方某某
王建江（湖北中偉律師事務(wù)所）
方國(guó)旗
湖北恒馨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
湖北恒馨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司孝昌開(kāi)發(fā)部
彭哲

原審原告（反訴被告）方某某。
委托代理人王建江，湖北中偉律師事務(wù)所律師。
代理權(quán)限:一般代理。
委托代理人方國(guó)旗。
系方某某之父。
原審被告（反訴原告）湖北恒馨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
法定代表人余博成，公司總經(jīng)理。
原審被告湖北恒馨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司孝昌開(kāi)發(fā)部。
代表人余博成，開(kāi)發(fā)部經(jīng)理。
兩原審
被告
委托代理人彭哲，公司副總經(jīng)理。
原審原告方某某（反訴被告）與原審被告（反訴原告）湖北恒馨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱恒馨公司）、原審被告湖北恒馨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司孝昌開(kāi)發(fā)部（以下簡(jiǎn)稱恒馨開(kāi)發(fā)部）商品房銷售合同糾紛一案，本院于2010年7月10日作出（2010）孝昌民初字第82號(hào)民事判決，原審原、被告均不服提出上訴，孝感市中級(jí)人民法院于2011年3月29日作出駁回上訴，維持原判的（2011）孝民二終字第22號(hào)民事判決。
該判決發(fā)生法律效力后，方某某仍不服，向檢察機(jī)關(guān)申訴。
2011年12月31日，湖北省人民檢察院作出鄂檢民抗（2011）229號(hào)民事抗訴書，向湖北省高級(jí)人民法院提出抗訴。
2012年3月19日，湖北省高級(jí)人民法院作出（2012）鄂民監(jiān)二抗字第0082號(hào)民事裁定，指令孝感市中級(jí)人民法院再審本案。
2013年1月23日孝感市中級(jí)人民法院作出（2012）鄂孝感中民再終字第00021號(hào)民事裁定書，認(rèn)為原判認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律錯(cuò)誤，且程序違法，撤銷原判，發(fā)回孝昌縣人民法院重審。
本院依法另行組成合議庭，于2013年6月19日對(duì)本案公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。
原審原告方某某的委托代理人方國(guó)旗，王建江，原審被告恒馨公司、恒馨開(kāi)發(fā)部的委托代理人彭哲均到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審原告方某某訴稱:2008年8月28日，原、被告雙方簽訂了編號(hào)為6003的商品房買賣合同，合同對(duì)房屋的價(jià)格、面積、高度、交付日期、安裝電梯、違約責(zé)任等均作了約定。
然而被告公然違約，沒(méi)有在合同的約定期限內(nèi)，將約定的標(biāo)的物交付給原告使用。
現(xiàn)依據(jù)合同法及相關(guān)規(guī)定，要求被告承擔(dān)責(zé)任，訴諸法院，請(qǐng)求:1、判令被告賠償因其出賣的房屋高度不符合合同的約定而給原告造成的損失13萬(wàn)元；2、判令被告將超出合同約定面積的房屋無(wú)償交由原告使用，并予以登記；3、判令被告支付因遲延交付房屋的違約金，計(jì)算至交付房屋之日止并立即交付房屋；4、判令被告按合同約定安裝電梯，并交付原告使用；5、判令被告承擔(dān)本案全部訴訟費(fèi)用。
原審原告為支持其訴訟主張向本院提交如下證據(jù):
證據(jù)一、商品房買賣合同復(fù)印件一份，證明商品房買賣合同關(guān)系的權(quán)利義務(wù)及違約責(zé)任認(rèn)定；
證據(jù)二、支付房屋購(gòu)房款憑證復(fù)印件一份，證明原審原告向原審被告支付購(gòu)房款的金額。
原審被告恒馨公司辯稱并提出反訴:
被告遲延交房是周邊居民上訪鬧事、政府協(xié)調(diào)而導(dǎo)致施工中斷屬因不可抗力造成；二、對(duì)于安裝電梯的問(wèn)題，因該合同是格式合同，原告的門面房不涉及電梯的安裝問(wèn)題；三、房址系原告重新選定的，應(yīng)視為對(duì)原面積變更的認(rèn)可，故而應(yīng)補(bǔ)交增加面積的購(gòu)房款。
答辯人原圖紙?jiān)O(shè)計(jì)每間商鋪寬度為3m，后由于圖紙變更將寬度擴(kuò)增至3.6m。
但由于樓底為框架式結(jié)構(gòu)，答辯人可根據(jù)與購(gòu)房戶簽訂的合同或購(gòu)房的選擇將商鋪寬度調(diào)整為3m或保留3.6m而增補(bǔ)購(gòu)房款。
答辯人通知原告接收房屋時(shí)既不愿補(bǔ)交購(gòu)房款又堅(jiān)決要3.6m寬的商鋪，答辯人不同意。
雙方未能就交房事宜達(dá)成協(xié)議。
原告擅自偷偷對(duì)房屋進(jìn)行裝修。
對(duì)原告不信守誠(chéng)信，利用欺騙手段強(qiáng)占答辯人23萬(wàn)余元超面積購(gòu)房款的行為，現(xiàn)要求原告支付超面積款項(xiàng)23萬(wàn)余元給答辯人；四、遲延交房并非答辯人單方過(guò)錯(cuò)。
答辯人在施工過(guò)程中，由于各種原因，圖紙?jiān)O(shè)計(jì)被迫變更。
我們?cè)?009年12月30日工程完工后答辯人以公告、電話通知購(gòu)房戶接受房屋，但原告自行選定的房屋價(jià)值比合同約定的增加23萬(wàn)余元，卻不肯補(bǔ)交房款，才導(dǎo)致房屋未能如期交付。
因此，延期交房的責(zé)任不能完全由答辯人承擔(dān)；五、現(xiàn)答辯人提出反訴，請(qǐng)求原告立即支付超面積房款233216元及支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
原審被告為支持其訴訟主張，向本院提交如下證據(jù):
證據(jù)一、恒馨公司公告，證明規(guī)劃設(shè)計(jì)變更后，恒馨公司在樓盤不同位置張貼公告，通知各業(yè)主到公司協(xié)商，并直接打電話與業(yè)主聯(lián)系請(qǐng)求見(jiàn)面協(xié)商；
證據(jù)二、孝昌縣規(guī)劃建筑勘察設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)變更通知書，證明設(shè)計(jì)變更由政府規(guī)劃設(shè)計(jì)變更，而非原審被告公司擅自變更，變更屬行政機(jī)關(guān)行為；
證據(jù)三、孝昌縣規(guī)劃建筑勘察設(shè)計(jì)院、孝昌縣土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心等三份情況說(shuō)明，證明動(dòng)工時(shí)間延后屬于該地不能按時(shí)交付，而遲延交付房屋并非原審被告公司的原因，規(guī)劃設(shè)計(jì)變更而導(dǎo)致施工延期十個(gè)月，因周邊居民上訪鬧事而改變施工方式，致使工程前后停工約七個(gè)月；
證據(jù)四、孝昌縣房地產(chǎn)測(cè)繪所房屋分戶平面圖，證明原審原告所住現(xiàn)有房屋的位置與面積；
證據(jù)五、恒馨公司公告，證明恒馨公司在樓盤不同的方位張貼了公告，告知各業(yè)主到公司或物業(yè)處辦理收房手續(xù)；
證據(jù)六、恒馨公司交房通知書，證明其他業(yè)主按收房公告通知時(shí)間辦理收房手續(xù)。
原審被告恒馨開(kāi)發(fā)部的意見(jiàn)與恒馨公司一致。
原審原告對(duì)原審被告的反訴答辯稱:按合同約定，原審被告應(yīng)將原審原告現(xiàn)有房屋超出3%的部分無(wú)償交付原審原告所有，依法駁回原審被告的反訴請(qǐng)求。
原審被告對(duì)原審原告提交的證據(jù)一、二無(wú)異議，本院予以確認(rèn)。
原審原告對(duì)原審被告提交的證據(jù)一、五的真實(shí)性有異議，認(rèn)為公告本身由原審被告單方作出，隨時(shí)可以打印公告，不能證明該公告在2008年11月20日曾經(jīng)在原審被告所說(shuō)的位置張貼過(guò)；對(duì)原審被告提交的證據(jù)二，原審原告對(duì)其真實(shí)性無(wú)異議，對(duì)證明內(nèi)容有異議，認(rèn)為設(shè)計(jì)變更原審被告應(yīng)書面通知原審原告；對(duì)原審被告提交的證據(jù)三，原審原告認(rèn)為與本案無(wú)關(guān)聯(lián)性，不能作為原審被告免責(zé)的理由；對(duì)原審被告提交的證據(jù)四，原審原告對(duì)真實(shí)性無(wú)異議，認(rèn)為圖上標(biāo)制的商鋪與本案爭(zhēng)議的商鋪是否一致看不清楚；對(duì)原審被告提交的證據(jù)六，原審原告認(rèn)為與本案無(wú)關(guān)。
本院認(rèn)為，原審被告提交的原審原告有異議的證據(jù)一、五不能證明該公告在何時(shí)何地張貼過(guò)。
證據(jù)二，設(shè)計(jì)變更系政府行為，孝昌縣規(guī)劃建筑勘察設(shè)計(jì)院通知了原審被告，而原審被告未書面通知原審原告。
證據(jù)三，施工延期的理由不屬不可抗力。
證據(jù)四，孝昌縣房地產(chǎn)測(cè)繪面積應(yīng)合法有效，依法予以采信。
證據(jù)六，其他業(yè)主辦理收房手續(xù)，原審原告理應(yīng)辦理理由不充分。
經(jīng)庭審質(zhì)證，本院確定的案件事實(shí)為:2008年8月28日，原審原告方某某看過(guò)規(guī)劃模型和平面設(shè)計(jì)圖后與原審被告恒馨開(kāi)發(fā)部簽訂商品房買賣合同。
合同約定:第三條、買受人購(gòu)買的商品房以規(guī)劃批準(zhǔn)方案為準(zhǔn)，（其房屋平面圖見(jiàn)本合同附件一，房號(hào)以附件一上表示為準(zhǔn)）。
恒馨開(kāi)發(fā)部將其位于孝昌縣中心廣場(chǎng)1幢A21、A21-1、A22-2框架結(jié)構(gòu)商品房出售給原審原告，該房屋面積共122平方米，層高為4.5米，按建筑面積計(jì)算；第四條、房屋單價(jià)每平方米9095.82元，總額1109690元；第五條，合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)，合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生差異的，雙方自行約定以孝昌縣房產(chǎn)局測(cè)繪登記面積為準(zhǔn)，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款，面積差比絕對(duì)值超出3%的，買受人有權(quán)退房，買受人不退房的，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足，超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)；因設(shè)計(jì)變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應(yīng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。
第六條、首付房款776783元，交房時(shí)付清余款332907元。
第八條、交房時(shí)間2009年7月31日。
第九條、出賣人逾期交房的違約責(zé)任:（2）逾期超過(guò)30日后買受人愿意繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限之日第二天起至實(shí)際交付之日起，出賣人按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款日萬(wàn)分之五的違約金。
第十條、經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更，設(shè)計(jì)變更，導(dǎo)致該商品房結(jié)構(gòu)形式、房型、空間尺寸、朝向影響到買受人所購(gòu)商品房質(zhì)量或使用功能的，出賣人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門批準(zhǔn)同意之日起10日內(nèi)書面通知買受人；買受人有權(quán)退房或接受變更合同。
附件三裝飾設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)部分約定安裝電梯。
合同簽訂后，原審原告按合同約定向原審被告支付房款776783元。
2009年1月3日，孝昌縣規(guī)劃建筑勘察設(shè)計(jì)院向原審被告發(fā)出設(shè)計(jì)變更通知書，將原審被告中心廣場(chǎng)1號(hào)樓二層層高變更為3.9米。
2010年3月23日，原審原告方某某向本院提出先予執(zhí)行申請(qǐng)，要求原審被告先行交付上述訴爭(zhēng)房屋給原審原告使用。
為避免損失進(jìn)一步擴(kuò)大。
本院于2010年3月24日作出（2010）孝昌民初字第82-1號(hào)民事裁定，裁定原審被告于2010年3月30日交付合同約定的A21、A21-2、A22-2房屋。
2010年3月31日原審原告向本院交納購(gòu)房款353000元整。
2010年4月7日，原審被告向原審原告交付原合同約定位置編號(hào)改為A18，、A18-2、A19-2號(hào)房屋，A18與A18-2，A19-2面積相同。
原審查明，2010年4月13日法院已告知了原審原告方某某對(duì)此房屋暫時(shí)不要裝修，待合議庭對(duì)此事研究后再作處理。
該訴爭(zhēng)房屋一樓層高4.5米，二樓層高3.9米。
經(jīng)孝昌縣房地產(chǎn)測(cè)繪所測(cè)得該房屋現(xiàn)有建筑面積為148.81平方米。
原審原告方某某接受房屋后，已裝修完畢，開(kāi)門營(yíng)業(yè)。
本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)為:違約認(rèn)定和違約責(zé)任承擔(dān)。
本院認(rèn)為，原審原、被告雙方為具備民事行為能力的個(gè)人與其他組織，雙方之間簽訂的商品房買賣合同是雙方真實(shí)意思表示，該合同合法有效。
合同簽訂后，方某某按照合同約定交付首付房款，恒馨公司不能按合同約定的房屋交付時(shí)間，如期交付房屋，理應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
合同雖約定以規(guī)劃批準(zhǔn)方案為準(zhǔn)，允許依法變更，但恒馨公司沒(méi)有書面通知方某某，限制了其選擇權(quán)利的行使。
交付的房屋層高與裝飾設(shè)備與合同約定不符，恒馨公司的履行不符合約定已經(jīng)構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
方某某要求恒馨公司交付房屋、賠償因房屋高度不符合合同約定而給其造成的損失及支付遲延交付房屋的違約金的請(qǐng)求的合理部分本院予以支持。
其中交付房屋已經(jīng)完成，該權(quán)利已實(shí)現(xiàn)，故對(duì)該項(xiàng)請(qǐng)求不再重復(fù)處理。
方某某要求恒馨公司按合同約定安裝電梯，合同雖對(duì)電梯安裝進(jìn)行約定，但房屋實(shí)際已經(jīng)全部建設(shè)完工，為方某某單戶重新安裝電梯亦不現(xiàn)實(shí)，且其房屋在第一、二層，電梯對(duì)房屋使用影響不是很大，恒馨公司未安裝電梯并不影響其實(shí)現(xiàn)合同目的，但對(duì)因此而造成的影響品質(zhì)和敷設(shè)室內(nèi)樓梯實(shí)際支出，可由恒馨公司對(duì)其進(jìn)行相應(yīng)賠償。
方某某要求恒馨公司將超出合同約定的面積無(wú)償交由其使用的請(qǐng)求，因框架結(jié)構(gòu)房屋可作不同區(qū)隔，寬度不同面積亦當(dāng)然不同。
合同約定房屋面積為122㎡，孝昌縣房產(chǎn)局測(cè)得方某某現(xiàn)有房屋面積148.81㎡，即使在先予執(zhí)行裁定情形下，恒馨公司仍可以交付符合合同約定面積的房屋，方某某在既未經(jīng)合同約定的面積差異處理機(jī)構(gòu)遵循程序處理，又未與恒馨公司就面積、價(jià)款爭(zhēng)議處理另行協(xié)商一致的情況下直接對(duì)房屋進(jìn)行裝修，單方直接固定了房屋面積，其行為不正當(dāng)促成了房屋面積不符合合同約定，依法應(yīng)視為面積不符合約定情形不成立，方某某應(yīng)當(dāng)支付進(jìn)行裝修后房屋按實(shí)際體積和原價(jià)格計(jì)算的房屋價(jià)款較為合理，故對(duì)此項(xiàng)請(qǐng)求，本院不予支持。
恒馨公司辯稱房屋高度不符合合同約定是因政府規(guī)劃變更，已公告與電話通知，不構(gòu)成違約的意見(jiàn)，因合同第十條對(duì)此作出明確規(guī)定需進(jìn)行書面通知，恒馨公司自認(rèn)未書面通知，完全不通知亦不合常理，但又沒(méi)有有力證據(jù)證明已經(jīng)以其他方式通知到原審原告，故對(duì)原審被告此項(xiàng)意見(jiàn)不予采信。
恒馨公司辯稱遲延交房是不可抗力造成，因其所述遲延交房原因均不屬法律上的不可抗力，故不能作為免責(zé)理由，對(duì)此意見(jiàn)本院亦不予采納。
恒馨公司辯稱對(duì)于電梯安裝是格式合同，本合同應(yīng)不涉及電梯，且合同對(duì)裝飾裝潢部分沒(méi)有約定責(zé)任，應(yīng)當(dāng)在合同里已經(jīng)排除。
本院認(rèn)為，合同對(duì)裝飾、裝潢部分的違約責(zé)任沒(méi)有進(jìn)行約定不能理解為對(duì)于此項(xiàng)進(jìn)行了排除約定，合同附件明確了電梯的安裝，恒馨公司沒(méi)有安裝構(gòu)成違約，合同沒(méi)有約定違約責(zé)任，不能證明其不承擔(dān)責(zé)任，應(yīng)按合同法原則承擔(dān)責(zé)任，且該合同是格式合同，亦是由其提供的格式合同，也應(yīng)作有利于原審原告方的解釋，對(duì)恒馨公司的此項(xiàng)辯論意見(jiàn)，不予采信。
按孝昌縣房產(chǎn)局測(cè)得原審原告房屋面積為148.81㎡。
方某某現(xiàn)有房屋超出合同約定面積為26.81㎡（148.81-122=26.81），增加體積為104.559m3（26.81×3.9=104.559），按合同約定總價(jià)款及面積計(jì)算房屋體積為549m3（122×4.5=549），每立方價(jià)款為2021.29元（1109690÷549=2021.29），增加體積價(jià)款為211344.06元（104.559×2021.29=211344.06），遲延履行期間的利息為49599.91元（211344.06×6.40%×3.667=49599.91）（3.667年指自2010年4月7日至2013年12月7日），故對(duì)恒馨公司反訴請(qǐng)求的合理部分，本院予以支持。
按合同約定，買受人應(yīng)付購(gòu)房款為1109690元，實(shí)際支付1129783元（776783＋353000=1129783），其超付購(gòu)房款20093元（1129783-1109690=20093），應(yīng)在超體積購(gòu)房款211344.06元中予以扣減。
原審被告恒馨開(kāi)發(fā)部未按合同約定將方某某所購(gòu)房屋第二層層高4.5米改為3.9米，其體積減少為48.80m3，（122×0.6×2／3=48.80），價(jià)款減少為98638.95元（2021.29×48.80=98638.95），因此方某某要求恒馨公司因其出賣的房屋高度不符合合同的約定而造成的損失的合理部分，法院予以支持。
原審被告恒馨開(kāi)發(fā)部為不具備法人資格的其他組織，因其從事的是受公司委托行為，行為種類沒(méi)有詳舉，亦不是以公司名義，對(duì)外不能承擔(dān)獨(dú)立的民事責(zé)任，故該合同民事責(zé)任依法應(yīng)由恒馨公司承擔(dān)。
據(jù)此，依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百零七條 ?、第一百四十二條 ?、《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百零六條 ?第一款 ?、《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條 ?、第六十六條 ?、第一百零七條 ?、第一百六十一條 ?、第一百六十二條 ?，之規(guī)定，判決如下:
一、原審被告湖北恒馨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司賠償原審原告方某某因房屋層高變更不符合合同約定造成的損失98638.95元，電梯不符合約定的損失10000元。
二、原審被告湖北恒馨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司支付給原審原告方某某遲延交付房屋（自2009年8月1日至2010年4月7日。
已付房款776783元，按日萬(wàn)分之五計(jì)算）違約金95544.31元（776783×5?×246=95544.31）。
三、原審被告湖北恒馨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司返還原審原告方某某超付購(gòu)房款20093元（776783＋353000-1109690=20093）。
上述一、二、三項(xiàng)共計(jì)224276.26元（98638.95＋10000＋
95544.31＋20093=224276.26），由湖北恒馨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司支付給原審原告方某某。
四、原審原告方某某支付原審被告湖北恒馨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司超占房屋購(gòu)房款及利息260943.97元（211344.06＋
49599.91=260943.97）。
上述一、二、三、四項(xiàng)相抵后，原審原告方某某應(yīng)給付原審被告湖北恒馨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司36667.71元（260943.97
-224276.26=36667.71），此款于本判決生效五日內(nèi)給付。
五、駁回原審原告方某某的其他訴訟請(qǐng)求。
六、駁回原審被告湖北恒馨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司其他反訴請(qǐng)求。
本案案件受理費(fèi)7278元，由原審原告方某某負(fù)擔(dān)3914元，原審被告恒馨公司負(fù)擔(dān)3364元。
本案反訴受理費(fèi)916元由原審原告方某某負(fù)擔(dān)。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省孝感市中級(jí)人民法院。
上訴人在提交上訴狀時(shí)，應(yīng)預(yù)交上訴案件訴訟費(fèi)。
上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費(fèi)的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

本院認(rèn)為，原審被告提交的原審原告有異議的證據(jù)一、五不能證明該公告在何時(shí)何地張貼過(guò)。
證據(jù)二，設(shè)計(jì)變更系政府行為，孝昌縣規(guī)劃建筑勘察設(shè)計(jì)院通知了原審被告，而原審被告未書面通知原審原告。
證據(jù)三，施工延期的理由不屬不可抗力。
證據(jù)四，孝昌縣房地產(chǎn)測(cè)繪面積應(yīng)合法有效，依法予以采信。
證據(jù)六，其他業(yè)主辦理收房手續(xù)，原審原告理應(yīng)辦理理由不充分。
經(jīng)庭審質(zhì)證，本院確定的案件事實(shí)為:2008年8月28日，原審原告方某某看過(guò)規(guī)劃模型和平面設(shè)計(jì)圖后與原審被告恒馨開(kāi)發(fā)部簽訂商品房買賣合同。
合同約定:第三條、買受人購(gòu)買的商品房以規(guī)劃批準(zhǔn)方案為準(zhǔn)，（其房屋平面圖見(jiàn)本合同附件一，房號(hào)以附件一上表示為準(zhǔn)）。
恒馨開(kāi)發(fā)部將其位于孝昌縣中心廣場(chǎng)1幢A21、A21-1、A22-2框架結(jié)構(gòu)商品房出售給原審原告，該房屋面積共122平方米，層高為4.5米，按建筑面積計(jì)算；第四條、房屋單價(jià)每平方米9095.82元，總額1109690元；第五條，合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)，合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生差異的，雙方自行約定以孝昌縣房產(chǎn)局測(cè)繪登記面積為準(zhǔn)，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款，面積差比絕對(duì)值超出3%的，買受人有權(quán)退房，買受人不退房的，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足，超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)；因設(shè)計(jì)變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應(yīng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。
第六條、首付房款776783元，交房時(shí)付清余款332907元。
第八條、交房時(shí)間2009年7月31日。
第九條、出賣人逾期交房的違約責(zé)任:（2）逾期超過(guò)30日后買受人愿意繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限之日第二天起至實(shí)際交付之日起，出賣人按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款日萬(wàn)分之五的違約金。
第十條、經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更，設(shè)計(jì)變更，導(dǎo)致該商品房結(jié)構(gòu)形式、房型、空間尺寸、朝向影響到買受人所購(gòu)商品房質(zhì)量或使用功能的，出賣人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門批準(zhǔn)同意之日起10日內(nèi)書面通知買受人；買受人有權(quán)退房或接受變更合同。
附件三裝飾設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)部分約定安裝電梯。
合同簽訂后，原審原告按合同約定向原審被告支付房款776783元。
2009年1月3日，孝昌縣規(guī)劃建筑勘察設(shè)計(jì)院向原審被告發(fā)出設(shè)計(jì)變更通知書，將原審被告中心廣場(chǎng)1號(hào)樓二層層高變更為3.9米。
2010年3月23日，原審原告方某某向本院提出先予執(zhí)行申請(qǐng)，要求原審被告先行交付上述訴爭(zhēng)房屋給原審原告使用。
為避免損失進(jìn)一步擴(kuò)大。
本院于2010年3月24日作出（2010）孝昌民初字第82-1號(hào)民事裁定，裁定原審被告于2010年3月30日交付合同約定的A21、A21-2、A22-2房屋。
2010年3月31日原審原告向本院交納購(gòu)房款353000元整。
2010年4月7日，原審被告向原審原告交付原合同約定位置編號(hào)改為A18，、A18-2、A19-2號(hào)房屋，A18與A18-2，A19-2面積相同。
原審查明，2010年4月13日法院已告知了原審原告方某某對(duì)此房屋暫時(shí)不要裝修，待合議庭對(duì)此事研究后再作處理。
該訴爭(zhēng)房屋一樓層高4.5米，二樓層高3.9米。
經(jīng)孝昌縣房地產(chǎn)測(cè)繪所測(cè)得該房屋現(xiàn)有建筑面積為148.81平方米。
原審原告方某某接受房屋后，已裝修完畢，開(kāi)門營(yíng)業(yè)。
本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)為:違約認(rèn)定和違約責(zé)任承擔(dān)。
本院認(rèn)為，原審原、被告雙方為具備民事行為能力的個(gè)人與其他組織，雙方之間簽訂的商品房買賣合同是雙方真實(shí)意思表示，該合同合法有效。
合同簽訂后，方某某按照合同約定交付首付房款，恒馨公司不能按合同約定的房屋交付時(shí)間，如期交付房屋，理應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
合同雖約定以規(guī)劃批準(zhǔn)方案為準(zhǔn)，允許依法變更，但恒馨公司沒(méi)有書面通知方某某，限制了其選擇權(quán)利的行使。
交付的房屋層高與裝飾設(shè)備與合同約定不符，恒馨公司的履行不符合約定已經(jīng)構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
方某某要求恒馨公司交付房屋、賠償因房屋高度不符合合同約定而給其造成的損失及支付遲延交付房屋的違約金的請(qǐng)求的合理部分本院予以支持。
其中交付房屋已經(jīng)完成，該權(quán)利已實(shí)現(xiàn)，故對(duì)該項(xiàng)請(qǐng)求不再重復(fù)處理。
方某某要求恒馨公司按合同約定安裝電梯，合同雖對(duì)電梯安裝進(jìn)行約定，但房屋實(shí)際已經(jīng)全部建設(shè)完工，為方某某單戶重新安裝電梯亦不現(xiàn)實(shí)，且其房屋在第一、二層，電梯對(duì)房屋使用影響不是很大，恒馨公司未安裝電梯并不影響其實(shí)現(xiàn)合同目的，但對(duì)因此而造成的影響品質(zhì)和敷設(shè)室內(nèi)樓梯實(shí)際支出，可由恒馨公司對(duì)其進(jìn)行相應(yīng)賠償。
方某某要求恒馨公司將超出合同約定的面積無(wú)償交由其使用的請(qǐng)求，因框架結(jié)構(gòu)房屋可作不同區(qū)隔，寬度不同面積亦當(dāng)然不同。
合同約定房屋面積為122㎡，孝昌縣房產(chǎn)局測(cè)得方某某現(xiàn)有房屋面積148.81㎡，即使在先予執(zhí)行裁定情形下，恒馨公司仍可以交付符合合同約定面積的房屋，方某某在既未經(jīng)合同約定的面積差異處理機(jī)構(gòu)遵循程序處理，又未與恒馨公司就面積、價(jià)款爭(zhēng)議處理另行協(xié)商一致的情況下直接對(duì)房屋進(jìn)行裝修，單方直接固定了房屋面積，其行為不正當(dāng)促成了房屋面積不符合合同約定，依法應(yīng)視為面積不符合約定情形不成立，方某某應(yīng)當(dāng)支付進(jìn)行裝修后房屋按實(shí)際體積和原價(jià)格計(jì)算的房屋價(jià)款較為合理，故對(duì)此項(xiàng)請(qǐng)求，本院不予支持。
恒馨公司辯稱房屋高度不符合合同約定是因政府規(guī)劃變更，已公告與電話通知，不構(gòu)成違約的意見(jiàn)，因合同第十條對(duì)此作出明確規(guī)定需進(jìn)行書面通知，恒馨公司自認(rèn)未書面通知，完全不通知亦不合常理，但又沒(méi)有有力證據(jù)證明已經(jīng)以其他方式通知到原審原告，故對(duì)原審被告此項(xiàng)意見(jiàn)不予采信。
恒馨公司辯稱遲延交房是不可抗力造成，因其所述遲延交房原因均不屬法律上的不可抗力，故不能作為免責(zé)理由，對(duì)此意見(jiàn)本院亦不予采納。
恒馨公司辯稱對(duì)于電梯安裝是格式合同，本合同應(yīng)不涉及電梯，且合同對(duì)裝飾裝潢部分沒(méi)有約定責(zé)任，應(yīng)當(dāng)在合同里已經(jīng)排除。
本院認(rèn)為，合同對(duì)裝飾、裝潢部分的違約責(zé)任沒(méi)有進(jìn)行約定不能理解為對(duì)于此項(xiàng)進(jìn)行了排除約定，合同附件明確了電梯的安裝，恒馨公司沒(méi)有安裝構(gòu)成違約，合同沒(méi)有約定違約責(zé)任，不能證明其不承擔(dān)責(zé)任，應(yīng)按合同法原則承擔(dān)責(zé)任，且該合同是格式合同，亦是由其提供的格式合同，也應(yīng)作有利于原審原告方的解釋，對(duì)恒馨公司的此項(xiàng)辯論意見(jiàn)，不予采信。
按孝昌縣房產(chǎn)局測(cè)得原審原告房屋面積為148.81㎡。
方某某現(xiàn)有房屋超出合同約定面積為26.81㎡（148.81-122=26.81），增加體積為104.559m3（26.81×3.9=104.559），按合同約定總價(jià)款及面積計(jì)算房屋體積為549m3（122×4.5=549），每立方價(jià)款為2021.29元（1109690÷549=2021.29），增加體積價(jià)款為211344.06元（104.559×2021.29=211344.06），遲延履行期間的利息為49599.91元（211344.06×6.40%×3.667=49599.91）（3.667年指自2010年4月7日至2013年12月7日），故對(duì)恒馨公司反訴請(qǐng)求的合理部分，本院予以支持。
按合同約定，買受人應(yīng)付購(gòu)房款為1109690元，實(shí)際支付1129783元（776783＋353000=1129783），其超付購(gòu)房款20093元（1129783-1109690=20093），應(yīng)在超體積購(gòu)房款211344.06元中予以扣減。
原審被告恒馨開(kāi)發(fā)部未按合同約定將方某某所購(gòu)房屋第二層層高4.5米改為3.9米，其體積減少為48.80m3，（122×0.6×2／3=48.80），價(jià)款減少為98638.95元（2021.29×48.80=98638.95），因此方某某要求恒馨公司因其出賣的房屋高度不符合合同的約定而造成的損失的合理部分，法院予以支持。
原審被告恒馨開(kāi)發(fā)部為不具備法人資格的其他組織，因其從事的是受公司委托行為，行為種類沒(méi)有詳舉，亦不是以公司名義，對(duì)外不能承擔(dān)獨(dú)立的民事責(zé)任，故該合同民事責(zé)任依法應(yīng)由恒馨公司承擔(dān)。

據(jù)此，依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百零七條 ?、第一百四十二條 ?、《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百零六條 ?第一款 ?、《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條 ?、第六十六條 ?、第一百零七條 ?、第一百六十一條 ?、第一百六十二條 ?，之規(guī)定，判決如下:
一、原審被告湖北恒馨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司賠償原審原告方某某因房屋層高變更不符合合同約定造成的損失98638.95元，電梯不符合約定的損失10000元。
二、原審被告湖北恒馨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司支付給原審原告方某某遲延交付房屋（自2009年8月1日至2010年4月7日。
已付房款776783元，按日萬(wàn)分之五計(jì)算）違約金95544.31元（776783×5?×246=95544.31）。
三、原審被告湖北恒馨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司返還原審原告方某某超付購(gòu)房款20093元（776783＋353000-1109690=20093）。
上述一、二、三項(xiàng)共計(jì)224276.26元（98638.95＋10000＋
95544.31＋20093=224276.26），由湖北恒馨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司支付給原審原告方某某。
四、原審原告方某某支付原審被告湖北恒馨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司超占房屋購(gòu)房款及利息260943.97元（211344.06＋
49599.91=260943.97）。
上述一、二、三、四項(xiàng)相抵后，原審原告方某某應(yīng)給付原審被告湖北恒馨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司36667.71元（260943.97
-224276.26=36667.71），此款于本判決生效五日內(nèi)給付。
五、駁回原審原告方某某的其他訴訟請(qǐng)求。
六、駁回原審被告湖北恒馨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司其他反訴請(qǐng)求。
本案案件受理費(fèi)7278元，由原審原告方某某負(fù)擔(dān)3914元，原審被告恒馨公司負(fù)擔(dān)3364元。
本案反訴受理費(fèi)916元由原審原告方某某負(fù)擔(dān)。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

審判長(zhǎng)：林敬東

書記員：晏由進(jìn)