原告(反訴被告)：方某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地湖南省長沙市，住上海市浦東新區(qū)。
　　委托訴訟代理人：杜海根，住上海市浦東新區(qū)。
　　委托訴訟代理人：趙東升，上海融孚律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：胡某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地西安市，住上海市浦東新區(qū)。
　　委托訴訟代理人：陳長港，京衡律師集團上海事務(wù)所律師。
　　原告方某訴被告胡某某房屋買賣合同糾紛一案，本院于2019年10月11日立案后，依法適用簡易程序。2019年12月6日，被告胡某某提起反訴。當(dāng)日，本院組織證據(jù)交換。2020年1月14日，本院公開開庭進行了合并審理。原告(反訴被告)方某及其委托訴訟代理人杜海根、趙東升，被告(反訴原告)胡某某及其委托訴訟代理人陳長港到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告(反訴被告)方某向本院提出訴訟請求：1、判令被告支付房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價款人民幣(以下幣種同)15,000元；2、判令被告支付違約金(按照205萬元為基數(shù)、日萬分之五的標(biāo)準(zhǔn)，自2019年7月7日計算至判決生效之日止，暫計至2019年8月5日為12,300元)。
　　事實和理由：2019年5月9日，雙方通過中介公司簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，約定方某將位于上海市浦東新區(qū)康橋路XXX號XXX、XXX號XXX室(以下簡稱系爭房屋)出售給胡某某，轉(zhuǎn)讓價款205萬元，胡某某如未按合同付款協(xié)議期限付款的，應(yīng)當(dāng)向方某支付違約金，違約金按照房屋總價款日萬分之五計算，自合同應(yīng)付款期限之第二日起算至實際付款之日止。合同附件三“付款協(xié)議”第3條中約定，待銀行將第二期房價款支付至指定賬戶且上海市浦東新區(qū)房地產(chǎn)交易中心出具以胡某某為所有權(quán)的房地產(chǎn)權(quán)證和以貸款銀行為抵押權(quán)人的他項權(quán)證后3日內(nèi)，雙方對房地產(chǎn)進行驗看、清點，確認(rèn)無誤后，方某應(yīng)將房地產(chǎn)交付胡某某，當(dāng)日胡某某支付尾款5萬元。合同簽訂后，2019年7月4日，貸款銀行將第二期房價款支付到方某賬戶，方某即通知中介辦理交房，中介告知胡某某6號交房，但屆時胡某某遲遲未來。當(dāng)日晚上，胡某某告知方某已經(jīng)通過換鎖方式進入房屋，方某要求胡某某支付尾款，但胡某某僅支付了35,000元，故方某提起本案訴訟。
　　被告(反訴原告)胡某某辯稱，不同意方某的訴請。對訴請1，雙方履行買賣合同過程中，方某存在違約行為，且合同中也約定了違約金的計算方式，方某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，胡某某按合同約定扣減了15,000元。對訴請2，按合同約定，雙方應(yīng)于2019年6月1日辦理產(chǎn)權(quán)登記和房屋交付。買賣合同中包含了房屋內(nèi)部設(shè)施和裝修，尾款5萬元要待房屋交接完畢、確認(rèn)附屬設(shè)施完好并且雙方均無違約行為時才能支付。胡某某之所以沒有在2019年7月6日前支付尾款是因為方某沒有辦理房屋的交付，也沒有對房屋內(nèi)部的設(shè)施設(shè)備進行查驗，胡某某行使先履行抗辯權(quán)，胡某某不存在違約行為。若方某主張的違約成立，則違約金標(biāo)準(zhǔn)過高，應(yīng)以未付款15,000元為本金計算。
　　胡某某向本院提出訴訟請求：1、方某支付遲延履行合同違約20,875元。(按總房價款的日萬分之五，從2019年6月2日計算至2019年7月6日共計35天，再減去已扣除的尾款15,000元)。2、方某支付物業(yè)管理費5,829.10元。
　　事實和理由：雙方于2019年5月9日網(wǎng)簽《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，合同約定，甲方(方某)于2019年6月1日前騰出該房屋并通知乙方(胡某某)進行驗收交接。在2019年6月1日之前，雙方共同向房地產(chǎn)交易中心申請辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)······由于甲方故意拖延或者不及時提供相關(guān)材料的，乙方按本合同第十條追究甲方的違約責(zé)任。甲方未按本合同約定的期限將上述房地產(chǎn)交付(包括房地產(chǎn)交接及房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移)給乙方，應(yīng)當(dāng)向乙方支付違約金，違約金按房屋總價款日萬分之五計算，違約金自本合同第四條和第六條約定的應(yīng)當(dāng)交付之日起至實際交付之日止。補充條款(一)第4條約定，雙方應(yīng)在本合同履行過程中各自及時提供本交易所需的書面材料和相關(guān)證明，并各自及時支付各項應(yīng)付之稅、費。若因任何一方書面材料、相關(guān)證明不齊或稅費不足導(dǎo)致雙方無法共同辦理或中介公司無法代為辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等與本合同履行有關(guān)的手續(xù)，則過錯方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
　　合同簽訂后，由于方某的原因，其未按期履行合同，2019年6月20日辦理的房地產(chǎn)買賣登記，2019年7月6日辦理交付的房屋。辦理轉(zhuǎn)讓登記延期19日，交付房屋延期35日。2019年6月5日，方某、胡某某與中介簽訂三方《補償協(xié)議》，約定由于甲方(方某)提交戶口簿信息有誤，需重新提交，導(dǎo)致未能在合同規(guī)定日期內(nèi)過戶和銀行房貸，如發(fā)生影響銀行房貸，責(zé)任由甲方承擔(dān)。
　　雙方在合同中約定了違約金的計算方式，由于同時存在轉(zhuǎn)讓登記和交付延期，胡某某要求方某支付的違約金按35天(2019年6月2日至2019年7月6日)計算，為35,875元，胡某某尾款中已扣除15,000元，方某應(yīng)另外支付20,875元。合同約定物業(yè)管理費等費用在轉(zhuǎn)移占有前未支付和未結(jié)算的費用由甲方承擔(dān)。胡某某2019年7月8日支付了2017年11月1日至2019年12月31日的物業(yè)管理費7,534.02元，其中2019年7月6日之前的物業(yè)管理費5,829.1元應(yīng)當(dāng)由方某承擔(dān)。為維護胡某某的合法權(quán)益，特提起反訴。
　　對反訴部分，方某辯稱，要求駁回胡某某的反訴請求。對訴請1，胡某某貸款需要方某配合提交戶口本，方某第一次在2019年5月13日提交，因為戶口本上方某的外婆過世了，沒有更新，銀行說要提交新的戶口本，5月20日方某提交了新的戶口本，6月1日沒有去交易中心是因為中介沒有組織雙方去交易中心遞交材料，6月3日才通知6月5日去交易中心核稅過戶，6月20日再去辦理了過戶手續(xù)，7月6日房屋已經(jīng)交給胡某某。上述事實不存在合同第六條約定的方某不及時提交的情形。對訴請2，合同履行過程中，胡某某口頭答應(yīng)物業(yè)費全部由其承擔(dān)，且根據(jù)方某與中介微信聊天記錄，當(dāng)時中介和胡某某已經(jīng)溝通好由胡某某承擔(dān)拖欠的物業(yè)費，方某據(jù)此才簽訂買賣合同。對胡某某反訴金額的計算，方某表示無異議。
　　經(jīng)審理，當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院依法組織了質(zhì)證，對于當(dāng)事人無爭議的證據(jù)，本院根據(jù)證據(jù)本身反映的內(nèi)容及與本案關(guān)聯(lián)性認(rèn)定本案事實?，F(xiàn)查明以下事實：
　　2019年5月9日，方某作為賣售人(甲方)、胡某某作為買受人(乙方)，雙方在中介居間介紹下簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》《房屋買賣及附屬設(shè)備室內(nèi)裝飾轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，其中《上海市房地產(chǎn)買賣合同》約定，甲方以205萬元的價款向乙方轉(zhuǎn)讓系爭房屋。其中合同第四條約定，甲方于2019年6月1日前騰出該房屋并通知乙方進行驗收交接。第六條約定，在2019年6月1日之前，雙方共同向房地產(chǎn)交易中心申請辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)······由于甲方故意拖延或者不及時提供相關(guān)材料的，乙方按本合同第十條追究甲方的違約責(zé)任。第十條約定，甲方未按本合同約定的期限將上述房地產(chǎn)交付(包括房地產(chǎn)交接及房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移)給乙方，應(yīng)當(dāng)向乙方支付違約金，違約金按房屋總價款日萬分之五計算，違約金自本合同第四條和第六條約定的應(yīng)當(dāng)交付之日起至實際交付之日止。補充條款(一)第4條約定，雙方應(yīng)在本合同履行過程中各自及時提供本交易所需的書面材料和相關(guān)證明，并各自及時支付各項應(yīng)付之稅、費。若因任何一方書面材料、相關(guān)證明不齊或稅費不足導(dǎo)致雙方無法共同辦理或中介公司無法代為辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等與本合同履行有關(guān)的手續(xù)，則過錯方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。附件三“付款協(xié)議”約定，乙方應(yīng)于2019年5月10日前直接支付甲方首期房價款120萬元，含定金5萬元；乙方通過向銀行申請貸款80萬元支付第二期房價款；待銀行將上述第二期房價款支付至指定賬戶且上海市浦東新區(qū)房地產(chǎn)交易中心出具以乙方為所有權(quán)人的房地產(chǎn)權(quán)證和以貸款銀行為抵押權(quán)人的他項權(quán)證后3日內(nèi)，雙方應(yīng)對該房地產(chǎn)進行驗看、清點，確認(rèn)無誤后，甲方應(yīng)將該房地產(chǎn)交付乙方，當(dāng)日乙方支付甲方尾款5萬元。附件四約定，物業(yè)管理費等費用，在轉(zhuǎn)移占有前未支付和未結(jié)算的費用由甲方承擔(dān)，轉(zhuǎn)移占有后，使用該房地產(chǎn)所發(fā)生的費用均由乙方承擔(dān)。《房屋買賣及附屬設(shè)施設(shè)備室內(nèi)裝飾轉(zhuǎn)讓協(xié)議》約定房屋實際成交總價215萬元，其中裝修補貼款10萬元。
　　合同簽訂后，為配合胡某某辦理貸款，2019年5月13日，方某向貸款銀行提交了戶口簿。因方某提交的戶籍信息銀行未審核通過，方某于2019年5月20日將更新后的新戶口簿(原件在其老家)以微信拍照方式通過中介提交銀行。2019年5月30日，胡某某的貸款合同獲批。
　　2019年6月5日，方某、胡某某根據(jù)中介通知時間至不動產(chǎn)登記事務(wù)中心辦理過戶，因原房產(chǎn)評估已過期需重新評估，致雙方未能完成過戶手續(xù)。當(dāng)日，方某、胡某某簽訂《補充協(xié)議》，內(nèi)容為：由于方某提交戶口簿信息有誤，需重新提交，導(dǎo)致未能在合同規(guī)定日期內(nèi)過戶和銀行放貸，如發(fā)生影響銀行放貸，責(zé)任由方某承擔(dān)。
　　2019年6月20日，方某、胡某某至不動產(chǎn)登記事務(wù)中心辦理了房屋過戶手續(xù)。當(dāng)日，方某曾將房屋鑰匙交給胡某某并要求支付尾款，胡某某則要求方某支付違約金，對此方某不同意故其收回了鑰匙。
　　2019年7月4日，銀行發(fā)放了貸款。2019年7月6日，方某通過微信通知胡某某當(dāng)日交房，胡某某表示“1萬五作為違約金，交完房書面簽字，我轉(zhuǎn)你三萬五，一萬五你有爭議你可以起訴”“之前中介也告訴我，你承認(rèn)違約同意賠付，我從要求三萬賠付降低到一萬五，今天交房我今天把3萬五轉(zhuǎn)你當(dāng)天到賬”。當(dāng)日，方某向胡某某交付了房屋，胡某某轉(zhuǎn)賬支付方某尾款35,000元。
　　2019年7月8日，胡某某支付了2017年11月1日至2019年12月31日的物業(yè)管理費7,534.02元。
　　另查，根據(jù)方某與中介人員的微信聊天記錄，方某2019年5月1日向中介人員提出不承擔(dān)之前拖欠的物業(yè)費，中介人員2019年5月8日向方某發(fā)送微信：“……她(指胡某某)這邊也確實誠心誠意包括后來多出來的5,800多物業(yè)費都沒問題……”。
　　審理中，胡某某陳述，其于2019年7月3日交納了所有稅費。
　　本院認(rèn)為，方某、胡某某簽訂的房屋買賣合同系締約當(dāng)事人真實意思表示，對雙方當(dāng)事人均具有約束力。本案中，方某、胡某某均認(rèn)為對方系違約方，基于雙方訴辯所主張的違約理由，雙方爭議的焦點問題是方某兩次提交戶口簿的事實與本案逾期過戶和交房有無必然因果關(guān)系。對此本院認(rèn)為，一、方某為胡某某辦理貸款之需提供己方戶口簿，系依據(jù)合同第六條履行協(xié)助義務(wù)。雖方某第一次提交戶口簿銀行審核未通過，但其在合理期限內(nèi)重新提交了新的戶口簿，客觀上貸款合同在雙方約定的過戶日期前獲批，難以認(rèn)定在雙方約定的過戶日期前，方某存在故意拖延或不及時提交貸款材料致過戶延期之事實。相反，從買賣雙方與中介及銀行信貸人員的微信聊天記錄來看，更是反映出雙方均在積極履行合同、促成交易。二、方某、胡某某通過中介居間簽訂買賣合同，貸款獲批之后的交易流程雙方均是通過中介安排進行。買賣雙方根據(jù)中介通知于2019年6月5日辦理過戶以及當(dāng)天因房屋評估過期致未能辦理過戶手續(xù)，非方某所能預(yù)見或控制，也無證據(jù)證明房屋評估事項系方某之合同義務(wù)，胡某某將逾期過戶(包括評估過期)的責(zé)任歸責(zé)于出賣方，缺乏事實依據(jù)。三、合同第四條約定了交房日期，合同附件三“付款協(xié)議”中雙方又對房屋交付事宜進一步作了約定，在前后約定不盡一致的情況下，附件三屬雙方特別約定，應(yīng)優(yōu)先適用。雙方在2019年6月20日辦理了過戶手續(xù)，胡某某確認(rèn)2019年7月3日交納了稅費，2019年7月4日銀行發(fā)放了貸款，2019年7月6日方某交付了房屋。可見方某的交房時間符合合同附件三的約定。四、雙方2019年6月5日簽訂的《補充協(xié)議》，核心內(nèi)容是針對因方某重新提交戶口簿，如發(fā)生影響銀行放貸的責(zé)任承擔(dān)。本案中雙方在辦理過戶后，銀行在合理期限內(nèi)及時發(fā)放了貸款，并未發(fā)生影響銀行放貸之事實。綜上，胡某某以方某逾期過戶、交房為由，要求方某支付違約金的反訴請求，本院不予支持，方某要求胡某某支付尾款15,000元的訴請，本院予以支持。另考慮到方某在配合提供戶口簿方面存在履行瑕疵，對本案糾紛發(fā)生存在一定責(zé)任，其要求胡某某支付逾期付款違約金的訴請，本院不予支持。
　　根據(jù)方某簽約前與中介就物業(yè)欠費內(nèi)容的微信聊天記錄，中介稱“包括后來多出來的5,800多物業(yè)費都沒問題”，該內(nèi)容雖隱含了胡某某同意承擔(dān)轉(zhuǎn)讓前物業(yè)欠費的意思，但在胡某某不認(rèn)可且無其他證據(jù)佐證的情況下，上述內(nèi)容對胡某某并無約束力，與之后簽訂合同的附件四內(nèi)容亦不相符，胡某某要求方某支付物業(yè)欠費的反訴請求，本院予以支持。
　　據(jù)此，《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百零九條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告(反訴原告)胡某某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告(反訴被告)方某房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓款15,000元；
　　二、原告(反訴被告)方某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付被告(反訴原告)胡某某物業(yè)管理費5,829.10元；
　　三、駁回原告(反訴被告)方某的其余訴訟請求；
　　四、駁回被告(反訴原告)胡某某的其余反訴請求。
　　負(fù)有給付金錢義務(wù)的當(dāng)事人如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費482.50元，減半收取計241.25元，由原告(反訴被告)方某負(fù)擔(dān)153.75元，被告(反訴原告)胡某某負(fù)擔(dān)87.50元。反訴案件受理費減半收取計234元，由原告(反訴被告)方某負(fù)擔(dān)25元，被告(反訴原告)胡某某負(fù)擔(dān)209元。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：黃??政

書記員：朱曉晨