原告(反訴被告)：新大陸發(fā)展(上海)有限公司,住所地中國(guó)(上海)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)嶗山西路XXX號(hào)。
　　法定代表人：陳權(quán)威，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：金秀福，上海星瀚律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：金香，上海星瀚律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：葉某某,男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地福建省。
　　委托訴訟代理人：張丹中，上海明庭律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：顧笑清，上海明庭律師事務(wù)所律師。
　　原告新大陸發(fā)展(上海)有限公司(以下簡(jiǎn)稱新大陸公司)訴被告葉某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年3月4日立案受理后，被告葉某某提起反訴，本院受理后與本訴合并審理，依法適用簡(jiǎn)易程序，于2019年4月15日、2019年8月22日公開開庭進(jìn)行了審理。后本案依法轉(zhuǎn)為普通程序，于2019年11月11日公開開庭進(jìn)行了審理。原告(反訴被告)的委托訴訟代理人金秀福、金香，被告(反訴原告)的委托訴訟代理人張丹中、顧笑清到庭參加訴訟。審理中，原、被告申請(qǐng)庭外和解兩個(gè)月。因疫情防控原因，本案于2020年1月24日至2020年3月24日中止審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告新大陸公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、確認(rèn)原、被告簽訂的《租賃合同》于2018年12月4日解除；2、判令被告向原告支付自2018年8月1日起至2018年12月4日止的租金人民幣(以下幣種同)409,638.90元及自2018年9月1日起至2018年12月4日止的物業(yè)管理費(fèi)27,713.84元；3、判令被告向原告支付租金和物業(yè)管理費(fèi)滯納金(其中計(jì)算至2018年12月31日金額為272,874.67元，另外從2019年1月1日起，以第二項(xiàng)訴訟請(qǐng)求的金額為基數(shù)，按照日千分之五的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算至實(shí)際支付之日止)；4、判令被告向原告支付房屋使用費(fèi)(每日租金按照月租金的5%計(jì)算，自2018年12月5日計(jì)算至實(shí)際返還之日止)；5、判令被告將租賃的房屋騰空后返還給原告；6、判令被告向原告支付律師費(fèi)70,000元。事實(shí)和理由：原、被告于2018年2月27日簽訂了《租賃合同》，約定原告將上海市浦東新區(qū)南泉北路XXX號(hào)新大陸廣場(chǎng)一層S1-11室(以下簡(jiǎn)稱系爭(zhēng)商鋪)出租給被告用于經(jīng)營(yíng)餐飲，租賃期限自2018年2月12日起至2021年1月9日止。租賃期間，第一年月租金為99,150元，物業(yè)管理費(fèi)為每月8,850元，租金、物業(yè)管理費(fèi)按每?jī)蓚€(gè)月為一期支付，于計(jì)租期前一個(gè)自然月25日支付，被告逾期支付租金或物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用的，每逾期一日按應(yīng)付金額的千分之五向原告支付滯納金，逾期支付租金或應(yīng)由被告支付的其他費(fèi)用累計(jì)超過十五日的，原告有權(quán)單方解除租賃合同并要求被告承擔(dān)違約責(zé)任。租賃合同簽訂后，原告已將系爭(zhēng)商鋪交付被告使用，但被告自2018年7月起無正當(dāng)理由不予支付租金和物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用，經(jīng)原告多次書面通知仍置之不理。后原告于2018年11月26日向被告發(fā)送《解約函》，通知被告自2018年12月4日起解除雙方的租賃關(guān)系，并要求被告按照合同約定處理解約后的事宜，但被告拒不履行上述義務(wù)。原告認(rèn)為被告拒付房屋租金和物業(yè)管理費(fèi)的行為已構(gòu)成根本違約，故提起本案訴訟。審理中，原告以原、被告雙方已于2019年5月14日完成了系爭(zhēng)商鋪的交接為由，變更第四項(xiàng)訴訟請(qǐng)求為判令被告向原告支付房屋使用費(fèi)897,307.5元(每日租金按照月租金的5%計(jì)算，自2018年12月5日計(jì)算至2019年5月14日止)，并撤回了第五項(xiàng)訴訟請(qǐng)求。
　　被告葉某某辯稱不同意原告的訴訟請(qǐng)求。第一、被告認(rèn)為租賃合同的解除時(shí)間是2019年1月4日，原因是原告對(duì)系爭(zhēng)商鋪停水停電導(dǎo)致被告無法繼續(xù)使用，在此之前的費(fèi)用被告同意支付，但認(rèn)為實(shí)際租賃面積與合同約定不符，需要折算以后再支付。第二、系爭(zhēng)商鋪存在部分違章面積，導(dǎo)致被告無法辦理食品經(jīng)營(yíng)許可證，而辦理食品經(jīng)營(yíng)許可證是開設(shè)餐飲公司的強(qiáng)制性規(guī)定；而且2018年6月系爭(zhēng)商鋪的樓上也發(fā)生了下水管道的大面積漏水，導(dǎo)致被告無法正常經(jīng)營(yíng)，被告拒付租金和物業(yè)管理費(fèi)是在要求原告解決違章建筑問題以及漏水補(bǔ)償問題未果后行使先履行抗辯權(quán)的結(jié)果。第三、2019年3月25日，原告已經(jīng)將系爭(zhēng)商鋪上鎖，被告此后無法進(jìn)入使用，也不應(yīng)當(dāng)支付房屋使用費(fèi)。第四、系爭(zhēng)商鋪?zhàn)赓U合同的解除是原告違約所致，故被告也不同意支付原告的律師費(fèi)。
　　反訴原告葉某某向本院提出反訴訴訟請(qǐng)求：1、確認(rèn)反訴原告與反訴被告于2017年1月5日所簽訂的《租賃合同》未獲得建設(shè)規(guī)劃許可部分及相應(yīng)條款無效；2、判令解除反訴原告與反訴被告于2017年1月5日所簽訂《租賃合同》的有效部分，解除時(shí)間為2019年1月4日；3、判令反訴被告向反訴原告支付違約金297,450元；4、判令反訴被告向反訴原告返還多付的租金504,069元(暫以66.65平方米計(jì)算15個(gè)月)；5、判令反訴被告向反訴原告返還多付的物業(yè)管理費(fèi)47,988元(暫以66.65平方米計(jì)算15個(gè)月)；6、判令反訴被告向反訴原告返還租賃保證金432,000元、裝修押金30,000元、店鋪還原費(fèi)30,000元;7、判令反訴被告賠償反訴原告裝修損失1,200,000元；8、判令反訴被告賠償反訴原告安裝消防、燃?xì)馐┕べM(fèi)143,107元；9、判令反訴被告向反訴原告支付律師費(fèi)10,000元；10、判令反訴被告向反訴原告返還保險(xiǎn)柜一臺(tái)、掛壁式空調(diào)三臺(tái)、立式空調(diào)二臺(tái)、廚房用具若干。事實(shí)和理由：2017年1月5日，反訴原告與反訴被告就系爭(zhēng)商鋪簽訂了《租賃合同》，約定租賃期限自2017年1月10日起至2021年1月9日止，出租面積為196.65平方米，2017年1月10日至2019年1月9日(其中有52天的裝修免租期)的租金為99,150元/月，物業(yè)管理費(fèi)為8,850元/月。合同簽訂后，反訴原告向反訴被告支付了裝修押金以及保證金等各類費(fèi)用，且按期交租，反訴原告還以系爭(zhēng)商鋪為注冊(cè)地址注冊(cè)了上海新黎餐飲有限公司(以下簡(jiǎn)稱新黎公司)并進(jìn)行了裝修。2018年1月、3月，反訴原告多次向上海市浦東新區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局申請(qǐng)辦理食品經(jīng)營(yíng)許可證未果。為此，反訴原告與反訴被告協(xié)商，重新簽訂送審的租賃合同，并將租賃面積拆分為130.95平方米+65.7平方米贈(zèng)送面積，但仍然未成功辦證。后，反訴原告向上海市浦東新區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局以及上海市浦東新區(qū)城市管理行政執(zhí)法局了解到，系爭(zhēng)商鋪中有近一半屬于反訴被告自行搭建、未獲得建設(shè)規(guī)劃許可的違章建筑。因?yàn)橄禒?zhēng)商鋪中存在違章搭建違反了法律規(guī)定，故無法辦理食品經(jīng)營(yíng)許可證，導(dǎo)致租賃合同目的無法實(shí)現(xiàn)。此外，系爭(zhēng)商鋪的實(shí)際面積與約定的面積不符，經(jīng)反訴原告測(cè)量，系爭(zhēng)商鋪的面積僅為130平方米(含違章建筑)左右，故反訴被告應(yīng)將多收取的租金返還給反訴原告。審理中，反訴原告變更第七項(xiàng)反訴請(qǐng)求為判令反訴被告賠償反訴原告裝修損失550,290元；變更第八項(xiàng)反訴請(qǐng)求為判令反訴被告賠償反訴原告安裝消防、燃?xì)馐┕べM(fèi)143,107元，返還預(yù)付電費(fèi)41,668.61元；變更第十項(xiàng)反訴請(qǐng)求為判令反訴被告向反訴原告返還保險(xiǎn)柜一臺(tái)及廚房用具若干。
　　反訴被告新大陸公司辯稱，不同意反訴原告的反訴請(qǐng)求。第一、2017年1月5日簽訂的《租賃合同》，反訴原告與反訴被告已于2018年2月27日書面確認(rèn)解除，所以也不存在該份合同效力的問題。第二、反訴原告主張系爭(zhēng)商鋪實(shí)際面積比約定的面積少66.65平方米并無依據(jù)，故租金和物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)按照合同約定履行。第三、本案中反訴原告為違約方，故無權(quán)要求反訴被告支付違約金以及賠償裝修損失。第四、租賃保證金、裝修押金以及預(yù)付電費(fèi)，反訴被告同意返還，但認(rèn)為應(yīng)優(yōu)先用于抵扣反訴原告欠付的租金和物業(yè)管理費(fèi)，由于反訴原告未按照原狀返還系爭(zhēng)商鋪，故反訴被告不同意返還店鋪還原費(fèi)。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：
　　上海市浦東新區(qū)嶗山西路XXX號(hào)、XXX號(hào)于2016年7月4日被核準(zhǔn)登記至原告名下，其中系爭(zhēng)商鋪所在的S-105區(qū)域的建筑面積為318.64平方米。
　　2017年1月5日，原告新大陸公司(出租方、甲方)與被告葉某某(承租方、乙方)簽訂《租賃合同》(合同編號(hào)：(S1-11)XXXXXXXX)，約定甲方將系爭(zhēng)商鋪出租給乙方，出租建筑面積為196.65平方米，乙方經(jīng)營(yíng)范圍是餐飲，商品品牌名稱為“狼來了名羊天下碳烤羊腿”，租賃期為4年，自2017年1月10日起至2021年1月9日止。第四條約定商鋪?zhàn)赓U實(shí)行先付后用方式，其中2017年1月10日至2019年1月9日期間，月租金為99,150元，物業(yè)管理費(fèi)為8,850元；2019年1月10日至2021年1月9日期間，月租金為106,091元，物業(yè)管理費(fèi)為8,850元；甲方同意免收乙方自2017年1月10日至2017年3月2日止的租金(其中包含52天的免租裝修期)，在免租期內(nèi)，乙方仍需支付除租金以外的其他費(fèi)用，其中物業(yè)管理費(fèi)免租期內(nèi)按照22.5元/m2/月收取，免租期后按照45元/m2/月收??；租金每2個(gè)月為一期支付，乙方應(yīng)于每個(gè)計(jì)租期的前月25日前向甲方付清該計(jì)租期租金，物業(yè)管理費(fèi)為8,850元，每2個(gè)月支付一次，由乙方在繳納租金的同時(shí)一并支付給甲方；乙方應(yīng)于交付日或之前向甲方或甲方指定的管理公司支付裝修押金30,000元，裝修結(jié)束，經(jīng)甲方或管理公司驗(yàn)收合格后一個(gè)月內(nèi)無息退還；乙方應(yīng)于進(jìn)場(chǎng)裝修前向甲方支付該商鋪還原費(fèi)押金30,000元，乙方退場(chǎng)時(shí)如商鋪恢復(fù)原狀，則該款無息退還，如未將商鋪恢復(fù)原狀，甲方有權(quán)自行或委托他人拆除乙方留存商鋪內(nèi)的裝潢、余物，由此產(chǎn)生的費(fèi)用由還原費(fèi)抵充，如仍有不足，乙方應(yīng)另行補(bǔ)足；如乙方逾期支付租金或本合同約定的各項(xiàng)費(fèi)用，甲方有權(quán)自應(yīng)付之日起每逾期一日按應(yīng)付款的千分之五向乙方收取滯納金。第五條約定乙方向甲方首次付款的同時(shí)，應(yīng)向甲方支付該商鋪?zhàn)赓U保證金432,000元，租賃關(guān)系終止、解除時(shí)，甲方收取的商鋪?zhàn)赓U保證金除用以抵充合同約定由乙方承擔(dān)的租金及各項(xiàng)費(fèi)用外，剩余部分無息歸還乙方。第八條約定除甲方同意乙方續(xù)租外，乙方未按本合同約定的時(shí)間將該商鋪返還甲方的，應(yīng)自逾期返還該商鋪之日起，每逾期一日按當(dāng)年度月租金的5%向甲方支付使用費(fèi)。第十條約定乙方逾期支付租金或應(yīng)由乙方支付的其他費(fèi)用累計(jì)超過十五日的甲方有權(quán)解除本合同，并特別約定乙方不得以任何理由不支付租金，乙方不支付租金視為乙方根本性違約；租賃期間如發(fā)生違約情形，違約方應(yīng)向守約方支付違約金，違約金按當(dāng)年度三個(gè)月的租金水平設(shè)定，違約金不足抵付守約方損失的，違約方還應(yīng)支付損失與違約金的差額部分；若乙方逾期支付租金或應(yīng)由乙方支付的其他費(fèi)用超過十五日的，甲方有權(quán)切斷乙方經(jīng)營(yíng)所需的水、電、煤的供應(yīng)及其它服務(wù)等措施，由此造成的法律責(zé)任及經(jīng)濟(jì)責(zé)任由乙方承擔(dān)。第十一條約定甲、乙雙方在履行合同過程中發(fā)生爭(zhēng)議，協(xié)商解決不成的，向商鋪所在地人民法院起訴，因訴訟而發(fā)生的費(fèi)用包括但不限于訴訟費(fèi)、律師費(fèi)、評(píng)估費(fèi)等由違約方承擔(dān)。
　　同日，原告(出租人、甲方)與被告(承租方、乙方)簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》將原《租賃合同》中“該商鋪出租建筑面積約為196.65平方米”變更為“該商鋪出租建筑面積約為130.95平方米…另，甲方將租賃房屋北側(cè)部分約65.7平方米免費(fèi)提供給乙方使用”。并約定租金及付款方式均按照原合同執(zhí)行，原合同其他條款均不變，甲、乙雙方繼續(xù)履行。
　　2017年11月6日，新黎公司經(jīng)上海市浦東新區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局核準(zhǔn)設(shè)立，住所地為系爭(zhēng)商鋪，法定代表人為葉某某。同日，上海市浦東新區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局向新黎公司發(fā)出《告知書》，告知其經(jīng)營(yíng)范圍中含有需經(jīng)批準(zhǔn)的事項(xiàng)，至審批部門批準(zhǔn)后方可開展相關(guān)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，具體審批事項(xiàng)為“餐飲服務(wù)許可”，審批部門為“食品藥品監(jiān)管部門”。
　　2018年2月27日，原告(出租人、甲方)與被告(承租人、乙方)簽訂《解除租賃合同協(xié)議書》，內(nèi)容為乙方因辦證受阻提出解除與甲方簽訂的商鋪?zhàn)赓U合同，甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商一致，確定《租賃合同》(合同編號(hào)：(S1-11)XXXXXXXX)于2018年2月11日解除。
　　同日，原告(出租人、甲方)與被告(承租人、乙方)就系爭(zhēng)商鋪重新簽訂《租賃合同》(合同編號(hào)：(S1-11)XXXXXXXX)，該份合同除將租賃范圍變更為甲方出租給乙方的商鋪建筑面積約為130.95平方米，并將租賃房屋北側(cè)部分約65.7平方米免費(fèi)提供給乙方使用，又將租賃期調(diào)整為自2018年2月12日起至2021年1月9日止之外，其余主要合同條款與編號(hào)為(S1-11)XXXXXXXX的《租賃合同》大致相同。
　　2018年9月25日，原告向新黎公司發(fā)送《回復(fù)函》，內(nèi)容為“我司已將貴司提供的情況說明第一時(shí)間發(fā)給了南二樓S2-27淺廚美食廣場(chǎng)負(fù)責(zé)人，對(duì)方對(duì)于情況說明中的損失金額提出異議。貴司作為索賠主體應(yīng)當(dāng)積極主動(dòng)與南二樓S2-27商戶進(jìn)行溝通解決，若溝通時(shí)遇到困難我司可以進(jìn)行協(xié)調(diào)。2018年6月26日S1-11名羊天下商鋪漏水至今，我司已經(jīng)與南二樓S2-27淺廚美食廣場(chǎng)負(fù)責(zé)人溝通多次，我司也與貴司表示過漏水問題并非我司原因?qū)е拢毁F司以拒付租金、物業(yè)費(fèi)的方式要求我司解決漏水問題。我司作為新大陸廣場(chǎng)管理方，南一樓S1-11商鋪和南二樓S2-27商鋪均為我司承租戶。我司會(huì)積極協(xié)調(diào)商戶之間的問題，商戶也應(yīng)按照合同約定履行相關(guān)責(zé)任與義務(wù)?！?br/>　　2018年9月25日、2018年11月22日，原告兩次發(fā)函要求被告支付逾期未付的租金、物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用。2018年11月26日，原告向被告發(fā)送《解約函》，內(nèi)容為因被告拖欠原告租金未予繳納，根據(jù)合同約定被告不付租金的行為屬于根本性違約，故原告通知被告雙方所簽訂的合同于2018年12月4日解除。
　　2018年12月1日，被告向原告發(fā)送《解除合同棄議函》，內(nèi)容為被告對(duì)原告解除租賃合同的行為表示反對(duì)，并認(rèn)為原告惡意欺騙且違約在先，被告有權(quán)拒絕支付租金。
　　2018年12月4日，原告向被告發(fā)送《告知函》，內(nèi)容為因原告逾期支付租金和其他應(yīng)付費(fèi)用已累計(jì)超過十五日，原、被告間的租賃合同關(guān)系已于2018年12月4日解除，故原告要求被告在收到函件后的24小時(shí)內(nèi)清空?qǐng)龅?、交還房屋；若被告逾期交房，原告將按照租賃合同約定的條款執(zhí)行，有權(quán)處置被告遺留在商鋪內(nèi)的所有物品，并追索被告無故滯留給原告造成的經(jīng)濟(jì)損失。
　　2019年2月28日，被告向原告發(fā)送《律師函》，希望與被告共同委托第三方對(duì)系爭(zhēng)商鋪的裝修損失進(jìn)行評(píng)估，以便于被告盡早騰空房屋。
　　2019年3月15日，原告向被告發(fā)送《告知函》，要求被告在收件后24小時(shí)內(nèi)盡快清空?qǐng)龅亍⒔贿€房屋(包括歸還鑰匙)，否則原告將按照《租賃合同》約定條款執(zhí)行，處置被告遺留在商鋪中的所有物品，并追索被告無故滯留給原告所造成的經(jīng)濟(jì)損失。
　　后，被告于2019年3與20日向原告發(fā)送《律師函》，內(nèi)容為被告已向法院申請(qǐng)司法鑒定，在未進(jìn)行司法鑒定之前，原告無權(quán)對(duì)系爭(zhēng)商鋪內(nèi)的被告留下的裝修、物品等進(jìn)行處置，否則被告將要求原告賠償損失。
　　2019年9月3日，上海市浦東新區(qū)城市管理行政執(zhí)法局出具(滬浦)責(zé)拆告字[2019]第010203號(hào)《責(zé)令限期拆除違法建筑公告》，內(nèi)容為“經(jīng)查，當(dāng)事人新大陸發(fā)展(上海)有限公司，于2013年在上海市浦東新區(qū)南泉北路XXX號(hào)新大陸廣場(chǎng)南樓1樓實(shí)施未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證新建、改建、擴(kuò)建建筑物、構(gòu)筑物的行為…責(zé)令當(dāng)事人自收到《責(zé)令限期拆除違法建筑決定書》之日起5日內(nèi)自行拆除上述違法建筑。逾期不拆除的，本機(jī)關(guān)將依法報(bào)請(qǐng)上海市浦東新區(qū)人民政府強(qiáng)制拆除?！痹⒈桓婢_認(rèn)系爭(zhēng)商鋪的部分面積屬于該公告中所認(rèn)定未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證新建、改建、擴(kuò)建建筑物、構(gòu)筑物的區(qū)域。
　　本案審理過程中，被告向本院申請(qǐng)對(duì)系爭(zhēng)商鋪內(nèi)的裝修工程造價(jià)進(jìn)行鑒定。經(jīng)上海市高級(jí)人民法院委托，上海同濟(jì)工程咨詢有限公司于2019年7月8日出具《工程審價(jià)的司法鑒定意見》，司法鑒定意見載明，經(jīng)鑒定人2019年5月10日進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)及測(cè)量，本案所涉系爭(zhēng)商鋪室內(nèi)裝修價(jià)值為550,290元。本次司法鑒定費(fèi)的金額為21,000元。
　　另，根據(jù)原告向被告發(fā)送的短信顯示，2019年1月1日系爭(zhēng)商鋪在新大陸廣場(chǎng)處預(yù)存的剩余電量為42608.272度，2019年2月1日剩余電量為41668.732度，2019年3月1日的剩余電量為41668.607度。原、被告均確認(rèn)短信中電量的單位“度”就是“元”的意思。
　　被告提供的反映其于2019年3月13日與上海市浦東新區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局韓姓工作人員(女)交流過程的音視頻資料顯示，在雙方的交流中被告代理人自稱是系爭(zhēng)商鋪的店長(zhǎng)想就系爭(zhēng)商鋪未能辦理食品經(jīng)營(yíng)許可證的原因進(jìn)行咨詢，韓姓工作人員表示由于時(shí)間間隔較長(zhǎng)，所以無法查清收取新黎公司申請(qǐng)材料的人員以及當(dāng)時(shí)未能辦理的原因，后其閱看了被告代理人出示的材料后，表示可能是由于存在違章搭建的問題。被告代理人詢問相關(guān)的法律依據(jù)，韓姓工作人員回答是根據(jù)“一地一證”的規(guī)定。被告代理人又詢問有何解決辦法，韓姓工作人員表示可以讓系爭(zhēng)商鋪所屬的陸家嘴街道開具一個(gè)房屋住所證明，被告代理人稱陸家嘴街道不肯開具該證明。
　　此外，被告為證實(shí)系爭(zhēng)商鋪的漏水情況提供了現(xiàn)場(chǎng)拍攝的視頻資料，該視頻顯示，系爭(zhēng)商鋪的二層屋頂存在漏水現(xiàn)象，現(xiàn)場(chǎng)人員使用了多個(gè)容器用于接水，當(dāng)時(shí)原告方的物業(yè)管理人員也到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行查看。為了證實(shí)系爭(zhēng)商鋪漏水的維修情況，原告提供了微信聊天記錄和照片，在群名為“新大陸廣場(chǎng)”2018年6月26日晚至27日凌晨的微信聊天記錄中，原告方的工作人員提及“疏通單位人員一直在，高壓水車都開來了”，“現(xiàn)在情況是這樣的，疏通隊(duì)一直在疏通，但是一直通不開”，“導(dǎo)致名揚(yáng)天下的人很急躁，也打電話報(bào)了警”，“目前疏通公司去購買管材打算直接從二樓接排水，繞開堵塞點(diǎn)，先控制漏水問題”，27日零時(shí)3分的聊天記錄提到“南一樓‘名羊天下’鋪內(nèi)已經(jīng)不在漏水了，保潔已做了清掃。南二樓‘淺廚’也閉店了，下水管道內(nèi)沒有反水情況了”，“現(xiàn)在管道疏通公司還在疏通一樓的下水管道”，并附上了現(xiàn)場(chǎng)拍攝的圖片。
　　被告為證明其支出的安裝消防、燃?xì)馐┕べM(fèi)，提供了其在2017年2月8日與上海景文同安機(jī)電消防工程有限公司簽訂的《消防工程施工協(xié)議》，施工內(nèi)容為增加及移位部分煙感探測(cè)器及噴淋頭，工程款為30,000元，并提供了共計(jì)30,000元的轉(zhuǎn)賬憑證及收據(jù)。被告還提供了其在2017年5月23日與上海燃?xì)馄謻|銷售有限公司簽訂的兩份《委托合同》(1、施工內(nèi)容為報(bào)警工程，合同價(jià)款71,168元；2、施工內(nèi)容為室內(nèi)外燃?xì)馀殴芄こ蹋贤瑑r(jià)款為46,939元)，并提供了相應(yīng)的施工圖預(yù)算書及面額共計(jì)113,107元的發(fā)票。
　　原告提供了《聘請(qǐng)律師合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》及發(fā)票，用以證明其因本案支付律師費(fèi)70,000元。
　　審理中，本院至上海市浦東新區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局咨詢食品經(jīng)營(yíng)許可證的辦理事宜，該局的工作人員告知本院，根據(jù)《上海市食品經(jīng)營(yíng)許可管理實(shí)施辦法》的規(guī)定申領(lǐng)食品經(jīng)營(yíng)許可證須提供的材料包括：1、營(yíng)業(yè)執(zhí)照(其他主體資格證明文件)，2、與食品經(jīng)營(yíng)相適應(yīng)的主要設(shè)備設(shè)施布局、操作流程等文件，3、利用自動(dòng)收貨設(shè)備從事食品經(jīng)營(yíng)銷售應(yīng)提交的材料，4、食品經(jīng)營(yíng)許可申請(qǐng)書；并表示不會(huì)強(qiáng)制要求申請(qǐng)人提供租賃合同、房產(chǎn)證等材料，該局的辦公系統(tǒng)中也從未對(duì)新大陸廣場(chǎng)的房產(chǎn)證進(jìn)行過備案，不存在被告所稱的因其提供的房產(chǎn)證與該局備案的房產(chǎn)證不一致而駁回其食品經(jīng)營(yíng)許可證申請(qǐng)的說法；還表示由于時(shí)間間隔較長(zhǎng)，且該局的辦公系統(tǒng)中也無相關(guān)登記，故無法確定被告未能辦理取得食品經(jīng)營(yíng)許可證的具體原因。另，該局韓姓工作人員表示，被告代理人在2019年3月13日拍攝音視頻文件時(shí)，事先并未告知其也未經(jīng)其許可。
　　審理中，原、被告一致確認(rèn)，原告于2019年3月25日對(duì)系爭(zhēng)商鋪另行加鎖，2019年5月14日原、被告就系爭(zhēng)房屋內(nèi)的物品進(jìn)行了交接，被告已取走系爭(zhēng)商鋪內(nèi)當(dāng)時(shí)所存在的所有屬于被告的物品。此外，原告還向本院陳述到，系爭(zhēng)商鋪現(xiàn)在已經(jīng)出租給案外人用于經(jīng)營(yíng)餐飲，案外人經(jīng)裝修后已經(jīng)開始營(yíng)業(yè)，在此過程中原告沒有額外支出費(fèi)用用于店鋪的裝修還原，且案外人也某于2019年8月13日被核發(fā)了食品經(jīng)營(yíng)許可證。被告也向本院陳述到，因系爭(zhēng)商鋪內(nèi)存在違章面積故其于2018年1月、2018年2月、2018年8月三次向浦東新區(qū)企業(yè)服務(wù)中心遞交材料申請(qǐng)辦理食品經(jīng)營(yíng)許可證的審查結(jié)果均為不予通過，而且為了辦證其在2018年2月還與原告重新簽訂了用于送審的租賃合同；被告實(shí)際使用系爭(zhēng)商鋪到2019年1月4日止，此后因原告斷電就無法經(jīng)營(yíng)了，在正常經(jīng)營(yíng)期間，系爭(zhēng)商鋪每日的電費(fèi)在300元左右。
　　以上事實(shí)，由《租賃合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》、司法鑒定意見及原、被告的陳述等予以佐證。
　　本院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)有三，一是租賃合同的效力以及解除的時(shí)間，二是違約責(zé)任的認(rèn)定，三是合同解除后費(fèi)用的分擔(dān)。具體分述如下：
　　關(guān)于第一個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)。上海市浦東新區(qū)城市管理行政執(zhí)法局已經(jīng)認(rèn)定系爭(zhēng)商鋪中存在部分未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的區(qū)域，故本院認(rèn)定原、被告就該部分區(qū)域訂立的租賃合同無效。對(duì)于合同有效部分的解除時(shí)間，原、被告在2018年2月27日簽訂了《解除租賃合同協(xié)議書》，約定雙方于2017年1月5日簽訂的《租賃合同》(合同編號(hào)：(S1-11)XXXXXXXX)于2018年2月11日解除，并于同日又重新簽訂了《租賃合同》(合同編號(hào)：(S1-11)XXXXXXXX)。
　　雖然在《解除租賃合同協(xié)議書》載明“乙方因辦證受阻提出解除與甲方簽訂的商鋪?zhàn)赓U合同”，但解除原租賃合同并簽訂新的租賃合同也是原、被告的真實(shí)意思表示。而且，原、被告于2017年1月5日簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》已經(jīng)對(duì)原租賃合同中被告的承租范圍進(jìn)行了變更，變更后的結(jié)果與《租賃合同》(合同編號(hào)：(S1-11)XXXXXXXX)的約定完全相同，兩份《租賃合同》除了在租賃期間上有所變動(dòng)之外，其余合同條款基本相同，通過《解除租賃合同協(xié)議書》解除原租賃合同并重新簽訂租賃合同對(duì)于雙方的權(quán)利義務(wù)并無實(shí)質(zhì)性影響。故本院根據(jù)在案證據(jù)認(rèn)定原、被告在2017年1月5日簽訂的《租賃合同》的有效部分于2018年2月11日經(jīng)雙方協(xié)議解除。
　　如下文所述，《租賃合同》(合同編號(hào)：(S1-11)XXXXXXXX)的有效部分因原告行使合同解除權(quán)于2018年12月4日解除。
　　關(guān)于第二個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)。被告辯稱其拒付租金是因?yàn)橄禒?zhēng)商鋪存在違章面積且存在漏水現(xiàn)象而行使先履行抗辯權(quán)的結(jié)果。對(duì)于被告所稱的上述意見，其一、被告雖曾在2018年1月、2月、8月三次向浦東新區(qū)企業(yè)服務(wù)中心遞交材料申請(qǐng)辦理食品經(jīng)營(yíng)許可證，三次的審查結(jié)果均為不予通過，但也未能舉證證明新黎公司無法辦理食品經(jīng)營(yíng)許可證的直接原因，而且在2018年2月至8月期間，被告也未能舉證證明其因系爭(zhēng)商鋪存在違章面積而催告原告配合解決辦證事宜；被告所提供的上海市浦東新區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局韓姓工作人員的音視頻資料一方面在拍攝時(shí)并未經(jīng)對(duì)方許可，另一方面該韓并非受理新黎公司申請(qǐng)的直接經(jīng)辦人員，雙方的交談也只是咨詢性質(zhì)的，在交談中該韓也告知了被告可以補(bǔ)強(qiáng)的材料，而且上海市浦東新區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局也明確向本院表示在申請(qǐng)辦理食品經(jīng)營(yíng)許可證時(shí)并不強(qiáng)制審查申請(qǐng)人的房屋產(chǎn)權(quán)證和租賃合同；此外，如原告所述系爭(zhēng)商鋪后續(xù)的承租人已經(jīng)就相同的地址申領(lǐng)取得了食品經(jīng)營(yíng)許可證。其二、根據(jù)在案的材料可以反映出漏水發(fā)生時(shí)，原告方的工作人員即到現(xiàn)場(chǎng)查看，并委托維保公司進(jìn)行維修，并且漏水現(xiàn)象發(fā)生在2018年6月，但被告自述一直經(jīng)營(yíng)到2019年1月，在長(zhǎng)達(dá)半年的時(shí)間內(nèi)，被告既未因漏水問題要求原告繼續(xù)維修，也未因漏水而停業(yè)，故本院采信原告所稱的漏水問題發(fā)生之后即派人修復(fù)?；谏鲜隼碛?，故本院對(duì)被告的相關(guān)辯解不予采信。被告無正當(dāng)理由逾期支付租金和物業(yè)管理費(fèi)違反了合同約定，屬于違約行為，原告有權(quán)據(jù)此解除合同并追究被告的違約責(zé)任。對(duì)于解除時(shí)間，根據(jù)合同約定，承租方欠付租金等費(fèi)用累計(jì)超過十五日的出租方有權(quán)解除合同，現(xiàn)被告已逾期支付自2018年8月起的租金以及自2018年9月起的物業(yè)管理費(fèi)，經(jīng)原告兩次催告仍未支付，且原告于2018年11月26日致函被告要求于2018年12月4日解除雙方的租賃合同，被告亦確認(rèn)收到上述函件，因此原告依照合同約定享有合同解除權(quán)，故本院認(rèn)定《租賃合同》(合同編號(hào)：(S1-11)XXXXXXXX)中的有效部分于2018年12月4日解除。
　　關(guān)于第三個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)。在本訴中，原告要求被告支付系爭(zhēng)商鋪?zhàn)?018年8月1日至2018年12月4日期間的房屋租金409,638.90元以及自2018年9月1日至2018年12月4日期間的物業(yè)管理費(fèi)27,713.84元的訴訟請(qǐng)求，具有事實(shí)和合同依據(jù)，被告也同意支付此期間的房屋租金和物業(yè)管理費(fèi)，對(duì)此本院予以支持。被告無正當(dāng)理由逾期繳納租金和物業(yè)管理費(fèi)，根據(jù)合同約定每逾期一日按應(yīng)付款的千分之五計(jì)算滯納金，現(xiàn)被告辯稱該滯納金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)過高要求本院調(diào)整。本院考慮到日千分之五的滯納金標(biāo)準(zhǔn)顯屬過高，再加上原、被告間的租賃關(guān)系于2018年12月4日解除，因此滯納金也應(yīng)計(jì)算到該日為宜，綜上，本院酌定被告應(yīng)向原告支付逾期繳納租金和物業(yè)管理費(fèi)的滯納金15,000元。
　　對(duì)于原告要求被告支付自2018年12月5日起至2019年5月14日止的房屋占有使用費(fèi)897,307.50元的訴訟請(qǐng)求，在審理中被告主張?jiān)嬖?019年1月4日對(duì)系爭(zhēng)商鋪采取了斷電的舉措，并于2019年3月25日對(duì)系爭(zhēng)商鋪加鎖，2019年5月14日雙方清點(diǎn)了系爭(zhēng)商鋪內(nèi)的物品完成了交接；此外還認(rèn)為合同約定的占有使用費(fèi)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)過高，要求本院予以調(diào)整。對(duì)于被告的上述意見，原告雖否認(rèn)在2019年1月4日采取了斷電措施，但是根據(jù)被告提供的電費(fèi)短信可以看出，2019年1至3月期間系爭(zhēng)商鋪內(nèi)預(yù)存的電費(fèi)量基本沒有變動(dòng)，故本院采信被告所稱的原告對(duì)系爭(zhēng)商鋪從2019年1月4日開始斷電。自該日起系爭(zhēng)商鋪的空置損失，本院考慮到原告將存在違章面積的系爭(zhēng)商鋪交付給被告使用本身存在過錯(cuò)，進(jìn)而導(dǎo)致雙方對(duì)于裝修補(bǔ)償發(fā)生爭(zhēng)議，后又申請(qǐng)司法鑒定使得雙方未能及早辦理交接手續(xù)，由此可酌情減少此期間內(nèi)被告應(yīng)承擔(dān)的房屋占有使用費(fèi)。故本院酌定被告應(yīng)向原告支付2018年12月5日至2019年5月14日期間的房屋占有使用費(fèi)330,000元。
　　根據(jù)租賃合同的約定律師費(fèi)由違約方承擔(dān)，故原告要求被告支付律師費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，具有合同依據(jù)，故本院根據(jù)本案案情以及本、反訴中訴訟請(qǐng)求的受支持程度，酌定被告向原告支付律師費(fèi)40,000元。
　　關(guān)于反訴部分，如上所述，由于雙方租賃關(guān)系的解除是由于反訴原告逾期支付租金和物業(yè)管理費(fèi)所致，故反訴原告也無權(quán)要求反訴被告支付違約金和律師費(fèi)。合同簽訂之后至雙方糾紛發(fā)生之前的合同履行過程中，雙方對(duì)于租金和物業(yè)管理費(fèi)的收取金額并無異議，而且在本案中關(guān)于合同約定的反訴原告所承租的系爭(zhēng)商鋪面積，也通過2017年1月5日的《補(bǔ)充協(xié)議》和2018年2月27日的《租賃合同》兩次進(jìn)行了變更，但反訴原告每月所需繳納租金和物業(yè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)均是以固定金額的形式在合同中進(jìn)行了約定，反訴原告對(duì)此均未提出異議，且庭審中反訴原告也陳述在合同簽訂之前曾到系爭(zhēng)商鋪實(shí)地查看過，對(duì)于合同約定的其可以使用的區(qū)域范圍也與反訴被告實(shí)際交付給其使用的區(qū)域范圍相一致，故本院認(rèn)定合同中的關(guān)于租金和物業(yè)管理費(fèi)的金額符合雙方當(dāng)事人的預(yù)期，反訴原告要求反訴被告返還多付的租金和物業(yè)管理費(fèi)的反訴請(qǐng)求并無事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。
　　對(duì)于反訴原告要求反訴被告返還租賃保證金432,000元、裝修押金30,000以及預(yù)付電費(fèi)41,668.61元的反訴請(qǐng)求，反訴被告表示愿意返還上述金額但認(rèn)為應(yīng)優(yōu)先用于抵扣反訴原告逾期支付的租金、物業(yè)管理費(fèi)和占有使用費(fèi)。但租賃合同中僅對(duì)于租賃保證金有此約定，故本院認(rèn)定合同解除后反訴被告應(yīng)向反訴原告返還裝修押金30,000以及預(yù)付電費(fèi)41,668.61元，此外，租賃保證金432,000元應(yīng)用于抵扣反訴原告欠付的費(fèi)用。對(duì)于店鋪還原費(fèi)30,000元，根據(jù)合同約定應(yīng)用于反訴被告將系爭(zhēng)商鋪恢復(fù)原狀的花銷，現(xiàn)反訴被告并未舉證證明其為將系爭(zhēng)商鋪恢復(fù)原狀而花費(fèi)的費(fèi)用，且其稱已將系爭(zhēng)商鋪?zhàn)饨o案外人裝修后使用，故反訴被告理應(yīng)將店鋪還原費(fèi)全額返還給反訴原告。
　　根據(jù)司法解釋的規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時(shí)，已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。反訴被告出租的系爭(zhēng)商鋪的部分面積系未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的建筑物，對(duì)于該部分租賃合同無效應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任，被告對(duì)系爭(zhēng)房屋合法性疏于審查，未盡合理審慎義務(wù)，也應(yīng)對(duì)合同無效承擔(dān)一定的責(zé)任?，F(xiàn)有關(guān)部門并未對(duì)系爭(zhēng)商鋪中未取得建設(shè)規(guī)劃許可的具體面積做出認(rèn)定，反訴原告與反訴被告也稱無法確認(rèn)有證面積與無證面積的范圍，要求本院根據(jù)在案證據(jù)予以認(rèn)定。對(duì)于反訴原告主張的消防和燃?xì)馐┕べM(fèi)，鑒定人員表示由于雙方當(dāng)事人均無法說明系爭(zhēng)房屋在反訴原告承租之前的狀況，故該項(xiàng)費(fèi)用缺乏鑒定基礎(chǔ)，且經(jīng)鑒定人員實(shí)地查勘，系爭(zhēng)商鋪內(nèi)確實(shí)存在消防和燃?xì)庠O(shè)施，故建議本院對(duì)于燃?xì)馐┕べM(fèi)參照發(fā)票予以認(rèn)定，對(duì)于消防施工費(fèi)酌定認(rèn)定；對(duì)于消防和燃?xì)馐┕べM(fèi)反訴原告與反訴被告也均要求由本院酌定。故本院根據(jù)鑒定人員的意見并參照反訴原告提供的消防以及燃?xì)夤こ痰氖┕ず贤透犊顟{證，再考慮裝修完成后反訴原告已經(jīng)實(shí)際使用裝修及設(shè)施的時(shí)間應(yīng)予折舊的因素，并結(jié)合雙方的過錯(cuò)程度，酌定反訴被告賠償反訴原告裝修以及消防、燃?xì)馐┕べM(fèi)損失合計(jì)150,000元。
　　審理中，反訴原告已確認(rèn)從反訴被告處取回了一個(gè)保險(xiǎn)箱，并陳述到2019年5月14日雙方進(jìn)行交接時(shí)，已取回當(dāng)時(shí)系爭(zhēng)商鋪內(nèi)遺留的所有屬于反訴原告的物品。故根據(jù)在案的證據(jù)以及雙方的陳述，尚不足以認(rèn)定反訴被告有拒不歸還或損壞反訴原告廚房用品的情形，對(duì)于相應(yīng)的反訴請(qǐng)求，本院也不予支持。
　　審理中，原告撤回并調(diào)整了部分訴訟請(qǐng)求，反訴原告也調(diào)整了部分反訴請(qǐng)求，此系雙方對(duì)自身民事權(quán)利的處分，經(jīng)查并無不當(dāng)，本院予以照準(zhǔn)。綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第五十六條、第九十三條、第一百零七條、第一百一十四條，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條、第九條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告(反訴被告)新大陸發(fā)展(上海)有限公司與被告(反訴原告)葉某某簽訂的《租賃合同》中未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可的部分無效；
　　二、原告(反訴被告)新大陸發(fā)展(上海)有限公司與被告(反訴原告)葉某某于2017年1月5日簽訂的《租賃合同》的有效部分于2018年2月11日解除；
　　三、原告(反訴被告)新大陸發(fā)展(上海)有限公司與被告(反訴原告)葉某某于2018年2月27日簽訂的《租賃合同》的有效部分于2018年12月4日解除；
　　四、被告(反訴原告)葉某某于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告(反訴被告)新大陸發(fā)展(上海)有限公司支付2018年8月1日至2018年12月4日的租金以及2018年9月1日至2018年12月4日的物業(yè)管理費(fèi)共計(jì)5,352.74元(租賃保證金432,000元已抵扣)；
　　五、被告(反訴原告)葉某某于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告(反訴被告)新大陸發(fā)展(上海)有限公司支付逾期繳納租金和物業(yè)管理費(fèi)的滯納金15,000元；
　　六、被告(反訴原告)葉某某于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告(反訴被告)新大陸發(fā)展(上海)有限公司支付2018年12月5日至2019年5月14日期間的房屋占有使用費(fèi)330,000元；
　　七、被告(反訴原告)葉某某于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告(反訴被告)新大陸發(fā)展(上海)有限公司支付律師費(fèi)40,000元；
　　八、原告(反訴被告)新大陸發(fā)展(上海)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向被告(反訴原告)葉某某返還裝修押金30,000元、店鋪還原費(fèi)30,000元、預(yù)付電費(fèi)41,668.61元；
　　九、原告(反訴被告)新大陸發(fā)展(上海)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償被告(反訴原告)葉某某裝修、消防、燃?xì)馐┕べM(fèi)損失150,000元；
　　十、駁回被告(反訴原告)葉某某的其余反訴訴訟請(qǐng)求。
　　負(fù)有金錢給付義務(wù)的當(dāng)事人如未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費(fèi)12,490元，由原告(反訴被告)新大陸發(fā)展(上海)有限公司負(fù)擔(dān)6,146元，被告(反訴原告)葉某某負(fù)擔(dān)6,344元。反訴案件受理費(fèi)11,760元，保全費(fèi)5,000元，鑒定費(fèi)21,000元，由原告(反訴被告)新大陸發(fā)展(上海)有限公司負(fù)擔(dān)5,664元,由被告(反訴原告)葉某某負(fù)擔(dān)32,096元。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院?！?br/>

審判員：張??凡

書記員：黃??政