方細(xì)訓(xùn)
湖北東山建設(shè)置業(yè)有限公司
宋劍
林某某
舒立焱（湖北自成律師事務(wù)所）

上訴人（原審被告）:方細(xì)訓(xùn)，男，漢族。
上訴人（原審被告）:湖北東山建設(shè)置業(yè)有限公司。
法定代表人:倪建衛(wèi)，該公司經(jīng)理。
委托代理人:宋劍，該公司職工。
被上訴人（原審原告）:林某某，男，漢族。
委托代理人:舒立焱，湖北自成律師事務(wù)所律師。
上訴人方細(xì)訓(xùn)、湖北東山建設(shè)置業(yè)有限公司（以下簡稱東山置業(yè)公司）因與被上訴人林某某合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛一案，不服湖北省通山縣人民法院（2014）鄂通山民二初字第159號民事判決，向本院提起上訴。
本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
一審認(rèn)定，2007年6月1日前，林某某與通山縣福通食品有限公司的法定代表人陳金峰達(dá)成土地轉(zhuǎn)讓意向，由通山縣福通食品有限公司將其享有的原亞新機(jī)械廠院內(nèi)的6058.41㎡土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓林某某。
因林某某不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，2007年6月8日，林某某作為乙方與甲方方細(xì)訓(xùn)簽訂一份《合作投資開發(fā)合同書》，合同第一條約定”甲方出資50%，占50%股份；乙方出資50%，占50%股份。
雙方利益共享，風(fēng)險共擔(dān)。
共同承擔(dān)本項(xiàng)目產(chǎn)生的各項(xiàng)法定稅費(fèi)。
授權(quán)湖北金煌房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（法定代表人方細(xì)訓(xùn)）與通山縣福通食品有限公司簽訂土地使用權(quán)受讓合同書。
該項(xiàng)目企業(yè)所得稅和分項(xiàng)所得稅由甲乙雙方承擔(dān)”；第二條約定”成立項(xiàng)目部，由林某某任該項(xiàng)目經(jīng)理，負(fù)責(zé)工程建筑工作；方細(xì)訓(xùn)負(fù)責(zé)財務(wù)和銷售工作，重大事項(xiàng)雙方協(xié)商處理”。
……第四條約定”土地證以湖北金煌房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司名義辦理，由乙方保管”。
林某某、方細(xì)訓(xùn)，在場人陳金峰在合同上簽名。
此后，湖北金煌房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司與通山縣福通食品有限公司簽訂《合同書》，約定湖北金煌房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司以380萬元的價格取得原湖北亞新機(jī)械廠院內(nèi)6058.41㎡的土地使用權(quán)。
湖北金煌房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司的法定代表人方細(xì)訓(xùn)與通山縣福通食品有限公司法定代表人陳金峰在合同上簽字、蓋章。
同時，將合同的簽訂時間提前至2007年6月1日。
合同簽訂后，林某某與方細(xì)訓(xùn)各出資190萬元，以湖北金煌房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司名義交納給通山縣福通食品有限公司。
2007年11月，湖北金煌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司變更為東山置業(yè)公司。
2008年3月9日，東山置業(yè)公司與湖北正鑫房地產(chǎn)評估經(jīng)紀(jì)有限公司經(jīng)紀(jì)部簽訂一份《商品房銷售代理合同書》，約定東山置業(yè)公司將投資開發(fā)的安順佳園商品房項(xiàng)目全權(quán)委托湖北正鑫房地產(chǎn)評估經(jīng)紀(jì)有限公司經(jīng)紀(jì)部代理銷售，并約定了商品房銷售價格:一樓門檔車庫2500元～3500元／㎡、二樓商品房1128元／㎡、三至五樓商品房1188元／㎡、六樓商品房1128元／㎡、七樓商品房998元／㎡。
2008年3月16日，東山置業(yè)公司書面委托方細(xì)訓(xùn)全權(quán)管理安順佳園項(xiàng)目的一切開發(fā)事宜。
2008年1月16日至2008年7月15日林某某以東山置業(yè)公司名義辦理了6058.41㎡的土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證。
林某某與方細(xì)訓(xùn)合資合作對上述土地進(jìn)行安順佳園進(jìn)行第一期開發(fā)（此后，方細(xì)訓(xùn)又與案外人徐臣江、倪建衛(wèi)另增土地進(jìn)行了安順佳園第二期開發(fā)，第二期開發(fā)的糾紛另案處理）。
安順佳園一期項(xiàng)目規(guī)劃為一號樓至四號樓開發(fā)，土地總面積6058.41㎡。
2008年6月2日，林某某與方細(xì)訓(xùn)簽訂一份《安順佳園合作投資開發(fā)補(bǔ)充協(xié)議》（以下簡稱《補(bǔ)充協(xié)議》），協(xié)議第一條約定:”按五五比例對等投資建設(shè)，對等承擔(dān)風(fēng)險、享有權(quán)利和應(yīng)盡義務(wù)，對等分?jǐn)偨ㄖ杀竞头窒硗顿Y收益”；第二條約定:”雙方保證按圖紙施工，保質(zhì)保量保安全按時施工交房。
一號樓、三號樓由林某某負(fù)責(zé)出資承包建設(shè)，二號樓由方細(xì)訓(xùn)負(fù)責(zé)出資承包建設(shè)。
一號樓別墅、四號樓建設(shè)雙方以后再議”；第三條約定:”一號樓、二號樓由林某某、方細(xì)訓(xùn)各自承建，建筑成本由承建人各自償付，三號樓建筑價格按雙方所簽訂的建筑合同書執(zhí)行”；第四條約定:”雙方議定投資的工程款用建成的商品房抵付；商品房銷售價格按與銷售代理商簽訂的價格確定不變，商品房銷售稅款和規(guī)費(fèi)及售后服務(wù)各棟樓各自負(fù)責(zé)。
1、一號樓門檔商品房整體由林某某銷售收款，抵付其投資工程款；2、二號樓門檔商品房整體由方細(xì)訓(xùn)銷售收款，抵付其投資工程款；3、三號樓一單元1號房2-6樓由方細(xì)訓(xùn)銷售收款，2號房2-6樓由林某某銷售收款，二單元1號房2-6樓由方細(xì)訓(xùn)銷售收款，二單元2號房2、3、4樓由方細(xì)訓(xùn)銷售收款，二單元2號房5、6樓由林某某銷售收款，三單元1號房2-6樓由林某某銷售收款。
4、林某某三號樓投資建設(shè)成本的50%由方細(xì)訓(xùn)用三種方式償付:一是由方細(xì)訓(xùn)銷售的商品房售房款應(yīng)首先支付建房成本；二是按市場同等價格用建筑材料抵付建房成本；三是本棟樓四、五、六層樓面分別澆灌完畢時由方細(xì)訓(xùn)各支付拾萬元，工程竣工驗(yàn)收后方細(xì)訓(xùn)付到80%，下欠的20%一年內(nèi)付清。
5、三號樓的一樓門檔、三套別墅銷售收入暫不分配，留作水電設(shè)施、道路硬化、綠化等一些公共設(shè)施的投入開支和雙方出資差異的彌補(bǔ)調(diào)整”；第五條約定”所有投資成本和投資收益待本項(xiàng)目竣工和銷售完畢后一并核算，雙方多退少補(bǔ)，平均分?jǐn)偝杀竞头峙涫找妗薄?br/>協(xié)議附加條款同時約定:”建筑公司所有管理費(fèi)、服務(wù)費(fèi)由林某某負(fù)責(zé)，開發(fā)公司所有服務(wù)費(fèi)、管理費(fèi)由方細(xì)訓(xùn)負(fù)責(zé)”。
同日，林某某又以通山縣建筑公司的名義與東山置業(yè)公司簽訂一份《建筑承包合同書》，約定由通山縣建筑公司建設(shè)東山置業(yè)公司投資的安順佳園一、三號樓；開工時間2008年6月2日，竣工時間2009年3月6日；包工包料定價第一層框架結(jié)構(gòu)為580元／㎡、磚混結(jié)構(gòu)為480元／㎡，第二層至第七層為480元／㎡，挖樁到巖層基礎(chǔ)含在內(nèi)不另計價；通山建筑公司負(fù)責(zé)承包工程的各種應(yīng)付稅費(fèi)；合同還約定了工程質(zhì)量、付款方式、違約責(zé)任等條款。
林某某、通山縣建筑公司、東山置業(yè)公司在合同上簽名或蓋章。
此后，林某某按合同約定進(jìn)行了投資及一、三號樓房的建設(shè)。
二號樓方細(xì)訓(xùn)將其應(yīng)投資的50%股份邀約案外人徐臣江、倪建衛(wèi)共同投資，由徐臣江承建二號樓的工程建筑項(xiàng)目。
一、二、三號樓建成后，林某某、方細(xì)訓(xùn)按《補(bǔ)充協(xié)議》約定的商品房分配方案將各自所得的商品房于2010年前后出售完畢（方細(xì)訓(xùn)所得的商品房由其與徐臣江協(xié)商分配后出售；方細(xì)訓(xùn)將《補(bǔ)充協(xié)議》應(yīng)得的3號樓301、501、601房交林某某折抵其3號樓應(yīng)承擔(dān)的工程款。
該項(xiàng)目于2011年3月1日取得商品房預(yù)售許可證。
上述由通山縣福通食品有限公司轉(zhuǎn)讓取得的土地開發(fā)為安順佳園項(xiàng)目第一期開發(fā)。
安順佳園第二期項(xiàng)目由方細(xì)訓(xùn)與徐臣江、倪建衛(wèi)以東山置業(yè)公司名義另行購買土地合資、合作開發(fā)。
林某某與方細(xì)訓(xùn)開發(fā)的安順佳園第一期規(guī)劃的4幢樓及一號樓別墅，已完成了一、二、三號樓的建設(shè)。
按原規(guī)劃設(shè)計，一、二、三號樓原規(guī)劃均設(shè)計為6層，其中，第一、二號樓第1層為框架結(jié)構(gòu)，2至6層為磚混結(jié)構(gòu)，第三號樓1至6層均為磚混結(jié)構(gòu)。
林某某負(fù)責(zé)的一號樓實(shí)建7層，第1層為框架結(jié)構(gòu)，2至6層為磚混結(jié)構(gòu)；方細(xì)訓(xùn)負(fù)責(zé)的二號樓實(shí)建7層，1至6層均為磚混結(jié)構(gòu)（第1層由框架結(jié)構(gòu)改為磚混結(jié)構(gòu)）；林某某負(fù)責(zé)的三號樓實(shí)建7層，均為磚混結(jié)構(gòu)。
四號樓（規(guī)劃面積199.6㎡，已以東山置業(yè)公司的名義領(lǐng)取了《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》）未建，該樓土地已被方細(xì)訓(xùn)以安順佳園項(xiàng)目部名義出賣約90㎡給夏濤，被告方細(xì)訓(xùn)得款22萬元（法院生效文書已確認(rèn)對外買賣有效），四號樓余下地基已在法院執(zhí)行東山置業(yè)公司與他人一案中予以拍賣，拍賣款9.5萬元抵償東山置業(yè)公司所欠案款；一號樓旁約100㎡別墅地基一個已由方細(xì)訓(xùn)以安順佳園項(xiàng)目部名義出賣給管高儒，方細(xì)訓(xùn)得款26萬元（管高儒已另案起訴要求確認(rèn)買賣有效，該案尚在審理中）。
因未能建立統(tǒng)一規(guī)范的財務(wù)管理制度和商品房銷售制度，合伙人之間長期在賬目清算、商品房銷售等諸多問題上發(fā)生糾紛，導(dǎo)致林某某及徐臣江、倪建衛(wèi)于2011年起訴方細(xì)訓(xùn)。
一審法院受理后，經(jīng)雙方當(dāng)事人協(xié)商、選定，委托湖北申達(dá)司法會計事務(wù)所對安順佳園商住樓項(xiàng)目第一期、第二期開發(fā)進(jìn)行了合并審計鑒定。
在鑒定過程中，因安順佳園項(xiàng)目無統(tǒng)一的會計賬務(wù)資料，且各方當(dāng)事人提供的各自會計資料亦不齊全，僅能鑒定出各人的投資情況，不能鑒定出安順佳園項(xiàng)目的實(shí)際盈虧情況及各人的實(shí)際收付情況。
鑒定所通過與當(dāng)事人協(xié)商，制訂了統(tǒng)一銷售單價、統(tǒng)一建筑成本單價、統(tǒng)一銷售稅費(fèi)等為條件的鑒定方案，林某某及徐臣江、倪建衛(wèi)均同意該鑒定方案，但方細(xì)訓(xùn)不同意統(tǒng)一建筑成本單價，要求以合同實(shí)際結(jié)算價為準(zhǔn)。
該鑒定所于2012年7月4日作出了鄂申鑒字（2012）02號鑒定報告，該鑒定報告作出了二種鑒定意見，其中，鑒定意見（一）:1、各人投資情況為，林某某投資1968912元，占一期的50%；方細(xì)訓(xùn)投資1301395元、徐臣江投資1085710元、倪建衛(wèi)投資987895元，分別占一期50%投資及二期全部投資的38.56%、32.17%、29.27%。
2、項(xiàng)目盈虧情況無法鑒定。
3、各人收付情況無法鑒定。
鑒定意見（二）:1、各人投資情況同鑒定意見一；2、項(xiàng)目盈虧情況:一期虧損137444.96元，二期盈利287879.82元。
3、各人收付情況:根據(jù)各人投資比例對盈虧進(jìn)行分配后，應(yīng)付林某某109368.2元（林某某在第一期開發(fā)中，支出10484733.25元、收入10306642.56元，扣除其應(yīng)承擔(dān)的50%虧損68722.48元，應(yīng)得109368.2元），應(yīng)付徐臣江281168.28元（一、二期），應(yīng)付倪建衛(wèi)1151.06元（一、二期），應(yīng)收方細(xì)訓(xùn)451687.54元（一、二期）。
以上鑒定意見（二）系按統(tǒng)一銷售單價、統(tǒng)一建筑成本單價、統(tǒng)一銷售稅費(fèi)等為以下條件的鑒定:1、除抵付林某某三號樓工程款的住房和門檔按實(shí)際單價計算銷售收入外，其他各棟樓的第2-7層住房按測繪面積乘以代理銷售合同規(guī)定的底價計算各人的銷售收入，第1層商品房暫不作銷售處理。
2、除三號樓的建筑成本按主體工程480元／㎡加檔案費(fèi)2500元、化糞池蓋板1090元、沉淀池磚粉1040元、電纜溝10246.4元等實(shí)際支出外，一、二、六號樓按主體工程480元／㎡加附屬工程230元／㎡計算，五號樓按主體工程480元／㎡加附屬工程220元／㎡計算。
3、銷售稅費(fèi)按咸地稅規(guī)（2009）1號文件和有關(guān)稅法規(guī)定計算各人的支出。
4、除抵付林某某三號樓工程款的住房和門檔不算銷售費(fèi)用外，其他根據(jù)代理銷售合同的規(guī)定計算各人的支出。
5、所有開發(fā)支出全部轉(zhuǎn)入利潤，暫作庫存的第一層商品房和空地基（一期未建筑的約300㎡地基），不計算庫存成本。
2014年1月6日，鑒定機(jī)構(gòu)對鑒定報告作出報告說明書。
（一）、一期工程清算鑒定意見:1、投資情況:總投資3937824元。
其中:林某某投資1968912元，占總投資的50%；方細(xì)訓(xùn)投資1968912元，占總投資的50%（其中:方細(xì)訓(xùn)本人759212.47元，占總投資的19.28%；徐臣江633398.99元，占總投資的16.085%；倪建衛(wèi)576300.54元，占總投資的14.635%）。
2、清算情況:一期虧損137444.96元，由方細(xì)訓(xùn)和林某某各分?jǐn)?0%，計68722.48元。
方細(xì)訓(xùn)分?jǐn)偺潛p的68722.48元，抵減二期盈利。
資金收付情況，林某某應(yīng)收款178090.69元，方細(xì)訓(xùn)應(yīng)付款178090.69元。
一期第一層商品房建筑面積1456.65㎡（已減3#樓門檔抵付林工程款的面積225.64㎡），由方細(xì)訓(xùn)和林某某各分?jǐn)?0%，計728.32㎡。
林某某已得904.79㎡（含3#樓庫存門檔327.64㎡），應(yīng)得728.32㎡，應(yīng)分出176.47㎡。
方細(xì)訓(xùn)分?jǐn)偟?28.32㎡，由方細(xì)訓(xùn)、徐臣江、倪建衛(wèi)按投資比例共同分?jǐn)偂?br/>地基3個約300㎡，由方細(xì)訓(xùn)和林某某各分配50%約計150㎡。
方細(xì)訓(xùn)分得地基約150㎡，由方細(xì)訓(xùn)、徐臣江、倪建衛(wèi)按投資比例共同分?jǐn)偂?br/>綜上，林某某應(yīng)收款109368.20元（178090.69元-68722.48元）；應(yīng)補(bǔ)出第一層商品房176.47㎡，應(yīng)分得地基約150㎡。
（二）、二期工程清算鑒定意見:……。
（三）、管高峰投資款情況:管高峰的投資款32萬元是付給方細(xì)訓(xùn)的，且其他合伙人不認(rèn)可其此筆投資款。
本次鑒定將管高峰的投資算入了方細(xì)訓(xùn)的投資。
（四）、低壓電工程款情況:通山縣人民法院（2011）通民二初字第9號民事判決書確認(rèn)，供電工程支出627680元，各合伙人之間已進(jìn)行了攤賬結(jié)算，也沒有提供有關(guān)會計資料，沒有納入本次鑒定。
同時查明，在鄂申鑒字（2012）02號鑒定報告中，對三號樓1、2、3號檔確定歸方細(xì)訓(xùn)，但交林某某折抵應(yīng)付林某某的工程款186513元；4、5、6號檔歸林某某；三號樓的其它門檔及一、二號樓的所有門檔均作為庫存由林某某、方細(xì)訓(xùn)各得一半。
本院認(rèn)為，第一，林某某與方細(xì)訓(xùn)簽訂的《合作投資開發(fā)合同書》、《補(bǔ)充協(xié)議》合法有效。
林某某與方細(xì)訓(xùn)就合作開發(fā)涉案土地簽訂了《合作投資開發(fā)合同書》、《補(bǔ)充協(xié)議》，約定合作方式為雙方共同出資，利益共享，風(fēng)險共擔(dān)。
授權(quán)東山置業(yè)公司（原湖北金煌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）簽訂土地受讓合同，并以其名義辦理土地證。
雖然簽訂該合同時，雙方均無房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，但在項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)過程中由具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的東山置業(yè)公司名義進(jìn)行開發(fā)，并繳納了土地出讓金，取得了《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》等行政批文，先期資質(zhì)缺陷已經(jīng)彌補(bǔ)，故應(yīng)當(dāng)認(rèn)定林某某與方細(xì)訓(xùn)之間形成合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)關(guān)系，雙方簽訂的《合作投資開發(fā)合同書》、《補(bǔ)充協(xié)議》應(yīng)為有效合同，林某某與方細(xì)訓(xùn)應(yīng)按合同約定全面履行合同義務(wù)。
第二，東山置業(yè)公司與林某某、方細(xì)訓(xùn)之間形成合作開發(fā)房地產(chǎn)關(guān)系。
《中華人民共和國合同法》第三十六條 ?規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書面形式訂立合同，當(dāng)事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的，該合同成立。
東山置業(yè)公司雖然不是林某某與方細(xì)訓(xùn)之間《合作投資開發(fā)合同書》、《補(bǔ)充協(xié)議》兩份合同的相對方，但合同中約定了東山置業(yè)公司的相關(guān)權(quán)利義務(wù)，實(shí)際履行過程中東山置業(yè)公司也按合同履行了簽訂土地轉(zhuǎn)讓合同、將涉案土地辦理至公司名下、申請建設(shè)規(guī)劃等義務(wù)，由此表明東山置業(yè)公司是”安順佳園”項(xiàng)目合資、合作的載體，在合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)中具有重要地位，事實(shí)上亦成為合作開發(fā)房地產(chǎn)的一方。
二、關(guān)于林某某是否享有”安順佳園”第一期項(xiàng)目50%權(quán)益分配請求權(quán)、能否依據(jù)《鑒定報告》進(jìn)行分配的問題。
本院認(rèn)為，第一，合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)的直接成果就是形成一定面積的房產(chǎn)，在此基礎(chǔ)上，合作各方依據(jù)合同約定和法律規(guī)定對這些房產(chǎn)進(jìn)行分割或者對房產(chǎn)銷售所得進(jìn)行分配。
本案在涉案土地上，林某某與方細(xì)訓(xùn)已完成了三棟房屋的建設(shè)，余下土地面積之上雙方不再進(jìn)行合作開發(fā)，合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)完成，林某某請求分配”安順佳園”第一期項(xiàng)目50%權(quán)益，具有事實(shí)和法律依據(jù)。
方細(xì)訓(xùn)、東山置業(yè)公司上訴提出”安順佳園”第一期項(xiàng)目尚有遺留問題沒有解決，東山置業(yè)公司存在債務(wù)風(fēng)險，不應(yīng)進(jìn)行清算分配的理由，因合同約定，”安順佳園”第一期項(xiàng)目債權(quán)債務(wù)由林某某、方細(xì)訓(xùn)承擔(dān)，案外第三人主張合法債權(quán)后，依法應(yīng)由林某某、方細(xì)訓(xùn)承擔(dān)，即便涉及東山置業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任也可由其另行依據(jù)合同向林某某、方細(xì)訓(xùn)主張權(quán)利，案外第三人債權(quán)與本案無直接關(guān)聯(lián)，不是影響林某某請求權(quán)的因素，故此項(xiàng)上訴理由沒有事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。
第二，根據(jù)林某某與方細(xì)訓(xùn)簽訂的《合作投資開發(fā)合同書》，雙方應(yīng)按各50%比例共同投資，共擔(dān)風(fēng)險，但在履行過程中雙方又簽訂了《補(bǔ)充協(xié)議》對投資、收益、分配重新進(jìn)行了約定，各自分開建設(shè)開發(fā)一、二號樓，除三號樓外，各自負(fù)責(zé)承建房屋的債權(quán)債務(wù)。
雙方本應(yīng)依此《補(bǔ)充協(xié)議》進(jìn)行分配，但發(fā)生糾紛后，鑒定機(jī)構(gòu)依各方當(dāng)事人請求確立了將涉案土地上一、二、三號樓的投資收益均納入結(jié)算范圍分配原則，但因?qū)嶋H開發(fā)一、二號樓過程中，雙方當(dāng)事人是分開承建，投資及收益未建立統(tǒng)一賬目，亦未監(jiān)督審簽，導(dǎo)致對財務(wù)單據(jù)真實(shí)性難于認(rèn)定，鑒定過程中，鑒定機(jī)構(gòu)根據(jù)涉案土地合作開發(fā)的林某某、隱名投資人徐臣江、倪建衛(wèi)的意見，確定統(tǒng)一銷售單價、統(tǒng)一建筑成本單價、統(tǒng)一銷售稅費(fèi)為鑒定條件的方案，并據(jù)此作出了鑒定結(jié)論。
參照《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見》第55條 ?的規(guī)定，合伙終止時，對合伙財產(chǎn)的處理，有書面協(xié)議的，按協(xié)議處理；沒有書面協(xié)議，又協(xié)商不成的，如果合伙人出資額相等，應(yīng)當(dāng)考慮多數(shù)人意見酌情處理，合伙人出資額不等的，可以按出資額占全部合伙額多的合伙人的意見處理，但要保護(hù)其他合伙人的利益。
據(jù)此規(guī)定，鑒定機(jī)構(gòu)的鑒定方案未違反法律原則。
”安順佳園”項(xiàng)目各合伙人之間發(fā)生多起案件糾紛，互相交織，為避免各案重復(fù)鑒定，明確確定各方當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)，一審法院就”安順佳園”一、二期項(xiàng)目統(tǒng)一委托湖北申達(dá)司法會計事務(wù)所對各合作方的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行了全面的司法鑒定，鑒定結(jié)論包含”安順佳園”一期項(xiàng)目的鑒定結(jié)果，故該鑒定結(jié)論可作為認(rèn)定案件事實(shí)的依據(jù)，一審予以采信并無不當(dāng)。
方細(xì)訓(xùn)、東山置業(yè)公司上訴提出《鑒定報告》不科學(xué)、程序違法的理由不能成立，本院不予支持。
三、關(guān)于東山置業(yè)公司應(yīng)否與方細(xì)訓(xùn)共同承擔(dān)給付林某某投資款及利潤分配之責(zé)的問題。
本院認(rèn)為，如前所述東山置業(yè)公司是”安順佳園”項(xiàng)目合作的載體，在合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)中具有重要地位，事實(shí)上亦成為合作開發(fā)房地產(chǎn)的一方，但根據(jù)合同約定東山置業(yè)公司并不享有投資義務(wù)和收益分配的權(quán)利，事實(shí)上東山置業(yè)公司除也未取得開發(fā)房產(chǎn)和房產(chǎn)銷售所得，故合作各方在分配房產(chǎn)時需東山置業(yè)公司辦理交付手續(xù)外，對合資、合作各方履行的金錢給付的義務(wù)，東山置業(yè)公司不具有給付責(zé)任。
東山置業(yè)公司上訴提出不應(yīng)共同承擔(dān)給付林某某109368.20元的理由成立，本院予以支持。
綜上，原判決事實(shí)清楚，但處理結(jié)果不當(dāng)，本院予以糾正。
經(jīng)本院審判委員會討論決定，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:
一、撤銷湖北省通山縣人民法院（2014）鄂通山民二初字第159號民事判決。
二、由方細(xì)訓(xùn)于本判決生效后五日內(nèi)支付林某某109368.20元。
三、駁回林某某的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案一審案件受理費(fèi)10644元，由林某某、方細(xì)訓(xùn)各負(fù)擔(dān)5322元；二審案件訴訟費(fèi)2487元，由方細(xì)訓(xùn)負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為，第一，林某某與方細(xì)訓(xùn)簽訂的《合作投資開發(fā)合同書》、《補(bǔ)充協(xié)議》合法有效。
林某某與方細(xì)訓(xùn)就合作開發(fā)涉案土地簽訂了《合作投資開發(fā)合同書》、《補(bǔ)充協(xié)議》，約定合作方式為雙方共同出資，利益共享，風(fēng)險共擔(dān)。
授權(quán)東山置業(yè)公司（原湖北金煌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）簽訂土地受讓合同，并以其名義辦理土地證。
雖然簽訂該合同時，雙方均無房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，但在項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)過程中由具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的東山置業(yè)公司名義進(jìn)行開發(fā)，并繳納了土地出讓金，取得了《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》等行政批文，先期資質(zhì)缺陷已經(jīng)彌補(bǔ)，故應(yīng)當(dāng)認(rèn)定林某某與方細(xì)訓(xùn)之間形成合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)關(guān)系，雙方簽訂的《合作投資開發(fā)合同書》、《補(bǔ)充協(xié)議》應(yīng)為有效合同，林某某與方細(xì)訓(xùn)應(yīng)按合同約定全面履行合同義務(wù)。
第二，東山置業(yè)公司與林某某、方細(xì)訓(xùn)之間形成合作開發(fā)房地產(chǎn)關(guān)系。
《中華人民共和國合同法》第三十六條 ?規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書面形式訂立合同，當(dāng)事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的，該合同成立。
東山置業(yè)公司雖然不是林某某與方細(xì)訓(xùn)之間《合作投資開發(fā)合同書》、《補(bǔ)充協(xié)議》兩份合同的相對方，但合同中約定了東山置業(yè)公司的相關(guān)權(quán)利義務(wù)，實(shí)際履行過程中東山置業(yè)公司也按合同履行了簽訂土地轉(zhuǎn)讓合同、將涉案土地辦理至公司名下、申請建設(shè)規(guī)劃等義務(wù)，由此表明東山置業(yè)公司是”安順佳園”項(xiàng)目合資、合作的載體，在合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)中具有重要地位，事實(shí)上亦成為合作開發(fā)房地產(chǎn)的一方。
二、關(guān)于林某某是否享有”安順佳園”第一期項(xiàng)目50%權(quán)益分配請求權(quán)、能否依據(jù)《鑒定報告》進(jìn)行分配的問題。
本院認(rèn)為，第一，合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)的直接成果就是形成一定面積的房產(chǎn)，在此基礎(chǔ)上，合作各方依據(jù)合同約定和法律規(guī)定對這些房產(chǎn)進(jìn)行分割或者對房產(chǎn)銷售所得進(jìn)行分配。
本案在涉案土地上，林某某與方細(xì)訓(xùn)已完成了三棟房屋的建設(shè)，余下土地面積之上雙方不再進(jìn)行合作開發(fā)，合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)完成，林某某請求分配”安順佳園”第一期項(xiàng)目50%權(quán)益，具有事實(shí)和法律依據(jù)。
方細(xì)訓(xùn)、東山置業(yè)公司上訴提出”安順佳園”第一期項(xiàng)目尚有遺留問題沒有解決，東山置業(yè)公司存在債務(wù)風(fēng)險，不應(yīng)進(jìn)行清算分配的理由，因合同約定，”安順佳園”第一期項(xiàng)目債權(quán)債務(wù)由林某某、方細(xì)訓(xùn)承擔(dān)，案外第三人主張合法債權(quán)后，依法應(yīng)由林某某、方細(xì)訓(xùn)承擔(dān)，即便涉及東山置業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任也可由其另行依據(jù)合同向林某某、方細(xì)訓(xùn)主張權(quán)利，案外第三人債權(quán)與本案無直接關(guān)聯(lián)，不是影響林某某請求權(quán)的因素，故此項(xiàng)上訴理由沒有事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。
第二，根據(jù)林某某與方細(xì)訓(xùn)簽訂的《合作投資開發(fā)合同書》，雙方應(yīng)按各50%比例共同投資，共擔(dān)風(fēng)險，但在履行過程中雙方又簽訂了《補(bǔ)充協(xié)議》對投資、收益、分配重新進(jìn)行了約定，各自分開建設(shè)開發(fā)一、二號樓，除三號樓外，各自負(fù)責(zé)承建房屋的債權(quán)債務(wù)。
雙方本應(yīng)依此《補(bǔ)充協(xié)議》進(jìn)行分配，但發(fā)生糾紛后，鑒定機(jī)構(gòu)依各方當(dāng)事人請求確立了將涉案土地上一、二、三號樓的投資收益均納入結(jié)算范圍分配原則，但因?qū)嶋H開發(fā)一、二號樓過程中，雙方當(dāng)事人是分開承建，投資及收益未建立統(tǒng)一賬目，亦未監(jiān)督審簽，導(dǎo)致對財務(wù)單據(jù)真實(shí)性難于認(rèn)定，鑒定過程中，鑒定機(jī)構(gòu)根據(jù)涉案土地合作開發(fā)的林某某、隱名投資人徐臣江、倪建衛(wèi)的意見，確定統(tǒng)一銷售單價、統(tǒng)一建筑成本單價、統(tǒng)一銷售稅費(fèi)為鑒定條件的方案，并據(jù)此作出了鑒定結(jié)論。
參照《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見》第55條 ?的規(guī)定，合伙終止時，對合伙財產(chǎn)的處理，有書面協(xié)議的，按協(xié)議處理；沒有書面協(xié)議，又協(xié)商不成的，如果合伙人出資額相等，應(yīng)當(dāng)考慮多數(shù)人意見酌情處理，合伙人出資額不等的，可以按出資額占全部合伙額多的合伙人的意見處理，但要保護(hù)其他合伙人的利益。
據(jù)此規(guī)定，鑒定機(jī)構(gòu)的鑒定方案未違反法律原則。
”安順佳園”項(xiàng)目各合伙人之間發(fā)生多起案件糾紛，互相交織，為避免各案重復(fù)鑒定，明確確定各方當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)，一審法院就”安順佳園”一、二期項(xiàng)目統(tǒng)一委托湖北申達(dá)司法會計事務(wù)所對各合作方的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行了全面的司法鑒定，鑒定結(jié)論包含”安順佳園”一期項(xiàng)目的鑒定結(jié)果，故該鑒定結(jié)論可作為認(rèn)定案件事實(shí)的依據(jù)，一審予以采信并無不當(dāng)。
方細(xì)訓(xùn)、東山置業(yè)公司上訴提出《鑒定報告》不科學(xué)、程序違法的理由不能成立，本院不予支持。
三、關(guān)于東山置業(yè)公司應(yīng)否與方細(xì)訓(xùn)共同承擔(dān)給付林某某投資款及利潤分配之責(zé)的問題。
本院認(rèn)為，如前所述東山置業(yè)公司是”安順佳園”項(xiàng)目合作的載體，在合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)中具有重要地位，事實(shí)上亦成為合作開發(fā)房地產(chǎn)的一方，但根據(jù)合同約定東山置業(yè)公司并不享有投資義務(wù)和收益分配的權(quán)利，事實(shí)上東山置業(yè)公司除也未取得開發(fā)房產(chǎn)和房產(chǎn)銷售所得，故合作各方在分配房產(chǎn)時需東山置業(yè)公司辦理交付手續(xù)外，對合資、合作各方履行的金錢給付的義務(wù)，東山置業(yè)公司不具有給付責(zé)任。
東山置業(yè)公司上訴提出不應(yīng)共同承擔(dān)給付林某某109368.20元的理由成立，本院予以支持。
綜上，原判決事實(shí)清楚，但處理結(jié)果不當(dāng)，本院予以糾正。

經(jīng)本院審判委員會討論決定，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:
一、撤銷湖北省通山縣人民法院（2014）鄂通山民二初字第159號民事判決。
二、由方細(xì)訓(xùn)于本判決生效后五日內(nèi)支付林某某109368.20元。
三、駁回林某某的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案一審案件受理費(fèi)10644元，由林某某、方細(xì)訓(xùn)各負(fù)擔(dān)5322元；二審案件訴訟費(fèi)2487元，由方細(xì)訓(xùn)負(fù)擔(dān)。

審判長：何云澤
審判員：侯欣芳
審判員：陳繼高

書記員：羅凱