原告：文安縣孫某某四村村民委員會。
法定代表人：曹建峰，系村民委員會主任。
委托訴訟代理人：郭成強，河北李景玉律師事務(wù)所律師。
被告：北京鑫樂源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所：北京市門頭溝區(qū)中門良實家園*號樓底商4門**室。
法定代表人：姜樹君。
委托訴訟代理人：仇臻，男，系北京鑫樂源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理。

原告文安縣孫某某四村村民委員會與被告北京鑫樂源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合同糾紛一案，本院于2018年5月25日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告文安縣孫某某四村村民委員會法定代表人曹建峰及其委托訴訟代理人郭成強、被告北京鑫樂源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的委托訴訟代理人仇臻到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告文安縣孫某某四村村民委員會向本院提出訴訟請求：1、依法判令被告再交付原告孫某某四村新民居小區(qū)樓房5處（1號樓1單元101、201、301、401、501）及3號門面房共計600平方米；2、依法判令被告將孫某某四村新民居小區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)交給原告；3、本案訴訟費用由被告承擔(dān)。事實和理由：2011年8月18日，原、被告簽訂《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議書》，雙方在文安縣孫某某建設(shè)四村新民居小區(qū)，該小區(qū)建設(shè)面積12000平方米，協(xié)議約定分配比例為7.5:2.5，按照該比例被告尚有600平方米樓房未交于原告。同時，該協(xié)議第七條約定：新樓建成后由乙方全部負(fù)責(zé)物業(yè)管理，按國家維修標(biāo)準(zhǔn)在甲方（被告）維修期由甲方負(fù)責(zé)維修，期滿后由村委會組建的物業(yè)公司負(fù)責(zé)維修，所收各項物業(yè)管理費用由乙方支配。目前，該小區(qū)已經(jīng)建成，被告拒絕將孫某某四村新民居小區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)交給原告。綜上所述，懇請人民法院依法作出公正判決，支持原告的訴訟請求，維護當(dāng)事人合法權(quán)益。
被告北京鑫樂源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辯稱，不同意原告的訴訟請求，因為根據(jù)原、被告雙方2013年11月10日簽署的關(guān)于回遷戶安置的協(xié)議，原告已經(jīng)放棄25%的分成面積與回遷面積的差額部分，因此原告沒有權(quán)利再次向被告主張25%的面積；關(guān)于物業(yè)管理，依據(jù)國務(wù)院的物業(yè)管理條例和河北省的物業(yè)管理條例規(guī)定物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會來行使確定物業(yè)管理的主體，因此原、被告雙方關(guān)于物業(yè)管理的規(guī)定違反了行政法規(guī)的規(guī)定，屬于無效條款。同時因為原告違約，沒有辦理小區(qū)的相關(guān)手續(xù)，該新民居工程目前只是施工完畢，具備入住條件，但不具有法律上的產(chǎn)權(quán)和相關(guān)手續(xù)，因此目前不具備移交物業(yè)的條件。再次根據(jù)原、被告雙方簽署的協(xié)議水、電應(yīng)當(dāng)由原告方解決，但原告違約，沒有為被告解決水、電，是由被告自行投資解決，如果原告要求行使物業(yè)管理的權(quán)利應(yīng)當(dāng)先行將水、電的投資返還被告。因此請求法院駁回原告的訴訟請求。
當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當(dāng)事人有爭議的證據(jù)，本院認(rèn)定如下：1、原告提供原、被告于2011年8月18日簽訂的聯(lián)合開發(fā)協(xié)議書一份，在證實雙方存在合同關(guān)系并約定了各自的權(quán)利義務(wù)這一事實上具有證據(jù)效力，但在證實雙方對物業(yè)管理進(jìn)行了約定上不具有證據(jù)效力。2、原告提供拆遷戶回遷分房協(xié)議書八份，不能達(dá)到原告的舉證目的，不具有證據(jù)效力。3、被告提供2013年11月10日關(guān)于回遷戶安置的決議、2013年11月16日回遷戶協(xié)議各一份，能夠達(dá)到被告的舉證目的，具有證據(jù)效力。4、被告提供備案表一份、回遷戶入住協(xié)議三份，不能達(dá)到被告的舉證目的，不具有證據(jù)效力。5、被告提供一號樓二單元202、302補差款協(xié)議及原、被告雙方在履行聯(lián)合開發(fā)協(xié)議過程中簽署的文件七份，能夠達(dá)到被告的舉證目的，具有證據(jù)效力。
根據(jù)當(dāng)事人的陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實如下：
2011年8月18日，原告文安縣孫某某四村村民委員會與被告北京鑫樂源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司就孫某某四村新民居建設(shè)事宜簽訂聯(lián)合開發(fā)協(xié)議書一份，約定被告北京鑫樂源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為甲方，原告文安縣孫某某四村村民委員會為乙方，工程地點：河北省文安縣孫某某四村，預(yù)建面積：約12000平米（以實際建成面積計算），分配方案：以立體分房形式，以建成面積7.5比2.5分配，甲方7.5成，乙方2.5成用于解決部分村民回遷。分配面積：由甲、乙雙方和所占土地使用權(quán)所有人三方共同協(xié)商，給予房屋面積置換及經(jīng)濟補償。新樓建成后由乙方全部負(fù)責(zé)物業(yè)管理，按國家維修標(biāo)準(zhǔn)在甲方維修期由甲方負(fù)責(zé)維修，期滿后由村委會組建的物業(yè)公司負(fù)責(zé)維修，所收各項物業(yè)管理費用由乙方支配。協(xié)議還對其他事項進(jìn)行了約定。原、被告分別在協(xié)議書上加蓋了公章。協(xié)議簽訂后，在履行過程中，原、被告于2013年11月10日達(dá)成協(xié)議，約定原告放棄聯(lián)合開發(fā)協(xié)議25%的分成面積與回遷戶回遷面積的差額部分，不再索要。2013年11月16日原、被告達(dá)成協(xié)議確定被告向原告交付一號樓（北樓）一單元201室、202室、301室、302室，二單元201室、202室、301室、302室、502室，三單元202室，四單元202室、301室、302室，二號樓（南樓）三單元302室，四單元302室，五單元301室、302室，共十七處房屋。2013年11月10日及2013年11月16日兩份協(xié)議書中均有原告村黨支部書記郜文利、原告原村委會主任徐瑞豐及被告方姜樹君、仇臻簽字，未加蓋原、被告公章。現(xiàn)該小區(qū)（文安縣孫某某鑫樂源小區(qū)）已建成，具備入住條件，被告已將十七處房屋的相關(guān)憑證及其中十三處房屋交付原告，其中室，四單元302室，五單元301室、302室四處房屋的鑰匙至今未交付原告。

本院認(rèn)為，原、被告在平等自愿基礎(chǔ)上簽訂的聯(lián)合開發(fā)協(xié)議書以及雙方于2013年11月10日、2013年11月16日簽訂的兩份協(xié)議，合法有效，依法應(yīng)予保護。其中，后兩份協(xié)議雖然未加蓋原、被告公章，但有原告村黨支部書記郜文利及原告原村委會主任徐瑞豐及被告法定代表人姜樹君簽字，屬表見代理，原、被告應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。后兩份協(xié)議內(nèi)容系對聯(lián)合開發(fā)協(xié)議書內(nèi)容的部分變更，即原告自愿放棄聯(lián)合開發(fā)協(xié)議25%的分成面積與回遷戶回遷面積的差額部分，由被告交付原告十七處房屋，且雙方已對上述變更內(nèi)容進(jìn)行了部分履行，故原告主張按照聯(lián)合開發(fā)協(xié)議中約定的原告占2.5成面積要求被告交付房屋，本院不予支持。被告按照變更后的約定將十七處房屋的相關(guān)憑證及其中十三處房屋交付原告，其中室，四單元302室，五單元301室、302室四處房屋的鑰匙至今未交付原告，屬違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行交付原告鑰匙的義務(wù)。被告稱原告賣了被告3套房，被告沒有收到房款，只有6戶村民向被告交納了面積補差款，其他7戶還沒有向被告交面積補差款，所以被告沒有向原告移交4戶的鑰匙，沒有事實和法律依據(jù)，其抗辯理由不成立，本院不予采納。聯(lián)合開發(fā)協(xié)議書第七條約定的新樓建成后由原告全部負(fù)責(zé)物業(yè)管理，違反物權(quán)法第七十六條第一款第（四）項規(guī)定的選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人由業(yè)主共同決定的規(guī)定，屬無效條款，故對原告要求被告將物業(yè)管理業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)交給原告的訴訟請求，本院不予支持。
綜上所述，對原告的訴訟請求，本院予以部分支持。依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條之規(guī)定，判決如下：

一、被告北京鑫樂源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后五日內(nèi)將文安縣孫某某鑫樂源小區(qū)室，四單元302室，五單元301室、302室四處房屋鑰匙交付原告文安縣孫某某四村村民委員會；
二、駁回原告文安縣孫某某四村村民委員會其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，應(yīng)當(dāng)支付遲延履行金。
案件受理費100元，減半收取50元，由原告文安縣孫某某四村村民委員會負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省廊坊市中級人民法院。

審判員 李曉棟

書記員： 李雪