上訴人（原審被告）李某某。
委托代理人呂振明，河北呂振明律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）方文海。
委托代理人方景旺，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族。

上訴人李某某與被上訴人方文海房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，河北省香河縣人民法院作出（2011）香民初字第120號(hào)民事判決。上訴人李某某對(duì)該判決不服，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
一審法院經(jīng)審理查明，原告系河北省香河縣鉗屯鄉(xiāng)窩頭村村民，被告系河北省香河縣鉗屯鄉(xiāng)紅廟村村民。2009年9月17日，原告與被告簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，原告將位于鉗屯鄉(xiāng)窩頭村內(nèi)的正房5間、倒房4間及21棵楊樹(shù)和水電設(shè)施以117500元的價(jià)格賣(mài)給了被告。2009年12月7日，被告辦理了村房權(quán)證字第××號(hào)村鎮(zhèn)房屋所有權(quán)證，土地部門(mén)亦將宅基地登記表的使用權(quán)人修改為被告李某某。
一審法院認(rèn)為，根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行土地管理法律、法規(guī)之規(guī)定，農(nóng)村宅基地上的房屋不得脫離宅基地使用權(quán)單獨(dú)買(mǎi)賣(mài)，而農(nóng)村宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的與身份相關(guān)的特定權(quán)利，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無(wú)權(quán)取得或變相取得。因此任何人亦無(wú)權(quán)購(gòu)買(mǎi)取得非自己所在集體經(jīng)濟(jì)組織宅基地上的房屋。同時(shí)，依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，違反國(guó)家強(qiáng)制性法律、法規(guī)規(guī)定的合同無(wú)效，因此本案中不同經(jīng)濟(jì)組織的被告李某某與原告方文海之間的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效。合同無(wú)效自始無(wú)效，被告應(yīng)將購(gòu)買(mǎi)的正房5間、倒房4間及21棵楊樹(shù)和水電設(shè)施返還給原告，原告應(yīng)將購(gòu)房?jī)r(jià)款117500元返還給被告。被告抗辯稱房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議合法有效，因原被告之間簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議違反國(guó)家強(qiáng)制性法律、法規(guī)規(guī)定，故法院對(duì)其抗辯不予采信。雖然房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議因違法而無(wú)效，但違約方不能因違約行為而獲利。本案中原告明知違法而賣(mài)，被告明知違法而買(mǎi)，雙方均存在過(guò)錯(cuò)，故均應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。民事原則是不告不理，故將來(lái)如有利益糾紛，可由權(quán)利人另行主張。綜上，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第二款第五項(xiàng)、第五十八條、《中華人民共和國(guó)土地管理法》第十條、《河北省土地管理?xiàng)l例》第五十一條、第五十五條第四款之規(guī)定判決：一、原告方文海與被告李某某之間的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效。二、原告方文海返還被告李某某購(gòu)房款117500元，被告李某某返還原告方文海位于香河縣鉗屯鄉(xiāng)窩頭村內(nèi)的正房5間、倒房4間及21棵楊樹(shù)和附屬水電設(shè)施。判決生效后立即履行。案件受理費(fèi)2750元，由原告負(fù)擔(dān)。
本院二審查明，原審查明事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，依據(jù)相關(guān)法律及行政法規(guī)的規(guī)定，農(nóng)村宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的與身份相關(guān)的特定權(quán)利，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無(wú)權(quán)取得或變相取得。因上訴人不屬于涉案房屋所在村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，故其不具有在被上訴人所在村集體經(jīng)濟(jì)組織中購(gòu)買(mǎi)房屋及宅基地使用權(quán)的資格。因本案房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議違反了國(guó)家法律及行政法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，故雙方當(dāng)事人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，合同無(wú)效自始無(wú)效，雙方應(yīng)就買(mǎi)賣(mài)所得相互返還。上訴人述稱被上訴人主張協(xié)議無(wú)效完全是因涉案房屋面臨拆遷可能會(huì)獲得高額補(bǔ)償金所致。當(dāng)事人不能因違反誠(chéng)實(shí)信用原則而獲得利益，如若將來(lái)雙方因涉案房屋拆遷補(bǔ)償金問(wèn)題產(chǎn)生紛爭(zhēng)，權(quán)利人可另行主張權(quán)利。綜上，上訴人的上訴理由不能成立，本院不予支持。原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)2750元，由上訴人李某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審　判　長(zhǎng)　　張　欣 審　判　員　　葉振平 代理審判員　　李成佳

書(shū)記員：寇興偉