原告方某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地上海市。
　　原告方某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地浙江省溫州市。
　　兩原告共同委托代理人宋婧，上海君蒞律師事務所律師。
　　被告林某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地上海市。
　　委托代理人韓曄，北京煒衡(上海)律師事務所律師。
　　第三人上海信卓房地產經(jīng)紀事務所，住所地上海市城橋鎮(zhèn)秀山路XXX號XXX幢三層D區(qū)。
　　法定代表人張永飛。
　　委托代理人張曉光。
　　原告方某、方某某訴被告林某某、第三人上海信卓房地產經(jīng)紀事務所房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。兩原告的共同委托代理人宋婧，被告林某某及其委托代理人韓曄，第三人的委托代理人張曉光到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
　　原告方某、方某某訴稱，原、被告于2016年8月5日就本市普陀區(qū)中江路XXX弄XXX號XXX室房屋(以下簡稱系爭房屋)簽訂《上海市商品房租賃合同》，原告作為出租方將系爭房屋出租給被告，約定月租金為人民幣13000元(以下幣種均為人民幣)，房租支付方式為押二付四，被告應于每期3日前向原告支付，先付后用，租賃期自2016年8月20日至2019年8月19日止。2017年11月20日起，被告不再支付租金并始終未能騰空系爭房屋，導致系爭房屋被其占據(jù)大量物品，原告多次與被告協(xié)商催討均未果。原告于2018年3月16日發(fā)函再次進行催討，然被告仍拒不支付并繼續(xù)占用系爭房屋放置大量物品?，F(xiàn)原告訴至本院，請求判令：1、原、被告簽訂的《上海市商品房租賃合同》于2018年3月17日解除；2、被告支付原告自2017年11月20日至2018年3月17日止的租金52000元；3、被告支付原告逾期支付租金的違約金，按每日22元計算，自2017年11月20日至2018年3月17日止；4、被告支付原告合同解除違約金26000元；5、被告支付原告房屋占用使用費，按每日777元計算，自2018年3月18日至2018年7月26日止；6、被告賠償原告損失12000元以及租金損失(按照每月13000元計算，自2018年7月27日至本判決生效之日止)；7、被告騰空系爭房屋，對現(xiàn)仍在房屋內屬于被告的物品進行搬離并將房屋交還原告；8、被告將系爭房屋內與被告相關的營業(yè)執(zhí)照的行政類地址登記予以注銷或變更。
　　被告林某某辯稱，被告因經(jīng)營不善于2017年11月15日前已經(jīng)通知原告要退租，并于2018年2月6日將鑰匙交給第三人，并向原告和第三人表示房屋內的遺留物品都不要了。被告認為即使物品有價值，在被告已經(jīng)交付房屋鑰匙的情況下，原告應當妥善安置物品后向被告主張倉儲費，而不是主張房屋占用費。被告同意解除合同，但合同應在被告交還鑰匙當日即2018年2月6日解除，同意支付自2017年11月20日至2018年2月6日期間的租金以及此期間的逾期支付租金的違約金?？紤]到確實是被告提前解除合同，被告愿意適當支付違約金，但合同約定的兩個月租金標準的違約金過高，希望法院予以調整。關于原告主張的損失，因原告已經(jīng)主張了合同解除違約金，就其實際損失也沒有進行舉證，故被告不同意賠償。因被告沒有及時尋找到新的注冊地址，故工商登記沒有遷走，但系爭房屋內有兩個門牌號可以注冊工商登記，被告未遷移登記并未影響原告或原告的其他租客在另一個號碼上進行工商登記，不影響原告的再次出租。
　　第三人上海信卓房地產經(jīng)紀事務所述稱，被告雖然在2018年2月6日向第三人交付了系爭房屋的鑰匙，但并未向第三人表示過放棄房屋內的物品。相反被告還關照第三人，遺留物品比如婚紗很貴重，不可以隨便動。第三人對原告的訴訟請求不發(fā)表意見。
　　經(jīng)審理查明，系爭房屋產權人為兩原告。2016年8月5日，原告(出租方、甲方)與被告(承租方、乙方)就系爭房屋簽訂《上海市商品房租賃合同》，約定乙方承租系爭房屋作為辦公用途，租賃期自2016年8月20日至2019年8月19日止；月租金為13000元，該租金兩年內不變，第三年為13670元；乙方應于每期3日前向甲方支付租金，先付后用，逾期支付的，每逾期一日，則乙方需按日租金的5%支付違約金，乙方支付租金方式為押二付四，押金為兩個月的租金即26000元，每四個月為一期向甲方支付；除甲方同意乙方續(xù)租外，乙方應在本合同租期屆滿后的當日返還系爭房屋，未經(jīng)甲方同意逾期返還房屋的，每逾期一日，乙方應按7元/平方米向甲方支付占用使用費；乙方返還系爭房屋應當符合正常使用后的狀態(tài)；甲乙雙方同意，有下列情形之一的，一方可書面通知另一方解除本合同，違反合同的一方，應向另一方按月租金的兩倍支付違約金，給對方造成損失的，支付的違約金不足抵付一方損失的，還應賠償造成的損失與違約金的差額部分，其中包括乙方逾期不支付租金累計超過半個月的；乙方未征得甲方書面同意或者超出甲方書面同意的范圍和要求裝修房屋或者增設附屬設施的，甲方可以要求乙方恢復房屋原狀。
　　合同簽訂后，被告支付了租金及押金26000元后，原告將系爭房屋交付被告使用，被告對系爭房屋進行裝修后用于辦公。
　　2017年11月，被告向原告提出提前解除合同，雙方就退租事宜沒有協(xié)商一致。被告自2017年11月20日起不再支付租金。
　　2018年1、2月間，第三人發(fā)覺被告已經(jīng)開始往外搬物品，詢問系爭房屋里面剩余打包的物品是否還需要，被告表示要聯(lián)系其哥哥來搬走。
　　2018年2月6日，被告將系爭房屋鑰匙交予第三人，但并未將系爭房屋恢復原狀和清空物品，除了固定裝修外，還有數(shù)個打包好的包裝袋、模特模型、文件、雜物若干遺留在房屋內。第三人將被告歸還鑰匙的事告知了原告，并向原告表示被告會在春節(jié)前來第三人處取鑰匙將婚紗拿走。
　　2018年3月16日，原告向被告發(fā)出《律師函》，主要內容為：因被告逾期不支付租金，原告多次主動溝通，被告仍以各種理由推脫，雖然于2018年2月將鑰匙交予第三人，但未全部搬離房屋，被告的行為構成違約，要求與被告解除合同、支付欠租、違約金、復原費、垃圾清理費，并將房屋內物品清理完畢，否則原告有權對物品自行清理、變更或注銷工商登記等。被告于次日收到該律師函。
　　2018年4月18日，原告直接詢問被告系爭房屋內的物品何時能夠搬走，被告沒有回復。
　　2018年7月26日，被告將系爭房屋內的可移動物品取走。
　　另查，被告作為法定代表人經(jīng)營的“上海人圭婚慶禮儀服務有限公司”注冊地址為上海市普陀區(qū)中江路XXX弄XXX號XXX室-1，截止本案判決前未辦理遷移或注銷手續(xù)。
　　現(xiàn)原告訴至本院，請求判決如其訴請。
　　庭審中，第三人申請證人王某出庭，其證人證言是：證人原系第三人的工作人員，現(xiàn)已離職，系爭房屋的退租事宜由證人負責。2017年11月，原告向證人表示被告要提前退租，要求證人配合協(xié)商解決。三方見面時，原告同意退租，但要求被告拆除T臺和柜子，最終雙方因拆除費用對解除合同一事沒有談妥。2018年2月6日，被告將房屋鑰匙交給證人，證人問被告房屋內有沒有物品，被告表示物品是要的，但要等春節(jié)后來取。證人告知被告物品不拿走屬于非法占用房屋，原告有權利將物品自行處分，被告表示柜子里有個手工婚紗價值幾十萬元，如果丟失要主張賠償。原告與第三人對證人證言無異議，被告認為第三人與原告存在利益關系，對證人證言不認可。
　　審理中，原告補充意見如下：第一，被告交還鑰匙并不代表房屋已經(jīng)交還，因為系爭房屋內還留有被告的大量物品沒有清空，被告并沒有表示過物品由原告處置。為避免清空過程中發(fā)生損害會產生新的爭議，原告也不方便保管或自行處理這些物品。另外因系爭房屋被被告的物品占用，原告無法對外出租。第二，原告撤回第七、八項訴訟請求。就訴請第五、六項，同意法院進行酌定。其中第六項訴訟請求中的損失12000元指的是拆裝復原費用以及傭金損失，租金損失指的是因被告的工商登記沒有遷移、房屋空置等因素的損失。第三，被告未經(jīng)原告同意擅自裝修，就系爭房屋內殘留的裝修，原告同意自行拆除。被告表示不對殘留裝修主張權利，且如果法院判令被告應承擔原告的損失，就損失的金額同意法院酌定。
　　本院認為，原、被告就系爭房屋簽訂的《上海市商品房租賃合同》系雙方真實意思表示，合法有效，雙方均應恪守。合同履行期間，被告提出提前退租，但雙方對解除事宜未達成一致意見，被告應當繼續(xù)履行租賃合同。然被告自2017年11月20日起不再支付租金，被告的行為構成違約，原告發(fā)函通知被告解除合同，符合約定，本院予以支持，合同解除時間以被告收到函件的日期即2018年3月17日為準。關于原告主張的租金及占用費，被告同意支付租金截止其鑰匙交付日即2018年2月6日，不同意支付占用費。本院認為被告在交付鑰匙的同時，留有大量物品在系爭房屋內，在原告及第三人詢問物品是否需要時，被告并未放棄物品的所有權，故被告交付鑰匙的行為并非交還房屋，被告應當支付解除之前的租金及解除之后至清空物品即2018年7月26日止的占用費。關于占用費的標準，原告主張的每日777元系合同約定租期屆滿未及時返還房屋的占用費標準，該約定對于本案不適用，本院認為占用費以租金標準計算為宜。關于原告主張的逾期支付租金違約金以及合同解除違約金，因被告逾期支付租金最終導致原告單方發(fā)函解除合同，在合同沒有約定原告就解除合同可以同時適用上述兩項違約金的前提下，違約金應當適用合同解除違約金即兩倍租金的違約金，被告提出違約金金額過高要求調整，本院認為該金額并不過高，符合本案實際，對被告的意見不予采信。關于原告主張的兩部分損失，其中租金損失，考慮到系爭房屋自2018年7月26日已經(jīng)騰空交還原告，原告可以自行對外出租以減少損失，原告所稱因被告工商登記未遷移導致其出租困難，本院認為工商登記未遷移并非必然導致房屋無法出租，原告就此也未提供證據(jù)證明，本院判決被告支付兩個月租金的合同解除違約金能夠充分彌補原告的租金損失，故對該部分損失本院難以支持；關于拆裝復原費、已支付傭金的損失12000元，本院認為合同約定未征得原告書面同意裝修的，原告可以要求被告恢復原狀，根據(jù)查明的事實，被告在系爭房屋內添設了相關設施且未自行拆除，在原告代為拆除的情況下，被告應當賠償原告恢復原狀的費用，鑒于雙方均同意本院酌定，本院酌情確定為5000元。原告主張傭金損失，無事實與法律依據(jù)，本院難以支持。原告撤回第七、八項訴訟請求，無不當，本院予以準許。原告同意將押金在本案中一并處理，為避免訟累，本院一并予以判明。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告方某與被告林某某就上海市普陀區(qū)中江路XXX弄XXX號XXX室房屋簽訂的《上海市商品房租賃合同》于2018年3月17日解除；
　　二、被告林某某應于本判決生效之日起十日內支付原告方某、方某某自2017年11月20日至2018年3月17日的租金及自2018年3月18日至2018年7月26日的房屋占用費(房屋占用費標準同租金，均按每月人民幣13000元計付)；
　　三、被告林某某應于本判決生效之日起十日內支付原告方某、方某某合同解除違約金人民幣26000元；
　　四、被告林某某應于本判決生效之日起十日內賠償原告方某、方某某恢復原狀的費用人民幣5000元；
　　五、原告方某、方某某應于本判決生效之日起十日內退還被告林某某押金人民幣26000元；
　　六、對原告方某、方某某其余的訴訟請求不予支持。
　　如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　本案受理費人民幣2680元，由原告負擔人民幣80元，被告負擔人民幣2600元。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：黃??波

書記員：陳文麗