上訴人（原審被告、反訴原告）：方某某，男，****年**月**日出生，漢族，住武漢市江漢區(qū)，
委托訴訟代理人：文錦，
湖北華平律師事務(wù)所律師。
上訴人（原審被告）：
武漢格某物業(yè)管理有限公司，住所地武漢市東西湖區(qū)金山大道北側(cè)碧?；▓@。
法定代表人：鄭乃平，該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：白柯沙，該公司員工。
委托訴訟代理人：許婷，該公司員工。
被上訴人（原審原告、反訴被告）：武漢市東方帝園小區(qū)業(yè)主大會(huì)業(yè)主委員會(huì)，住所地武漢市江漢區(qū)金家墩特一號(hào)。
負(fù)責(zé)人：王鼎星，該業(yè)主委員會(huì)主任。
委托訴訟代理人：李循，北京盈科（武漢）律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：周克靜，北京盈科（武漢）律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）：
武漢宏宇實(shí)業(yè)集團(tuán)有限責(zé)任公司，住所地武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)廟山小區(qū)管委會(huì)二樓。
法定代表人：王道友，該公司董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：鄒寧君，
上海邦信陽中建中匯（武漢）律師事務(wù)所律師。
上訴人方某某、上訴人
武漢格某物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱格某物業(yè)）因與被上訴人武漢市東方帝園小區(qū)業(yè)主大會(huì)業(yè)主委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱東方業(yè)委會(huì)）、

武漢宏宇實(shí)業(yè)集團(tuán)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱宏宇公司）物權(quán)糾紛一案，均不服湖北省
武漢市江漢區(qū)人民法院（2016）鄂0103民初8835號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2019年3月18日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
武漢市中級(jí)人民法院（2016）鄂01民終4335號(hào)民事判決書認(rèn)定其權(quán)屬為東方帝園小區(qū)全體業(yè)主共有，東方業(yè)委會(huì)享有對(duì)訴爭(zhēng)房屋的管理權(quán)、使用權(quán)。宏宇公司在東方業(yè)委會(huì)未成立前（2013年成立）將訴爭(zhēng)房屋委托小區(qū)前期物業(yè)單位格某物業(yè)管理并出租牟利雖有一定歷史原因，但該行為侵犯了東方帝園小區(qū)全體業(yè)主對(duì)小區(qū)共有部分的處置權(quán)，而且宏宇公司及格某物業(yè)均未向一審法院提供證據(jù)證明其將所收的租金等費(fèi)用用于東方帝園小區(qū)物業(yè)管理的不足部分，故應(yīng)當(dāng)向東方業(yè)委會(huì)賠償相關(guān)損失，現(xiàn)東方業(yè)委會(huì)只訴請(qǐng)按其簽訂的房屋租賃合同中約定的收益作為賠償標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)，符合法律規(guī)定，一審法院依法照準(zhǔn)，期限為其實(shí)際取得訴爭(zhēng)房屋利益的期限（合同的初始雖為2011年7月，但實(shí)際為2012年1月計(jì)取租金）。對(duì)于2014年4月起的租金及管理費(fèi)，方某某并未交納，宏宇公司及格某物業(yè)并未取得相應(yīng)的利益，應(yīng)由方某某直接將應(yīng)交納的租金及管理費(fèi)返還給東方業(yè)委會(huì)。對(duì)于賠償標(biāo)準(zhǔn)的具體金額，訴爭(zhēng)房屋為物業(yè)管理用房根據(jù)其用途不能出租牟利，再根據(jù)格某物業(yè)及宏宇公司與方某某簽訂的房屋租賃合同約定，其租金及管理費(fèi)均為宏宇公司、格某物業(yè)的收益，故返還的標(biāo)準(zhǔn)為租金及管理費(fèi)之合即每月12500元。對(duì)于宏宇公司辯稱對(duì)訴爭(zhēng)房屋出租牟利行為是格某物業(yè)單方行為，其不應(yīng)承擔(dān)返還責(zé)任一節(jié)，一審法院認(rèn)為，訴爭(zhēng)房屋系由宏宇公司交由前期
物業(yè)管理公司即格某物業(yè)并委托其出租，在格某物業(yè)與方某某簽訂租賃合同的租賃期限尚未屆滿，格某物業(yè)即將退出東方帝園小區(qū)物業(yè)管理時(shí)，宏宇公司與方某某就剩余租期重新簽訂《房屋租賃合同》，而此時(shí)東方業(yè)委會(huì)已成立，并對(duì)訴爭(zhēng)房屋的所有權(quán)提出異議，故宏宇公司該行為表明，其是知曉格某物業(yè)的出租行為，并承接格某物業(yè)所簽訂合同的權(quán)利、義務(wù)，故宏宇公司應(yīng)當(dāng)與格某物業(yè)共同承擔(dān)侵權(quán)賠償責(zé)任。因方某某為訴爭(zhēng)房屋的實(shí)際使用人，現(xiàn)合同期限已屆滿，東方業(yè)委會(huì)不同意將房屋繼續(xù)租賃給方某某，故方某某應(yīng)當(dāng)立即騰退訴爭(zhēng)房屋交東方業(yè)委會(huì)管理，并賠償從合同期限屆滿至其騰退時(shí)止的房屋占用期間的損失，其損失標(biāo)準(zhǔn)依東方業(yè)委會(huì)訴請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)處理。
對(duì)于方某某的反訴部分，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第九條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時(shí)，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失?！钡谑l規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時(shí)，承租人請(qǐng)求出租人補(bǔ)償附合裝飾裝修費(fèi)用的，不予支持。但當(dāng)事人另有約定的除外?！钡谑臈l規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意擴(kuò)建，但雙方對(duì)擴(kuò)建費(fèi)用的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：（一）辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)；（二）未辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由雙方按照過錯(cuò)分擔(dān)?！北景钢?，宏宇公司、格某物業(yè)擅自將業(yè)主共有部分物業(yè)管理用房改變成為經(jīng)營(yíng)用房并出租牟利，事后未得到東方帝園小區(qū)業(yè)主大會(huì)或東方業(yè)委會(huì)的追認(rèn)，故格某物業(yè)、宏宇公司與方某某分別簽訂的《房屋租賃合同》均為無效。但合同中雙方約定因業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)要求將此房作為會(huì)所用房時(shí)，上述合同終止；而且約定合同終止時(shí)除可移動(dòng)物品由方某某自行收回外，對(duì)于方某某裝飾、裝修部分無償交由出租方處理，不得拆除或毀損。根據(jù)上述合同約定，方某某在簽訂上述《房屋租賃合同》時(shí)就應(yīng)當(dāng)預(yù)見房屋所有權(quán)的權(quán)屬風(fēng)險(xiǎn)；另外，方某某無論與格某物業(yè)，還是宏宇公司簽訂的《房屋租賃合同》的截止日期均為2016年12月30日，故方某某對(duì)其裝飾、裝修的使用期限均有預(yù)期，而且對(duì)在租賃期限屆滿或約定終止條件形成時(shí)（業(yè)主大會(huì)或業(yè)委會(huì)使用）其裝飾、裝修剩余價(jià)值的處理也有預(yù)見?，F(xiàn)合同約定的租賃期限已屆滿，其所簽訂《房屋租賃合同》雖為無效，但作為承租人的方某某已實(shí)現(xiàn)了合同簽訂的目的，其裝飾、裝修的價(jià)值已實(shí)現(xiàn)，其并沒有因合同無效造成相應(yīng)的損失，故其要求東方業(yè)委會(huì)、格某物業(yè)、宏宇公司賠償其裝飾、裝修損失，無事實(shí)和法律依據(jù)，一審法院不予支持。對(duì)于擴(kuò)建構(gòu)筑物部分，因未辦理合法的建設(shè)手續(xù)，根據(jù)前述相關(guān)司法解釋的規(guī)定，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由雙方按照過錯(cuò)分擔(dān)，對(duì)訴爭(zhēng)房屋的擴(kuò)建經(jīng)格某物業(yè)同意，故格某物業(yè)及方某某對(duì)訴爭(zhēng)房屋的擴(kuò)建均有過錯(cuò)，一審法院認(rèn)為其責(zé)任比例為各承擔(dān)50％為宜，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)以評(píng)估報(bào)告確定的金額為準(zhǔn)；另外，同前所述宏宇公司應(yīng)與格某物業(yè)共同承擔(dān)相應(yīng)擴(kuò)建補(bǔ)償責(zé)任。據(jù)此，依照《中華人民共和國物權(quán)法》第七十三條，第七十六條第一款第（七）項(xiàng)、《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第七條、第十四條，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第九條、第十二條、第十四條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百四十二條的規(guī)定，判決：一、方某某于一審判決生效之日起五日內(nèi)騰退坐落于武漢市江漢區(qū)東方帝園小區(qū)8號(hào)樓南面1棟2層房屋，交由武漢市東方帝園小區(qū)業(yè)主大會(huì)業(yè)主委員會(huì)管理；二、
武漢宏宇實(shí)業(yè)集團(tuán)有限責(zé)任公司、
武漢格某物業(yè)管理有限公司于一審判決生效之日起五日內(nèi)向武漢市東方帝園小區(qū)業(yè)主大會(huì)業(yè)主委員會(huì)賠償從2012年1月起至2014年3月止的可得利益損失，其支付標(biāo)準(zhǔn)為每月12500元；三、方某某于一審判決生效之日起五日內(nèi)向武漢市東方帝園小區(qū)業(yè)主大會(huì)業(yè)主委員會(huì)給付占用房屋期間的損失，從2014年4月至實(shí)際騰退之日止，每月按12500元的標(biāo)準(zhǔn)支付；四、
武漢宏宇實(shí)業(yè)集團(tuán)有限責(zé)任公司、
武漢格某物業(yè)管理有限公司于一審判決生效之日起五日內(nèi)共同向方某某補(bǔ)償擴(kuò)建構(gòu)筑物造價(jià)損失110972.41元；五、駁回武漢市東方帝園小區(qū)業(yè)主大會(huì)業(yè)主委員會(huì)其他訴訟請(qǐng)求；六、駁回方某某的其他反訴訴訟請(qǐng)求。
如果當(dāng)事人未按一審判決指定的期間履行給付金錢的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。一審本訴案件受理費(fèi)12300元，由
武漢宏宇實(shí)業(yè)集團(tuán)有限責(zé)任公司、
武漢格某物業(yè)管理有限公司共同負(fù)擔(dān)5150元，方某某負(fù)擔(dān)7150元；一審反訴案件受理費(fèi)15864元，由方某某負(fù)擔(dān)13564元，
武漢宏宇實(shí)業(yè)集團(tuán)有限責(zé)任公司、
武漢格某物業(yè)管理有限公司共同負(fù)擔(dān)2300元（本訴款項(xiàng)武漢市東方帝園小區(qū)業(yè)主大會(huì)業(yè)主委員會(huì)已預(yù)付，反訴款項(xiàng)方某某已預(yù)付，各方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)部分于一審判決生效之日起五日內(nèi)交付武漢市東方帝園小區(qū)業(yè)主大會(huì)業(yè)主委員會(huì)或方某某）。
二審中，當(dāng)事人沒有提交新證據(jù)。本院對(duì)一審法院查明的事實(shí)予以確認(rèn)。
二審另查明，東方業(yè)委會(huì)在訴訟請(qǐng)求第2項(xiàng)、第3項(xiàng)中最初主張的賠償標(biāo)準(zhǔn)是“以人民法院委托的評(píng)估結(jié)論為準(zhǔn)”。2018年2月9日，東方業(yè)委會(huì)向一審法院遞交書面材料，載明撤回評(píng)估申請(qǐng)，對(duì)訴訟請(qǐng)求第2項(xiàng)、第3項(xiàng)的賠償標(biāo)準(zhǔn)按格某物業(yè)與方某某之間的合同標(biāo)準(zhǔn)（每年150000元）計(jì)算。2018年12月12日，一審最后一次庭審中，東方業(yè)委會(huì)亦明確其訴請(qǐng)第2項(xiàng)、第3項(xiàng)的賠償標(biāo)準(zhǔn)為按照格某物業(yè)、宏宇公司、方某某之間的合同標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

本院認(rèn)為，二審圍繞當(dāng)事人的上訴請(qǐng)求進(jìn)行審理。格某物業(yè)上訴認(rèn)為其收取每月6400元的管理費(fèi)是基于提供了其他綜合服務(wù)且為此承擔(dān)了較大的成本，但對(duì)此并未提交充分的證據(jù)予以證明，本院不予采納。訴爭(zhēng)房屋作為物業(yè)管理用房，根據(jù)其用途不能出租牟利。鑒于東方業(yè)委會(huì)在一審中訴請(qǐng)按格某物業(yè)公司及宏宇公司與方某某簽訂的《房屋租賃合同》中的收益標(biāo)準(zhǔn)作為賠償依據(jù)。一審考慮格某物業(yè)、宏宇公司與方某某簽訂的《房屋租賃合同》中約定的租金及管理費(fèi)均系宏宇公司、格某物業(yè)出租訴爭(zhēng)房屋的收益，而判令格某物業(yè)應(yīng)以租金及管理費(fèi)之和即每月12500元的標(biāo)準(zhǔn)向東方業(yè)委會(huì)賠償可得利益損失，具有事實(shí)依據(jù)，本院予以維持。
對(duì)于方某某上訴請(qǐng)求按照每月6100元的租金標(biāo)準(zhǔn)向東方業(yè)委會(huì)支付占用房屋期間的費(fèi)用。因《房屋租賃合同》約定的租金、管理費(fèi)合計(jì)每月12500元系方某某使用訴爭(zhēng)房屋的對(duì)價(jià)，方某某亦按照此標(biāo)準(zhǔn)支付至2014年3月，此后方某某雖未再向格某物業(yè)、宏宇公司支付租金、管理費(fèi)，但仍繼續(xù)使用訴爭(zhēng)房屋至今，東方業(yè)委會(huì)作為訴爭(zhēng)房屋的權(quán)利人，訴請(qǐng)方某某按照《房屋租賃合同》中格某物業(yè)公司、宏宇公司收取的標(biāo)準(zhǔn)向東方業(yè)委會(huì)支付占用房屋期間的費(fèi)用，并無不當(dāng)。方某某的該項(xiàng)上訴請(qǐng)求不成立，本院不予支持。
對(duì)于方某某上訴請(qǐng)求東方業(yè)委會(huì)、宏宇公司、格某物業(yè)向方某某補(bǔ)償擴(kuò)建構(gòu)筑物造價(jià)損失110972.41元以及裝飾裝修損失360000元。首先，方某某的合同相對(duì)人并非東方業(yè)委會(huì)，其亦非經(jīng)東方業(yè)委會(huì)同意而進(jìn)行裝修、擴(kuò)建，故方某某要求東方業(yè)委會(huì)承擔(dān)責(zé)任缺乏事實(shí)依據(jù)，本院不予支持。其次，宏宇公司、格某物業(yè)對(duì)于向方某某補(bǔ)償擴(kuò)建構(gòu)筑物造價(jià)損失110972.41元均未提出上訴，視為服從一審判決。關(guān)于方某某主張的裝修費(fèi)用補(bǔ)償，宏宇公司、格某物業(yè)擅自將業(yè)主共有的物業(yè)管理用房改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)用房出租牟利，其與方某某分別簽訂的《房屋租賃合同》并未得到東方帝園小區(qū)業(yè)主大會(huì)或東方業(yè)委會(huì)的追認(rèn)，故上述《房屋租賃合同》對(duì)東方業(yè)委會(huì)并不發(fā)生法律效力，但格某物業(yè)、宏宇公司分別與方某某簽訂上述《房屋租賃合同》時(shí)，對(duì)于租賃期限及裝飾裝修在合同期限屆滿時(shí)如何處理等約定，均系雙方自愿協(xié)商確定，是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，加之《房屋租賃合同》中亦約定“因業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)要求將此房作為會(huì)所用房時(shí)該合同終止，雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任”，可知方某某在與格某物業(yè)、宏宇公司分別簽訂《房屋租賃合同》時(shí)，對(duì)于訴爭(zhēng)房屋的權(quán)屬風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)是明知，對(duì)于裝飾裝修的使用期限亦有預(yù)期?，F(xiàn)方某某占有使用訴爭(zhēng)房屋已至《房屋租賃合同》約定的租賃期限屆滿，一審綜合本案事實(shí)，認(rèn)定方某某已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了合同簽訂的目的，其裝飾裝修價(jià)值已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，對(duì)其主張的裝修費(fèi)用補(bǔ)償不予支持，并無不當(dāng)，本院予以維持。
綜上所述，方某某、格某物業(yè)的上訴請(qǐng)求均不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

審判長(zhǎng) 王薇
審判員 李瑜
審判員 胡丹丹

書記員： 汪麗玲