2016年10月31日之前將系爭房屋交付給乙方施某某，并支付施某某違約金8萬元，若有逾期，則按總房價每日萬分之五支付違約金。
　　2017年4月20日，施某某、陶建榮(原告之夫)與被告張某(甲方)簽訂的《協(xié)議書》載明，雙方系爭房屋達成如下協(xié)議：房價款為120萬元，甲方一次性補償乙方房價款15萬元，于2017年5月5日之前將系爭房屋交付給乙方，并且戶口全部遷出，乙方暫定貸款20萬元。若在2017年5月5日之前辦理不了，則按原協(xié)議一日萬分之五賠償違約金直至交付。
　　2017年12月18日，被告朱某某出具的《委托書》載明，本人朱某某就系爭房屋委托如下：由張某辦理系爭房屋的一切相關(guān)手續(xù)。
　　2017年12月18日，施某某、陶建榮與被告張某(甲方)簽訂的《協(xié)議書》載明，雙方系爭房屋達成如下協(xié)議：系爭房屋房價款120萬元，交易過戶之前扣除違約金18萬元，乙方已支付訂金5萬元，過戶之前再須支付97萬元。若系爭房屋內(nèi)有戶口未遷出，則留10萬元作為戶口押金。于2018年3月5日之前辦理產(chǎn)權(quán)交割手續(xù)，若有逾期，則按房價款的日萬分之五作為違約金，直至過戶完畢。
　　2018年5月8日，施某某、陶建榮與張某、朱某某、朱德昌曾見面商談系爭房屋的交易。朱德昌、朱某某、張某均曾表示，將會與原告簽訂網(wǎng)簽合同，并于5月10日預(yù)約歸還貸款，同時向原告保證會將系爭房屋出售給原告。
　　審理中，本院曾向上海中原物業(yè)顧問有限公司就系爭房屋的市場價格進行咨詢，該公司于2018年10月24日出具的《房地產(chǎn)價格咨詢意見書》載明，系爭房屋在2018年10月的總價為130萬元左右。
　　原告表示，從簽第二份協(xié)議開始，原告多次通過電話聯(lián)系張某，并要求其提供朱某某、朱德昌的聯(lián)系方式，但張某反復(fù)向原告保證系爭房屋其可以做主出售，并表示定金已轉(zhuǎn)交給了朱某某、朱德昌。在與朱某某簽委托書及見面過程中，原告一直跟朱某某強調(diào)房屋交易的事情，但朱某某表示原告可以跟張某聯(lián)系，房屋買賣一直是張某操作的。2018年5月8日，原、被告現(xiàn)場談話中被告所述的上家網(wǎng)簽，與原告無關(guān)，且從未向原告方提出。張某所述受脅迫簽字，也無證據(jù)證明。朱某某、朱德昌對于出售系爭房屋是清楚的，三被告家庭關(guān)系清楚且家庭有換房需求，對于此重大問題，朱某某、朱德昌應(yīng)當(dāng)是清楚的。2018年7月23日，原告方向靜安經(jīng)偵支隊報案，公安受理一個星期后，公安告知原告方，張某稱說系爭房屋的買賣為家務(wù)事，希望公安能讓其自行處理，但張某向公安承諾處理的相關(guān)事宜至今也沒有向原告方交付。對于被告陳述的一房二賣的情況，原告并不知情，且被告一直以其上家未搬離作為房屋無法交付的理由。原告主張的15萬元損失實質(zhì)系被告應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任，原告認為雙倍返還定金后不足以彌補原告的損失，故要求被告再行賠償15萬元。如雙倍返還定金和經(jīng)濟損失賠償無法同時適用，請求法院支持原告要求被告賠償經(jīng)濟損失的訴訟請求。
　　被告表示，原告對于違約金的主張已經(jīng)高于其實際損失，請求法院予以調(diào)整。系爭房屋是朱某某、朱德昌買的，產(chǎn)權(quán)證于2016年3月5日才取得，才得知產(chǎn)證面積不一樣，故才與原告簽訂了后面一份協(xié)議。在與原告簽居間協(xié)議時，張某曾告知過原告，系爭房屋產(chǎn)權(quán)人是朱某某、朱德昌。因為系爭房屋有原房東戶口，因此被告家里人協(xié)商把系爭房屋賣掉，再置換一個大的房屋。系爭房屋的房源信息是張某在其單位掛牌的，后來原告看到了信息，雙方簽訂了兩份居間協(xié)議。在簽第一份協(xié)議時，原告發(fā)現(xiàn)面積小了，張某表示可以表示解除合同，但原告仍堅持要求繼續(xù)履行，因此張某與原告簽訂了第二份居間協(xié)議。委托書為朱某某所簽，但朱某某在簽訂委托書同時，原告未告知系爭房屋的出售價格及約定的違約責(zé)任等，當(dāng)日也是先簽協(xié)議，后簽訂的委托書。朱某某簽委托書時張某也在場，但朱某某也沒有問過張某，并且在此之前雙方之間多次發(fā)生沖突，因此張某也不是很清楚系爭房屋的交易價格等事宜。朱某某簽訂的委托書是12月28日，并不能視為是對張某之前簽訂的相關(guān)協(xié)議的追認。收款收據(jù)上因為沒有意向金的選項，因此張某才勾選的定金。當(dāng)時原告丈夫找到被告，告知房屋買賣拖了很長時間了，要求張某給答復(fù)。2016年7月1日之前，張某并沒有將與原告簽訂協(xié)議的事情告訴朱某某、朱德昌。因為居間協(xié)議沒有產(chǎn)權(quán)人簽字，相應(yīng)的責(zé)任應(yīng)由張某承擔(dān)。在簽訂承諾書之前，原告方就已經(jīng)對于此事要求張某支付違約金，張某就覺得該責(zé)任由自己作為過錯方承擔(dān)，因此沒有告知朱某某、朱德昌。解除合同、返還意向金的事情，張某曾跟原告多次表示，但原告均不同意。原告曾提出未看過系爭房屋，但因之前原房東沒有搬離房屋，2016年10月8日，張某帶原告去看了系爭房屋，同時基于原告的要求，張某還再次寫承諾書給了原告方。當(dāng)時以為原房東能在10月份交房的，因此張某就在承諾書中寫明了交房時間，但房東直到2017年年底才交房的。2018年5月8日，雙方確實曾交談過，但朱某某、朱德昌一直以為原告是另外一個購房客戶，原告提供的該日錄音中有一些文字沒有寫出來，沒有體現(xiàn)網(wǎng)簽解除的情況。在與原告簽訂合同之前，系爭房屋被告已以130萬元的價格出售給案外人黃某某，因相對方僅支付了首付款，被告考慮解除合同，故才由被告張某與原告簽訂了買賣合同?，F(xiàn)在之前的買賣合同還未解除，也沒有訴訟，至今未履行，也未過戶，但2017年底被告已將系爭房屋交付給了黃某某。
　　被告張某另表示，家里曾表示過要出售系爭房屋，但沒有向張某出具書面的委托手續(xù)，之前因為限購，為購買系爭房屋，2016年年初張某、朱某某離婚，2016年12月復(fù)婚。與原告簽訂協(xié)議是在離婚期間。當(dāng)時張某以為能做通朱某某、朱德昌工作，于是就在出賣方處簽字了。就原告脅迫被告簽訂承諾書一節(jié)沒有相應(yīng)證據(jù)，當(dāng)時原告方都是通過語音發(fā)送給其的，也沒有報過警。因其一直想要出售系爭房屋，故雖然朱某某、朱德昌不同意出售，其還是將交房時間寫進了承諾書中。
　　本院認為，原告與被告張某于2016年3月22日簽訂的《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》系雙方真實意思表示，于法不悖，均應(yīng)按約履行。被告張某認為其系代表的中介方簽署的該協(xié)議，收取原告的5萬元為意向金。但根據(jù)在案證據(jù)顯示，張某系作為出賣方在協(xié)議上簽字，且收款收據(jù)、承諾書中均可印證其出售系爭房屋的行為，故張某的抗辯意見缺乏事實和法律依據(jù)，其收取的5萬元根據(jù)合同約定，已轉(zhuǎn)換為購房定金，現(xiàn)張某未按合同約定履行簽訂買賣合同的正式文本、過戶等義務(wù)，已違反合同約定，應(yīng)向原告承擔(dān)違約責(zé)任?，F(xiàn)原告要求解除與張某簽訂的《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》，張某對此亦無異議，本院予以確認。原告還要求三被告雙倍返還定金并賠償經(jīng)濟損失，但根據(jù)法律規(guī)定，當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款?，F(xiàn)原告表示，請求法院支持原告要求被告賠償經(jīng)濟損失的訴訟請求，故原告要求雙倍返還定金的訴訟請求本院不予支持，被告應(yīng)將收取的定金5萬元返還原告。被告張某對于其書寫的多份承諾書無異議，但認為系受原告方脅迫簽訂，對此原告予以否認，被告亦未提供證據(jù)予以佐證，故被告的抗辯意見本院不予采信。被告還提出，承諾書中約定的違約金數(shù)額過高于原告的實際損失，請求法院予以調(diào)整。結(jié)合系爭房屋的市場價格及被告收取的定金等本案實際情況，本院酌情確定被告張某需向原告支付經(jīng)濟損失10萬元。被告認為，張某簽訂的《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》未得到朱某某、朱德昌的授權(quán)。但根據(jù)原告提供的錄音證據(jù)，本院有理由相信朱某某、朱德昌對于張某將系爭房屋出售給原告是知情的，也并未提出異議，故張某簽訂的《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》的效力應(yīng)及于被告朱某某、朱德昌，因此原告要求三被告承擔(dān)給付責(zé)任的訴訟請求具有事實和法律依據(jù)，本院予以支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百零七條、第一百一十四條、第一百一十六條規(guī)定，判決如下：
　　一、原告施某某、被告張某于2016年3月22日就上海市靜安區(qū)景鳳路XXX弄XXX號XXX室房屋簽訂的《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》解除；
　　二、被告張某、朱某某、朱德昌應(yīng)于本判決生效之日起七日內(nèi)返還原告施某某購房定金5萬元；
　　三、被告張某、朱某某、朱德昌應(yīng)于本判決生效之日起七日內(nèi)賠償原告施某某經(jīng)濟損失10萬元。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費5,050元，減半收取計2,525元，由原告施某某負擔(dān)1,010元，被告張某、朱某某、朱德昌負擔(dān)1,515元。
　　如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。
　　

審判員：董??錕

書記員：郇??鑫