方世財(cái)
陳某某
芮某某
程?hào)|海（湖北谷伯律師事務(wù)所）

上訴人（原審被告）方世財(cái)。
上訴人（原審被告）陳某某。
二
上訴人的共同委托代理人陳文洲，谷城縣廟灘法律服務(wù)所法律工作者。代理權(quán)限為代為承認(rèn)、放棄、變更訴訟請(qǐng)求，進(jìn)行和解、簽收法律文書(shū)。
被上訴人（原審原告）芮某某。
委托代理人程?hào)|海，湖北谷伯律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限為代為承認(rèn)、放棄、變更訴訟請(qǐng)求，進(jìn)行和解。
上訴人方世財(cái)、陳某某因與被上訴人芮某某房屋買賣合同糾紛一案，不服湖北省谷城縣人民法院（2014）鄂谷城廟民初字第00189號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2015年1月26日受理后，依法組成由審判員楊文擔(dān)任審判長(zhǎng)，審判員陳瑞芳、代理審判員余以祥參加的合議庭，并于同年3月25日公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。上訴人方世財(cái)、陳某某的共同委托代理人陳文洲，被上訴人芮某某的委托代理人程?hào)|海到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，上訴人方世財(cái)、陳某某與被上訴人芮某某達(dá)成口頭買賣房屋協(xié)議，所買賣的房屋是上訴人方世才、陳某某在谷城縣廟灘鎮(zhèn)原陳營(yíng)村（現(xiàn)谷城縣廟灘鎮(zhèn)靈水街社區(qū)）農(nóng)村集體土地上建造的。根據(jù)“地隨房走”原則，房屋轉(zhuǎn)讓勢(shì)必導(dǎo)致宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，而農(nóng)村宅基地使用權(quán)只能在農(nóng)村集體組織成員之間轉(zhuǎn)讓。本案中所轉(zhuǎn)讓的土地屬于谷城縣廟灘鎮(zhèn)原陳營(yíng)村所有，而芮某某并非該集體經(jīng)濟(jì)組織成員，故上訴人方世財(cái)、陳某某與被上訴人芮某某之間所達(dá)成的口頭買賣房屋協(xié)議因違反了法律禁止性規(guī)定而無(wú)效。無(wú)效合同自始沒(méi)有法律效力，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。被上訴人芮某某請(qǐng)求上訴人方世財(cái)、陳某某返還20000元購(gòu)房定金，并無(wú)不當(dāng)，應(yīng)予支持。有證據(jù)證明被上訴人芮某某于2006年6月30日將戶籍從谷城縣廟灘鎮(zhèn)新街社區(qū)遷徙至谷城縣城關(guān)鎮(zhèn)三里橋社區(qū)，被上訴人芮某某與上訴人方世財(cái)、陳某某非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員是本案雙方當(dāng)事人不爭(zhēng)的事實(shí)，無(wú)論被上訴人芮某某何時(shí)將戶籍遷徙至谷城縣城關(guān)鎮(zhèn)三里橋社區(qū)，均與本案的處理無(wú)關(guān)。故上訴人方世財(cái)、陳某某上訴稱一審認(rèn)定芮某某于2006年6月30日將戶籍從谷城縣廟灘鎮(zhèn)新街社區(qū)遷徙至谷城縣城關(guān)鎮(zhèn)三里橋社區(qū)的事實(shí)不清的理由不能成立。一審中被上訴人芮某某基于無(wú)效合同變更訴訟請(qǐng)求要求上訴人方世財(cái)、陳某某返還購(gòu)房定金20000元，其時(shí)效應(yīng)從人民法院確認(rèn)合同無(wú)效時(shí)起算。故被上訴人芮某某的訴訟請(qǐng)求并未超過(guò)訴訟時(shí)效期間。上訴人方世財(cái)、陳某某上訴主張被上訴人芮某某的訴訟請(qǐng)求已超過(guò)訴訟時(shí)效期間，不應(yīng)當(dāng)受到法律保護(hù)的理由亦不能成立。原審法院將本案案由定為房屋買賣合同糾紛及依職權(quán)調(diào)取證據(jù)并無(wú)不當(dāng)，均不違反法律規(guī)定。上訴人方世財(cái)、陳某某上訴認(rèn)為原審程序違法的理由，不能成立，本院不予支持。
綜上，上訴人方世財(cái)、陳某某的上訴理由均不能成立，其上訴請(qǐng)求本院不予支持。原判認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，實(shí)體處理適當(dāng)。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項(xiàng) ?的規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)300元，由上訴人方世財(cái)、陳某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為，上訴人方世財(cái)、陳某某與被上訴人芮某某達(dá)成口頭買賣房屋協(xié)議，所買賣的房屋是上訴人方世才、陳某某在谷城縣廟灘鎮(zhèn)原陳營(yíng)村（現(xiàn)谷城縣廟灘鎮(zhèn)靈水街社區(qū)）農(nóng)村集體土地上建造的。根據(jù)“地隨房走”原則，房屋轉(zhuǎn)讓勢(shì)必導(dǎo)致宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，而農(nóng)村宅基地使用權(quán)只能在農(nóng)村集體組織成員之間轉(zhuǎn)讓。本案中所轉(zhuǎn)讓的土地屬于谷城縣廟灘鎮(zhèn)原陳營(yíng)村所有，而芮某某并非該集體經(jīng)濟(jì)組織成員，故上訴人方世財(cái)、陳某某與被上訴人芮某某之間所達(dá)成的口頭買賣房屋協(xié)議因違反了法律禁止性規(guī)定而無(wú)效。無(wú)效合同自始沒(méi)有法律效力，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。被上訴人芮某某請(qǐng)求上訴人方世財(cái)、陳某某返還20000元購(gòu)房定金，并無(wú)不當(dāng)，應(yīng)予支持。有證據(jù)證明被上訴人芮某某于2006年6月30日將戶籍從谷城縣廟灘鎮(zhèn)新街社區(qū)遷徙至谷城縣城關(guān)鎮(zhèn)三里橋社區(qū)，被上訴人芮某某與上訴人方世財(cái)、陳某某非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員是本案雙方當(dāng)事人不爭(zhēng)的事實(shí)，無(wú)論被上訴人芮某某何時(shí)將戶籍遷徙至谷城縣城關(guān)鎮(zhèn)三里橋社區(qū)，均與本案的處理無(wú)關(guān)。故上訴人方世財(cái)、陳某某上訴稱一審認(rèn)定芮某某于2006年6月30日將戶籍從谷城縣廟灘鎮(zhèn)新街社區(qū)遷徙至谷城縣城關(guān)鎮(zhèn)三里橋社區(qū)的事實(shí)不清的理由不能成立。一審中被上訴人芮某某基于無(wú)效合同變更訴訟請(qǐng)求要求上訴人方世財(cái)、陳某某返還購(gòu)房定金20000元，其時(shí)效應(yīng)從人民法院確認(rèn)合同無(wú)效時(shí)起算。故被上訴人芮某某的訴訟請(qǐng)求并未超過(guò)訴訟時(shí)效期間。上訴人方世財(cái)、陳某某上訴主張被上訴人芮某某的訴訟請(qǐng)求已超過(guò)訴訟時(shí)效期間，不應(yīng)當(dāng)受到法律保護(hù)的理由亦不能成立。原審法院將本案案由定為房屋買賣合同糾紛及依職權(quán)調(diào)取證據(jù)并無(wú)不當(dāng)，均不違反法律規(guī)定。上訴人方世財(cái)、陳某某上訴認(rèn)為原審程序違法的理由，不能成立，本院不予支持。
綜上，上訴人方世財(cái)、陳某某的上訴理由均不能成立，其上訴請(qǐng)求本院不予支持。原判認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，實(shí)體處理適當(dāng)。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項(xiàng) ?的規(guī)定，判決如下:

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)300元，由上訴人方世財(cái)、陳某某負(fù)擔(dān)。

審判長(zhǎng)：楊文
審判員：陳瑞芳
審判員：余以祥

書(shū)記員：張?jiān)娾?/p>