原告方某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住址浙江省。
　　委托代理人彭繼南，上海彬釧律師事務所律師。
　　被告周某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地江蘇省句容市。
　　第三人上海新湖房地產開發(fā)有限公司，住址上海市東新路88弄35丙號。
　　法定代表人黃立程。
　　委托代理人丁杰，上海金沁律師事務所律師。
　　原告方某與被告周某某、第三人上海新湖房地產開發(fā)有限公司(以下簡稱新湖房產)房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告方某的委托代理人彭繼南，第三人新湖房產的委托代理人丁杰到庭參加訴訟。被告周某某經本院合法傳喚無正當理由拒不到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
　　原告方某訴稱，2014年7月18日,新湖房產與周某某就上海市東新支路XXX號商鋪(以下簡稱系爭商鋪)簽訂《房屋租賃合同》。該合同約定租賃期限為60個月,自2014年11月1日至2019年10月30日。租賃用途為農貿產品銷售。租賃期限的物業(yè)費、水、電、通訊等費用由周某某支付。如周某某未經出租方同意擅自將房屋轉租,則出租方有權單方解除合同。2018年7月20日,新湖地產將上述房屋轉讓并過戶給了方某，并由新湖房產、方某及周某某三方簽訂《出租人主體變更協(xié)議》,該協(xié)議約定新湖房產與周某某簽訂的《房屋租賃合同》由變更后的主體繼續(xù)履行,合同各項條款不變。近期,方某發(fā)現(xiàn)周某某未經許可擅自轉租,已嚴重違反合同約定，多次找周某某交涉未果。為維護自身合法權益，特提起訴訟,請求判令：1、解除新湖房產與周某某于2014年7月18日就位于上海市東新支路XXX號商鋪簽訂的《房屋租賃合同》;2、周某某搬離上海市普陀區(qū)東新支路XXX號商鋪并向方某返還該商鋪;3、周某某結清租賃商鋪期間產生的水、電費、物業(yè)費(水、電費、物業(yè)費暫計人民幣600元)。
　　被告周某某未作應訴。
　　第三人新湖房產述稱，方某陳述的租賃關系及合同主體的轉讓之事實基本屬實，本公司不清楚周某某是否存在轉租行為。因方某要求周某某承擔民事責任，故新湖房產對方某的訴請不發(fā)表意見。
　　經審理查明，2014年7月18日,新湖房產(甲方)與周某某(乙方)就系爭商鋪簽訂《房屋租賃合同》。該合同約定甲方將系爭商鋪出租給乙方，建筑面積為79.48平方米。租賃用途為農貿產品銷售。租賃期限為60個月,即自2014年11月1日至2019年10月30日。其中裝修期為90天,自2014年8月日起至2014年10月30日止。裝修期內免收租金。裝修期內該商鋪的推廣費、物業(yè)費、水、電、通訊等費用及其他實際產生的費用，乙方應該支付。甲方應于2014年8月1日將該商鋪交付給乙方。商鋪第一年的租金2014年11月1日至2016年10月30日為人民幣171672元(以下幣種均為人民幣)；2016年11月1日至2018年10月30日，年租金為188839元；2018年11月1日至2019年10月30日年租金為207723元。每季度支付一次，第一期租金在本合同簽訂時支付,以后每期租金實行先付后用,在該季度開始前15天提前支付。乙方在本合同簽訂當日向甲方支付租賃保證金28612元。租賃保證金用于擔保乙方履行本合同項下及物業(yè)管理規(guī)章制度的義務，如果乙方違反上述任何義務,甲方有權從租賃保證金中扣除乙方應付款項。租賃保證金在乙方按本合同約定返還租賃房屋、清償了所有應付款項,并履行本合同項下全部義務后的三十日內,由甲方將其中的50%無息退還給乙方。剩余部分租賃保證金，在租賃期屆滿或本合同提前終止一年內,沒有出現(xiàn)因乙方的服務質量和商品質量而引起的消費者投訴糾紛,或上述糾紛已經處理完畢的情況下,由甲方在一年屆滿之日起十日內無息退還給乙方。乙方租賃期間產生的物業(yè)費、水、電、通訊等費用及其他實際發(fā)生的費用，均由乙方承擔并按相關規(guī)定繳付。未經甲方事先書面同意，乙方不得轉租該商鋪。乙方未經甲方同意擅自轉租該商鋪或與他人交換各自承租的商鋪的，甲方有權單方解除本合同。甲方無正當理由提前終止租賃合同的,甲方應按剩余租期租金的25%向乙方支付違約金,但違約金不得低于三個月的當期租金金額。合同中還約定了其他事項。合同簽訂后，雙方按約履行義務。
　　2018年7月20日,方某經受讓并取得系爭商鋪《不動產權證書》后，由新湖房產(甲方)、方某(乙方)及周某某(丙方)簽訂《出租人主體變更協(xié)議》。協(xié)議中三方同意,自2018年8月10日起,租賃合同的出租人由甲方變更為乙方,由乙方向丙方繼續(xù)出租《租賃合同》項下的房屋,乙方行使并承擔出租人的所有權利義務。自2018年8月10日起,租賃合同項下的租金由丙方按轉賬方式向乙方進行支付,不再向甲方支付,甲方對丙方是否按時足額向乙方支付租金不承擔任何責任。甲方應于本協(xié)議簽訂之日起60日內將押金28612元及2018年8月10日至2018年8月31日租金11168.20元轉至乙方。自本協(xié)議簽訂后，乙方與丙方繼續(xù)履行甲方與丙方簽訂的原《租賃合同》。乙方于(與)丙方履行租賃合同項下的各自義務均與甲方無關。甲方向丙方收取租賃合同項下2018年8月10日之前的租金歸甲方所有。合同生效后，周某某按約向方某支付租金。
　　2018年10月，現(xiàn)因商鋪已被分割為兩間，其中一間從事羊毛衫經營，另一間做餐飲面店。方某遂以周某某違反合同約定，擅自改變用途并轉租為由，訴至法院，請求判決支持如其訴請。另周某某已付清2019年10月31日前的租金。
　　庭審中，方某的證人方某(同名同姓)證明，自2017年8月起向案外人(個人)租賃了系爭商鋪的其中一間門面(面積約20平方米)。2018年2月又與自稱為周某某叔叔的人續(xù)簽了合同，租期到2019年10月底，租金也他上門收取。另一間門面使用人已幾次變更，目前為拉面餐飲店。
　　對此，方某認為，證人的證言與其所提供的合同證據相符。方某也未與周某某見過面，雖未看見周某某在《出租人主體變更協(xié)議》上簽名，但雙方通過電話溝確認過，租金也是由周某某通過在滬的親戚轉交給方某，且按月按時支付?，F(xiàn)有證據證明周某某于2017年4月將系爭商鋪分割轉租，已違反了合同約定。
　　第三人稱，已根據三方協(xié)議履行，不清楚系爭商鋪的使用情況。
　　本院認為，關于系爭商鋪當事人簽訂的《房屋租賃合同》及《出租人主體變更協(xié)議》應是簽約者的真實意思表示，具有法律約束力?，F(xiàn)有證據及當事人自述，足以證明方某受讓系爭商鋪前，系爭商鋪實際占有使用人非周某某，且周某某向實際使用人收取商鋪使用費后，再支付給系爭商鋪產權人，而方某作為產權受讓人應當知曉或了解系爭商鋪的實際使用狀況并予以認可，現(xiàn)方某再以周某某擅自轉租商鋪已構成違約，要求判令解除合同并追究違約責任之請求，與事實不符，本院難以準許。周某某經本院合法傳喚，無正當理由拒不到庭參加訴訟，不影響本案裁判。據此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：
　　對原告方某的訴訟請求均不予支持。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務,應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　本案其他訴訟費560元，由原告方某負擔。
　　本案受理費人民幣50元，由原告方某負擔。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：王??儉

書記員：湯國榮