原告(反訴被告)方琴珍，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市寶山區(qū)。
　　原告(反訴被告)鄧某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市寶山區(qū)。
　　被告(反訴原告)方建平，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市浦東新區(qū)。
　　被告(反訴原告)方某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市嘉定區(qū)。
　　兩被告(即反訴原告)之共同委托訴訟代理人：付亞輝，上海源杰律師事務所律師。
　　原告(反訴被告)方琴珍、鄧某某與被告(反訴原告)方建平、方某某其他所有權糾紛一案，本院于2018年7月5日受理后，依法公開開庭進行了審理。原告(反訴被告)方琴珍、鄧某某，被告(反訴原告)方建平、方某某及其共同委托訴訟代理人付亞輝到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
　　原告(反訴被告)方琴珍、鄧某某訴稱，2008年，經(jīng)法院判決確定，系爭上海市寶山區(qū)南大路XXX弄XXX號XXX室房屋(以下簡稱“103室房屋”)由原、被告按份共有，兩原告方琴珍、鄧某某占2/3份額，兩被告方建平、方某某占1/3份額。因原、被告存在家庭矛盾，原告2007年即從103室房屋中搬出，并將其中一間房間反鎖，另一間房間由父親方鴻福居住。至2014年，在父親去世后，系爭103室房屋空關。2016年12月起，兩被告未經(jīng)原告同意，擅自將系爭103室房屋出租給案外人臧道盛使用，臧道盛每月向被告支付租金1,600元直至2017年12月。2017年，原告訴至法院要求對系爭103室房屋進行析產(chǎn)，后法院于2017年11月判決，該103室房屋歸兩原告所有，由兩原告給付兩被告相應房屋折價款。在該案訴訟中，原告得知103室房屋已擅自由被告租予他人。判決生效后，原告向租客臧道盛告知了房屋權屬情況，經(jīng)協(xié)商臧道盛愿意繼續(xù)承租該房屋。故2018年1月起，租客向原告交付租金。但2018年1月，兩被告又找到租客，表示房屋尚未過戶，要求租客繼續(xù)向被告支付租金，租客無奈之下，另向被告支付了2018年1月至4月的租金共計6,400元。另，系爭103室房屋自2015年1月至2017年12月的物業(yè)費拖欠至今，被告應當按照1/3比例向原告支付相應的物業(yè)費?，F(xiàn)原告訴至法院，要求：1、被告向原告支付由被告收取的系爭103室房屋自2016年12月至2017年12月租金的2/3，即13,866.66元(1,600元/月×13個月*2/3)；2、被告向原告支付系爭103室房屋拖欠的2015年1月至2017年12月物業(yè)費的1/3，即511.2元。
　　方建平、方某某反訴并辯稱，不同意原告方琴珍、鄧某某的訴請。臧道盛實際上是方琴珍、鄧某某的朋友，2009年起方琴珍、鄧某某已將系爭103室房屋的鑰匙交由臧道盛，期間臧道盛還曾經(jīng)想把家具搬入103室內，遭被告強烈反對才未果。父親去世后，在2016年12月，方琴珍、鄧某某又擅自將系爭103室房屋交由其朋友臧道盛免費居住，對此方建平、方某某表示反對。后經(jīng)居委會調解確定，因方建平、方某某占該房屋1/3份額，故由臧道盛每月給付方建平、方某某1,600元房租，臧道盛才從該時起入住103室房屋，其每月1,600元租金一直向方建平、方某某支付至2017年12月。2018年1月4日，臧道盛還向原告出具過一份房租收據(jù)，明確1,600元系1/3房租的押金。綜上，方建平、方某某收取的系自己名下1/3房屋份額對應的房屋租金，方琴珍、鄧某某無權要求返還其中的2/3。關于物業(yè)費，因方琴珍、鄧某某并未實際支付2015年至2017年的物業(yè)費，故其無權向被告主張要求支付其中的1/3物業(yè)費。另因被告已實際支付了103室房屋自2008年4月至2014年12月的物業(yè)費、保安費、衛(wèi)生費等，由于原告占該房屋2/3份額，故要求原告承擔其中的2/3。反訴要求：方琴珍、鄧某某支付由方建平、方某某墊付的2008年4月至2014年12月物業(yè)費的2/3即813元。
　　方建平、方某某針對反訴請求辯稱，不同意反訴請求。2008年至2014年期間，該房屋系雙方的父親方鴻福使用，方建平、方某某在2007年搬出時已將其中一間房屋用鑰匙反鎖，系方建平、方某某擅自開鎖使用，故該時期的物業(yè)費其不應該承擔。
　　經(jīng)審理查明：
　　方琴珍、方建平、方某某系兄弟姐妹關系，方琴珍與鄧某某系夫妻關系。2008年4月，經(jīng)法院生效判決確定系爭103室房屋按份共有，方建平、方某某占1/3份額，方琴珍、鄧某某占2/3份額。2017年11月，經(jīng)方琴珍、鄧建平提起分家析產(chǎn)之訴后，法院判決該103室房屋歸方琴珍、鄧某某所有，由方琴珍、鄧某某各支付方建平、方某某折價款401,666.67元。
　　2008年至2014年10月，系爭103室房屋由方琴珍、方建平、方某某之父方鴻福居住。2016年12月起，該103室房屋全套由案外人臧道盛租住。
　　2016年12月1日，方建平(甲方)與臧道盛(乙方)曾簽訂《租房合同》一份，內容為：“方建平愿將南大路XXX弄XXX號XXX室借給138號11號301戶主臧道盛，每月1,600元(付3月押壹月)，從2016.12月1日算起，如甲方需要收回應提前一個月向乙方告知，如乙方需要收回應提前一個月告知甲方。如借房期間發(fā)生異議，由甲方方建平處理解決。房內有空調一臺、冰箱一臺、洗衣機一臺、微波爐一臺。”2016年12月至2017年12月，租客臧道盛向方建平、方某某方支付租金1,600元/月。
　　2018年1月4日，臧道盛(乙方)向方某某(甲方)出具收據(jù)一份，內容為：“甲方方某某收乙方臧道盛2018壹月貳月押金(三分之一房租押金)計人民幣3,200元，等產(chǎn)權過戶之后終此?！?br/>　　審理中，方琴珍、鄧某某自認，2015年至2017年三年間，系爭103室房屋的物業(yè)費其尚未繳納。另，方建平、方某某提供了其方已繳納的2008年4月至2014年12月系爭103室房屋物業(yè)費、保安費、衛(wèi)生費等共計1,218元的交付收據(jù)。
　　系爭103室房屋建筑面積53.26平方米，系兩居室老公房，該小區(qū)1995年竣工。另，經(jīng)本院詢價，系爭房屋附近小區(qū)、接近面積、同類房型月租金約3,500元至4,000元。
　　以上事實，有方琴珍、鄧某某提供的(2017)滬0113民初13110號民事判決書、租房合同、臧道盛的證人證言，方建平、方某某提供的物業(yè)費、保安費、衛(wèi)生費繳納收據(jù)、臧道盛出具的租金收據(jù)，本院依職權調取的(2007)寶民三(民)初字第397號民事調解書、(2008)滬二中民二(民)終字第162號民事判決書及當事人陳述等證據(jù)為證，有關證據(jù)已經(jīng)庭審質證，可予認定。
　　本院認為，在系爭房屋確權后【(2008)滬二中民二(民)終字第162號民事判決生效】至析產(chǎn)前【(2017)滬0113民初13110號民事判決生效】，該房屋系方建平、方某某、方琴珍、鄧某某按份共有，方建平、方某某占1/3份額，方琴珍、鄧某某占2/3份額，雙方應當按照各自享有的份額對房屋享有占有、使用、收益、處分的權利。2016年12月至2017年12月期間，該房屋出租予案外人臧道盛使用，雖租賃合同系租客臧道盛與占房屋份額較小的方建平方簽署，但現(xiàn)方琴珍、鄧某某對房屋出租本身并無異議，僅要求對期間由方建平、方某某收取的租金予以分割。雙方主要爭議在于期間由方建平、方某某收取的每月1,600元的租金系整套103室房屋的租金還是方建平、方某某方所占1/3產(chǎn)權份額對應的租金。本院認為，根據(jù)庭審中雙方陳述及租客臧道盛的證人證言可知，租客臧道盛與方琴珍一方的熟悉程度顯然高于與方建平一方，根據(jù)常理常情，對于臧道盛在2016年年底至2017年期間租賃系爭房屋并向方建平方支付一定金額租金的情況，方琴珍方應當是清楚的。之所以臧道盛通過與占1/3產(chǎn)權且關系較為疏遠的方建平方簽署租房合同，而并非與占2/3份額且較為熟悉的方琴珍方簽署租房合同，明顯臧道盛是在已取得了方琴珍方出租許可的情況下，另為爭取方建平方對房屋出租的許可，以便在爭取到全部權利人許可后可獲得103室房屋的承租權。根據(jù)詢價結果，系爭103室房屋整套出租的市場租金行情約為3,500元/月至4,000元/月，而臧道盛每月給付方建平的1,600元租金明顯低于類似地段、類似面積、類似房齡整套房屋出售的租金行情，雖1,600元高于同類房屋月租金1/3的價格，但該部分可視為臧道盛為爭取該房屋承租權而對于部分按份共有人的補償。且在2018年1月，臧道盛與方某某簽署的租金收據(jù)中，亦明確了收取的3,200元系該房屋兩個月1/3的房屋租金?，F(xiàn)方琴珍、鄧某某主張方建平、方某某收取的1,600元/月租金系103室整套房屋全額租金，故要求方建平、方某某給付已收取租金2/3的請求，依據(jù)不足，本院不予支持。
　　關于物業(yè)費。因方琴珍、鄧某某尚未實際繳納2015年至2017年的物業(yè)費用，故其無權主張要求方建平、方某某向己支付，對方琴珍、鄧某某的該主張本院難以支持。方建平、方某某提交的證據(jù)可證實其已代繳了2008年4月至2014年期間該房屋物業(yè)費、保安費等，因方琴珍、鄧某某占該房屋2/3份額，方建平、方某某要求其支付已墊付的2/3費用，于法有據(jù)，本院予以支持。方琴珍、鄧某某辯稱的其未實際居住，故不同意承擔該期間物業(yè)費的理由，本院不予采納。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國物權法法》第九十四條、九十六條、九十八條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告(反訴被告)方琴珍、鄧某某于本判決生效之日起十日內向被告(反訴原告)方建平、方某某支付2008年4月至2014年12月期間的物業(yè)費、保安費等共計813元；
　　二、原告(反訴被告)方琴珍、鄧某某的全部訴訟請求不予支持。
　　如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　本訴受理費減半收取149元，由原告(反訴被告)方琴珍、鄧某某負擔；反訴受理費減半收取25元，由原告(反訴被告)方琴珍、鄧某某負擔。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。
　　
　　
　　

審判員：魯曉彥

書記員：陸建泉